ॲड. तन्मय केतकर
खुल्या टेरेसचे अनधिकृतपणे बंदिस्तीकरण किंवा परवानगीशिवाय करण्यात आलेले बांधकाम कायद्याने मान्य होऊ शकत नाही.
आजच्या काळात शहरांमधील बहुतांश गृहधारक आपल्या फ्लॅटमध्ये काही ना काही बदल करत असतात. कोणी बाल्कनीला ग्रिल लावतो, कोणी टेरेसवर शेड उभारतो, तर कोणी घराची जागा वाढविण्यासाठी आतील भिंतीत बदल करतो. अनेकदा हे बदल कोणतीही शासकीय परवानगी न घेता केले जातात. मात्र, अशा प्रकारच्या बदलांबाबत मुंबई उच्च न्यायालयाने नुकताच अत्यंत महत्त्वाचा निर्णय दिला असून तो महाराष्ट्रातील प्रत्येक सदनिका धारकासाठी मार्गदर्शक ठरणारा आहे.
या प्रकरणात याचिकाकर्त्याने आरोप केला होता की त्याच्या खाली राहणाऱ्या फ्लॅटधारकाने खुल्या टेरेसवर विटांचे बांधकाम करून ती बंदिस्त केली, टिनशेड उभारले आणि फ्लॅटमध्ये अनधिकृत बदल करून मूळ मंजूर आराखड्यात फेरफार केला. याबाबत अनेक वेळा महानगरपालिकेकडे तक्रारी करूनही कारवाई झाली नाही. अखेर याचिकाकर्त्याला उच्च न्यायालयाचे दरवाजे ठोठवावे लागले.
या प्रकरणातील सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे संबंधित महानगरपालिकेने स्वतः न्यायालयात मान्य केले की संबंधित टेरेसवरील बांधकाम कोणतीही परवानगी न घेता करण्यात आले होते आणि ते अनधिकृत होते. तसेच महानगरपालिकेने यापूर्वी काही अतिक्रमण हटविण्याची कारवाई केली होती; मात्र त्यानंतर संबंधित व्यक्तीने दिवाणी न्यायालयात दावा दाखल करून ‘स्टेटस-क्वो’चा आदेश मिळविल्यामुळे पुढील कारवाई थांबली होती.
उच्च न्यायालयाने स्पष्ट शब्दांत नमूद केले की, खुल्या टेरेसचे अनधिकृतपणे बंदिस्तीकरण किंवा परवानगीशिवाय करण्यात आलेले बांधकाम कायद्याने मान्य होऊ शकत नाही. अशा प्रकारचे अनधिकृत बांधकाम तात्काळ हटविणे आवश्यक आहे.
या निर्णयातील अत्यंत महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे न्यायालयाने इतरांनीही असेच बांधकाम केले आहे हा बचाव फेटाळून लावला. न्यायालयाने स्पष्ट केले की कायद्याचे पालन करणारे आणि कायदा मोडणारे असे दोन वेगवेगळे वर्ग निर्माण होऊ शकत नाहीत. एखाद्या व्यक्तीविरुद्ध तक्रार आली म्हणून फक्त त्याच्यावर कारवाई करायची आणि इतर अनधिकृत बांधकामांकडे दुर्लक्ष करायचे, अशी निवडक अंमलबजावणी कायद्याला मान्य नाही. सर्व नागरिकांवर समान निकष लागू झाले पाहिजेत.
याचबरोबर न्यायालयाने महानगरपालिकेच्या निष्क्रियतेवरही कठोर शब्दांत ताशेरे ओढले. २०१९ मध्ये तक्रार देऊनही प्रत्यक्ष कारवाई होण्यासाठी जवळपास दोन वर्षे लागली. अशा विलंबामुळे लोकांमध्ये अनधिकृत बांधकाम करूनही काही होत नाही, अशी चुकीची मानसिकता तयार होते, असे न्यायालयाने नमूद केले. महानगरपालिकांनी न्यायालयाच्या आदेशाची वाट न पाहता कायद्याची तातडीने अंमलबजावणी केली पाहिजे, असेही न्यायालयाने स्पष्ट केले.
मात्र, न्यायालयाने नागरिकांच्या अडचणीही लक्षात घेतल्या. प्रत्यक्षात अनेक सदनिकाधारक सुरक्षेसाठी ग्रिल बसवतात, हलक्या स्वरूपाचे शेड उभारतात किंवा घरातील आतील विभाजनात किरकोळ बदल करतात. अशा छोट्या स्वरूपाच्या कामांसाठी परवानगी मिळविण्याची प्रक्रिया स्पष्ट, सुलभ आणि कमी खर्चिक नसल्यामुळे अनेक नागरिक नियमांचे पालन करत नाहीत, असे न्यायालयाने निरीक्षण नोंदवले. तथापि, प्रक्रिया अवघड आहे म्हणून बेकायदेशीर बांधकाम करण्याचे समर्थन करता येणार नाही, असेही न्यायालयाने स्पष्ट केले.
या पार्श्वभूमीवर न्यायालयाने महाराष्ट्र शासनाला अत्यंत महत्त्वाचे निर्देश दिले आहेत. फ्लॅटमध्ये कोणते बदल परवानगीशिवाय करता येतील, कोणत्या बदलांसाठी महानगरपालिकेची पूर्वपरवानगी आवश्यक असेल, टेरेसवरील शेड, खिडक्यांवरील ग्रिल, हलक्या स्वरूपाचे अंतर्गत बदल याबाबत स्पष्ट नियम किंवा मार्गदर्शक तत्त्वे तयार करण्याचा विचार शासनाने करावा, असे न्यायालयाने सांगितले. तसेच संरचनात्मक सुरक्षिततेवर परिणाम करणारे बदल आणि केवळ किरकोळ स्वरूपाचे बदल यामध्ये स्पष्ट फरक केला गेला पाहिजे, असेही न्यायालयाने नमूद केले.
याशिवाय न्यायालयाने ऑनलाइन प्रणाली विकसित करण्याचाही अभिनव प्रस्ताव मांडला आहे. फ्लॅटधारकांनी प्रस्तावित बदलांचे फोटो, आराखडे आणि आवश्यक माहिती ऑनलाइन अपलोड करावी, त्यावर महानगरपालिकेने निश्चित कालमर्यादेत निर्णय द्यावा आणि परवानगी अथवा प्रमाणपत्र देताना पारदर्शक व्यवस्था ठेवावी, अशी सूचना न्यायालयाने केली आहे.
या प्रकरणात आणखी एक महत्त्वाची घटना म्हणजे उच्च न्यायालयाने संबंधित व्यक्तीने दिवाणी न्यायालयात दाखल केलेला दावा फेटाळून लावला आणि त्याला मिळालेला अंतरिम ‘स्टेटस-क्वो’ आदेशही रद्द केला. त्यामुळे अनधिकृत बांधकामाला न्यायालयीन संरक्षण कायमस्वरूपी मिळू शकत नाही, हा महत्त्वाचा संदेश या निर्णयातून मिळतो. एकूणच, हा निर्णय केवळ एका फ्लॅटपुरता मर्यादित नसून महाराष्ट्रातील लाखो फ्लॅटधारक, गृहनिर्माण संस्था आणि महानगरपालिका यांच्यासाठी दिशादर्शक ठरणारा आहे. या निर्णयातून दोन महत्त्वाचे संदेश स्पष्ट होतात. पहिला म्हणजे परवानगी आवश्यक असताना ती न घेता केलेले बांधकाम कायद्याने टिकू शकत नाही. आणि दुसरा म्हणजे शासनाने नागरिकांना नियमांचे पालन करता यावे यासाठी स्पष्ट, पारदर्शक आणि सुलभ अशी नियामक व्यवस्था निर्माण करणे ही काळाची गरज आहे.
