अ‍ॅड. संजय पांडे
बऱ्याच ठिकाणी घरमालकांना बॅचलर लोकांचे चांगले अनुभव आलेले असतात. बॅचलर्सना घर भाडय़ाने देणे फ्लॅटधारकाला अधिक फायदेशीर असते, कारण ते आपापसात खर्च विभाजित करून जास्त पैसे देण्यास तयार असतात. परंतु शहरांच्या हाउसिंग सोसायटींमध्ये अनेक वेळा ‘बॅचलरचा वाईट अनुभव येतो, ते मुली किंवा मुलं आणतात, मद्यपान करतात, रात्री उशिरापर्यंत पार्टी करतात किंवा सुरक्षारक्षकांशी हुज्जत घालतात, ते गुन्हेगार असू शकतात आदी सबबी पुढे कारून कोणताही घरमालक अविवाहित स्त्री किंवा पुरुषाला घर देऊ शकत नाही असे नियम बनवले जातात. सर्वसाधारणपणे फ्लॅट मालकांचा समज असा असतो की जर एखादे कुटुंब फ्लॅटमध्ये राहत असेल तर ते फ्लॅटची अधिक चांगली काळजी घेतील. शिवाय, सोसायटी आणि शेजाऱ्यांकडून कोणतीही तक्रार येणार नाही.
याचा परिणाम असा होतो की, अनेक हुशार व चांगल्या पार्श्वभूमीची मुलं जेव्हा शहरात शिक्षण किंवा नोकरीसाठी येतात तेव्हा त्यांनादेखील वाईट वागणूक दिली जाते, अपमानित केलं जातं. तर प्रश्न असा तयार होतो की, जर सोसायटीची कामं पाहणारे लोक अनेक पूर्वग्रहांच्या आधारे यांना राहू देणार नाहीत तर हे लोक कुठे जातील? वसतिगृहांची संख्या अत्यल्प आहे आणि मुंबई, बेंगळूरु, हैदराबाद, पुणे, ठाणे आणि चेन्नईसारख्या शहरांत येणाऱ्या नोकरीच्या इच्छुकांसाठी ती पुरेशी नाहीत.
हे नियम कायद्याने मान्य आहेत का? तर नाही. जर कुणाकडे पोलीस पडताळणी आणि सर्व कायदेशीर कागदपत्रे असतील तर त्याला किंवा तिला जात, धर्म, पंथ किंवा लिंगाच्या आधारावर फ्लॅट भाडय़ाने देण्यापासून कोणीही रोखू शकत नाही. सोसायटीच्या सदस्यांना नैतिक पोलिसिंगचा अधिकार नाही. काही निवडक लोकांच्या वर्तनाला सर्वसामान्य बाब म्हणून गृहीत धरून नियम बनवले जाऊ शकत नाहीत. कायद्याच्या सोप्या भाषेत म्हटलं गेलं तर मालमत्तेची मालकी सोसायटीकडे असते. परिणामी, त्यांना सोसायटीमध्ये राहण्याची परवानगी असलेल्या भाडेकरूच्या प्रकारावर काहीही म्हणता येत नाही.
कायद्याने विहित केलेल्या योग्य अटी व शर्तीनुसार, त्याची मालमत्ता भाडय़ाने देणे हा मालकाचा विवेकबुद्धीचा भाग आणि अधिकार आहे. एवढंच की त्याने आपली जागा व्यावसायिक किंवा बेकायदेशीर कामांसाठी भाडय़ाने देऊ नये. सोसायटीच्या प्रत्येक सदस्याला आपल्या मनाने आपली सदनिका भाडय़ावर देण्याचा अधिकार आहे आणि सोसायटी बॅचलर किंवा स्पिनस्टर्सवर निर्बंध घालू शकत नाही. ‘लिव्ह अ‍ॅन्ड लायसन्स’ तत्त्वावर सदनिका देण्यासाठी सोसायटीची पूर्वपरवानगी घेण्याची अट नवीन मॉडेल उपविधीमधून काढून टाकण्यात आली आहे. एवढाच की सभासदांनी रीतसर नोंदणीकृत भाडे कराराची एक प्रत आणि जवळच्या पोलीस स्टेशनला सादर केलेल्या भाडेकरूंच्या माहितीची एक प्रत सादर करून, भाडय़ाने दिल्या जाणाऱ्या फ्लॅटबद्दल सोसायटीला माहिती देणे आवश्यक आहे.
सोसायटी ‘नॉन-ऑक्युपन्सी शुल्क’ आकारू शकते. सोसायटी मनमानी पद्धतीने वागू शकत नाही. गृहनिर्माण संस्था त्यांचे स्वत:चे कायदे बनवू शकतात. अशी विस्तृत मार्गदर्शक तत्त्वे किंवा उपविधी आहेत जे प्रत्येक गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत झाल्यावर स्वीकारतात. हे नियम आणि नियम गृहनिर्माण संस्थेच्या दैनंदिन कामकाजावर नियंत्रण ठेवतात आणि ते सुरळीत चालण्यासाठी महत्त्वपूर्ण आहेत. सोसायटय़ांना वैयक्तिक त्यांच्या उपनियमांवर आधारित भाडेकरू नाकारण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे. बऱ्याच प्रकरणांमध्ये, हे साध्य करण्यासाठी अशा उपविधींचा विशिष्ट पद्धतीने अर्थ लावला जातो. मात्र, त्यांना तसे करण्याचा कोणताही घटनात्मक अधिकार नाही. घरमालक फक्त भाडे करार आणि त्यातील अटी व शर्तीना बांधील असतो. त्या भाडे कराराच्या कोणत्याही कलमाचा किंवा कोणत्याही नियमाचा भंग केल्यास, फक्त त्या प्रकरणात, सोसायटीला फ्लॅट रिकामा करण्यास सांगण्याचा अधिकार आहे, अन्यथा कोणालाही एखाद्याला त्याचा घर भाडय़ावर देण्यात व्यत्यय आणण्याचा अधिकार नाही.
सोसायटीकडून घर भाडय़ावर देताना आडकाठी आणल्यावर काय केले जाऊ शकते?
महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायद्यात सोसायटीच्या आवारातील ‘निषिद्ध आणि प्रतिबंधित’ क्षेत्रांसाठी तरतूद नाही. सोसायटी जर कायदा व नियमांचे उल्लंघन करून फ्लॅटमालकावर दादागिरी करत असेल तर सोसायटीची नोंदणी रद्द करण्यासाठी सहकारी सोसायटी निबंधकांकडे तक्रार अर्ज पाठविला जाऊ शकतो. तो कायदेशीर कार्यवाहीदेखील करू शकतो आणि सिव्हिल केस दाखल करून सोसायटीला बॅचलर व्यक्तीला बेदखल करण्यापासून प्रतिबंधित करणारा आदेश प्राप्त करू शकतो. सोसायटीच्या मुजोर पदाधिकाऱ्यांना करारनामा दाखवून घराबाहेर काढण्यासाठी न्यायालयीन आदेश आणण्यासाठी सांगितलं जाऊ शकतं. केस दाखल करण्यापूर्वी सोसायटीला रीतसर नोटीस देऊन ‘तिच्या बेकायदेशीर कृत्यांविरुद्ध योग्य कायदेशीर कारवाई का केली जाऊ नये आणि कायद्याचे पालन करून कुठेही शांततेने राहण्याच्या मूलभूत आणि वैधानिक अधिकाराचे उल्लंघन केल्याबद्दल योग्य नुकसानभरपाईचा दावा का केला जाऊ नये’ असं विचारणारी नोटीस सोसायटीला दिली जाऊ शकते. अधिक शारीरिक मानसिक त्रास दिल्यास, छळ केल्यास, भांडणे, तंटा, शिवीगाळ, मारहाण केल्यास स्थानिक पोलिसांकडे लेखी तक्रार दाखल करता येते. आणि कोर्टातून अशा बेकायदेशीर निष्कासनविरुद्ध मनाई हुकूम घेता येतो.
सोसायटी बाय-लॉ मोठे की सांविधानिक अधिकार?
ग्राहक संरक्षण कायद्यांतर्गत सोसायटीचे वर्गीकरण ‘सेवा प्रदाता’ म्हणून केले गेले आहे, जे ग्राहक न्यायालयाच्या अनेक निवाडय़ांमधून अधिक दृढ झाले आहे. सोसायटीची एकमात्र जबाबदारी, तिच्या सदस्यांना ‘सामान्य सेवा आणि सुविधा’ प्रदान करणे आहे, ज्याचा कायदेशीर अर्थ ‘सामान्य सेवा आणि सुविधा’देखील आहे.
भारतीय संविधानाच्या कलम १४ आणि १५ हे कायद्यासमोर समानतेची तरतूद आहेत. या कलमांतर्गत धर्म, वंश, लिंग, जन्मस्थान किंवा त्यापैकी कोणत्याही कारणावर भेदभाव करण्यास प्रतिबंधित आहे. भारतातील प्रत्येक नागरिक आणि गैर-नागरिकांना, भारतीय संविधानानुसार, प्रतिबंधित आणि प्रतिबंधित क्षेत्रे वगळता, भारतात कोठेही राहण्याचे (रहिवासी) मूलभूत अधिकार प्रदान केले आहेत. संपूर्ण भारतातील कोणत्याही अपार्टमेंट कायद्यात सोसायटीच्या आवारातील ‘निषिद्ध आणि प्रतिबंधित’ क्षेत्रांसाठी तरतूद नाही. तसेच, ते भाडेकरूवर निर्बंध घालत नाहीत, जरी कोणतीही कारणे असली तरीही ‘बॅचलर टेनंट’ला सोसायटीमध्ये राहण्यास मनाई (बंदी) केली जाऊ शकत नाही.
सोसायटी बाय-लॉज किंवा उपनियमांना आव्हान देता येतं का?
संवरमल केजरीवाल विरुद्ध विश्व सहकारी गृहनिर्माण संस्था या प्रकरणात, सर्वोच्च न्यायालयाने मालकाचा त्याच्या आवडीचा भाडेकरू ठेवण्याचा अधिकार कायम ठेवला. तसच सेंट अँथनी’स को-ऑपरेटिव्हच्या बाबतीत, मुंबई उच्च न्यायालयाने सोसायटीच्या विरुद्ध निकाल देत सुधारित उपनियम नाकारले ज्याद्वारे सोसायटीला विशिष्ट धर्माच्या व्यक्तीचे सदस्यत्व प्रतिबंधित करायचे होते.
एखाद्या व्यक्तीच्या मूलभूत अधिकारांचे उल्लंघन करणाऱ्या कोणत्याही नियमांना कायद्याच्या न्यायालयात आव्हान दिले जाऊ शकते. हाऊसिंग सोसायटीच्या नियमांना कायद्याप्रमाणे दर्जा नाही. प्रत्येक भारतीय नागरिकाला देशात कुठेही राहण्याचा अधिकार आहे आणि धर्म, वैवाहिक स्थिती, जात, लिंग, खाण्याच्या सवयी किंवा वैवाहिक स्थितीच्या आधारावर भेदभाव करण्याची कोणालाही परवानगी नाही. अशी प्रकरणे आहेत जेव्हा भाडेकरूंनी अनेक प्रकरणे नोंदवली, लढली आणि जिंकली. सोसायटय़ांनी तयार केलेले हे नियम कायदे नाहीत, म्हणून जर एखाद्या व्यक्तीला असे वाटत असेल की नागरिक म्हणून त्याच्या अधिकारांचे उल्लंघन केले गेले आहे तर त्याला आव्हान दिले जाऊ शकते.
लोकांनी कोणत्याही प्रकारचा भेदभाव किंवा छळवणूक झाल्यास कायदेशीर प्रक्रियेचा अवलंब करणे अत्यावश्यक आहे. अशी छोटी पावले देशातील कायद्याचे राज्य बळकट करण्यासाठी आणि ‘सर्वासाठी घरे’ हे उद्दिष्ट साध्य करण्याच्या दिशेने महत्त्वाची ठरतील. भारतीय संविधानाच्या कलम १४ आणि १५ हे कायद्यासमोर समानतेची तरतूद आहेत. या कलमांतर्गत धर्म, वंश, लिंग, जन्मस्थान किंवा त्यापैकी कोणत्याही कारणावर भेदभाव करण्यास प्रतिबंधित आहे. भारतातील प्रत्येक नागरिक आणि गैर-नागरिकांना, भारतीय संविधानानुसार, प्रतिबंधित आणि प्रतिबंधित क्षेत्रे वगळता, भारतात कोठेही राहण्याचे (रहिवासी) मूलभूत अधिकार प्रदान केले आहेत. संपूर्ण भारतातील कोणत्याही अपार्टमेंट कायद्यात सोसायटीच्या आवारातील ‘निषिद्ध आणि प्रतिबंधित’ क्षेत्रांसाठी तरतूद नाही. तसेच, ते भाडेकरूवर निर्बंध घालत नाहीत, जरी कोणतीही कारणे असली तरीही ‘बॅचलर टेनंट’ला सोसायटीमध्ये राहण्यास मनाई (बंदी) केली जाऊ शकत नाही.
