उमेश पवार करोनाने सर्वानाच स्वत:चे घर असण्याचे महत्त्व समजावून दिले आहे. आपत्ती काळामध्ये स्वत:चे घर हा आपला सर्वात मोठा आधार असतो. गेल्या काही वर्षांमध्ये मात्र, भारतीय मानसिकतेचा कल हा पाश्चात्त्य संस्कृतीप्रमाणे कायमस्वरूपी घर विकत न घेता भाडेतत्त्वावर घर घेण्याकडे वाढत आहे. अनेक गुंतवणूक सल्लागार घर विकत घेण्यापेक्षा भाडय़ाने घर घ्या, ई.एम.आय.च्या कटकटींशिवाय स्वत:चे राहणीमान आपण उंचावू शकतो, असे सल्ले आपल्या ग्राहकांना देत आहेत. याउलट घर ही एक फक्त गुंतवणूक नसून या भूतलावरची सर्वात सुरक्षित जागा आहे, असे म्हणायला काहीच हरकत नाही. या काळात मिळालेली दुसरी सगळ्यात महत्त्वाची शिकवण म्हणजे पर्यायी उत्पन्नाची असलेली गरज. प्रत्येकाला करोनाकाळात एकापेक्षा अधिक उत्पन्नाचे मार्ग उपलब्ध असण्याचे महत्त्व जाणवलेले आहे. प्रत्येक व्यवसाय एका सोप्या समीकरणावर चालतो, तो म्हणजे- विक्री - खर्च = नफा. मात्र या करोनाकाळात विक्रीच कमी झाल्याने नफा तर दूर, खर्च पूर्णपणे बंद करणे हे कोणालाही शक्य नव्हते आणि नाही. काही खर्च कमी करता येऊ शकतात, मात्र ई.एम.आय., गृहकर्ज किंवा व्यक्तिगत खर्चासाठी कर्ज बंद करणे अशक्य असते. नोकरदार आणि व्यावसायिक- दोघे या समस्येने त्रस्त आहेत. चला तर मग, स्थावर मालमत्तेद्वारे पॅसिव्ह अर्थात पर्यायी उत्पन्न कसे मिळवता येऊ शकते, हे बघू या. पर्यायी उत्पन्न मिळवायला सुरुवात कशी करावी? पर्यायी उत्पन्न मिळवण्यासाठी मालमत्तेचे अनेक पर्याय उपलब्ध असतात जसे- स्थावर मालमत्ता, बॅंकेतील ठेवी, शेअर्स, म्युच्युअल फंडस् आणि सोने. तर मग आपल्यासाठी योग्य मालमत्तेचे स्थैर्य निर्माण करण्याचे मार्ग कसे ठरवायचे, हे जाणून घेण्यासाठी अगोदर एखादी गोष्ट यशस्वी होण्यासाठी कुठल्या गोष्टींची गरज असते, हे समजून घेऊ या. पहिली गोष्ट म्हणजे, मालमत्तेचे स्थैर्य असायला हवे. दुसरे म्हणजे, ते अंदाज बांधता येण्याजोगे असावे आणि तिसरे म्हणजे, तुम्ही ज्यामध्ये गुंतवणूक करता, त्यावर तुमचे नियंत्रण असायला हवे. गुंतवणूक करताना गुंतवणुकीतून मिळणारा परतावा (फडक) हीदेखील महत्त्वाची गोष्ट असते; ज्यामुळे बाकीच्या तीन गोष्टी एकमेकांना पूरक ठरतात. जर आपण वरील तीन गोष्टी वेगवेगळ्या मालमत्तेच्या विभागात तुलना करून पाहिल्या तर सर्वप्रथम स्टॉकमधली गुंतवणूक त्यात असलेल्या अस्थिरतेमुळे बाद ठरते. बँकेतील ठेवींवर कमी व्याज दर मिळतो, तर सोन्याला मिळणारा भाव हा फारसा खात्रीशीर नसतो. स्थावर मालमत्ता क्षेत्र मात्र या तिन्ही गोष्टींना धरून ठेवते. माझ्या मते, व्यावसायिक स्थावर मालमत्तेमुळे अधिक उत्तम भाडे उत्पन्न मिळते आणि ही गुंतवणूक ही सुरक्षित व खात्रीशीर असून, तुमचे त्यावर पूर्णपणे नियंत्रण असते. तुम्ही तुमच्या बँकेत गुंतवलेल्या ठेवींवर मिळणाऱ्या परताव्याच्या अपेक्षेनुसार योग्य अशी मालमत्ता निवडू शकता. हौसिंग डॉट कॉम आणि नॅशनल रियल इस्टेट कौन्सिल यांनी केलेल्या एका सर्वेक्षणानुसार, त्यांनी संपर्क साधलेल्यांपैकी ३५% सदस्यांनी सोने (२८%), बँकेत ठेवी (२२%) आणि स्टॉक्स (१६%) यापेक्षा स्थावर मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी प्राधान्य दर्शवले. स्थावर मालमत्तेद्वारे पर्यायी उत्पन्न कसे मिळवता येते? आपले उत्पन्न तीन गटांमध्ये विभागता येऊ शकते. ते म्हणजे नियमित उत्पन्न, पोर्टफोलिओ (गुंतवणूक भांडार) उत्पन्न आणि पर्यायी उत्पन्न. अ‍ॅक्टिव्ह अर्थात नियमित उत्पन्न तुम्हाला एखादा व्यवसाय किंवा नोकरी करून म्हणजे स्वत: काम करून मिळते. पोर्टफोलिओमधून म्हणजे तुमच्या अन्य गुंतवणुकीमधून अर्थात स्टॉक्स, म्युच्युअल फंड्स यांसारख्या गुंतवणुकीमधून मिळते. पर्यायी उत्पन्न हे व्यावसायिक स्थावर मालमत्तेमधील गुंतवणुकीमधून मिळते. सध्याची परिस्थिती पाहता व्यावसायिक स्थावर मालमत्ता क्षेत्र एका आव्हानात्मक परिस्थितीतून जात आहे. वर्क फ्रॉम होम पद्धतीचा परिणाम पुढील काही वर्षे या क्षेत्रावर राहणार असल्याचे दिसून येते. एका अधिकृत सूत्रानुसार, जवळपास १० मिलियन स्क्वेअर फूट जागा करोनाच्या साथीमध्ये आय.टी. कंपन्यांना सोडावी लागली. यामुळे व्यावसायिक स्थावर मालमत्ता क्षेत्र खरेदीदारांसाठी अधिक सोयिस्कर झालेले आहे. खालील पर्यायांपैकी तुम्ही मालमत्तेची निवड करू शकता. प्रत्येक गुंतवणुकीचे आपापले फायदे आणि तोटे आहेतच. पर्याय १ : भाडेतत्त्वावर दिलेली मालमत्ता (मध्यम स्वरूपाचा धोका, मध्यम स्वरूपाचा परतावा) भाडेतत्त्वावर दिलेली मालमत्ता ही आधीपासूनच भाडेकरूला भाडय़ाने दिलेली असते व त्यानंतर ती खरेदी केली जाऊ शकते. यामुळे मालमत्ता विकत घेताक्षणी त्यावरील भाडे स्वरूपात येणारे उत्पन्न सुरू होते. हा पर्याय अतिशय चांगला आहे. कारण तुमच्या मालमत्तेवर नियंत्रण तर राहतेच, याशिवाय तुम्हाला पहिल्या दिवसापासून भाडय़ातून स्थिर उत्पन्न मिळत राहते. फायदे-तोटे मिळणारा परतावा पहिल्या दिवसापासून सुरू होतो आणि मालमत्तेनुसार ५% ते ७.५% एवढा असतो. भाडेतत्त्वावर दिलेल्या मालमत्तेसाठी हप्ते भरावे लागते. उदा. १०० रु. च्या मालमत्तेसाठी ११० रु. खर्च करावे लागतात. तयार मालमत्ता आणि भाडेकरू अगोदरच मिळाल्याने रिस्क कमी असते. आधी राहत असलेला भाडेकरू सोडून गेल्यावर दुसरा भाडेकरू स्वत:ला शोधावा लागतो. तुम्ही २०% स्वत: भरून ८०% रक्कम लीज भाडे सवलत मिळवता येते. जास्त किमतीवर मालमत्ता विकत घेत असल्याने भांडवल वाढ कमी होते. १ ते ५ वर्षांचा मिनिमम लॉक इन पिरियड मिळतो. पर्याय २ : बांधकामाधीन मालमत्ता (जास्त धोका, जास्त परतावा) अनेक सल्लागार बांधकामाधीन मालमत्ता विकत घेण्याचा सल्ला देत नाहीत. कारण विकासकाकडून ताबा मिळण्याचा धोका असतो. तुम्ही मात्र एखाद्या उत्तम सल्लागारासोबत काम करत असाल आणि योग्य पावले उचललीत, तर मात्र तुम्ही या मालमत्तेमधून सर्वाधिक उत्पन्न कमवू शकता. याचे मुख्य कारण म्हणजे ठिकाण, त्या जागेची मागणी आणि पुरवठय़ाचा समतोल, विकासकाचा रेकॉर्ड आणि भाडेकरू कुठले व कसे असतील, अशा सर्व गोष्टींवर तुम्ही योग्य तो निर्णय घेऊ शकता. बांधकामाधीन मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करताना खालील गोष्टींची काळजी घ्या : विकासकाचा ट्रॅक रेकॉर्ड चांगला हवा ठिकाण उत्कृष्ट हवे मालमत्ता ग्रेड ‘ए’ व्यावसायिक हवी फायदे- तोटे आधीच्या पर्यायापेक्षा अधिक परतावा- जवळजवळ ८ ते १२% विलंबित ताबा धोका, प्रति फूट संपादित जागेवर आकर्षक मूल्य- भाडेकरू शोधणे अवघड जाते, गुंतवणुकीवर पूर्व भाडेतत्त्वावर घेतल्यापेक्षा अधिक परतावा. उत्तम भांडवल दरवाढीची शक्यता. पर्याय ३ : रेडी टू मूव्ह इन (कमी धोका, कमी परतावा) हा पर्याय अनेकांच्या पसंतीला उतरतो. गुंतवणूकदार म्हणून तुम्हाला पैसे कमावण्यास वाव काहीसा कमी मिळतो, कारण ही मालमत्ता ताब्यासाठी तयार असते. तुम्हाला ती विकत घेण्यासाठी जादा किंमत मोजावी लागते, ज्यामुळे गुंतवणुकीच्या परताव्यावर परिणाम होतो. फायदे -तोटे सध्याच्या मार्केटच्या परिस्थितीनुसार ६ ते ८% आर.ओ.आय. सध्याची परिस्थिती पाहता भाडेकरू मिळणे अवघड जाते, सध्याच्या बाजारी किमतीप्रमाणे अधिग्रहण किंमत १००% रक्कम भरायला लागते. उत्तम भांडवलवाढीची शक्यता. शेवटी मला एक प्रसिद्ध गुंतवणूकदार, वारेन बफे यांचे एक वाक्य सांगायला आवडेल, ते म्हणजे ‘वाईट बातमी ही एका गुंतवणूकदाराची सर्वात चांगली मैत्रीण असते.’ umesh@dreamworksrealty.co.in (लेखक रिअल इस्टेट सल्लागार आहेत.)
