पुनर्विकास मसुद्यावर सही करण्यापूर्वी…

विकास करार म्हणजे काय?

विकास करार म्हणजे सोसायटी आणि बिल्डर यांच्यात होणारा मुख्य करार. हा करार संपूर्ण पुनर्विकासाचा पाया असतो. या करारातून ठरते बिल्डर किती क्षेत्रफळ वापरणार, इमारत किती मजल्यांची असणार, सभासदांना किती क्षेत्रफळ मिळणार, प्रकल्प किती कालावधीत पूर्ण होणार, उशीर झाला तर बिल्डरवर काय परिणाम होणार, बँक गॅरेंटी, भाडे, डिपॉझिट, कॉर्पस फंड, वाद झाल्यास निपटारा कसा करणार. म्हणून विकास करार हा केवळ औपचारिक कागद नसून, सभासदांचे भवितव्य ठरवणारा दस्तऐवज आहे. याशिवाय विकास करारामध्ये आणखी काही अत्यंत महत्त्वाच्या बाबी स्पष्ट असल्या पाहिजेत. उदा. बिल्डर अपयशी ठरला, प्रकल्प अर्धवट राहिला किंवा आर्थिक अडचणीत सापडला तर पुढे काय? सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयांनुसार पुनर्विकासात सोसायटी ही केवळ प्रेक्षक नसून तिच्यावरही काही जबाबदारी येऊ शकते. त्यामुळे विकास करारामध्ये बिल्डर अपयशी झाल्यास सोसायटीला प्रकल्प ताब्यात घेण्याचा अधिकार, पर्यायी बिल्डर नेमण्याची प्रक्रिया आणि सभासदांचे संरक्षण कसे केले जाईल, याची स्पष्ट तरतूद असणे आवश्यक आहे. सर्व मजल्यांची मंजुरी एका वेळेस झाली पाहिजे.

विकास करारामध्ये स्पष्ट लिहिले पाहिजे की, इमारतीचे सर्व मजले एकाच वेळी मंजूर करून घेतले जातील आणि अर्धवट मंजुरीवर प्रकल्प सुरू केला जाणार नाही. कारण फक्त काही मजले मंजूर झाले आणि नंतर पुढचे अडकले तर बांधकाम अर्धवट थांबते आणि सभासद वर्षानुवर्षे भाड्याच्या घरात अडकतो. हा धोका अनेक प्रकल्पांत प्रत्यक्षात आलेला आहे.

नवीन इमारतीतील सदनिकांची निवड

अशी परिस्थिती निर्माण होऊ शकते की, विक्रीसाठी ठेवलेल्या सदनिका उत्तम लोकेशनच्या, चांगल्या दिशेच्या किंवा चांगल्या दर्जाच्या असतील आणि मूळ सभासदांना दुय्यम दर्जाच्या किंवा कमी पसंतीच्या सदनिका दिल्या जातील. म्हणूनच विकास करारामध्ये स्पष्ट तरतूद असावी की मूळ सभासदांना मजला, दिशा आणि उपलब्ध पर्यायांमधून प्राधान्याने निवड करण्याचा अधिकार असेल. तसेच मूळ सभासदांना देण्यात येणाºया सदनिकांचा दर्जा, वापरले जाणारे साहित्य, र्फिंटग्ज, लिफ्ट, कॉमन एरिया सुविधा याबाबतीत कोणताही भेदभाव केला जाणार नाही, अशी स्पष्ट तरतूद विकास करारामध्ये असली पाहिजे.

भविष्यात मिळणाºया क्षेत्रफळाविषयी

विकास करारामध्ये भविष्यात मिळणाऱ्या क्षेत्रफळाविषयी स्पष्ट उल्लेख हवाच, कारण आज किंवा उद्या खालील कारणांमुळे अतिरिक्त क्षेत्रफळ मिळू शकते- सरकारी धोरणात बदल, विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमावलीमध्ये सुधारणा, मेट्रो प्रकल्पामुळे मिळणारे क्षेत्रफळ, रस्ते रुंदीकर किंवा झोन बदल. विकास करारामध्ये स्पष्ट लिहिले पाहिजे की आज किंवा भविष्यात सरकारी कायदे, नियम किंवा मेट्रोसारख्या प्रकल्पांमुळे मिळणारे अतिरिक्त क्षेत्रफळ हे मूळच्या सभासदांचे आहे आणि त्यातला वाटा मूळ सभासदांना कसा दिला जाईल हा उल्लेख नसेल तर अतिरिक्त क्षेत्रफळ बिल्डर स्वत:कडे ठेवतो, सभासदांना काहीही फायदा मिळत नाही आणि वाद झाला तर बिल्डर करार दाखवून मोकळा होतो.

क्षेत्रफळाचा गोंधळ टाळा

विकास करार आणि कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारमध्ये स्पष्ट उल्लेख असावा की, जुना फ्लॅट किती क्षेत्रफळाचा आहे, तो रेरा क्षेत्रफळाचा आहे की मोफा क्षेत्रफळाचा आहे की बिल्ट-अप एरिया. नवीन फ्लॅट किती रेरा कार्पेट क्षेत्रफळाचा मिळणार आहे. हल्ली रेरा कार्पेटचा उल्लेखच सर्व ठिकाणी करायला लागतो. तसेच ‘प्रशासकीय मंजुरीनुसार बदल’ या नावाखाली क्षेत्रफळ कमी करण्याची मोकळीक दिलेली नाही ना, हेपण तपासले पाहिजे.

वेळ शेड्यूल, वाढीव कालावधी आणि दंड

विकास करारामध्ये आणि कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारामध्ये हे स्पष्ट असले पाहिजे की प्रकल्प सुरू केव्हा होणार, पूर्ण होण्याचा एकूण कालावधी किती, वाढीव कालावधी किती नंतर दरमहा दंड किती? ‘वाजवी वेळ/उचित वेळ किंवा‘मंजुरीच्या अधीन’ असे गोल शब्द पुढे सभासदांसाठी घातक ठरतात.

सक्तीची घटना (Force Majeure clause) याची खबरदारी :

विकास करारामधील ‘सक्तीची घटना’ कलम काळजीपूर्वक वाचले पाहिजे. पावसाळा, मजूर टंचाई, निधीअभावी काम थांबणे ही कारणे ‘सक्तीची घटना’ म्हणून मान्य केली तर उशीर झाला तरी बिल्डर जबाबदार राहत नाही. हे कलम पूर्णपणे बिल्डरच्या बाजूचे तर नाही ना, हे तपासणे गरजेचे आहे.

बँक गॅरेंटी आणि आर्थिक सुरक्षा

विकास करारामध्ये स्पष्ट असले पाहिजे की बँक गॅरेंटी किती रकमेची आहे, ती इमारत पाडेपर्यंत ते नवीन जागेचा ताबा मिळेपर्यंत वैध आहे. फक्त सुरुवातीपुरती गॅरेंटी असेल तर नंतर सभासद असुरक्षित राहतो. याशिवाय पुनर्विकासाशी संबंधित जीएसटी कोण भरणार, हा मुद्दाही स्पष्ट असला पाहिजे. विकास करारामध्ये आणि कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारामध्ये पुनर्विकासाशी संबंधित सर्व जीएसटी बिल्डरनेच भरायचा आहे आणि सभासदांकडून कोणतीही रक्कम वसूल केली जाणार नाही, अशी स्पष्ट तरतूद असणे आवश्यक आहे.

दोष दुरुस्ती दायित्व कालावधी

नवीन घर मिळाल्यानंतर गळती, क्रॅक, प्लंबिंगच्या तक्रारी, दोष दुरुस्ती दायित्व कालावधी किती? बिल्डरने दुरुस्ती न केल्यास काय? तसेच बिल्डर प्रकल्प दुसऱ्याला देऊ शकतो का? सोसायटीची परवानगी आवश्यक आहे का? हे मुद्दे विकास करारामध्ये स्पष्ट नसतील तर पुढे अडचणी येतात. कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार म्हणजे काय आणि तो का इतका महत्त्वाचा आहे? हा सभासदाचा आणि बिल्डरबरोबरचा करार असतो. या करारात ठरते की नवीन घराचे नेमके क्षेत्रफळ, मजला, भाडे, दंड, सुविधा, पार्किंग… कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार नोंदणीकृत झाल्याशिवाय जुनी जागा सोडू नये हे ठामपणे सांगणे आवश्यक आहे. नोंदणी नसलेला करार कायदेशीरदृष्ट्या सक्षम नसतो. एकदा इमारत पाडली की सभासद पूर्णपणे बिल्डरवर अवलंबून राहतो. म्हणून आधी नोंदणीकृत आणि परिपूर्ण कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार आणि नंतरच ताबा.

पार्किंग- हा सगळ्यात जास्त वाद होणारा मुद्दा. मोठ्या गाडीचे पार्किंग आहे का हे बघितले पाहिजे. पार्किंगचे वाटप फ्लॅटबरोबरच झाले पाहिजे. कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारामध्ये स्पष्ट लिहिले पाहिजे की किती पार्किंग, कार की दुचाकी, स्टिल्ट की बेसमेंट, नेमके कोणते पार्किंग. सगळ्यात महत्त्वाचे मंजूर नकाशात फ्लॅट आणि पार्किंग मार्क केलेले असले पाहिजे. त्या मंजूर नकाशाची प्रत कायमस्वरूपी पर्यायी निवास कराराला जोडलेली पाहिजे.

लवाद कलामाबाबत सावधगिरी

विकास करार किंवा कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारामध्ये अनेकदा लवाद कलम दिलेले असते. म्हणजे वाद निर्माण झाल्यास थेट कोर्टात न जाता लवाद नेमणूक करावी लागते. हे कलम बहुतांश वेळा बिल्डरच्या बाजूचे असते आणि लवाद नेमण्याची पद्धत, खर्च आणि प्रक्रिया सभासदांसाठी अडचणीची ठरू शकते. पुनर्विकासात वेळ आणि तातडीचा दिलासा महत्त्वाचा असतो, जो लवादाकडून सहज मिळत नाही. त्यामुळे लवाद कलम आहे का, ते एकतर्फी तर नाही ना आणि ते कलम कोर्टात जाण्याचा हक्क पूर्णपणे बंद करत नाही ना, हे विकास करार व कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारावर सही करण्याआधी वकिलांकडून तपासून घेणे अत्यंत आवश्यक आहे.

पुनर्विकास हा विश्वासापेक्षा कागदांचा व्यवहार आहे. घर एकदा पाडले की परत येत नाही, पण चुकीच्या सहीचे परिणाम आयुष्यभर भोगावे लागतात. म्हणून विकास करार वकिलांकडून तपासून घ्यावा. कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार आपल्या परिस्थितीनुसार आणि वकिलांच्या सल्ल्यानेच सही करा, दबावाखाली निर्णय घेऊ नका, ‘सगळ्यांचे होईल ते आपले होईल’ या भ्रमात राहू नका, आज डोळसपणे घेतलेला निर्णय उद्यााचा मोठा वाद टाळू शकतो.

विकास करार आणि कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारावर सही करण्याआधी हे पाहून घ्या.

१. विकास करार वकिलांकडून तपासून घेतला आहे का? २. सर्व मजल्यांची मंजुरी एकाच वेळी घेण्याचा उल्लेख आहे का? ३. भविष्यातील सरकारी / मेट्रो क्षेत्रफळ मूळ सभासदांना देण्याबाबत स्पष्ट कलम आहे का? ४. टीडीआर सोसायटीच्या नावे किंवा नियंत्रणाखाली आहे का? ५. क्षेत्रफळ रेरा / मोफा / बिल्टअप स्पष्ट आहे का? ६. वेळ शेड्यूल, वाढीव कालावधी आणि दंड ठरलेला आहे का? ७. सक्तीची घटना कलम बिल्डरच्या बाजूचा तर नाही ना? ८. बँक गॅरेंटी नवीन जागेचा ताबा मिळेपर्यंत वैध आहे का?. कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार नोंदणीकृत केव्हा होणार? ९. कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारामध्ये फ्लॅट आणि पार्किंगचे वाटप स्पष्ट मार्क केले आहे का? मोठ्या गाड्यांकरता पार्किंग आहे ना. १० मंजूर नकाशा कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारला जोडलेला आहे का? ११. दोष दुरुस्ती दायित्व कालावधी नमूद आहे का? १२. प्रकल्प हस्तांतरण करण्यासाठी सोसायटीची परवानगी आवश्यक आहे का? १३. जीएसटी बिल्डरनेच भरण्याची स्पष्ट तरतूद आहे का? १४. पुढच्या तारखेचे घराच्या भाड्याचे चेक आधीच घ्यावे किंवा त्या रकमेइतकी बँक गॅरेंटी घ्यावी आणि याचा उल्लेख विकास करार आणि कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारमध्ये असला पाहिजे.

महत्त्वाची कायदेशीर बाब

अनेकदा असा प्रश्न विचारला जातो की एखादा सभासद पुनर्विकासाला विरोध करत असेल किंवा जागा सोडत नसेल तर काय होते? या बाबतीत एक गोष्ट स्पष्ट आहे. सभासदाने जागा न सोडल्यास सोसायटी किंवा बिल्डर स्वत:हून काहीही कारवाई करू शकत नाहीत. अशा परिस्थितीत कायदेशीर मार्गाने, म्हणजेच कोर्टाची परवानगी घेऊनच पुढे जावे लागते. कोर्ट हे पाहते की पुनर्विकासाची प्रक्रिया कायदेशीर आहे का, करार पारदर्शक आहेत का आणि सभासदांचे हक्क सुरक्षित ठेवले आहेत का. त्यामुळे सभासदांवर दबाव टाकणे किंवा जबरदस्ती करणे कायद्याने मान्य नाही. shrikant.tillu@gmail.com