श्रीश कामत सहकार कायद्यामध्ये जुलै २०१९ मध्ये महाराष्ट्र सरकारने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी विशेष प्रकरण समाविष्ट करून सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या विशिष्ट गरजांची दखल घेतली व त्यासाठी काही विशेष तरतुदी केल्या आणि त्या पूर्वलक्ष्यी प्रभावाने ९ मार्च २०१९पासून अमलात आणल्या. परंतु त्यानंतर सरकारने वा गृहनिर्माण संस्थांच्या महासंघांनीसुद्धा या सुधारणांचा म्हणावा तसा प्रचार केला नाही. त्यामुळे बहुसंख्य गृहनिर्माण संस्था या नवीन कायदेशीर तरतुदींबाबत अनभिज्ञ आहेत. या सुधारणा केल्यानंतर सरकारने त्वरित नियम व नमुना उपविधींमध्येसुद्धा त्या अनुषंगाने आवश्यक असलेल्या सुधारणा करण्याची गरज होती, परंतु दोन वर्षे उलटली तरी सरकारने याबाबत काहीही केलेले दिसत नाही. परिणामस्वरूप सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे अधिनियम, नियम आणि उपविधींच्या तरतुदींमध्ये सध्या सुसूत्रता नाही. तरीही सर्व संबधितांनी नोंद घेणे आवश्यक आहे की, सध्याच्या नियम व उपविधींमधील ज्या तरतुदी सुधारित अधिनियमांशी सुसंगत नाहीत त्या सर्व तरतुदी आपोआप रद्दबातल झाल्या आहेत; किंवा त्या सुसंगत करून सुधारित स्वरूपात अमलात आल्या आहेत. यापुढील काही लेखांमधून या सुधारित कायद्यातील गृहनिर्माण संस्थांसाठीच्या तरतुदींच्या अनुषंगाने सध्या अस्तित्वात असलेले नियम व उपविधींमधील विसंगती व संदिग्धता यावर प्रकाश टाकण्याचा प्रयत्न करणार आहे. सर्व प्रथम आपण सुधारित कायद्याने गृहनिर्माण संस्थेसाठी सदस्य-वर्गीकरण कसे केले आहे ते पाहू. कलम १५४-ब-१(१८) मध्ये ‘सदस्य’ या संज्ञेचा अर्थ संस्थेच्या नोंदणीसाठी केलेल्या अर्जात नाव अंतर्भूत असलेली व्यक्ती किंवा नोंदणीनंतर संस्थेच्या सदस्यकुलात यथोचितरीत्या दाखल करून घेण्यात आलेली व्यक्ती असा दिला आहे; व खाली उल्लेखित तीन सदस्यवर्गाचा त्यात अंतर्भाव केला आहे : (१) ‘सहयोगी-सदस्य’ म्हणजे एखाद्या सदस्याच्या लेखी शिफारशीवरून व लेखी पूर्व-संमतीने त्याच्या हक्क व कर्तव्यांचा वापर करण्यासाठी, संस्थेच्या सदस्यकुलात यथोचितरीत्या दाखल करून घेतलेली आणि भागपत्रामध्ये जिचे नाव नसेल अशी व्यक्ती (जी पती, पत्नी, माता, पिता, भाऊ, बहीण, मुलगा, मुलगी, जावई, सून, पुतण्या, पुतणी यांपैकी कोणी एक असेल). (भ) ‘सह-सदस्य’ म्हणजे संस्थेच्या नोंदणीसाठी केलेल्या अर्जात नाव अंतर्भूत असलेली व्यक्ती किंवा नोंदणीनंतर संस्थेच्या सदस्यकुलात यथोचितरीत्या दाखल करून घेण्यात आलेली व्यक्ती- जी सदनिकेमध्ये हिस्सा, हक्क, मालकी हक्क आणि हितसंबंध धारण करीत असेल, परंतु जिचे नाव भागपत्रात प्रथम स्थानी नसेल. (क) ‘तात्पुरता-सदस्य’ म्हणजे एखाद्या मृत सदस्याच्या मृत्यूनंतर संस्थेचा सदस्य म्हणून कायदेशीर वारसाला किंवा वारसांना दाखल करून घेण्यात येईपर्यंत नामनिर्देशनाच्या आधारे, त्या सदस्याच्या जागी तात्पुरत्या रीतीने सदस्य म्हणून यथोचितरीत्या दाखल करून घेण्यात आलेली व्यक्ती. इथे आणखी काही नवीन तरतुदी विचारात घेणे आवश्यक आहे. मूळ कायद्याच्या कलम २२ मध्ये कोणती ‘व्यक्ती’ सहकारी संस्थेची सदस्य होऊ शकते ते विशद केले आहे. परंतु नवीन कलम १५४-ब(१) मध्ये मूळ कायद्याच्या काही तरतुदी योग्य त्या फेरफारासह लागू राहतील अशी तरतूद करण्यात आली आहे, त्यामध्ये कलम २२ समाविष्ट आहे. त्यामुळे हे कलम २२ गृहनिर्माण संस्थांसाठी खालील फेरफारासह लागू राहील : (१) कलम १५४-ब(२०) मध्ये ‘व्यक्ती’ या संज्ञेची केलेली व्याख्या ज्यामध्ये व्यक्ती, व्यक्ती-समूह, संस्था, केंद्र व राज्य शासन वगैरे एकूण बारा प्रकारच्या व्यक्तींचा समावेश केलेला आहे; (२) कलम १५४-ब-४ मध्ये कलम २२ मध्ये काहीही अंतर्भूत असले तरी, संस्थेस, कोणत्याही व्यक्तीला सदस्य म्हणून दाखल करून घेता येईल अशी तरतूद आहे; आणि (३) कलम १५४-ब-५, ज्यामध्ये (्र) गृहनिर्माण संस्था त्या संस्थेमध्ये नियतवाटपासाठी उपलब्ध सदनिका किंवा भूखंडांच्या संख्येपेक्षा जास्त व्यक्तींना तिच्या सदस्यकुलात दाखल करून घेणार नाही, व (्र) भूखंड मालकांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेस, जर भूखंड मालकाने प्रचलित नियमांनुसार सदनिकांचे बांधकाम व विक्री केली असल्यास, मूळ भूखंड मालक सदस्याच्या जागी सदनिका खरेदीदारांच्या संघटनेला आपल्या सदस्यकुलात दाखल करून घेता येईल, अशा दोन स्पष्ट तरतुदी आहेत. तात्पर्य, सर्व संबंधितांसाठी खालील मुद्दे लक्षात घेण्यायोग्य व महत्त्वाचे आहेत : (१) सह-सदस्य आणि तात्पुरता-सदस्य असे दोन नवीन सदस्यवर्ग निर्माण करण्यात आले आहेत, जे यापूर्वी अस्तित्वात नव्हते. (२) सह-सदस्याची व्याख्या परिपूर्ण व नि:संदिग्ध आहे, परंतु मूळ (प्रमुख) सदस्याच्या व्याख्येमध्ये संदिग्धता राहिली आहे. सह-सदस्यत्वासाठी सदनिकेमध्ये हिस्सा, हक्क, मालकी हक्क आणि हितसंबंध असणे व भागपत्रात प्रथमस्थानी नाव नसणे अशा दोन अटी स्पष्टपणे घालण्यात आलेल्या आहेत. परंतु प्रमुख-सदस्यत्वासाठी अशा अटी घातलेल्या नाहीत. सध्याच्या उपविधी ३(७७्र५) मध्ये सदस्याच्या व्याख्येमध्ये सदनिकेमध्ये हिस्सा, हक्क, मालकी हक्क आणि हितसंबंध असणे ही अट अंतर्भूत आहे. सुधारित कायद्यामधील ‘सदस्य’च्या व्याख्येमध्ये ही अट तसेच सदस्याचे नाव भागपत्रामध्ये प्रथमस्थानी असणे अशा दोन्ही अटी आवश्यक म्हणून नमूद करणे गरजेचे होते, परंतु तसे केलेले नाही, त्यामुळे ही व्याख्या संदिग्ध राहिली आहे. (३) खरे तर आता, मूळ/ प्रमुख-सदस्य, सह-सदस्य, सहयोगी-सदस्य व तात्पुरता-सदस्य असे चार कायदेशीर सदस्यवर्ग निर्माण झाले आहेत आणि प्रत्येकाचे हक्क वेगवेगळे आहेत. त्यामुळे मूळ सदस्याच्या व्याख्येमध्ये इतर तीन सदस्यवर्गाचा अंतर्भाव करण्याची आवश्यकता नव्हती, कारण तसे केल्याने इतर तरतुदी वेगवेगळ्या सदस्यवर्गाला कशा लागू होतील याबाबत संदिग्धता राहिली आहे. (४) सदस्य-संख्येवर आता संस्थेकडे उपलब्ध सदनिका/ भूखंडांच्या संख्येची मर्यादा घालण्यात आली आहे. (५) ‘नाममात्र सदस्य’ तसेच ‘क्रियाशील’ व ‘अक्रियाशील’ ही सदस्य-वर्गीकरणे आता गृहनिर्माण संस्थांना लागू नाहीत. त्यामुळे त्यासंबधित उपविधीमधल्या सर्व तरतुदी सुधारित कायदा अमलात आल्यापासून आपोआप रद्दबातल झाल्या आहेत. (६) मूळ कायद्याप्रमाणे एखादी सहकारी गृहनिर्माण संस्था दुसऱ्या गृहनिर्माण संस्थेची सदस्य होऊ शकत नव्हती, परंतु आता नवीन कलम १५४-ब-५ अनुसार एखाद्या भूखंड-मालकांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेस, जर भूखंड-मालकाने प्रचलित नियमांनुसार सदनिकांचे बांधकाम व विक्री केली असेल तर, मूळ भूखंड-मालक-सदस्याच्या जागी सदनिका खरेदीदारांच्या (सहकारी गृहनिर्माण संस्था, कंपनी, संघ, इत्यादी) संघटनेला आपल्या सदस्यकुलात दाखल करून घेता येईल. kamat.shrish@gmail.com
