स्वयंपुनर्विकास… एक उपयुक्त पर्याय

मुंबईमध्ये घरांचा प्रश्न रोज जटिल व आवाक्याबाहेर जात असल्याचे पाहून शिवसेनाप्रमुख बाळासाहेब ठाकरे यांनी यावर उपाय म्हणून जुन्या इमारतींचे पुनरुज्जीवन करावे व त्यांना एफएसआय वाढवून द्यावा ही कल्पना मांडली. अर्थात काही विकासकांनीच ही कल्पना त्यांना सुचवली असल्याचे म्हटले जाते. त्याप्रमाणे त्या वेळेच्या सेना-भाजप सरकारचे मुख्यमंत्री मनोहर जोशी यांनी तिला सरकारी मान्यता दिली. ही कल्पना मुंबईतील गृहनिर्माण सहकारी संस्थांनी उचलून धरली.

सोसायटीमध्ये राहणार्‍या लोकांना मोठी घरे मिळणार व आपले वाढते कुटुंब एकत्र राहणार असे वाटले म्हणून अनेक सोसायट्या पुढे आल्या. मुंबईत जमिनीची कमतरता लक्षात घेता विकासकही मोठ्या प्रमाणात यात सहभाग घेऊ लागले. सोसायटीत राहणार्‍यांना अधिक मोठी घरे देऊनही तितकीच व त्यापेक्षा जास्त घरे विकून त्यातून मोठ्या प्रमाणात फायदा मिळवून उद्योग अधिक वेगाने वाढवणे शक्य असल्याचे लक्षात येताच त्यात अनेक हौशेनवशेंनी उड्या मारल्या. त्यात किती जागा कोण वाढवून देतो? इतकेच नव्हे तर घराचे बांधकाम पुरे होईपर्यंत अन्य ठिकाणी राहण्यासाठी भाडे किती देतो? आणि वर घाऊक रक्कम (कॉर्पस फंड) किती मिळणार? याची गणिते मांडली जाऊ लागली.

इतकेच नव्हे तर विकासक कोण? पीएमसी कोण? विक्रीसाठी एजन्सी कुठली? यासारख्या प्रश्नांभोवती सोसायटीच्या सदस्यांत भांडणेही होऊ लागली. दोन-तीन तट पडले. याचा फायदा विकासक घेणारच! त्यांनी आपल्या मर्जीतील व आपण म्हणू ते ऐकतील अशांना अनेक मार्गांनी आपलेसे केले. त्या सर्वांचा परिणाम झाल्यामुळे इमारतींची बांधकामे रखडली.

एकाच इमारतीसाठी एकापेक्षा अनेक विकासक स्पर्धा करू लागले. अनेक इमारती पाडल्या गेल्या; परंतु नवी इमारत उभी राहिली नाही. अशी प्रकरणे बरीच झाली. काही इमारती तर तोडल्यानंतर पंधरा-वीस वर्षे रखडल्या आहेत. त्या सोसायट्यांच्या सदस्यांना भाडेही मिळत नाही. घाटकोपर येथील काही सदस्य चक्क फुटपाथवर झोपड्या मांडून राहत आहेत. या सर्व परिस्थितीतून मार्ग काढण्याच्या दृष्टीने आणि विकासकांच्या लुटालुटीला पर्याय म्हणून मागील टर्ममध्ये मुख्यमंत्री असताना देवेंद्र फडणवीस यांनी स्वयंपुनर्विकासाचा पर्याय सुरू केला. यामध्ये सोसायट्यांच्या सदस्यांनी स्वत:च आपल्या इमारतींचा विकास करावा, ही कल्पना काही सोसायटीच्या सदस्यांना फार आवडली.

या योजनेनुसार काहींनी आपल्या सोसायट्यांच्या इमारतींचे कामही चालू केले. त्यातून अजूनपर्यंत काही अल्प का होईना या योजनेनुसार काही इमारती बांधल्याही गेल्या. अजूनपर्यंत पाच ठिकाणांचे प्रकल्प पूर्णत्वास गेले असून, त्यापैकी दोन गोरेगाव व कुर्ला, मुलुंड आणि विक्रोळी या ठिकाणचे प्रत्येकी एक असे आहेत. तर काही प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या मार्गातील असून, त्यापैकी एक आमचा वांद्रे पूर्व येथील खेरनगर इमारत क्रमांक १, श्रीराम हाऊसिंग को-ऑपरेटिव्ह सोसायटीचा आहे. मी स्वत: या सोसायटीचा सदस्य असून याचे बांधकाम करताना काय अडचणी येतात व त्या सरकारी पातळीवर सोडवल्या जाणे कसे गरजेचे आहे, याची माहिती देण्याचा लेखाचा उद्देश आहे.

स्वयंपुनर्विकासासंबंधी निर्णय करताना सोसायटीचे सर्व सदस्य एकत्र असतील तर विकास प्रक्रिया सुकर होते. परंतु हे एवढे महाकठीण असते की काही सदस्यांना स्वयंपुनर्विकासाऐवजी कुठल्या तरी बिल्डरच्या मार्फतच विकास करायचा असतो. त्यात त्यांचे हितसंबंध गुंतलेले असतात. म्हणजे सुरुवातीपासूनच तट पडतात. आमच्या श्रीराम हाऊसिंग सोसायटीमध्ये तर एकूण ५४ सदस्यांपैकी १४ सदस्यांनी सतत विरोध केला. त्यामुळे प्रकरण रजिस्ट्रारकडे गेले. तिथे वेळ गेला. त्यासाठी आम्हाला मुख्यमंत्र्यांना भेटावे लागले. त्यांनी हस्तक्षेप केल्यानंतर त्या केसमधून सुटका झाली. मात्र त्यातही काही काळ वाया गेला. परंतु मुख्य अडचण म्हणजे या प्रकल्पासाठी लागणारे भांडवल उभे करणे ही होती. त्यासाठी आम्ही मुंबई सहकारी बँकेशी संपर्क साधला. ते कर्ज देण्यास तयार असतानाच रिझर्व्ह बँकेने त्यात एक मोठीच अडचण तयार केली.

रिझर्व्ह बँकेने अशा स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पांना कर्ज देण्यास मनाई केली. आम्ही त्यावर मार्ग काढण्यासाठी सोसायटीच्या सदस्यांनी व्यक्तिगत कर्ज घ्यावे असा निर्णय घेतला; परंतु याला १४ सदस्यांनी विरोध केलाच. कर्ज घेण्यास नकार दिला. त्यामुळे राहिलेल्या ४० सदस्यांनी व्यक्तिगत कर्ज घेण्यास सोसायटीला मान्यता दिली. आणि त्यासाठी सोसायटीला बॉम्बे मर्कंटाईल बँकेने कर्ज देण्याची तयारी दाखवली व कर्जपुरवठा केला. हा प्रकल्प आज पूर्णत्वास येत आहे. त्यात बॉम्बे मर्कंटाईल बँकेचे मोठे साहाय्य मिळाले. त्यांनी जर त्या वेळी आमच्या सोसायटीला नकार दिला असता तर प्रकल्प पुढे जाणे कठीण झाले असते.

असे असूनदेखील केवळ ४० सदस्यांनी व्यक्तिगत कर्ज घेण्याची मंजूरी दिली म्हणजे १४ सदस्यांच्या असहकारामुळे आवश्यक तेवढे भांडवल उभे न राहिल्याने काही अडचणी जरूर निर्माण झाल्या. परंतु त्यातही काही सदस्यांनी स्वत: अधिक जागा घेऊन आयत्या वेळी या प्रकल्पाला हस्तेपरहस्ते मदत केली. मुख्य म्हणजे आम्ही ज्या अहलुवालिया या प्रतिष्ठित कंपनीला बांधकामाचे कंत्राट दिले, त्यांनीही यात बर्‍यापैकी मदत केली. पैशासाठी अडवणूक न करता त्यांनी स्वत:च दोन फ्लॅटमध्ये गुंतवणूक केली. आमच्या सोसायटीच्या आग्रहाखातर त्यांनी या लहान प्रकल्पाचे काम स्वीकारले आणि त्यांचे काम अतिशय उत्तम व चोख पद्धतीने ते करीत आहेतच, परंतु निर्माण होणार्‍या अडचणीतून मार्ग काढण्यासही मदत करतात.

अशा म्हाडाच्या इमारतींच्या पुनर्बांधणीसाठी प्रीमियम म्हणून बरीच रक्कम भरावी लागते आणि यात काही गैर नाही. मुख्य म्हणजे म्हाडाच्या जमिनीवरील या इमारती आहेत. त्यांना त्याचा मोबदला देणे क्रमप्राप्त आहे. म्हाडाने बांधकामाची परवानगी दिल्यानंतर म्हणजे ऑफर लेटर दिल्यानंतर चार हप्त्यांनी ही रक्कम भरावी लागते. कोविड-१९ व इतर काही अडचणींमुळे रक्कम आम्ही वेळेवर भरू शकलो नाही. त्यामुळे आम्हाला दीड कोटी इतके अवाच्या सवा व्याज भरावे लागले.

मुख्यमंत्री महोदयांनी स्वयंपुनर्विकास करणार्‍या संस्थांना हे व्याज माफ केल्याची घोषणा केली; परंतु आमच्या सोसायटीला मात्र म्हाडाने त्याचा फायदा दिला नाही. मुख्यमंत्र्यांनी घोषणा २५ फेब्रुवारी २०२५ ला केली. तेव्हापासून पुढे स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पांना व्याज माफ असा जावईशोध म्हाडाने लावून आम्हाला त्यातून वंचित केले. मुख्यमंत्री महोदयांनी याचा विचार करून ही सवलत आम्हाला द्यावी, अशी विनंती मुख्यमंत्र्यांना आमच्या सोसायटीचे सेक्रेटरी दिनेश पुरळकर यांनी पत्र लिहून केली आहे. एका अर्थाने सरकारने आमच्या सोसायटीवर अन्याय नाही का केला?

एक खिडकी योजना प्रत्यक्षात आलीच नाही

स्वयंपुनर्विकास करताना असंख्य परवानग्या घ्याव्या लागतात. त्यासाठी अनेक सरकारी, म्हाडा, मुंबई महापालिका, अग्निशमन दल आणि अर्थातच पोलीस इत्यादी खात्यांच्या परवानगीची आवश्यकता असते. त्यासाठी अनेक कार्यालयांत खेटे घालावे लागतात व अनेक टेबलांभोवती फिरावे लागते. याची जाणीव मुख्यमंत्र्यांना असल्यामुळे त्यांनी ‘एक खिडकी’ योजना जाहीर केली; परंतु ती कधीच प्रत्यक्षात आली नाही! त्यामुळे जे निर्णय खालच्या पातळीवर सहज व्हायला हवेत तेथे मोठ्या प्रमाणात अडवणूक केली जाते. असंख्य कारणे दिली जातात. प्रत्यक्षात त्या त्या पातळीवर निर्णय घेण्याचे अधिकार असतानाही ते वेळ काढतात व नसती कारणे देऊन वरिष्ठांकडे पाठवतात.

आमच्या सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेत सर्व व्यवहार चेकनेच करावे, नकदी व्यवहार करू नये असा निर्णय घेण्यात आला. त्यामुळे अनेक परवानग्या घेण्यासाठी विकासक ज्या क्लृप्त्या लढवतात त्यावर आपोआपच बंधने आली. मात्र त्यासाठी माझ्यासारख माजी मंत्री, माजी खासदार म्हणून वरिष्ठ अधिकार्‍यांकडे जाऊन परवानग्या घ्याव्या लागल्या! त्यात आम्हाला महापालिकेचे आयुक्त, अतिरिक्त आयुक्त, म्हाडाचे उपाध्यक्ष, मुख्य कार्यकारी अधिकारी, अग्निशमन दलाचे प्रमुख अधिकारी आंबुलकेकर या सर्वांना भेटून मार्ग काढावा लागला. त्या सर्वांनी तत्परतेने परवानग्या मिळवून दिल्या म्हणून आमचा प्रकल्प पूर्णत्वास येत आहे!

परंतु त्यामुळे वेळेचा अपव्यय झाला व प्रकल्पाची गती तर मंदावली. महापालिकेचे सहकार्य बर्‍याच गोष्टींना मिळाले. मात्र आमच्या सोसायटीच्या दरवाजावरच एक अनधिकृत टपरी आहे. तिच्यामुळे पर्जन्य जलवाहिनी त्या टपरीखालून जात असल्याने टपरीच्या बाजूने जलवाहिनी एकदम अरुंद करण्यात आली. त्यामुळे पाण्याचा निचरा कसा होणार?

फुटपाथ व रस्ता रुंदीकरणाचे कामही अडकले व महापालिकेला कोट्यवधी रुपयांचा भुर्दंड भरावा लागला. त्यामुळे यासंबंधी महापालिकेने दिवाणी न्यायालयात खटला दाखल केला. न्यायालयाने ही टपरी अनधिकृत असल्याचा निर्णय दिला व महापालिकेने ती हटवावी असा आदेश दिला. परंतु महापालिका या संबंधात हेतुत: नि्क्रिरय राहिली. नंतर सोसायटीने उच्च न्यायालयात हे प्रकरण नेले.

उच्च न्यायालयाने महापालिकेने दिलेली नोटीस चुकीची असून पुन्हा ३५१ खाली नोटीस काढण्याचा आदेश दिला. या प्रकरणी महापालिका एक तर सर्वोच्च न्यायालयात जायला हवी होती किंवा ३५१ची नोटीस देऊन टपरी हटवायला हवी होती. सोसायटीला वकिलांच्या फीसाठी बराच खर्च करावा तर लागलाच, परंतु यासंबंधी महापालिका स्वस्थ बसली आहे. महापालिकेवर कोणाचा तरी दबाव आहे. त्यामुळे या अनधिकृत टपरीला संरक्षण दिले जात आहे व म्हणून हे प्रकरण निकाली निघत नाही असे म्हणावे काय?

स्वयंपुनर्विकासाच्या योजना बिनधोकपणे व सुरळीतपणे राबवल्या गेल्या पाहिजेत. त्यासाठी खर्‍या अर्थाने ‘एक खिडकी’ योजना राबवली पाहिजे. प्रत्येक टेबलावर व प्रत्येक कार्यालयात किती दिवसांत फाइल निकालात काढावी याचे बंधन घातले गेले पाहिजे आणि निर्णय घेण्याचे अधिकार असताना रखडवणे व कालापव्यय करण्यावर बंधने घालावीत. जेणेकरून स्वयंपुनर्विकासाचे प्रकल्प विनाअडचणी पार पडतील. अशा प्रशासकीय निर्णयाची अंमलबजावणी विनाअडचण होईल, अशी व्यवस्था निर्माण करणे जरुरीचे आहे. यासंबंधी राजकीय निर्णय घेऊन सर्व सुरळीत होईल असे समजणे गैर आहे! कुठल्याही आमदार, खासदार वा महत्त्वाच्या व्यक्तीविना असे प्रकल्प होण्यासाठी कडक प्रशासकीय निर्णय व व्यवस्था होणे गरजेचे आहे. असे करून स्वयंपुनर्विकासास चालना दिल्यास मुंबईतील गोरगरिबांच्या घरांच्या आसर्‍याचा प्रश्न थोडा तरी सुकर होईल.

सभासदांचा मोठा फायदा – स्वयंपुनर्विकास सर्वसामान्यांना करू द्या!

आता सरकारने स्वयंपुनर्विकासासाठी प्राधिकरण स्थापन केले आहे. याची खरे म्हणजे काहीही गरज नाही. त्यातून आणखी एक एजन्सी निर्माण केली जाईल. परंतु या स्वयंपुनर्विकाससंबंधी मदत करणारे काही तज्ज्ञ आहेत, मात्र ते सर्व अधिकार आपल्या हाती घेतात. मग सोसायट्यांवर अनेक निर्णय लादतात. उदा. कंत्राटदार ठरविणे, पी.एम.सी., आर्किटेक ठरविणे, अधिक एफ.एस.आय.मुळे निर्माण झालेल्या घरांच्या विक्रीसाठी एजन्सी नेमणे, असे अनेक अधिकार ते आपल्या हाती एकवटतात व मनमानी करतात. त्यातही त्यांचे हितसंबंध गुंतलेले असतात, हे सांगण्याची आवश्यकता आहे का? खरे म्हणजे पुन्हा पुन्हा हे सांगावे लागते की, ‘एक खिडकी’ योजना हाच सगळ्यात चांगला पर्याय आहे. यासंबंधी म्हाडाचे उपाध्यक्ष वा मुंबई म्हाडाचे कार्यकारी अधिकारी यांच्यावरही जबाबदारी सोपवून त्यांनी ही कामे पूर्ण केली पाहिजेत असा निर्णय सरकारने घेतला पाहिजे.

अशा सर्व जटिल प्रश्नांना तोंड देत आमच्या श्रीराम हाऊसिंग सोसायटीने आपले काम बर्‍याच प्रमाणात पूर्ण करण्याचा प्रयत्न चालवला आहे. त्यासाठी सोसायटीमधील किमान बहुसंख्य सदस्यांची अभेद्य एकजूट व रोजची कामे निपटण्यासाठी पदाधिकार्‍यांची महत्त्वाकांक्षा, धडपड व अवधी या सर्वांची आवश्यकता असते. या सर्व कसोट्यांना आमच्या सोसायटीचे पदाधिकारी पुरून उरले असेच म्हणावे लागेल. त्यात आमच्या सोसायटीचे सेक्रेटरी दिनेश पुरळकर यांनी तर पूर्णवेळ स्वत:ला या कामासाठी वाहूनच घेतले आहे. त्यांना धनंजय घाग, सीए विमल पतंग्या, ॲड. जयप्रकाश बगोरिया, विष्णू गोसावी, राजेश नाईक, संजय वाडे, बाबूराव नाईक, सिद्धेश पवार यांचे मोलाचे योगदान आहे. या स्वयंपुनर्विकासाचा सोसायटीच्या सदस्यांना मोठाच फायदा होत असतो.

आमच्या सोसायटीच्या सदस्यांची घरे केवळ २२० चौरस फूट होती. सोसायटी प्रत्येकाला ८०७ चौरस फुटांचे फ्लॅट देणार आहे. म्हणजे जवळजवळ चौपट जागा प्रत्येकाच्या वाट्याला येईलच; परंतु कोणाला अधिक जागा हवी असेल तरीही सवलत दिली गेली आहे. कुठलाही बिल्डर इतकी जागा देईल का? वांद्रे पूर्वेला व विशेषत: खेरनगरमध्येच अनेक इमारतींचा विकासकामार्फत पुनर्विकास केला जात आहे; परंतु प्रत्येक सोसायटीच्या सदस्याला किमान ५२५ व कमाल ६२५ चौ. फुटांची घरे दिली जात आहेत. एकच सोसायटी आहे तिथे जास्तीत जास्त ६२५ चौ. फूट जागा दिली जाणार आहे.

परंतु त्यांचा भूखंड इतर इमारतींच्या मानाने बराच मोठा आहे. आमच्या सदस्यांना ८०७ चौ. फूट म्हणजेच दोन बेडरूम व आणखी एक लहान खोली तसेच प्रशस्त हॉल मिळणार आहे. याचे कारण खर्‍या अर्थाने स्वयंपुनर्विकासच्या अनुषंगाने हा प्रकल्प होत आहे, हेच आहे. अशा स्वयंपुनर्विकास करणार्‍या प्रकल्पांना सर्व सहकारी बँका व सरकारी बँकांनी कर्जपुरवठा केला पाहिजे. यासाठीसुद्धा सरकारने बँकांना निर्देश देणे आवश्यक आहे. याचा विचार करून मुंबईतील म्हाडाच्या इमारतींचा पुनर्विकास स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पान्वये करण्यासाठी सोसायट्यांच्या पदाधिकार्‍यांनी प्रयत्न करावा, असे आवाहन करावेसे वाटते.

dalwaih@yahoo.co.in
(लेखक माजी मंत्री व माजी खासदार आहेत.)