|| माधव चिकोडी गृहनिर्माण सहकारी संस्थेच्या बैठकीतील चर्चा, संस्थेचे पदाधिकारी आणि सभासद. पदाधिकारी : स्ट्रक्चरल ऑडिट अहवालाप्रमाणे सर्व संरचनात्मक दुरुस्त्या (कॉलम, बीम, स्लॅब ) या सोसायटी खर्चाने व सोसायटीच्या देखरेखीखाली होतील. पहिला सभासद : स्ट्रक्चरल ऑडिटप्रमाणे माझ्या सदनिकेमध्ये काहीच दुरुस्ती सुचवलेली नाही. तेव्हा दुरुस्ती खर्च मी कशाला देऊ? दुसरा सभासद : अमक्या अमक्या सदनिकाधारकाने वर्षानुवर्षे साधा चुनाही लावला नाही. त्याच्या सदनिकेमध्ये खूप साऱ्या दुरुस्त्या सुचविलेल्या आहेतं. तो खर्च इतर सभासदांनी का करावा? तिसरा सभासद : गच्चीवर शेड टाकून वरच्या मजल्यांच्या सदनिकांची गळती थांबेल. आम्ही तळ मजल्यावर राहतो. आमच्याही भिंतीमधून होणारी गळती थांबणार असेल तर आम्ही दुरुस्ती खर्च देतो. चौथा सभासद : मी २०३ मध्ये राहतो. माझ्या सदनिकेमध्ये ३०३च्या शौचालय-बाथरूममधून गेली कित्येक वर्षं गळती होत आहे व संपूर्ण भाग खराब झाला आहे. याचा खर्च मी का उचलू? इतकी वर्षं त्रास सहन केला आणि आता खर्चाचा भारही मी का उचलू? वाचकहो, वरील संभाषणं ही सहकारी गृहनिर्माण संस्थेत रोजचीच आहेत. काही गृहनिर्माण संस्थांनी याबाबत स्वत:ची अशी नियमावली केली आहे तर काही जण कायद्याचा आधार घेऊन संस्थेच्या सभासदांना माहिती पुरवीत असतात . याबाबत नेमका काही तांत्रिक आणि कायदेशीर आधार आहे का? तर उत्तर ‘होय’ असे आहे. त्याचा तपशील खालीलप्रमाणे. आपण वर उल्लेख केलेल्या सभासदांच्या समस्यांचा तोडगा काढू या. म्हणजे उत्तर आपोआपच मिळेल. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे स्ट्रक्चरल ऑडिटचा अहवाल हा गृहनिर्माण संस्थेसाठी आहे. वैयक्तिक सदनिकाधारकांसाठी नाही. त्यामुळे प्रामुख्याने होणारा खर्च व देखभाल हे गृहनिर्माण संस्थेने करावयाचे आहे. अर्थात संस्थेने त्यांचे पदाधिकारी (अध्यक्ष, सचिव, कोषाध्यक्ष) आणि काही सभासद यांची दुरुस्ती कमिटी नेमणे अपेक्षित आहे. स्ट्रक्चरल ऑडिटरची नेमणूक, प्रत्यक्षात ऑडिटच्या वेळी लागणारी मदत, इमारतीचा तपशील, ऑडिटच्या अहवालाप्रमाणे करावयाची कामे, त्याची प्राथमिकता, खर्चाचा अंदाज, खर्चाची मंजुरी, कंत्राटदाराची नेमणूक, कामाचे परीक्षण आणि कंत्राटदाराची बिले अदा करणे इत्यादी कामे कमिटीकडून अपेक्षित आहेत. यामध्ये खर्चाची तरतूद वगळता सर्व कामे ही स्ट्रक्चरल ऑडिटर / सल्लागार स्थापत्य अभियंता यांच्यामार्फत करता येतात. अर्थात त्यांना त्यांचा मोबदला देणे अपेक्षित आहे. आता वर मांडलेल्या विविध प्रश्नांवर सुचवलेली उत्तरं अनुक्रमे खालीलप्रमाणे- पहिला सभासद : आपण सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे सभासद आहात. त्यामुळे सामायिक खर्च जो मंजूर होईल त्यामध्ये आपलाही वाटा असणं साहजिक आहे. तो टाळता येणार नाही. दुसरा सभासद : गृहनिर्माण संस्थेमध्ये अशीही शक्यता आहे की एखादा सभासद त्याची सदनिका अतिशय उत्तमरीत्या ठेवतो तर एखादा सभासद वर्षानुवर्षे रंगरंगोटी करत नाहीत, रंगाचे पोपडे साफ करत नाही, जळमटं काढत नाही व सर्व प्रकारची गळती, संरचनात्मक तडे यांकडे दुर्लक्ष करतो. याला कारणं विविध प्रकारची असू शकतात. त्यामध्ये स्वत: तेथे न राहणं, आर्थिक चणचण, ‘सोसायटी करेल, मी कशाला करू’ हा हेका इत्यादी. यामध्ये सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्याने/ दुरुस्ती कमिटीने खालील बाब तपासणे अपेक्षित आहे व त्यावर तोडगा काढणं अपेक्षित आहे. या ठरावीक सदनिकेमध्ये स्ट्रक्चरल ऑडिट अहवालाप्रमाणे संरचनात्मक दुरुस्ती/ अंतर्गत पाण्याची गळती याबाबत काही उल्लेख आहे का? असल्यास त्यामध्ये फक्त संरचनात्मक दुरुस्ती ही गृहनिर्माण संस्थेच्या खर्चाने करावयाची आहे. संरचनात्मक दुरुस्ती मग ती सदनिका अंतर्गत का असेना ती परस्पर सदनिकाधारकाने करू नये याचे कारण असे की विविध सदनिकांमधून विविध कंत्राटदारांनी विविध पद्धतीने (विविध केमिकल्स वापरून) काम केल्यास त्याच्या योग्य/ अयोग्य कामाची जबाबदारी कोणावर व कशी नोंदवायची? यामध्ये अयोग्य काम झाल्यास कोण जबाबदार? इमारतीच्या स्थैर्यतेचे व उर्वरित आयुष्याचे काय? गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनी जबाबदारी परस्पर सोपविणे योग्य नाही तर जबाबदारी घेणं आवश्यक आहे. संरचनात्मक दुरुस्त्या विविध प्रकारच्या असतात. त्याच्या खोलात येथे जायची आवश्यकता नाही. त्याचप्रमाणे बाहेरच्या भिंतीमधून विविध कारणाने होणारी गळती ही बाबसुद्धा गृहनिर्माण संस्थेने स्ट्रक्चरल ऑडिटरच्या मार्गदर्शनानुसार करणे अपेक्षित आहे. तिसरा सभासद : स्ट्रक्चरल ऑडिट अहवालाप्रमाणे कामाची प्राथमिकता (Priority) समजावून घेणे फार आवश्यक आहे कारण अपेक्षित खर्चाचा आणि संस्थेच्या गंगाजळीचा ताळमेळ साधणं ही दुरुस्ती कमिटीची तारेवरची कसरत असते. त्यामुळे स्ट्रक्चरल ऑडिट अहवालाप्रमाणे कोणतं काम तातडीने करावयाच आहे, कोणतं कामं काही महिन्यांनी अथवा वर्षांनी केलं तर चालेल इत्यादी गोष्टी जाणून घेऊन काम हातात घेणं आवश्यक आहे. यामध्ये गच्चीमधून होणारी गळती ही चिंतेचा विषय असल्यास त्याचा प्राथमिकपणे विचार अपेक्षित आहे. गच्चीवरील शेडमुळे तळमजल्याच्या भिंतीतून होणारी गळती थांबणार नाही हे सत्य असले तरीही अहवालात त्याची प्राथमिकता असल्यास त्या कामाला प्राधान्य देणे. स्ट्रक्चरल ऑडिट अहवालात स्थैर्यता (safety) या बाबीला नेहमीच अग्रक्रम दिला जातो. त्यानंतर गळती, त्यानंतर इतर रंगरंगोटी इत्यादी कामे असे प्राधान्याने सांगितले जाते . चौथा सभासद : ही तक्रार कमी अधिक प्रमाणात गृहनिर्माण संस्थांमधील बऱ्याच सदनिकांमध्ये केली जाते. त्यामुळे बऱ्याच संस्थांनी एक नियम बनविलेला असतो. बऱ्याच वेळा त्याचे कायद्यात रूपांतर होते व सभासदांना धाकदपटशा दाखवून त्याची बोळवण परस्पर केली जाते. दोन्ही सदनिकांना खर्च वाटून करायला सांगितलं जातो, परंतु हे योग्य नाही. उदा. सदनिका क्र. ३०३ मधून सदनिका क्र. २०३ मध्ये शौचालय बाथरूमवरील पोटमाळ्यावर गेली अनेक वर्षे गळती होत आहे. या गळतीमुळे आजूबाजूचे स्लॅब बीम इत्यादींची पडझड झाली आहे. यामध्ये आमचे स्पष्ट मत असे आहे की स्ट्रक्चरल ऑडिटरमार्फत या समस्येची जाण करून घेणे. ही गळती वरच्या सदनिकेमधून असू शकते अथवा इमारतीच्या संडास, बाथरूम लगतच्या बाह्य भिंतीतून असू शकते. गळती बाह्य भिंतीतून असल्यास त्याची दुरुस्ती गृहनिर्माण संस्थेकडून होणे आवश्यक आहे. त्याचप्रमाणे गळती ही सदनिका ३०३ मधून होत असल्यास त्याची दुरुस्ती, वॉटरप्रूफिंग हे सदनिका ३०३ मध्ये राहणाऱ्या सदनिकाधारक ३०३ यांनीच करणं आवश्यक आहे. मात्र याचा अहवालात स्पष्ट उल्लेख असणे आवश्यक आहे. म्हणजे अहवालानुसार कार्यवाही करणे, दुरुस्ती कमिटीला सोपे जाईल. तर ही झाली काही वानगीदाखल उदाहरणं. अशा अनेक समस्यांना गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांना सामोरं जावं लागतं. त्यामुळे योग्यवेळी योग्य सल्ला (मग तो तांत्रिक असो वा कायदेविषयक) योग्य व्यक्तीकडून घेणं उचित ठरेल. (लेखक ‘सल्लागार स्थापत्य अभियंता’ आहेत.) gnrinfra68@gmail.com
