अ‍ॅड. श्रीनिवास घैसास ghaisas2009@gmail.com

कोणतीही शेतजमीन खरेदी करताना ती तुकडेबंदी कायद्याच्या कलमात नमूद केलेल्या किमान मर्यादेपेक्षा खरेदी  केले जाणारे क्षेत्र हे कमी नाही ना याची खातरजमा करून घेणे आवश्यक आहे.

parenting tips
मुलांच्या उन्हाळ्याच्या सुट्टीचा ‘असा’ करा सदुपयोग
land reforms
UPSC-MPSC : भारतातील जमीन सुधारणा अपयशी का ठरल्या? त्यामागची नेमकी कारणे काय होती?
High Court
अपंगांसाठीचे कायदे पुस्तकापुरते मर्यादित ठेवू नका, दृष्टीहीन महिलेला रेल्वेतील नोकरीबाबत दिलासा देताना उच्च न्यायालयाची स्पष्टोक्ती
The High Court reprimanded the government to be sensitive to the demand for the house of the eyewitnesses of the 26 11 attacks Mumbai news
२६/११ हल्ल्यातील प्रत्यक्षदर्शीच्या घराच्या मागणीबाबत संवेदनशीलता दाखवा; उच्च न्यायालयाने सरकारला फटकारले

अर्थात या ठिकाणी शेतजमिनीचे प्रकार देखील नमूद करण्यात आलेले आहेत. उदा. वरकस, जिरायत, बागायत इ. प्रत्येक प्रकारानुसार किती क्षेत्रफळ हे विक्रीयोग्य ठरते, याची प्रमाणे निरनिराळ्या जमिनीच्या प्रकारावर अवलंबून आहेत. बागायत क्षेत्रासाठी तुकडेबंदी कायदा लागू न होण्यासाठी किती क्षेत्रफळ आवश्यक आहे. तेवढेच क्षेत्रफळ जिरायत, वरकस जमिनीला लागू होणार नाही, तसेच या किमान क्षेत्रफळात शासन बदल अथवा सुधारणादेखील करू शकते. म्हणूनच ज्यावेळी आपण असा व्यवहार करू त्यावेळी किती कमालक्षेत्र कोणत्या प्रकारच्या जमिनीला लागू केले आहे, याची खात्री करून घेऊनच मग व्यवहार करावा.

मानवाला अनादी काळापासूनच जमिनीचे आकर्षण वाटत आलेले आहे आणि म्हणूनच पूर्वी ज्याच्याकडे जास्त जमीन तो माणूस श्रीमंत समजला जायचा. आजही माणसाला जमिनीचे आकर्षण आहेच आणि जवळपास प्रत्येकजण आपल्या मालकीचा एखादा तरी जमिनीचा तुकडा असावा अशी इच्छा बाळगून असतो. एवढेच नव्हे तर अशा एखाद्या छोटय़ाशा भूखंडावर आपले छोटेसे का होईना, पण एखादे घर असावे अशी जवळपास सर्वच लोकांची इच्छा असते. आणि त्यासाठी प्रत्येक जण जमीन विकत घेण्याचा प्रयत्न करत असतो. अर्थात असे करण्यामध्ये वावगे असे काही नाही, परंतु अशी जमिनीची खरेदी करताना सर्वसामान्य माणसाची फसगत होऊ नये म्हणून हा लेखप्रपंच!

आता हा विषय पुन्हा ऐरणीवर येण्याचे कारण म्हणजे नुकतेच नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक, महाराष्ट्र राज्य पुणे यांनी दि. १२/७/२०२१ रोजी एक परिपत्रक काढून अशा छोटय़ा जमिनीच्या तुकडय़ांच्या खरेदी- विक्रीच्या कागदपत्रांच्या नोंदणी संबंधाने घातलेले निर्बंध होत. त्यामुळे एखाद्या व्यक्तीने एखादा जमिनीचा तुकडा खरेदी केला व त्यासंबंधीचे कागदपत्र अथवा खरेदीखत व अन्य तत्सम करार नोंद (रजिस्टर) झाला नाही तर अशा व्यवहारात खरेदी करणाऱ्याचे नुकसान होऊ शकते आणि मग त्याला  नैराश्याची जाणीव होऊन त्याच्या तब्येतीवरदेखील परिणाम होऊ शकतो. म्हणूनच अशा प्रकारे जमिनीचा एखादा तुकडा खरेदी करायचा असेल तर कोणती काळजी घेणे आवश्यक आहे हे आपण पाहू या.

खरे तर आपल्याकडे तुकडेबंदी कायदा पूर्वीपासून अस्तित्वात आहे. त्या कायद्याप्रमाणे शेतजमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध केला गेला आहे. एखाद्या जमिनीचे वारसाहक्काने जर अगदी छोटे छोटे तुकडे झाले व ते तुकडेबंदी कायद्यामध्ये नमूद केलेल्या मर्यादेपेक्षा लहान लहान असतील तर असा जमिनीचा तुकडा हा या जमिनीच्या लगतच्या जमीनमालकास विकण्याचे बंधन या कायद्याद्वारे आहे. आता कुठल्या  जमिनीचा तुकडा किती क्षेत्रफळाचा असावा याबाबतची मर्यादा शासनाने निश्चित केलेली आहे. जिरायत जमीन व बागायत जमिनीसाठी अशी ही वेगवेगळी मर्यादा आहे. आता ही मर्यादा शासन वेळोवेळी बदलून देखील शकते, म्हणून ज्यावेळी आपण असा एखादा जमिनीचा तुकडा खरेदी करताना तो तुकडा तुकडेबंदी कायद्याप्रमाणे लगतच्या जमीन मालकालाच विकण्याचे बंधन नाही ना याची खात्री करून घेणे आवश्यक आहे. परंतु असे अनेक व्यवहार करताना शेजारच्या जमीनमालकांनी हरकत घेतली नाही तर असे व्यवहार रद्दबातल होत नाहीत एखाद्या जमिनीचे क्षेत्रफळ विहित मर्यादेपेक्षा कमी असेल तरी अशा खरेदी विक्री व्यवहाराचे कागदपत्र नोंद करण्यात (रजिस्टर करण्यात) काहीच अडचण येत नसे. त्यानंतर राहता राहिला प्रश्न तो संबंधित महसूल खात्याच्या दप्तरी असा हक्क नोंदण्याचा!  यालासुद्धा संबंधित महसूल अधिकाऱ्यानी पळवाटा  शोधून ठेवल्या होत्या. काही न्यायालयीन निवाडय़ांचा आधार घेऊन सदर व्यवहार तुकडेबंदी कायद्याचे उल्लंघन करून झालेला आहे, असा शेरा मारून विकत घेणाऱ्याचे नाव महसूल दप्तरी दाखल होत असे व सर्व व्यवहार नियमित होत असत. आता नेमकी हीच पळवाट हेरून शासनाने अशा व्यवहारांची नोंदच न घेण्यासाठी वर उल्लेख केलेले परिपत्रक निर्गमित केले आहे. त्यामुळे एखादा दस्तऐवज जर नोंद झाला नाही तर त्याचे हक्क दाखल होणे खूप कठीण होते व पर्यायाने सदर जमिनीचा तुकडा त्याच्या मालकीचा होत नाही. म्हणजेच एका अर्थाने खरेदीदार हा फसला जातो आणि कपाळावर हात मारून घेण्यापलीकडे त्याच्याकडे काही उरत नाही. म्हणूनच अशा बेकायदेशीर व्यवहारांना आळा बसावा म्हणून आता नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक महाराष्ट्र राज्य यांनी अशा प्रकारे होणाऱ्या व्यवहाराची म्हणजेच त्या अनुषंगाने सादर केल्या गेलेल्या दस्तऐवजांची नोंदणी न करण्याविषयीच्या सूचना सर्व उपनिबंधक कार्यालयांना दिल्या आहेत.

आता हे परिपत्रक काढल्यामुळे असे तुकडेबंदी कायद्याला मंजूर नसलेल्या जमिनीच्या तुकडय़ांचे यापुढे खरेदी-विक्री व्यवहाराचे दस्ताऐवज नोंद होणार नाहीत. परिणामी दस्तऐवज नोंद असणे सक्तीचे असल्याने त्या दस्तऐवजांप्रमाणे महसूल दप्तरी आवश्यक त्या हक्क बदलांची नोंद होणार नाही. थोडक्यात काय तर अशा व्यवहारात घातलेले पैसे हे बुडीत खात्यातच जमा होण्याचीच शक्यता जास्त. म्हणूनच अशा प्रकारे व्यवहार करताना आवश्यक ती खबरदारी घेणे आवश्यक आहे. आता असे व्यवहार करताना कोणती खबरदारी घेणे आवश्यक आहे याची आपण माहिती करून घेऊ या.

सर्वप्रथम एक गोष्ट आपण  लक्षात घेतली पाहिजे, ती म्हणजे मुंबई जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध व त्याचे एकत्रीकरण करण्याबाबतचा अधिनियम १९४७ मध्ये ज्या तरतुदी नमूद करण्यात आलेल्या आहेत. त्यामध्ये दिनांक १/११/२०१६ च्या शासन सुधारणेनुसार या अधिनियमात कलम ८ ब चा नव्याने समावेश करण्यात आला आहे. सदर सुधारणा संदर्भ क्र. २ अन्वये सर्व दुय्यम निबंधक याना वर नमूद केलेल्या कार्यवाहीस्तव देण्यात आलेले आहेत. आता आपण शेतजमिनींबाबत काय गोष्टींची काळजी घायची ते पाहू या.

कोणतीही शेतजमीन खरेदी करताना ती तुकडेबंदी कायद्याच्या कलमात नमूद केलेल्या किमान मर्यादेपेक्षा खरेदी  केले जाणारे क्षेत्र हे कमी नाही ना याची खातरजमा करून घेणे आवश्यक आहे.

अर्थात या ठिकाणी शेतजमिनीचे प्रकार देखील नमूद करण्यात आलेले आहेत. उदा. वरकस, जिरायत, बागायत इ. प्रत्येक प्रकारानुसार किती क्षेत्रफळ हे विक्रीयोग्य ठरते, याची प्रमाणे निरनिराळ्या जमिनीच्या प्रकारावर अवलंबून आहेत. बागायत क्षेत्रासाठी तुकडेबंदी कायदा लागू न होण्यासाठी किती क्षेत्रफळ आवश्यक आहे. तेवढेच क्षेत्रफळ जिरायत, वरकस जमिनीला लागू होणार नाही, तसेच या किमान क्षेत्रफळात शासन बदल अथवा सुधारणादेखील करू शकते. म्हणूनच ज्यावेळी आपण असा व्यवहार करू त्यावेळी किती कमालक्षेत्र कोणत्या प्रकारच्या जमिनीला लागू केले आहे, याची खात्री करून घेऊनच मग व्यवहार करावा.

खरेदीदार हा शेतकरी असला पाहिजे ही अटही देखील महत्त्वाची आहे. त्याप्रमाणे खरेदीदार हा शेतकरी असल्याचा पुरावा तयार ठेवावा किंवा तशा अर्थाचा दाखला संबधित अधिकाऱ्यांकडून घेऊन ठेवावा.

सदर जमिनीवर कोणतेही आरक्षण नाही ना याची खात्री करावी तसेच सदर जमिनीवर कोणत्याही वित्त संस्थेचा अथवा शासनाचा बोजा नाही ना याची खातरजमा करून घ्यावी.

सदर जमिनीचे मालकी हक्क निर्धोक आहेत ना याची खात्री करून घ्यावी. कारण सदर जमिनीला कोणता वारसा कायदा लागू होतो हेही पाहणे महत्त्वाचे असते.

सदर जमिनीच्या इतर हक्कात कोणा व्यक्तीचे कुळ लागलेले नाही ना याची खात्री करावी. असल्यास ते कमी करून घ्यावे. संरक्षित कुळ असेल तर अशी जमीन शक्यतो घेऊ नये.

याशिवाय सदर जमिनीच्या पीकपाणी सदरातील नावे, सदर जमिनीवरील सामाईक हक्क, पाणी मिळण्याचे हक्क आदी गोष्टींची शहानिशा करून घ्यावी.

अशा प्रकारे आपण काळजी घेतल्यास सदर शेतजमीन खरेदी करण्यास काहीच हरकत नाही. हे झाले शेतजमिनींबाबत. आता आपण बिनशेती जमिनीबाबत याचा काय परिणाम होईल ते पाहू या.

एखादी जमीन जर बिनशेती केलेली असेल तर सदर जमिनीचे क्षेत्रफळ कितीही असले तरी अशा जमिनीच्या खरेदी-विक्री व्यवहारांच्या दस्तऐवजांची नोंदणी होईल. त्याला कोणताही प्रतिबंध या परिपत्रकामुळे लागू होणार नाही. जर एखाद्या जमिनीचा ले आऊट मंजूर झाला असेल आणि त्यातील भूखंड अगदी १ ५ं २ गुंठय़ापासून असतील तरीदेखील खरेदी विक्री व्यवहारांचे दस्त नोंद होतील. त्याला या परिपत्रकाचा अडसर होणार नाही.

एखाद्या शेतजमिनीवरील एखादा जमिनीचा तुकडा शासकीय कामासाठी अथवा सार्वजनिक हितासाठी पडणे आवश्यक असेल तर असे तुकडय़ाचे खरेदीखत देखील नोंद होईल. मात्र त्याला सक्षम अधिकाऱ्यांची परवानगी- उदा. उपविभागीय अधिकारी वा जिल्हाधिकारी यांची परवानगी आवश्यक असेल. असे व्यवहार होण्यासदेखील या परिपत्रकाचा काहीही अडथळा येणार नाही.

एखादा असा व्यवहार या अगोदर झाला असेल तर तो देखील सक्षम अधिकाऱ्याच्या परवानगीने नियमित करता येतील. त्यांना देखील या परिपत्रकाची बाधा येणार नाही.

एखाद्या किमान क्षेत्रापेक्षा कमी तुकडय़ाची खरेदी झाली असेल तरीसुद्धा या व्यवहाराला देखील कलम ८ ब नुसार सक्षम अधिकाऱ्यांची परवानगी लागेल.

एखाद्या अशा जमिनीच्या तुकडय़ाची शासन भूमी अभिलेख विभागामार्फत हद्दी निश्चित होऊन/मोजणी होऊन त्या तुकडय़ाच्या स्वतंत्र हद्दी निश्चितीचा मोजणी नकाशा प्राप्त झाला असेल तर अशा भूखंडाची खरेदी विक्री करण्यासाठी कोणत्याही सक्षम अधिकाऱ्याची परवानगी घेण्याची गरज लागणार नाही.

थोडक्यात एखाद्या जमिनीच्या तुकडय़ाच्या खरेदी-विक्री व्यवहाराचा दस्तऐवज नोंद होण्यासाठी एक तर रेखांकन नकाशा अथवा सक्षम अधिकाऱ्याची परवानगी जोडणे आवश्यक आहे.  या साऱ्या माहितीवरून एखाद्या जमिनीच्या तुकडय़ाचे क्षेत्रफळ हे तुकडेबंदीच्या मर्यादेपेक्षा कमी असेल तर त्यासंबंधीचे दस्तऐवज कसे नोंद होतील याची माहिती होईल. ही सर्व माहिती वर दिलेल्या परिपत्रकाची वाचकांसाठी या लेखाव्दारे उपलब्ध करून देण्याचा हेतू हा की कोणत्याही सामान्य माणसाची फसवणूक होणार नाही.

या परिपत्रकामध्ये विशेष म्हणजे पूर्वी तुकडाबंदीच्या नियमातून कमी असणाऱ्या क्षेत्रफळाच्या जमिनीच्या तुकडय़ांचे खरेदी- विक्री व्यवहार नोंद होत असत ते आता नोंद होणार नाहीत व काही प्रमाणात बेकायदेशीर नोंदणीला निश्चित आळा बसेल असे वाटते. तसेच या परिपत्रकाचा फायदा सर्वसामान्य माणसाची फसवणूक कमी होण्यासाठीसुद्धा होईल. आजकाल जमिनीच्या किंमती इतक्या भरमसाट वाढल्या आहेत, त्यामुळे जमिनीच्या छोटय़ात छोटा तुकडा विकत घेण्याकडे सर्वसाधारण माणसाचा कल असतो, तेव्हा त्याच्या दृष्टीने ही माहिती त्याला निश्चितच उपयोगी पडेल आणि त्याची फसवणूक थांबेल अशी आशा करू या!