22 July 2018

News Flash

सरकारी जमिनीतून लाभाची अपेक्षा किती?

सार्वजनिक जमीन म्हणजेच सर्वसामान्यांचा मालकी हक्क असलेली जमीन.

सार्वजनिक जमीन म्हणजेच सर्वसामान्यांचा मालकी हक्क असलेली जमीन. अशा जमिनीवर सर्व जनतेचा हक्क आहे व असतो. शासन किंवा शासनाच्या नियंत्रणाखालील संस्था या अशा जमिनींच्या केवळ विश्वस्तच असतात आणि त्यांनी आम जनतेचे हित लक्षात घेऊनच या जमिनींच्या वापरासंबंधीचे निर्णय घ्यावेत, अशी रास्त अपेक्षा असते. मात्र जमिनीची खासगी मालकी असेल तर ‘अधिकाधिक खासगी फायदा’ या एकमेव दृष्टिकोनातूनच त्या जमिनीचा उपयोग केला जाण्याची शक्यता असते. सरकारी मालकी असलेल्या जमिनींच्या संदर्भात मात्र असे नसते.

सार्वजनिक किंवा शासकीय मालकीची जमीन असेल तर त्या जमिनीचा उपयोग केवळ सार्वजनिक हित लक्षात घेऊनच केला जाणे आवश्यक असते. या जमिनीच्या वापरासंदर्भात ‘नफा, फायदा, व्यापारीकरण’ हे सारेच विचार गरलागू ठरतात. उलटपक्षी, सार्वजनिक जमिनींच्या उपयोगाचा विचार करताना फक्त आणि फक्त जनतेचे हित, त्यांच्या गरजा किंवा अपेक्षा, हाच  विचार डोळ्यासमोर ठेवून निर्णय घेतले गेले पाहिजेत. कारण जनतेच्या हक्कांचे संरक्षण करणे ही शासनाची मूलभूत जबाबदारीच आहे.

मुंबईच्या ‘शिवाजी पार्क’ मदानाचे उदाहरण घेऊ. शासनाने जर या जमिनीचा उपयोग आíथक फायद्यासाठी करण्याचे ठरवले तर त्यातून बख्खळ पसा मिळवता येईल, पण सरकारची तसे करण्याची हिंमतच होणार नाही. आज त्या जागेचा विविध प्रकारे सार्वजनिक वापर करणारी जनता असा कोणताही निर्णय स्वीकारणारच नाही, किंबहुना घेऊच देणार नाही. या प्रकारची आणखीही बरीच उदाहरणे देता येतील. ‘आíथक फायदा’ हा दृष्टिकोन स्वीकारला की ‘लोकांचे हित’ हा उद्देश बाजूलाच पडतो. मात्र अशा निर्णयातून लोकांच्या हिताचे होणारे नुकसान हे सहजपणे वा उघडपणे दिसून येत नाही. त्यामुळे प्रखर विरोधाला सामोरे न जाता असे व्यापारीकरण केले जाण्याची शक्यता बळावते.

आपण अशा एका छुप्या व्यापारीकरणाचे उदाहरण पाहू या. मुंबईतील नायगाव, ना. म. जोशी मार्ग व वरळी येथील बीडीडी चाळींची पुनर्बाधणी करण्याचा निर्णय झालेला आहे. सध्या या चाळींमधील सर्व रहिवासी हे प्रत्येकी १६० चौरस फुटांच्या एकेका खोलीमध्ये राहतात. प्रत्येक खोलीला मागच्या बाजूला उघडणारी एक मोठी खिडकी आहे व खोलीचा एकमेव दरवाजा एका सामाईक व पुरेशा रुंद पॅसेजमध्ये उघडतो. शौचालये सामाईक असून या पॅसेजच्या एका टोकाला आहेत.

१९२० साली या चाळी बांधल्या गेल्या तेव्हा त्यात बाहेरगावाहून एकएकटे येऊन मुंबईत राहणारे कापड गिरणी कामगार वस्ती करून राहतील, हेच अपेक्षित होते. त्या वेळच्या राहणीमानानुसार, कुटुंबागणिक १६० चौ. फूट राहण्याची जागा व सार्वजनिक / सामाईक शौचालये ही परिस्थिती सर्वमान्य होती. पण हळूहळू तेथे कामगारांची कुटुंबे स्थिरावत व विस्तारत गेली. राहण्याची उपलब्ध जागा व सामाईक शौचालये अपुरी पडू लागली आणि एकूणच समस्या गंभीर होत गेली.

या चाळींमधील प्रत्येक चाळीच्या इमारतीचा विचार केला तर असेही दिसून येते की, चाळींच्या दोन इमारतींमध्ये पुरेशी मोकळी जागा आहे. त्यामुळे पुरेसा प्रकाश मिळू शकतो. एवढेच नव्हे तर सर्व खोल्यांमध्ये बाहेरून हवा येऊ  शकते. मुलांना इमारतीच्या बाहेर उघडय़ावर खेळण्यास मोकळी जागाही उपलब्ध आहे.

आता शासनाने या चाळींचा पुनर्वकिास करण्याचा निर्णय घेतला आहे. नव्या पुनर्वकिसित इमारतींमध्ये प्रत्येक कुटुंबाला १६० चौरस फुटांच्या मूळ जागेच्या मोबदल्यात ५०० चौरस फुटांचे प्रशस्त घर (स्वयंपाकघर, दोन झोपायच्या खोल्या, एक मधला हॉल व दोन न्हाणीघरे, शौचालयासह) मोफत, कोणतीही किंमत न आकारता देण्याची योजना आहे! कोणालाही आश्चर्यच वाटेल. पुनर्वसनासाठी इतरत्र बांधले जाणारे गाळे २६५ चौ. फुटांचे असताना येथे मात्र त्याहून मोठे ५०० चौ. फुटांचे गाळे कोणत्या कारणास्तव, हे एक कोडेच म्हणावे लागेल. परंतु हे लक्षात घ्यावयास हवे  की, पुनर्वसनासाठी जेवढी जागा बांधावयाची आहे जवळजवळ तेवढीच जागा विक्रीसाठी उपलब्ध करून दिली जाणार आहे! पुनर्वसनासाठी बांधावयाच्या जागेचा जो बांधकाम खर्च आहे त्या तुलनेत विक्रीसाठी बांधावयाच्या जागेचा खर्च वाढीव व जादा होणार असला तरी विक्रीमूल्य प्रचंड मोठय़ा प्रमाणात मिळणार आहे. त्यामुळे हा वाढीव व जादा खर्च विक्रीमूल्याचा अल्पसाच अंश, म्हणजे तुलनेने नगण्यच, असणार आहे. त्यामुळे जादा फायदाच फायदा!

नायगावची परिस्थिती बघू या. पुनर्वकिसित इमारतीचे जमिनीखालचे तीन मजले हे गाडय़ा / वाहने ठेवण्यासाठी असतील. त्यावर तळमजला व पुढे वर १९ किंवा २३ मजली इमारत! विक्रीसाठी जी पुनर्वकिसित इमारत बांधली जाणार आहे त्यामध्येही तीन तळातल्या जागा (बेसमेन्ट)+तळमजला+ ६ मजले गाडय़ा / वाहने ठेवण्यासाठी आणि त्यावर ६० मजले राहण्यासाठी!

या एकूण इमारतींचा आराखडा जर बारकाईने अभ्यासला तर असे लक्षात येते की, प्रत्येकी ५०० चौ. फुटांचे गाळे असलेल्या सध्याच्या चाळकऱ्यांच्या पुनर्वसनासाठी बांधावयाच्या ज्या नवीन इमारती प्रस्तावित आहेत त्या अत्यंत दाटीवाटीने बांधल्या जाणार आहेत. त्यामुळे, विशेषकरून खालच्या मजल्यांवरील गाळ्यांतील रहिवाशांना सूर्यप्रकाश दिसणे अशक्यच होईल. बाहेरील जागा दिवसासुद्धा इतकी अंधारलेली असेल की, तेथे २४ तास विजेचे दिवे लावून ठेवणे अनिवार्यच होईल. या गाळ्यांमध्ये खेळती हवा असूच शकणार नाही. खेळण्यासाठी मोकळी मदाने किंवा दाराबाहेर असणारी छोटी-मोठी, मनोरंजनाच्या (कॅरम, पत्ते वगरे) सुविधांसाठी, मोकळी जागा, हे तर सोडाच. अशा घरांमध्ये राहणे आरोग्याच्या दृष्टीने अत्यंत घातक व जीवघेणे ठरणार आहे, हे नि:संशय. या होणाऱ्या परिस्थितीची जाणीव या चाळकऱ्यांना करून देण्यात आली आहे का?

असे समजते की, निव्वळ नायगाव व ना. म. जोशी मार्गावरील चाळींच्या पुनर्वकिासातून शासनाला दहा हजार कोटी रुपयांपेक्षा जास्त फायदा प्राप्त होणार आहे. मात्र या नफ्याचा मोह न बाळगता जर शासनाने या आराखडय़ाचा पुनर्वचिार केला तर अगदी तळमजल्याचे निवासी गाळेसुद्धा हवेशीर होऊ शकतील. मध्ये मोकळे विस्तृत मदान ठेवून त्याच्या सभोवती सर्व इमारतींचे बांधकाम करणे निश्चितच शक्य आहे. बांधकामाचा खर्च साधारण रु. २००० प्रति चौ. फूट एवढा येईल. मात्र आजमितीस या संबंधित भागातील निवासी सदनिकांचे विक्रीचे दर प्रति चौ. फुटास रु. २०,००० पेक्षाही बरेच वरचढ आहेत. सध्याच्या चाळीतील सर्व रहिवाशांना सुयोग्य पर्यायी घरे देण्यासाठी साधारणत: तळमजला+१८ मजले पुरेसे आहेत. त्यावर विक्रीसाठी आणखी दोन मजले वाढवून समजा २० मजली इमारती बांधल्या तरीसुद्धा या सर्वासाठी तसे नवीन बांधकाम कोणाकडूनही आíथक मदत किंवा सबसिडी न घेता करणे शक्य आहे. शासनाने जर या जमिनीतून पसा निर्माण करण्याचा मोह बाजूला ठेवला तर आजही सध्याच्या चाळीतील सर्व बिऱ्हाडकरूंना पुरेशी खेळती हवा, उजेड, सभोवती मोकळी जागा, मदान यांसह प्रत्येकी ५०० चौ. फुटांचे घर उपलब्ध करून देणे शक्य आहे. अर्थातच तेथे मग अत्यंत वेळखाऊ व अतोनात खर्चीक अशी तळघरे बांधली जाणार नाहीत. अशा तळघरांमधे हवा खेळती ठेवणे, या तळघरांची देखभाल व त्यावर निगराणी ठेवणे हेदेखील अत्यंत खर्चीक असते. जर तळघरेच बांधली नाहीत तर या घरांना जमिनीखालील वाहनतळ न देता त्या ठिकाणी सर्व इमारतींच्या जमिनींचा उपयोग इमारतीतील पहिले तीन मजले वाहनतळासाठी राखीव ठेवून करता येईल.

सार्वजनिक उपयोगासाठी राखून ठेवलेल्या आरक्षित जागेतून (विक्री करून) आíथक नफा मिळविण्याचे प्रयत्न करावेत असे कोणत्याही विकास आराखडय़ात अजिबात म्हटलेले नाही. अशा परिस्थितीत या चाळींची जी जमीन आíथकदृष्टय़ा कमकुवत गटातील लोकांच्या घरांसाठी वर्षांनुवष्रे वापरली गेली व आजही उपलब्ध आहे ती अशी वेगळी काढून त्यातूनच फायदा कमावून शासनासाठी मोठा निधी गोळा करण्याचे कारस्थान कशासाठी? योग्य तऱ्हेची घरे देऊन चाळकऱ्यांचे पुनर्वसन करणे हा हेतू निश्चितच स्तुत्य आहे. परंतु ते करीत असताना या जमिनींची मालकी शासनाची असल्यामुळे नागरिकांचे आरोग्य व चांगले जीवन जगण्याची त्यांची नैसर्गिक व स्वाभाविक इच्छा यांचा पशाच्या मोहापायी बळी देणे योग्य आहे का? शासनाने याचा अत्यंत गंभीरपणे विचार करण्याची नितांत आवश्यकता आहे.

– द. म. सुकथनकर / शिरीष पटेल

First Published on March 29, 2018 3:56 am

Web Title: articles in marathi on bdd chawl redevelopment 2