23 January 2021

News Flash

राज्यहिताची जमीन‘मुक्ती’..

महाराष्ट्र शासनाने आर्थिक आणि सामाजिकदृष्टय़ा दुर्बल घटकांना जमिनी सवलतीच्या दराने प्रदान केल्या

सलील रमेशचंद्र

सत्तरच्या दशकापासून आर्थिक व सामाजिकदृष्टय़ा दुर्बल घटकांना राज्य शासनाने सवलतीच्या दरांत जमिनी देण्यास सुरुवात केली. मध्यमवर्गातील अनेकांनी त्याचा लाभ घेतला. या जमिनींना ‘फ्रीहोल्ड’ करण्याची मागणी गेल्या काही वर्षांपासून होत आहे. हे ‘फ्रीहोल्ड करणे’ म्हणजे काय आणि ते करण्याची गरज का आहे, हे सांगणारे टिपण..

जमीन आणि त्यावरचे अधिकार राज्यघटनेने राज्य सरकारला दिलेले आहेत. कायद्यानुसार जमिनींचे दोन प्रकार आहेत : कब्जेहक्क आणि भाडेपट्टी. कब्जेहक्क जमिनींना ढोबळपणे मालकीच्या जमिनी असे म्हणू. भाडेपट्टीच्या जमिनी या भाडेतत्त्वावर दिलेल्या असतात. कब्जेहक्क जमिनीचे दोन प्रकार आहेत : वर्ग-१ आणि वर्ग-२. यातील वर्ग-१ च्या जमिनींवर खरेदी-विक्रीवर शासनाचे कुठलेच बंधन नाही. त्या जमिनींना ‘फ्रीहोल्ड’ असे म्हटले जाते. वर्ग-२ च्या जमिनींचा प्रकार हा इंग्रजांनी आणला आणि त्या जमिनींवर शासनाची काही बंधने आहेत, त्याविषयी पुढे जाणून घेऊ.

स्वातंत्र्यपूर्व काळापासून शासन जमिनी विकत आहे. १९७० सालच्या आधी जमिनी बाजारभावाने विकल्या जायच्या. १९७० पासून जमिनींचे भाव खूप वाढल्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने आर्थिक आणि सामाजिकदृष्टय़ा दुर्बल घटकांना जमिनी सवलतीच्या दराने प्रदान केल्या. या सर्व जमिनी स्वातंत्र्यपूर्व आणि नंतर बहुतांशी कब्जेहक्क वर्ग-२ मध्ये गृहनिर्माण संस्थांना प्रदान करण्यात आल्या. वर्ग-२ मध्ये देण्याचे कारण हे होते की, जमिनींचा गैरवापर होऊ नये. मुख्य शहरात शासनाकडे जमिनी नसल्यामुळे आणि शहर वाढवून विकास करण्यासाठी त्या वेळच्या शहरांच्या बाहेरच्या पडीक/खाडी जमिनी गृहनिर्माण संस्थांना दिल्या गेल्या. मध्यमवर्गातल्या लोकांनी त्या जमिनी घेतल्या. त्यावर भरणी करून, रस्ते, पाणी, वीज आदी पायाभूत सुविधांवर स्वत: खर्च केला, जो खरेदीभावाच्या शंभरपटींहून अधिक होता.

१९२८ सालचा बारडोली सत्याग्रह आठवा. वल्लभभाई पटेल यांचे नेतृत्व त्यातून उदयास आले. त्या वेळेस जमीनदारी पद्धत होती. इंग्रज सरकार आणि जमीनदार यांना जमिनीवरचा कर हा सर्वात महत्त्वाचा महसूल होता. जमिनींवर अनेक जाचक कर होते. नंतर बारडोलीसारखी जमीनदारीविरोधात अनेक आंदोलने भारतभर झाली, ज्यांनी एक प्रकारे स्वातंत्र्यलढय़ाला बळ पुरवले. स्वातंत्र्यानंतर जमिनीविषयक अनेक कायदे झाले, त्यात ही जमीनदारी पद्धत निष्काम करण्यात आली. पण शासनाने काही जाचक नियम प्रदान केलेल्या जमिनींसाठी केले, त्यामुळे लोकांच्या अडचणी वाढत गेल्या.

या प्रश्नाचा अभ्यास केल्यावर असे आढळून आले की, या जमिनींना ‘फ्रीहोल्ड’ करण्याची गरज आहे. ‘यशदा’ या राज्य सरकारच्या संस्थेने प्रशासकीय सुधारणांबद्दलचा अहवाल २००६ साली संकलित केला होता. त्यात म्हटले होते, वर्ग-२ च्या सर्व जमिनी १ रुपये प्रति फूट या दराने शासनाने ‘फ्रीहोल्ड’ कराव्यात. असे केल्याने एक कालबाह्य़ झालेली पद्धत बंद होईल, शासनास चांगले उत्पन्न मिळेल, जमिनींचे व्यवहार सोपे होतील आणि जमिनींवर कर्ज काढणे सोपे होईल. या अहवालात भाडेपट्टीच्या जमिनीही ‘फ्रीहोल्ड’ करण्याची शिफारस केली आहे.

बिहार, ओडिशा, नवी दिल्ली, उत्तर प्रदेश, गुजरात आणि इतर अनेक राज्यांनी ‘फ्रीहोल्ड’मध्ये परिवर्तन करणारे नियम खूप आधीच केले आहेत. मुंबई शहर आणि उपनगरामध्ये तीन हजार आणि पूर्ण महाराष्ट्रात २२ हजार  गृहनिर्माण संस्था आहेत, ज्यांना शासनाने फार पूर्वी जमिनी प्रदान केल्या आहेत आणि त्यांना ‘फ्रीहोल्ड’ करण्याची गरज आहे. खूप वर्षांपासून प्रयत्नरत असणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांच्या पदाधिकाऱ्यांना राज्य शासनाचा पाठपुरावा करून ‘फ्रीहोल्ड’चे नियम आणण्यात गेल्या वर्षी अंशत: यश मिळाले.

पण शासनाने जमिनींच्या ‘फ्रीहोल्ड’साठी काढलेल्या नियमांची उपयुक्तता तपासावी लागेल. मुंबई शहर आणि उपनगरांमध्ये त्यास फारच कमी प्रतिसाद मिळाला आहे. याचे कारण शासनाने लावलेले ‘फ्रीहोल्ड’चे अवाजवी दर आणि ‘फ्रीहोल्ड’ कण्यासाठी खूपच किचकट प्रक्रिया.

दुसरी गोष्ट अशी की, महाराष्ट्र शासनाने जे दर ‘फ्रीहोल्ड’साठी लावले आहेत, त्यामध्ये विसंगती आहेत. नझूल नावाच्या जमिनी भाडेपट्टीने आणि कब्जेहक्क वर्ग-२ विदर्भात प्रदान केल्या आहेत. नझूल जमिनींना ‘फ्रीहोल्ड’मध्ये परिवर्तन करण्याचे दर गेल्या वर्षी मार्चमध्ये जारी झालेल्या शासननिर्णयामध्ये निर्धारित केले आहेत. नझूल जमिनींतील निवासी प्रयोजनासाठी असेलेल्या जमिनींना ‘फ्रीहोल्ड’ करण्यासाठी पाच टक्के आणि वाणिज्यिक जमिनींना ‘फ्रीहोल्ड’ करण्यासाठी दहा टक्के दर निर्धारित केले आहेत. पण त्यानंतरच्या दुसऱ्या एका शासननिर्णयनुसार, मुंबई आणि महाराष्ट्रासाठी (विदर्भ व अमरावती वगळून) खूप जास्त दर लावले आहेत. मुंबई आणि महाराष्ट्रासाठी निवासी प्रयोजनाकरिता हे दर पाच प्रकारे वर्गीकरण करून त्यांना १०, १५ व २५ टक्के असे निर्धारित केले आहेत, तर वाणिज्यिक जमिनींसाठी ते ५० टक्के इतके केले आहेत. अशा प्रकारे नझूल जमिनींना वेगळे दर आणि राज्यातील इतर जमिनींसाठी वेगळे दर, हे धोरण अनुचित आहे. तसेच निवासी प्रयोजनासाठी प्रदान केलेल्या नझूल जमिनींसाठी कोणतेच वर्गीकरण केलेले नाही.

जे दर निवासी प्रोयोजनासाठी प्रदान केलेल्या नझूल जमिनींना ‘फ्रीहोल्ड’ करण्यासाठी राज्य शासन लावत आहे, तेच दर मुंबई आणि महाराष्ट्रातील निवासी प्रयोजानासाठी प्रदान केलेल्या इतर जमिनींना वर्गीकरण न करता लावल्यास सामान्य मध्यमवर्गीयांना परवडेल आणि शासनासही आर्थिक फायदा होईल.

आणखी एक मोठी अडचण सभासद हस्तांतरणाबाबत जिल्हाधिकाऱ्यांकडून मान्यता घेण्याची आहे. यात शासनाला खूप उत्पन्न मिळते असे नाही; पण कागदपत्रांची एवढी पूर्तता करण्यास सांगण्यात येते की, त्यातच गाडे अडून पडते. केवळ मुंबई उपनगरामध्ये आजघडीला चार हजार सभासदांचे हस्तांतरणाचे अर्ज पडून आहेत असे समजते. गृहनिर्माण संस्थांचे पदाधिकारी जिल्हाधिकारी कार्यालयांच्या वर्षांनुवर्षे फेऱ्या मारून चपलांची झीज करत आहेत. त्यामुळे सभासद हस्तांतरणाच्या पत्रव्यवहाराला जशी ‘सिडको’ने नवी मुंबईत मुक्ती दिली, तशीच राज्य शासनाने जमिनी प्रदान केलेल्या रहिवाशांना द्यावी आणि गृहनिर्माण संस्थांना ‘फ्रीहोल्ड’मध्ये परिवर्तित करण्याची थेट परवानगी दिली जावी.

सध्या करोनाकाळात राज्य शासनास आर्थिक चणचणीतून जावे लागत आहे. जमिनींच्या ‘फ्रीहोल्ड’ची प्रक्रिया सुटसुटीत करून एकखिडकी योजना केल्यास, शासनास आर्थिक फायदा होईल. मुंबई आणि महाराष्ट्रामध्ये २२ हजार गृहनिर्माण संस्थांना आणि लाखो नागरिकांना याचा लाभ होईल. पाच टक्क्यांप्रमाणे, ५० लाख रुपये महसूल प्रति गृहनिर्माण संस्था असे गणित जरी अंदाजिले तरी शासनाला सुमारे १० ते १५ हजार कोटींचा भरघोस महसूल मिळू शकतो. गृहनिर्माण संस्थांसाठी या रकमा खूप मोठय़ा आहेत, तरीदेखील शासनाचा/जिल्हाधिकाऱ्यांचा त्रास कमी करण्यासाठी त्या स्वखुशीने देतील.

(लेखक ‘फेडरेशन ऑफ ग्रॅण्टीज् ऑफ गव्हर्नमेंट लॅण्ड्स’चे अध्यक्ष आहेत.)

protekmumbai@gmail.com

लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

First Published on November 1, 2020 12:53 am

Web Title: demand for free holding of lands in maharashtra zws 70
Next Stories
1 ‘उमेद’ वाढवा!
2 चाँदनी चौकातून : पहिलं यश
3 ‘स्वरानंद’ची पन्नाशी..
Just Now!
X