बांधकाम व्यावसायिकांच्या मनमानी कारभाराला चाप लावून या क्षेत्राला शिस्त लावणारा बहुचर्चित स्थावर संपदा म्हणजेच रिअल इस्टेट कायदा (रेरा) राज्यात १ मेपासून लागू झाला. केंद्राच्या धर्तीवर या कायद्यानुसार नियम करणारे महाराष्ट्र हे देशातील दुसरे राज्य ठरले आहे. आतापर्यंत विकासकांकडून घरखरेदीदारांची सतत पिळवणूक होत होती. नवा कायदा हा गृहखरेदीदारांना दिलासा देणारा असला तरी तो परिपूर्ण नाही, त्यातील काही नियम विकासकधार्जिणे आहेत अशी ओरड सुरू झालीच आहे. या पाश्र्वभूमीवर या महत्त्वाच्या कायद्याचा सर्वागाने वेध घेणारा लेख.. घरखरेदीदारांच्या हक्कांबाबत १ मेपासून संपूर्ण देशात एकच सामाईक कायदा लागू झाला. तो म्हणजे स्थावर संपदा नियमन आणि विकास म्हणजेच रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट अ‍ॅक्ट (रेरा). आतापर्यंत फक्त सात राज्ये, सहा केंद्रशासित प्रदेश यांनी या कायद्यानुसार नियम तयार केले आहेत. मध्य प्रदेशने सर्वात आधी रेरा नियामक प्राधिकरण स्थापन केले. त्यानंतर महाराष्ट्राने हंगामी नियामक प्राधिकरणाची स्थापना केली. कायमस्वरूपी प्राधिकरण स्थापन करण्याबाबत राज्याने नियम जारी केले आहेत. यात एक बाब नक्की की, केंद्राने आणलेला रिअल इस्टेट कायदा विकासकांना वेसण घालणारा आणि ग्राहकांना त्यांचे हक्क मिळवून देणारा आहे. या कायद्यानुसार नियम राज्यांनी करावयाचे असल्यामुळे काही राज्यांनी विकासकांची तळी उचलून धरण्याचा प्रयत्न केला आहे; पण तरीही हा कायदाच मुळात वचक निर्माण करणारा आहे. महाराष्ट्रात आजवर महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट कायद्यानुसार (मोफा) विकासकांविरुद्ध गुन्हे दाखल होत होते; परंतु या कायद्यानुसार एकही विकासक तुरुंगात गेल्याचे ऐकिवात नाही. ग्राहक संरक्षण न्यायालयातूनही दाद मिळत होती; परंतु त्याची प्रभावी अंमलबजावणी होत नव्हती. आता या कायद्यातील तरतुदीनुसार अभिनिर्णय अधिकारी (अ‍ॅडज्युडिकेटिंग ऑफिसर), रिएल इस्टेट नियामक प्राधिकरण, अपीलेट ट्रिब्युनल स्थापन करणे बंधनकारक असून, या यंत्रणांच्या आदेशाची अंमलबजावणी न केल्यास एक ते तीन वर्षे तुरुंगवास किंवा दंड होणार आहे. तुरुंगवास किंवा दंड एकत्रित करण्याची मुभा राज्याच्या नियमांनी दिल्यामुळे विकासकांचा तुरुंगवास टळला असला, तरी प्रकल्पखर्चाच्या १० टक्क्यांपर्यंत दंड ठोठावला जाणार आहे. पूर्वी विकासकांना अशी कुठलीही शिक्षा नव्हती. दिलेल्या मुदतीत प्रकल्प पूर्ण करणेही बंधनकारक नव्हते. आता ते बंधनकारक आहे. घरखरेदीदाराला घराचा ताबा द्यावाच लागेल; परंतु विलंब झालेल्या कालावधीसाठी व्याज आणि त्यावर आणखी दोन टक्के भरुदड द्यावा लागणार आहे. आपले नियोजित प्रकल्प प्राधिकरणाच्या संकेतस्थळावर उपलब्ध करून देण्याबरोबरच आपला लेखाजोखाही द्यावा लागणार आहे. याशिवाय घराच्या उभारणीची नेमकी स्थिती काय आहे याची कल्पनाही ग्राहकाला येणार आहे. एकूणच हा कायदा ग्राहकाभिमुख आहे. हा कायदा केंद्र शासनाने लागू करण्याआधी राज्यात महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा - २०१४ लागू होता. सर्व राजकीय पक्षांनी विधिमंडळात संगनमताने संमत केलेला हा कायदा संपूर्णपणे विकासकधार्जिणा आणि ग्राहकविरोधी होता; परंतु कुणीही त्याविरुद्ध बोलण्यास तयार नव्हते. त्या वेळी केंद्रात नरेंद्र मोदींचे सरकार होते. राज्यातही भाजपप्रणीत सरकार सत्तेवर आले होते. केंद्राने स्वतंत्र रिअल इस्टेट कायद्याची तयारी सुरू केली होती. याबाबत संसदेच्या समितीपुढे महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायद्यातील त्रुटींवर मुंबई ग्राहक पंचायतीने बोट ठेवले. अखेर तो रद्द करण्यात आला. केंद्रीय रिअल इस्टेट कायदा अस्तित्वात आल्यानंतर राज्याने नियमांचा मसुदा हरकती सूचनांसाठी टाकला. मात्र यामध्ये तब्बल ५२ विकासकधार्जिण्या त्रुटी (चौकटीत त्यापैकी काही त्रुटी आणि केलेला बदल पाहा.) पुन्हा मुंबई ग्राहक पंचायतीने लक्षात आणून दिल्या. निवृत्त ज्येष्ठ सनदी अधिकारी गौतम चटर्जी यांनी पंचायतीच्या बहुतांश सर्व सूचना मान्य केल्या. मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांना संपूर्णपणे ग्राहकाभिमुख नियम हवे होते. त्यामुळे इतर कुठल्याही राजकीय नेत्यांचा दबाव न येता चटर्जी यांना नियम अंतिम करता आले. आताही एक-दोन त्रुटी वगळता हे नियम परिपूर्ण असल्याचे पंचायतीचेही म्हणणे आहे; परंतु मुख्यमंत्र्यांनी सारी मदार चटर्जी यांच्यावर सोपविल्याने आणि चटर्जी विकासकांना भीक घालणे शक्य नसल्यामुळे राज्यातील घरखरेदीदारांना चांगले दिवस आले आहेत, असे म्हटले तर ते वावगे ठरू नये. एक बाब नक्की की, आतापर्यंत एकही कायदा विकासकांना वेसण घालू शकला नव्हता. या कायद्यामुळे विकासकांवर बंधने आली आहेत. आपला प्रकल्प त्यांना आता संकेतस्थळावर उपलब्ध करून द्यावा लागणार आहे. खोटी माहिती दिली तर दंडात्मक कारवाईला सामोरे जावे लागणार आहे. आतापर्यंत ग्राहकाने केलेल्या तक्रारीला कुठेही दाद मिळत नव्हती. रेरा नियामक प्राधिकरणामुळे त्यांना एक व्यासपीठ निर्माण झाले आहे. विकासकांवर आता ग्राहकांचा नाही म्हटला तर वॉच राहणार आहे. ग्राहक हेच प्राधिकरणाचे सोर्स म्हणून काम करणार आहेत. विकासकांना जाब विचारणारी यंत्रणा इतक्या वर्षांनंतर का होईना अस्तित्वात आली आहे. ग्राहकांनीही या कायद्याचा सजगतेने वापर करून घेऊन विकासकांना वेसण बसविण्याची वेळ आता निश्चितच आली आहे. नियामक प्राधिकरण - मध्य प्रदेश हंगामी नियामक प्राधिकरण - महाराष्ट्र नियम जारी - उत्तर प्रदेश, गुजरात, ओडिशा, आंध्र प्रदेश, बिहार, अंदमान आणि निकोबार, चंदिगड, दादरा व नगरहवेली, दीव व दमण, लक्षद्वीप, दिल्ली. देशभरातील रिअल इस्टेट कंपन्या - ७६ हजार राजधानीच्या १५ शहरांसह २७ शहरांतील गृह प्रकल्पातील गुंतवणूक - १३.७० लाख कोटी दर वर्षी घर खरेदीदारांची संख्या (अंदाजे)- १० लाख ग्राहक पंचायतीचे आक्षेप आणि शासनाने केलेल्या सुधारणा (कंसात) गृहप्रकल्पाची माहिती संकेतस्थळावर प्रसिद्ध न करण्याचे विकासकाला स्वातंत्र्य (विकासकाला प्रकल्पाची माहिती संकेतस्थळावर प्रसिद्ध करणे आता बंधनकारक) प्रकल्पाच्या नियोजित जागेच्या मालकी हक्कासंबंधीचे दस्तऐवज सदनिकेचा ताबा देतेवेळी किंवा इमारतीचे हस्तांतरण (कन्व्हेयन्स) करतेवेळी सदनिकाधारकाला देण्याची मुभा. (विकासकाला दिलेली ही गैरवाजवी मुभा रद्द. दस्तऐवज सुरुवातीलाच उपलब्ध करून देण्याचे बंधन) पुनर्विकास प्रकल्पातून बिल्डरांसाठी पळवाट, जुने रहिवासी वाऱ्यावर. (नव्या नियमात तरतूद रद्द) विकासकांसाठी अत्यंत माफक नोंदणी शुल्क किमान एक हजार रुपये. (विकासकांना दिलेली नोंदणी शुल्कातील सवलत रद्द; किमान शुल्क एक ते पन्नास हजार आणि कमाल एक ते दहा लाख.) ग्राहकांच्या तक्रार अर्जासाठी शुल्क दहा हजार. (तक्रार अर्जासाठी शुल्क केवळ पाच हजार) रिअल इस्टेट एजंट नोंदणीसाठी एक ते पंचवीस लाखांचे शुल्क (आता सवलतीत दहा हजार ते एक लाख) गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याच्या कालमर्यादेत अनाठायी वाढ. इमारतीला ताबापत्र मिळाल्यानंतर दोन महिन्यांत गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याची सवलत. (विकासकांना दिलेली ही अनाठायी सवलत रद्द. गृहप्रकल्पातील ५१ टक्के सदनिकांची विक्री झाल्यावर तीन महिन्यांच्या आत गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याचे विकासकावर बंधन) घर खरेदीदाराने विकासकाला एकही हप्ता वेळेवर न दिल्यास विक्री करारनामा सात दिवसांच्या ई-मेल नोटिशीद्वारे रद्द करण्याची विकासकाला मुभा. (आता किमान तीन हप्ते देण्यास विलंब झाला तरच १५ दिवसांच्या रजिस्टर्ड एडी पोस्टाने रीतसर नोटीस देऊन त्यानंतरच विक्री करारनामा रद्द होऊ शकेल.) ई-मेलद्वारे नोटीस देऊन करार रद्द करून सदर सदनिका त्वरित अन्य ग्राहकाला विकण्याची विकासकाला मुभा. (आता रद्द.) विकासकाने करारनामा रद्द केल्यानंतर घर खरेदीदाराला त्याने यापूर्वी भरलेली रक्कम परत करण्यासाठी विकासकाला सहा महिन्यांचा अवधी. (यापुढे अशा प्रकारे विक्री करारनामा रद्द केल्यानंतर घर खरेदीदाराने भरलेली सर्व रक्कम एक महिन्याच्या आत परत करण्याचे विकासकावर बंधन) रेराची वैशिष्टय़े १ मेपासून राज्यातील सर्व नव्या गृहनिर्माण प्रकल्पांना स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणी करणे बंधनकारक जे प्रकल्प ५०० चौ.मी. क्षेत्रफळाहून कमी असतील किंवा ज्या प्रकल्पात आठ सदनिका असतील अशा गृहप्रकल्पांना नोंदणीची आवश्यकता नाही. सध्या चालू असलेले व ज्या प्रकल्पांना ताबा प्रमाणपत्र (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट) मिळालेले नसेल, अशा प्रकल्पांची नोंदणीही ३१ जुलै २०१७ पर्यंत करणे बंधनकारक. म्हाडा अथवा सिडको यासारख्या सरकारी विकासकांनाही यापुढे या नियामक प्राधिकरणाकडे आपल्या गृहप्रकल्पांची नोंदणी करणे बंधनकारक. गृहप्रकल्पाची नोंदणी करताना विकासकाला त्याच्या नियोजित प्रकल्पाची सर्व आवश्यक माहिती तसेच मिळालेल्या परवानग्या, त्याचा तपशील कागदपत्रांसह सादर करणे आवश्यक. सोबत विकासकाने गेल्या पाच वर्षांत हाती घेतलेल्या अन्य गृहप्रकल्पांचा तपशील व सद्य:स्थिती सादर करणे बंधनकारक. नियोजित प्रकल्प किती कालावधीत पूर्ण केला जाईल, प्रकल्पात किती इमारती असतील तसेच त्यातील सदनिकांचे चटईक्षेत्र याबद्दलची सविस्तर माहिती प्राधिकरणाला सादर करणे बंधनकारक. प्रकल्पाची प्राधिकरणाने नोंदणी केल्यानंतर विकासकाला प्राधिकरणाच्या संकेतस्थळावर ही सर्व माहिती/कागदपत्रे ग्राहकांच्या अवलोकनार्थ देणे आवश्यक. बांधकामाची वेळोवेळी होणारी प्रगती या संकेतस्थळावर विकासकाला प्रदर्शित करणे बंधनकारक. गृहप्रकल्पाची नोंदणी केल्याशिवाय सदनिकांची विक्री वा जाहिरातही करता येणार नाही. गृहप्रकल्पांच्या जाहिरातींवर नियामक प्राधिकरणाने दिलेला नोंदणी क्रमांक प्रदर्शित करणे बंधनकारक. घर खरेदीसाठी नोंदणी करतेवेळीच विकासकाने ग्राहकाला नियोजित प्रकल्पाचा मंजूर आराखडा तसेच प्रकल्प पूर्ण करण्याच्या कालावधीची संपूर्ण माहिती देणे बंधनकारक. प्रकल्प दिलेल्या मुदतीत पुरा न झाल्यास विकासकाची नोंदणी रद्द. प्रकल्प विलंबाला काही अनिवार्य कारणे असल्यास प्राधिकरणाच्या परवानगीने एक वर्ष मुदतवाढ. ग्राहकांकडून घर खरेदीसाठी घेतल्या जाणाऱ्या रकमेपैकी ७० टक्के रक्कम बँकेच्या स्वतंत्र खात्यामध्ये जमा करणे बंधनकारक. प्रकल्पाच्या कामाच्या प्रगतीनुसारच वास्तुविशारद तसेच लेखापरीक्षकाच्या रीतसर प्रमाणपत्रानंतरच ही रक्कम विकासक काढू शकतो. या बंधनामुळे ग्राहकांचा एका प्रकल्पातील पैसा दुसऱ्या प्रकल्पात वळवण्याच्या अपप्रवृत्तीला आळा बसू शकेल. करारनाम्यात जाहीर केलेली सदनिकेची रक्कम ही अंतिम असेल आणि त्यात नंतर वाढ करण्याचा अधिकार विकासकाला असणार नाही. विकासकाला ग्राहकाने घर खरेदी करताना जाहीर केलेल्या मंजूर आराखडय़ामध्ये बदल करावयाचे झाल्यास दोन-तृतीयांश घर खरेदीदारांची पूर्वसंमती बंधनकारक. इमारतीसाठी ताबा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर तीन महिन्यांच्या आत इमारतीचे हस्तांतरण (कन्व्हेयन्स) करणे विकासकावर बंधनकारक. सदनिकेचा ताबा दिल्यानंतर पाच वर्षांच्या अवधीत सदनिकेत काही दोष आढळल्यास त्याचे निराकरण करणे विकासकावर बंधनकारक. जुन्या रहिवाशांच्या नियोजित नव्या इमारतींसाठीसुद्धा विकासकाला प्राधिकरणाकडे नोंदणी करणे बंधनकारक. ग्राहकाला घराचे हप्ते देण्यास विलंब झाल्यास त्यावर विकासकाने आकारावयाच्या व्याजावर आणलेली मर्यादा. आतापर्यंत ग्राहकाला अशा प्रकारे विलंब झाल्यास विकासक सर्वसाधारणपणे १८ ते ३६ टक्के व्याज आकारत होते. मात्र सदनिकेचा ताबा देण्यास विलंब झाल्यास विकासक मात्र केवळ नऊ टक्के व्याजावर त्याची बोळवण करायचे आणि त्यासाठीही ग्राहकाला ग्राहक न्यायालयात दाद मागावी लागायची. आता मात्र ग्राहकाला त्याचा हप्ता देण्यास विलंब झाल्यास किंवा विकासकाला सदनिकेचा ताबा देण्यास विलंब झाला, तर दोघांनाही समान व्याजदरच लागू होईल. हा दर राज्य शासनाने निश्चित करावयाचा आहे. विकासकाने ठरलेल्या मुदतीत सदनिकेचा ताबा दिला नाही तर झालेल्या संपूर्ण विलंबाच्या कालावधीसासाठी ग्राहकाने भरलेल्या सर्व रकमांवर त्या त्या तारखेपासून व्याज देणे बंधनकारक. आदर्श करारनामा - चांगला अन् वाईटही. आदर्श करारातील एक चांगली तरतूद म्हणजे करारातील कार्पेट क्षेत्रफळ आणि प्रत्यक्ष कार्पेट क्षेत्रफळ यातील तफावत. आदर्श करारानुसार ग्राहकास प्रत्यक्ष ताबा देतेवेळी कार्पेट क्षेत्राची खात्री करून घेता येणार आहे आणि प्रत्यक्ष कार्पेट क्षेत्रफळ करारातील क्षेत्रफळापेक्षा तीन टक्कय़ांपेक्षा कमी असल्यास त्याचे पैसे परत मिळू शकणार आहेत. मात्र कार्पेट क्षेत्रफळ तीन टक्के कमी भरल्यास ग्राहकाला काहीही करता येणार नाही. तीन टक्के कमी वाटत असले तरी सध्याच्या घरांच्या किमती पाहता ग्राहकाला काही लाखांचा फटका बसू शकतो. विकासकाला पार्किंग विकता येणार नाही, असे सर्वोच्च न्यायालयाने एका निकालात स्पष्ट केलेले असतानाही आदर्श करारनाम्यात पार्किंग विकण्याची परवानगी विकासकाला देण्यात आली आहे. आदर्श करारात प्रकल्प गहाण ठेवण्याबाबत चांगली तरतूद आहे. एकदा विक्रीकरार झाल्यानंतर विकासकास ज्या जागेचा करार झाला आहे, त्या जागेवर कर्ज काढता येणार नाही आणि असे कर्ज काढले तरी त्याने ग्राहकाच्या हक्कांना बाधा येणार नाही. ही चांगली तरतूद आहे. रिअल इस्टेट क्षेत्राला संजीवनी मिळेल! रेरा कायद्यामुळे या क्षेत्रातील पारदर्शकता वाढेल. परिणामी गुंतवणूकदारांचा विश्वासही वाढेल. याचा फायदा अर्थातच मंदीत गेलेल्या या क्षेत्राला मिळेल. हा कायदा म्हणजे सारे आलबेल आहे असे नव्हे; परंतु सुरुवात तर व्हायला हवी. याबाबत आम्ही काही आक्षेप घेतले आहेत. त्याचा पाठपुरावा करीत आहोत. नव्या कायद्याची अंमलबजावणी होण्याच्या सुरुवातीच्या काही महिन्यांत घरांची निर्मिती थंडावेल; परंतु ग्राहकांमध्ये विश्वास निर्माण झाल्यामुळे घरांसाठी मागणी वाढेल. येत्या सहा महिन्यांत घरांच्या किमतीत १० टक्कय़ांनी वाढ होऊ शकेल. - जक्षय शाह, अध्यक्ष, क्रेडाई
