14 August 2020

News Flash

‘रेरा’नंतरही गोंधळ?

एखादा कायदा हा ज्या प्रकारे अमलात आणला जातो त्यावरून त्याचा मूळ हेतू कितपत साध्य होणार हे ठरते.

( संग्रहीत प्रतिकात्मक छायाचित्र )

एखादा कायदा हा ज्या प्रकारे अमलात आणला जातो त्यावरून त्याचा मूळ हेतू कितपत साध्य होणार हे ठरते. अनेकदा त्या कायद्याचा मूळ हेतूच दूर राहतो, अंमलबजावणीतून काही वेगळ्याच समस्या उभ्या राहतात, अभिप्रेत नसलेल्याला महत्त्व येते, अशा अनेक गोष्टी होतात. महाराष्ट्रात रेरा किंवा रेडा (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट अ‍ॅक्ट ) कायद्याची अंमलबजावणी होताना हा रेडा कधी नको तसा उधळतो, तर कधी नको तिथे फतकल मारून बसतो आहे, असे या संबंधातील जाणकारांचे मत बनत आहे. या कायद्याच्या अंमलबजावणीची आपल्या राज्यातील स्थिती कशी आहे आणि यातून गोंधळही कसा निर्माण होऊ शकेल, याचा थोडक्यात आढावा घेण्याचा हा प्रयत्न आहे.

गृहप्रकल्प बांधणाऱ्या विकासकांच्या धंद्यामध्ये शिस्त व पारदर्शकता आणावी हा या कायद्याचा एक मुख्य हेतू. लोकांनी ज्या प्रकल्पातील घरे/दुकाने विकत घेण्याकरिता पैसे दिले ते पैसे त्या बिल्डरने त्याच प्रकल्पासाठी वापरावेत, अशी रचना या कायद्याला उभी करायची आहे. त्याकरिता मूळ कायद्यातील तरतुदी ढोबळमानाने अशा आहेत : (१) या कायद्याखाली प्रकल्प नोंदणी केल्याशिवाय बिल्डरने त्या प्रकल्पातील घरे/गाळे (अपार्टमेंट्स) यासंबंधात जाहिराती करू नयेत, ती विकू नयेत. (२)  ५०० चौरस मीटरहून कमी क्षेत्रफळावर किंवा आठच सदनिका असलेले प्रकल्प हे या कायद्यानुसार ‘छोटे’ प्रकल्प ठरतात. अशा  छोटय़ा प्रकल्पांना नोंदणीची गरज नाही. (३) जे प्रकल्प एव्हाना सुरू झाले आहेत, त्यांची नोंदणी बिल्डरने ३१ जुलैपर्यंत करायची आहे. (४) सदर अपार्टमेंट्सच्या विक्रीपोटी जे काही पैसे मिळतील त्यातील ७० टक्के रक्कम बिल्डरने एका वेगळय़ा बँक खात्यात जमा करून त्याच प्रकल्पासाठी वापरावी. (५) प्रत्येक प्रकल्पासाठी असे वेगळे बँक खाते (तेही शेडय़ुल्ड बँकेतच) उघडणे अपेक्षित आहे. त्या प्रकल्पाची प्रगती जशी जशी होत जाईल, त्याप्रमाणे किती रकमेचे काम झाले आहे. या संबंधात त्या बिल्डरने सर्टिफिकेट्स मिळवायची आहेत. तीही कोणा एकाकडून नव्हे तर आर्किटेक्ट, इंजिनीअर व सी. ए. अशा त्रिमूर्तीकडून. (६) या सर्टिफिकेटनुसार हे ठरेल की त्या प्रकल्पासाठी म्हणून त्याला सदर बँक खात्यातून किती रक्कम खर्चासाठी म्हणून काढता येईल. मग बिल्डरने त्या खात्यातील तेवढीच रक्कम, त्याच प्रकल्पावर खर्च करण्यासाठी वापरावयाची आहे.

याशिवाय विकासक (बिल्डर), इस्टेट एजंट्स व अपार्टमेंट खरेदी करणारा ग्राहक यांची कर्तव्ये, जबाबदाऱ्या व अधिकार यांच्याबाबत निरनिराळ्या तरतुदी यात आहेत. पण आश्चर्य म्हणजे ज्या शेडय़ुल्ड बँकांमध्ये बिल्डरांनी अशी प्रकल्पनिहाय खाती उघडायची आहेत, त्या बँकांची कर्तव्ये, जबाबदाऱ्या, त्यांनी काय कागदपत्रे तपासून बिल्डरला त्याच्याकडे बँक खात्यात जमा असलेल्या पैशांचा वापर करून द्यायचा आहे, या संबंधात कुठेच काही तरतुदी मूळ कायद्यात नाहीत. कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी होणाऱ्या नियमांत त्या असतील, अशी आशा आहे.

मुळात हा कायदा केंद्र सरकारचा. रेरा कायद्याच्या कलम ८४ प्रमाणे राज्य सरकारांनी स्वत: या कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी नियम बनवायचे आहेत. सदर कायद्याच्या कलम २० अनुसार राज्य सरकारांनी, या कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी ‘रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथॉरिटी – रेरा’ या नावाने एक अधिकार-संस्था स्थापन करायची आहे. त्यानुसार आपल्या राज्यात महा-रेरा (महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण) स्थापन झाले आहे. कायद्याच्या कलम ८५ नुसार या नियामकाला, सदर कायद्याशी व त्याखालील नियमांशी सुसंगत अशी नियमावली बनवण्याचे अधिकार आहेत.

केंद्राचा कायदा, राज्याचे नियम, राज्य प्राधिकरणाची नियमावली  असे सर्व मिळून एक त्रिकोणी व्यवस्था बनली आहे. याशिवाय राज्य प्राधिकरणाकडून जारी होणारी परिपत्रकांची भर. अशा बहुपेडी रचनेमुळे अनेकदा गोंधळाची परिस्थिती उद्भवते वा कायद्याच्या मूळ हेतूपासून भरकटत जायला होते. तसे येथेही झाले आहे.

कोण छोटे’?

छोटे प्रकल्प सवलत :  केंद्र सरकारचा कायदा म्हणतो की, ज्या जमिनीचा विकास करायचा आहे ती ५०० चौ. मीटरहून कमी असेल किंवा नियोजित प्रकल्पात एकूण आठहून अधिक जास्त घरे/गाळे नसतील तर अशा प्रकल्पांची रेराअंतर्गत नोंदणी करण्याची गरज नाही. पण महा-रेराने प्रसिद्ध केलेल्या पहिल्याच प्रश्नोत्तरांमधील क्रमांक चारमध्येच केंद्राच्या कायद्याशी फारकत घेतली आहे. त्यात म्हटले आहे की, एखाद्या प्रकल्पातील नियोजित सदनिका आठपेक्षा कमी असतील तरी, जमीन ५०० मीटरहून जास्त असेल तर प्रकल्पाची नोंदणी करावी लागेल. प्रश्नोत्तरे क्र. ५ मध्ये म्हटले आहे की जमिनीचे क्षेत्रफळ ५०० मीटरहून कमी, पण अपार्टमेंट्स (घरे/गाळे इ.) आठहून जास्त असतील तरीही प्रकल्प नोंदणी करावी लागेल. असा गोंधळ झाला याचे एक संभाव्य कारण :  मूळ कायद्यात असलेल्या ‘अ‍ॅण्ड’ (आणि, तसेच) या शब्दाऐवजी जणू तिथे ‘ऑर’ (किंवा) शब्द आहे, असे प्राधिकरणाने गृहीत धरले असावे.

आर्थिक व्यवहारांवर अंकुश बोथट

राज्य सरकार बिल्डरला सांगते की, पैसे काढण्यापूर्वी सर्टिफिकेट्स बँकेस द्या, महारेराचे परिपत्रक सांगते- ‘नको’, अशी तफावत आहे. राज्य सरकारने बनविलेल्या नियमात (रजिस्ट्रेशन नियम ५)  तसेच प्रत्यक्ष महारेराचीही नियमावली (जनरल रेग्युलेशन क्र. ३) असे म्हणते की, बिल्डरने सीएकडून मिळवलेले सर्टिफिकेट बँकेत देणे व मगच सदनिकाधारकांकडून मिळालेले पैसे संबंधित खात्यातून काढणे अपेक्षित आहे. पण महा-रेराचेच ७ जूनचे परिपत्रक ( क्र. ३) सांगते की बिल्डरने सीए, आर्किटेक्ट व इंजिनीअर या त्रिकुटाकडून मिळविलेली प्रमाणपत्रे बँकेत सादर करायची गरजच नाही, ती सादर न करताच तो सदनिका ग्राहकांकडून आलेले व विनिर्दिष्ट खात्यात भरलेले पैसे काढू शकेल. त्याने म्हणे आता फक्त एक ‘सेल्फ डिक्लरेशन’ बँकेस द्यायचे आहे की त्याने ही सर्टिफिकेट्स मिळवून ठेवली आहेत व हे स्वयंघोषणापत्रसुद्धा प्रत्येक वेळी पैसे काढताना न देता तिमाहीतून एकदाच द्यावयाचे आहे. या परिपत्रकामुळे बिल्डरांचा जाच कमी होईल; पण रेरा कायद्याला जो अंकुश बिल्डरने बँकेतून काढावयाच्या प्रत्येक रकमेवर/उचलीवर ठेवायचा आहे, तोच आता बोथट होणार आहे.

याकरिता दिलेले कारणही तकलादू आहे. म्हणे, ‘सदर बँक खात्याचे वार्षिक ऑडिट वर्षअखेर नंतर करायचे असल्याने ही सर्टिफिकेट्स बँकेकडे नव्हे तर बिल्डरकडेच राहणे आवश्यक आहे’! जणू काही सर्टिफिकेट्सच्या छायाप्रती वा मूळ सर्टिफिकेटच्याच दोन प्रती मिळणे अशक्यच आहे. ही अशी मुभा मिळाल्यानंतर यासंबंधाने अनेक गडबडी होऊ शकतात हे कोणासही कळू शकेल.

प्राणच काढून घेणारा प्राधान्यक्रम’!

‘कायदा म्हणतो कराच, महारेरा म्हणते बघा, शक्यतो करा’ अशीही गत एका परिपत्रकामुळे झाली आहे. कायद्याला अपेक्षित आहे की एखाद्या इमारत प्रकल्पाकरिता बिल्डरला ज्या रकमा येतील त्यातील ७० टक्के त्याने त्याच प्रकल्पाच्या स्वतंत्र बँक खात्यात जमा करायची आहे. आवश्यक ती सर्टिफिकेट्स सीएकडून मिळाल्यावर मगच त्या जमा रकमांचा विनियोग करायचा आहे व तोही त्या विशिष्ट प्रकल्पाच्या पूर्ततेसाठीच.

‘महारेरा’ने सीएच्या प्रमाणपत्रासंबंधी ४ जुलैला क्र. ०७ चे एक विस्तृत परिपत्रक काढले. त्यातील पान क्र. ०४ वरील एका परिच्छेदाने तर या कायद्याचा जणू प्राणच काढून घेतला आहे. तो परिच्छेद स्पष्टच सांगतो की अशी काढलेली रक्कम ‘प्राधान्यक्रमाने त्याच प्रकल्पासाठी’  वापरली जावी, परंतु अशा रकमेच्या प्रत्यक्ष वापरावर नियंत्रण नाही. इंग्रजीतील ‘प्रिफरेबली’ (प्राधान्यक्रमाने) आणि ‘नो एण्ड-यूज रिस्ट्रिक्शन’ हे शब्दप्रयोग या संदर्भातील मूळ कायद्याच्या हेतूला धरून असू शकत नाहीत.

याच ‘महा-रेरा’ने सर्वसाधारण नियमावली क्र. ४ मधील खुलासा क्र. १ मध्ये असे म्हटले आहे की, बिल्डरचा जो वैधानिक लेखापरीक्षक (सीए) आहे, तो सोडून दुसऱ्या कुठल्यातरी सीएकडून बँक खात्यातून रक्कम काढण्यासाठी लागणारी प्रमाणपत्रे मिळवायची आहेत. म्हणजे बिल्डरला आता एक नव्हे तर दोन दोन सीएंची गरज लागणार. अशी रचना केंद्राच्या कायद्यात कुठेही अपेक्षित नाही.

अशा अजूनही काही बाबी आहेत, ज्यामुळे कायद्याच्या मूळ हेतूपासून अंमलबजावणीच्या प्रक्रियेने काहीशी फारकत घेतलेली दिसते किंवा ज्या चुकीच्या/अनावश्यक/अधिकारबाह्य वाटत आहेत. केंद्राचा कायदा, राज्याचे नियम, प्राधिकरणाची नियमावली व परिपत्रके, इ.मधील काही बाबी अशा दिसत आहेत की त्यांना कोर्टात आव्हान दिल्यास त्यांना स्थगिती मिळू शकेल वा त्या अधिकारबाह्यही ठरविल्या जातील. या कायद्याविरुद्ध मुंबई उच्च न्यायालयात एक आव्हान याचिका दाखल झाल्याचे समजते. एकूणच या कायद्याचा प्रवास व अंमलबजावणी ठिकठिकाणी प्रश्नांकित ठरू शकते असे वाटते.

उदय कर्वे

umkarve@gmail.com

लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

First Published on July 27, 2017 3:47 am

Web Title: real estate regulation and development act 2
Next Stories
1 जातपंचायती जातील कशा?
2 शेतकरी आणि मोदी सरकारची विश्वासार्हता
3 हवामानाच्या खासगीकरणाचे वारे
Just Now!
X