गृहकर्ज घेण्याआधी पूर्वतयारी आवश्यक

कर्जदार बदलत्या व्याजदरानुसार दर सहा महिन्यांनी व्याजाचा दर बदलून घेऊ शकतात. त्यासाठी कर्ज देणारी बँक बदलण्याची आवश्यकता नसते. तत्कालीन व्याजदर व कर्जाचा व्याजदर यांच्यातील फरकानुसार शुल्क भरून व्याज कमी करून घेता येते. याला ‘इंटरेस्ट रिसेट क्लॉज’ असे म्हटले जाते. हा क्लॉज समजून घ्या. ही गोष्ट महत्वाची आहे कर्जदार म्हणून तुम्ही तुमचे अधिकार समजून घ्या व ‘इंटरेस्ट रिसेट क्लॉज’ अधिकार देणाऱ्या बँकेकडून कर्ज घ्या.
या सदराचै उद्देश अर्थ नियोजन करत असताना अर्थसाक्षरता निर्माण करणेही आहे. म्हणूनच एखादे गृहकर्ज घेण्यापूर्वी काय पूर्वतयारी आवश्यक आहे ते शशांक वट्मवार यांच्या आíथक नियोजनाच्या निमित्ताने जाणून घेऊ. मुळचे लातूरचे असलेले शशांक अभियंता असून एका माहिती तंत्रज्ञान कंपनीत पुण्यात नोकरी करतात. शशांक (२७) विवाहित असून पत्नी मनीषा (२५) व लेक मृण्मयी (३) असे त्यांचे त्रिकोणी कुटुंब आहे. मनीषा या गृहिणी आहेत. शशांक यांच्या वडिलांनी पुण्यात घेतलेल्या घेतलेल्या वन बीएचके घरात ते राहतात. पुढील दोन तीन वर्षांत त्यांना स्वत:ची टू बीचके सदनिका घेण्याची इच्छा आहे. त्यांना वडिलांची सदनिका तशीच ठेऊन सध्या राहात असलेल्या परिसरात एका टू बीएचके सदनिकेसाठी त्यांना अंदाजे ४० लाख रुपये मोजावे लागतील असा अंदाज आहे. ही सदनिका खरेदी करण्यासाठी त्यांना ३० लाख रुपये कर्ज घ्यावे लागेल. १० लाखांपकी अंदाजे चार-साडेचार लाख त्यांच्या बचतीतून उभे राहतील, तर सहा लाख वडिलांकडून उसने घेण्याचा विचार आहे. त्यांच्याकडे तीन लाखाच्या बँकेच्या मुदत ठेवी व दीड लाखाचे समभाग आहेत. घर घेण्यासाठी जी काही रक्कम कमी पडेल ती ते वडिलांकडून घेऊन जमेल तशी परत करण्याचा विचार करीत आहेत. ते दरमहा ठराविक रक्कम ‘आयडीएफसी प्रीमियर’ व ‘एचडीएफसी टॉप टू हंड्रेड’ या दोन म्युच्युअल फंडांच्या योजनेत गुंतवीत आहेत. त्यांनी एलआयसीचा ‘जीवन अमूल्य’ हा टर्म प्लान खरेदी केला आहे.
शशांक वट्मवार यांना सल्ला
एखादे घर घेताना जेव्हा कर्ज घ्यायचे असते तेव्हा कर्ज घेण्यापूर्वी काही गोष्टींची पूर्वतयारी जरुरीची असते. ती पूर्वतयारी आपण करणे आवश्यक आहे जेणेकरून कर्जमंजुरी विनाविलंब होऊ शकेल. गृहकर्ज मिळविण्याचे बँका व एचडीएफसी, एलआयसी हौसिंग फायनान्ससारख्या संस्था हे दोन प्रमुख स्त्रोत आहेत. यापकी तुम्ही कर्ज कुठल्या स्त्रोताकडून घेणार याची निश्चिती करावी लागेल. या दोन स्त्रोतांचे फायदे तोटे आहेत. मुख्य फरक आहे तो व्याज आकारणी करण्याच्या पद्धतीत. सर्वसामान्य कर्जदार फक्त व्याजाचा दर पाहतात. परंतु ते तितके पुरेसे नाही. बँकांची व्याज आकारणी ‘डेली रिड्यूसिंग’ तत्वावर होते. त्यामुळे प्रत्यक्ष परतफेड ही गृहकर्ज वाटप करणाऱ्या संस्थांपेक्षा कमी करावी लागते. हा विचार करता तुम्ही एखाद्या बँकेतून घरासाठी कर्ज घ्यावे. व्याजाचा दर स्थिर (फिक्स्ड) असावे की तरल (फ्लोटिंग) असावा, हा नेहमी कर्जदारांना पडणारा दुसरा महत्वाचा प्रश्न ठरतो. बँका बदलत्या परिस्थितीनुसार आपल्या ‘बेस रेट’मध्ये बदल करत असतात. कर्जदार बदलत्या व्याजदरानुसार दर सहा महिन्यांनी व्याजाचा दर बदलून घेऊ शकतात. त्यासाठी कर्ज देणारी बँक बदलण्याची आवश्यकता नसते. तत्कालीन व्याजदर व कर्जाचा व्याजदर यांच्यातील फरकानुसार शुल्क भरून व्याज कमी करून घेता येते. याला ‘इंटरेस्ट रिसेट क्लॉज’ असे म्हटले जाते. हा क्लॉज समजून घ्या. ही गोष्ट महत्वाची आहे कर्जदार म्हणून तुम्ही तुमचे अधिकार समजून घ्या व ‘इंटरेस्ट रिसेट क्लॉज’ अधिकार देणाऱ्या बँकेकडून कर्ज घ्या.
पुढील गोष्ट कर्जाचा कालावधी निश्चित करण्याबाबतचा. कर्जाचा कालावधी आणि कर्जाचा हप्ता यांचे प्रमाण व्यस्त असते. आजवर आपण ज्यांचे नियोजन जाणून घेतले त्यातून असे आढळून आले आहे की, काही कर्जदार अनेकदा शक्य असूनही कर्जफेड करून मोकळे होत नाहीत. हे लक्षात घेता तुमच्या सारख्या तरुण माणसाने कर्जफेडीचा कालावधी १५ ते २० वष्रे शक्य असतानादेखील कर्जफेडीचा कालावधी सात ते १० वर्षांचा निवडावा. ३० लाखाच्या १० टक्के व्याजदर असलेल्या व १० वष्रे मुदत असलेल्या कर्जाचा हप्ता ३९,६४५ रु. तर आठ वष्रे मुदत असलेल्या कर्जाचा हप्ता ४५,५२२ रु. हप्ता पडेल. बांधकाम सुरू असलेल्या इमारतीत घर खरेदी केल्यास आणि आठ वष्रे मुदतीचे कर्ज घेतल्यास प्रत्यक्षात सध्याचा पगार वाढत जाईल, ही बाब विसरून चालणार नाही.  सध्या जरी हे लक्ष्य कठीण भासत असले तरी एक वित्तीय नियोजकाच्या भूमिकेतून आठ किंवा नऊ वर्षांच्या मुदतीचे कर्ज घ्या असा सल्ला द्यावासा वाटतो.  
सर्वप्रथम तुम्ही तुमची बँकेकडून कर्जपात्रता निश्चित करून घ्या. कर्जपात्रतेचे प्रत्येक बँकेचे निकष वेगवेगळे असतात. आपले ज्या बँकेत वेतन जमा होते त्या बँकेकडून कर्ज घेणे कधीही उत्तम. परंतु तुम्हाला पसंत पडलेली मालमत्ता विकत घेण्यापूर्वी दोन किंवा तीन बँकाकडून तुम्हाला जास्तीत जास्त किती कर्ज मिळू शकेल हे तपासून घ्या. साधारण मालमत्तेच्या किंमतीच्या ८० टक्के कर्ज बँक देईल हे लक्षात घेऊन मालमत्तेची निवड करा. तुमचा पत गुणांक (‘सिबिल स्कोअर) तपासून घ्या. ‘सिबिल’ तुम्हाला ३०० ते ९०० दरम्यान पतगुणांक देत असते. आपला गुणांक समाधानकारक नसेल तर सिबिलकडे पाठपुरावा करून यात सुधारणा करू शकता. त्यासाठी सिबिलकडे शुल्क भरावे लागते. हल्ली बँका तुमच्या पत इतिहासाला महत्व देतात. म्हणून उत्तम पतगुणांक असणे कधीही चांगले.
अनेकदा बँका विविध सेवांसाठी वेगळी शुल्क आकारणी करीत असतात. उदाहरणार्थ, अर्ज प्रक्रिया शुल्क, सेवा शुल्क ही शुल्क आकारणी तुमच्या मंजूर कर्जाच्या टक्केवारीत आकारली जाते. अनेकदा कर्ज प्रक्रियेनंतर यात बदल करणे मोठी खर्चाची बाब होऊन बसते. म्हणून सेवा शुल्काविषयी कर्जमंजुरी पत्र घेण्यापूर्वी जाणून घ्या.
शेवटची पण अत्यंत महत्वाची गोष्ट म्हणजे आपले करारपत्र एखाद्या विधीज्ज्ञाकडून तपासून घेणे. अनेकदा बँका आपले करारपत्र देण्यास तयार नसतात. परंतु आपण ज्या करारपत्रावर स्वाक्षरी करणार आहोत त्यामध्ये काय लिहिले आहे हे जाणून घेण्याचा आपल्याला पूर्ण अधिकार आहे. त्यासाठी एखाद्या विधिज्ज्ञाकडून हे करारपत्र तपासून घ्या. बँक आपल्या करारपत्रात बदल करणार नसेल तरी त्यातील कलमांचा अर्थ समजून घेणे महत्वाचे आहे. हल्ली बँका गृहकर्ज घेतल्यावर एक विमा योजना विकत घेण्याचा आग्रह धरतात. हे योग्यच आहे. परंतु प्रत्येक बँकेचा कुणा ना कुणा विमा कंपनीबरोबर करार असतो. आपल्याला विक्री मोबदला जास्तीत जास्त मिळावा म्हणून कर्जदाराच्या हितापेक्षा स्वत:च्या विक्री मोबदल्याला प्राधान्य देणाऱ्या योजना गळ्यात मारतात. हे टाळण्यासाठी साधारण ५० लाखाचा १५ वर्षांचा एक मुदतीचा विमा घ्या. तुम्ही कर्ज घ्याल तेव्हा या विमा योजनेचे नामनिर्देशन बँकेच्या नावे करून दिल्यास उपयुक्त होईल.
तुम्ही ‘एसआयपी’साठी निवडलेल्या ‘एचडीएफसी टॉप टू हंड्रेड’ व ‘आयडीएफसी प्रिमियर इक्विटी’ या दोन्ही म्युच्युअल फंडांच्या योजना त्यांच्या गटात अव्वल योजना आहेत. कर्जाचा हप्ता सुरु होईल तोपर्यंत या दोन्ही योजनेत गुंतवणूक सुरू ठेवा. आरोग्य विम्यासाठी न्यू इंडिया अश्युरन्सची तुम्हा तिघांना पाच लाखाचे विमा छत्र देणारी योजना खरेदी करा. दरवर्षी तुमच्या गुंतवणुकीचा आढावा घ्या. तुम्ही दिलेल्या तपशिलात आयकर वाचविण्यासाठी ‘८० सीसी’ वजावटीच्या केलेल्या गुंतवणुकांचा कुठेच उल्लेख आलेला नाही. तुमच्या कंपनीचा भविष्य निर्वाह निधी व एलआयसीच्या विम्याचा हप्ता पुरेसा असला तरी भविष्यात पगारवाढ झाल्यावर हा अपुरा पडेल मग कुठली तरी अनावश्यक विमा योजनेची खरेदी होते. हे टाळण्यासाठी एक पीपीएफ योजनेचे खाते उघडले तर ४०-४२ व्या वर्षी हाताशी रोकडसुलभता राहील.
शशांक वट्मवार यांना सल्ला
* गृहकर्ज घेण्यापूर्वी वर उल्लेखल्याप्रमाणे पूर्वतयारी करा
* पूर्ण हप्त्याची परतफेड सुरू होईपर्यंत तुमच्या ‘एसआयपी’ सुरू ठेवा
* घरातील तिघांचेही सार्वजनिक भविष्य निर्वाह निधी (पीपीएफ) खाते उघडा