अनधिकृत बांधकाम प्रकरणी शासकीय यंत्रणेतील संबंधित प्रत्येक घटकाने आपली जबाबदारी ओळखून काम केले तर राज्यातील अनधिकृत बांधकामांना व ती उभारण्यास मदत करणाऱ्यांना चाप बसेल.
अ नधिकृत बांधकामे हा विषय १९६० पूर्वीपासून चिंतेचा झालेला आहे. अशा बांधकामाला आळा घालण्याच्या विषयी, बांधकामावर नियंत्रण, बेकायदा बांधकामातील बेकायदा खरेदी-विक्रीवर नियंत्रण व बांधकाम व्यवसायातील एकूण दुष्कृत्यांना आळा घालण्यासाठी अभ्यास करून शासनाला उपाय सुचविण्यासाठी, २० मे १९६० रोजी शासनाने बी. बी. पेमास्टर वरिष्ठ (आय.सी.एस.) सचिव यांची समिती नेमली होती. समितीने अभ्यास करून २९ जून १९६१ ला कायदा पास केला. त्यानंतर महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट १९६३ हा कायदा पास केला. त्यानंतर महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट रूल्स १९६४, महाराष्ट्र रिजनल अ‍ॅण्ड टाऊन प्लॅनिंग अ‍ॅक्ट १९६६ महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ अपार्टमेंट अ‍ॅक्ट १९७०, महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ अपार्टमेंट रूल्स १९७२ असे कायदे व नियम एका पाठोपाठ मंजूर केले. महाराष्ट्र इतर बाबतीत देशात अग्रेसर आहे का? हा वेगळा विषय आहे. मात्र बेकायदा बांधकामाला आळा घालण्यासाठी कायदे करणारे देशातील पहिले राज्य आहे.
कोणतेही बांधकाम सुरू करण्यापूर्वी इमारतीचा आराखडा सक्षम अधिकाऱ्यांकडून मंजूर करून घेणे बंधनकारक आहे. एवढेच नव्हे तर मंजूर केलेला आराखडा बांधकामा ठिकाणी प्रदर्शित करणे महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट १९६३ च्या कलम ३ प्रमाणे प्रवर्तकावर किंवा बांधकाम करणाऱ्या व्यक्तीवर बंधनकारक आहे. तसे केले नाही तर त्याच कायद्याचे कलम १३ प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षापात्र, दखलपात्र व बिनजामीन फौजदारी अपराध आहे. तसेच सक्षम अधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय विकास करणे, इमारती बांधणे हा महाराष्ट्र रिजनल अ‍ॅण्ड टाऊन प्लॅनिंग अ‍ॅक्ट कलम ५२ प्रमाणे ३ वर्षे शिक्षापात्र, दखलपात्र व बिनजामिनी फौजदारी अपराध आहे. फौजदारी कायद्यातील परिशिष्ठ एकमधील भाग दोन ‘अ’ नुसार ३ वर्षे शिक्षेचे अपराध दखलपात्र व बिनजामिनी असतात.
रामराव मारूतराव बुद्रुक विरुद्ध महाराष्ट्र राज्य या केसमध्ये मुंबई उच्च न्यायालयाने ३ वर्षे शिक्षापात्र अपराध बिनजामिनी असतात असा निर्णयही ३० ऑगस्ट १९९४ रोजी दिलेला आहे.
महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅॅक्ट १९६३ मधील कलम १३ खालील अपराध फौजदारी स्वरूपाचा आहे, असा निर्णय स्वरूप बिल्डर्स विरुद्ध शेख महंमद संधी या केसमध्ये सर्वोच्च न्यायालयाच्या दोन न्यायमूर्तीच्या खंडपीठाने १२ फेब्रुवारी १९८७ रोजी दिलेला आहे. उच्च न्यायालय व सर्वोच्च न्यायालयाचे आदेश, निर्णय सर्वावर बंधनकारक असतात.
आता आपण अनधिकृत बांधकामे थांबविण्याबाबत प्रत्येक विभागाचे अधिकार व कर्तव्ये याबाबत समजून घेऊ.
महसूल विभाग
कोणत्याही गावाच्या हद्दीत जिल्हा अधिकाऱ्याने, नगरपालिकेने किंवा महानगरपालिकेने इमारतीचा आराखडा मंजूर केल्याशिवाय बांधकाम सुरू करता येत नाही. जर कोणी असे बांधकाम सुरू केले, तर असा अपराध बिनजामिनी असल्याने गावातील तलाठी, ग्रामसेवक यांनी ताबडतोड पोलीस स्टेशनला खबर देणे फौजदारी कायदा कलम ४०(१)(ग) प्रमाणे बंधनकारक आहे. प्रत्येक गावाला तलाठी आणि ग्रामसेवक असतात. त्या सर्वाना जिल्हाधिकारी आदेश देऊन वरील कलम ४०ची कठोर अंमलबजावणी करून अनधिकृत बांधकाम करणाऱ्यावर फौजदारी गुन्हे दाखल करता येतील व बांधकामाला आळा घालता येईल.
पोलीस विभाग
महाराष्ट्र ओनरशीप फ्लॅट अ‍ॅक्ट कलम १३, एम.आर.टी.पी. अ‍ॅक्ट कायदा कलम ५२ बी.पी.एम.सी. अ‍ॅक्ट १९४९ मधील कलम ३९७(१)(क) खालील अपराध हे ३ वर्षे शिक्षा असलेले- दखलपात्र आहेत. आपल्या हद्दीत घडणाऱ्या दखलपात्र अपराधास प्रतिबंध करणे, अपराध करणाऱ्या गुन्हेगाराला तात्काळ अटक करण्याचे अधिकार पोलिसांना मुंबई पोलीस कायदा १९५१ कलम ६४ व फौजदारी कायदा कलम १४९, १५१ प्रमाणे असतात. कलम १५६ प्रमाणे पोलिसांना दखलपात्र गुन्ह्य़ाचा तपास करण्याचे अधिकार असतात. भारतीय दंड विधान संहिता या कायद्याखेरीज इतर कायद्यातील दखलपात्र अपराधाचा तपास करण्याचे अधिकार फौजदारी प्रक्रिया कायदा कलम ४(२) प्रमाणे पोलिसांना असतात. १९९६ साली महाराष्ट्र शासनानेही महापालिका व पोलीस अधिकाऱ्यांना बेकायदा बांधकाम होऊ देऊ नये अन्यथा कार्यवाही करण्यात येईल, असे आदेश दिलेले आहेत.
दखलपात्र अपराध थांबविणे प्रत्येक पोलिसाचे कर्तव्य आहे. कर्तव्यात कसूर करणाऱ्या पोलीस अधिकाऱ्याला मुंबई पोलीस कायदा कलम १४५ प्रमाणे ३ महिने कारावासाची शिक्षा असते. तसेच कायद्यातील तरतुदींचे उल्लंघन करणारे लोक सेवकावर इंडियन पीनल कोड कलम १६६ प्रमाणे कार्यवाही होऊ शकते. सदर कायद्यातील अपराधाला १ वर्ष शिक्षा असते. खात्यामार्फत कार्यवाही होऊ शकते. त्यामुळे प्रत्येक पोलीस अधिकाऱ्याने बेकायदा बांधकाम करण्याच्या बेतात असलेल्या व्यक्तीवर तात्काळ प्रतिबंधक कार्यवाही करावी. अनधिकृत बांधकाम करणाऱ्या व्यक्तीवर तात्काळ दखलपात्र गुन्हा नोंद करून गुन्हेगाराला अटक करावी. अनधिकृत बांधकाम करणे हे रहिवासी नागरिकांच्या जीवितास धोकादायक आहे, असा निर्णय सर्वोच्च न्यायालयाच्या दोन न्यायमूर्तीच्या खंडपीठाने १९९१ साली, प्रतिभा कॉ. हौ.चे सोसायटी विरुद्ध महाराष्ट्र राज्य या केसमध्ये दिलेला आहे. त्यामुळे अशी समाजाला धोकादायक (ऌं९ं१४ि२) कृत्ये करणाऱ्या गुन्हेगाराकडून चांगल्या वर्तनाचा बॉण्ड घेण्याचीही कार्यवाही फौजदारी कायदा कलम ११० प्रमाणे करता येईल.
अनधिकृत बांधकाम करणाऱ्या विरुद्धची कार्यवाही दिवाणी स्वरूपाची आहे, असा गैरसमज करून तक्रार करणाऱ्याला कोर्टात जाण्याचा चुकीचा सल्ला दिला जातो. हे अपराध फौजदारी स्वरूपाचे आहेत. अनधिकृत बांधकाम करणाऱ्यावर पोलीस अधिकाऱ्यांनी विशेष रस घेऊन कार्यवाही केल्यास अशा अनधिकृत बांधकामाला आळा बसेल.
प्रवर्तकाने आश्वासन दिल्याप्रमाणे सुविधा दिल्या नाहीत, फसवणूक केल्यास, बनावट नकाशे तयार करून फसविण्यासाठी खरे म्हणून वापरले, बनावट करारनामा केला, अगाऊ घेतलेल्या रकमेचा विश्वासघात केला, तर ४२०, ४०६, ४६७, ४६८, ४७१ आय.पी.सी. या कलमाप्रमाणे ही कार्यवाही करता येईल.
महानगरपालिका अधिकाऱ्यांची भूमिका
महानगरपालिकेचे अधिकारी, कर्मचारी हेही लोकसेवक असल्याने फौजदारी कायदा कलम ४०(१)(ग) प्रमाणे त्यांनीही बेकायदा बांधकामाची खबर पोलिसांना देणे बंधनकारक आहे. त्यांनी तात्काळ पोलीस स्टेशनलाो.क.फ. द्यावी.
बी.पी.एम.सी. अ‍ॅक्ट १९४९ कलम २६७(१) अन्वये बेकायदेशीर इमारती बांधकाम सुरू करीत असलेल्या व्यक्तीला काम थांबविण्याची पदनिर्देशित अधिकाऱ्याने नोटीस देऊन काम थांबवावे. आणि कलम २६७(२) अन्वये असे काम न थांबविणाऱ्या व्यक्तीला तेथून काढून टाकण्याबाबत पोलिसांना आदेश द्यावेत. पदनिर्देशित अधिकाऱ्यावर अशा व्यक्तीला पोलिसामार्फत काढून टाकण्याचे अधिकार आहेत.
याशिवाय मुंबई महानगरपालिका प्रांतिक अधिनियम १९४९ (इ.ढ.ट.उ. अू३ १९४९) कायदा कलम ३९७(१) (क) खालील बेकायदेशीर बांधकाम करणाऱ्या व्यक्तीने महापालिकेच्या पदनिर्देशित अधिकाऱ्याने नोटीस दिल्यानंतर अनुपालन केले नाही तर ३ वर्षे शिक्षाप्राप्त अपराध आहे. अशा व्यक्तीवर पदनिर्देशित अधिकाऱ्यांनी पोलीस स्टेशनलाो.क.फ. दाखल करावी व संबंधित गुन्हेगाराला गुन्ह्य़ाच्या ठिकाणाहून पोलिसांमार्फत काढून टाकावे. पदनिर्देशित अधिकाऱ्याने कामात कसूर केल्यास वरील कलमाच्या तरतुदीप्रमाणे त्यांच्यावर फौजदारी गुन्ह्य़ाची जबाबदारी येते.
नोंदणी महानिरीक्षकाची भूमिका
काही प्रमोटरनी ग्राहकाला फसविण्यासाठी योजना सुरुवातीपासूनच आखलेली असते. ते कोणताही गृहप्रकल्प सुरू करण्यापूर्वी किंवा सुरू करताना योजनेत कोणकोणत्या सोईसुविधा देणार आहेत, त्याबाबत रंगीबेरंगी पुस्तिका (ब्रोशर) छापतात. त्यात स्विमिंग पूल, जिम, गार्डन, प्लेग्राऊंड, मंदिर, मेडिटेशन, हॉल, बॅडमिंटन हॉल, स्कूल अशा सर्वसाधारण सुविधा ऑफर केल्या जातात. परंतु महानगरपालिकेने किंवा ग्रामीण भागात जिल्हाधिकारी यांनी मंजूर केलेल्या बांधकाम आराखडय़ात त्या सुविधा आहेत की नाही, हे ग्राहकाला कळू नये म्हणून ग्राहकापासून ही गोष्ट लपविण्यासाठी बांधकाम आराखडे फ्लॅटच्या अ‍ॅग्रीमेंटसोबत नोंदणी करून देत नाहीत. त्यामुळे ग्राहकांची फसवणूक होते. दुसरी फसविण्याची युक्ती अशी असते की, चार मजली इमारतीचा आराखडा मंजूर करून घेतला जातो व चारपेक्षा जास्त मजले बांधून विकले जातात. अशा मंजूर नसलेल्या फ्लॅटचे नोंदणी दस्तही नोंदणे बेकायदेशीर आहे. अशी कायद्याच्या नजरेत अस्तित्वात नसलेल्या फ्लॅटच्या खरेदी करारनाम्याची नोंदणी केली जात असल्यामुळे तीन गोष्टी घडतात. एक- बेकायदा बांधकाम करणाऱ्या गुन्हेगाराला प्रोत्साहन मिळते. दुसरी अशा गुन्हेगारासमवेत संपर्कात, सहवासात असलेल्या लहान गुन्हेगारांनाही प्रोत्सान मिळते. तिसरी गोष्ट म्हणजे दुय्यम निबंधकाची अशा गुन्हेगाराला साथ आहे. हातमिळवणी आहे, असा समज जनतेत पसरतो. त्यामुळे नोंदणी विभागाची प्रतिमा मलिन होते. भ्रष्टाचाराला प्रोत्साहन मिळत आहे, असाही संदेश समाजात जातो.
महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट १९६३ चे कलम ४ मध्ये फ्लॅट खरेदीचा करारनामा कायद्यातील विहित फॉर्ममध्ये नोंदणे, करारनाम्यासोबत फ्लॅटचा महानगरपालिकेने मंजूर केलेला नकाशा नोंदणी करून देणे अनिवार्य (टंल्लिं३१८) आहे. हा कायदा सर्वाना लागू आहे. नोंदणी विभालाही लागू आहे. दुय्यम निबंधक फ्लॅटचा मंजूर नकाशा नोंदणी न करता बनावट तयार करण्यात आलेल्या फ्लॅटचा नकाशाची नोंदणी करून देतात. त्यामुळे प्रवर्तकाला बनावट दस्तऐवज करण्यास प्रोत्साहन मिळते. दुय्यम निबंधक नागरिकांना फसविण्याच्या प्रक्रियेत अप्रत्यक्षपणे सहभागी होतात. प्रमोटरच्या दृष्कृत्याला त्यामुळे प्रोत्साहन मिळते. प्रमोटरचा जनतेला फसविण्याचा उत्साह वाढतो. आत्मविश्वास वाढतो, गुन्हेगारी वाढते. अनधिकृत बांधकाम करण्याची प्रवृत्ती वाढते.
फ्लॅट खरेदीचा करारनामा महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट रूल्स १९६४ मधील रूल ५मधील फॉर्म ५ मधील तरतुदींप्रमाणे नोंदणी करणे अनिवार्य आहे. प्रवर्तक बेकायदा बांधकाम करून फ्लॅट विक्री करण्यासाठी, भविष्यात फ्लॅट धारकाला अडचण निर्माण करण्यासाठी, मुद्दाम बनावट करारनामा बनवितात. त्यातील मुद्दे स्वत:च्या कायद्याचे व ग्राहकावर अन्याय करणारे असे नमूद करून करारनामा नोंदणी करीता दाखल करतात. असे बनावट करारनामे नोंदणी करण्यात नोंदणी अधिकारी सहाय्य करतात, असे दिसून येते.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अ‍ॅक्ट १९७० मधील कलम १३(२)प्रमाणे (५) मध्ये दस्त नोंदणी करणारे दुय्यम निबंधकाने डीडी ऑफ डिक्लेरेशन नोंदणी करताना त्याबरोबर सक्षम अधिकाऱ्याने मंजूर केलेले फ्लोअर प्लॅन, लेआऊट प्लॅन, लोकेशन प्लॅन, अपार्टमेंटचा नंबर आणि मोजमापे दर्शविणारे प्लॅन नोंदणी केले पाहिजेत, असे त्यांच्यावर बंधन आहे. ही तरतूदही अनिवार्य (टंल्लिं३१८) आहे.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप रूल्स १९७२ चे कलम २ प्रमाणे डीड ऑफ डिक्लेरेशन फॉर्म ‘अ’ मध्ये नोंदणी करणे दुय्यम निबंधकावर बंधनकारक आहे. फॉर्म ‘अ’मधील दुसऱ्या मुद्दय़ामध्ये प्रवर्तकाने मान्य नकाशाप्रमाणे बांधकाम केले आहे व मान्य नकाशे डिक्लेरेशनसोबत जोडले पाहिजेत अशी अट आहे. कायद्यातील या अनिवार्य तरतुदीचे दुय्यम निबंधक उल्लंघन करतात. फ्लॅट धारकांना नुकसान होईल याची जाणीव असूनही दुय्यम निबंधक कायद्यातील तरतुदीची लोकसेवक या नात्याने उल्लंघन करतात. त्याचे हे कृत्य भारतीय दंड विधान संहिता कलम १६६ प्रमाणे १ वर्षे कारावासाची शिक्षापात्र अपराध आहे.
ग्रामपंचायतीने बांधकामाचे नकाशे मंजूर केले असल्यास दुय्यम निबंधकाने सदर बांधकामाचे खरेदी दस्त करार नोंदवू नयेत, असे आदेश महसूल आयुक्तांनी २०१० साली आदेशही काढले आहेत.
पुणे पोलीस आयुक्तालयाच्या बाहेर ग्रामीण पोलिसांची हद्द सुरू होते. ग्रामीण हद्दीमध्येही जिल्हाधिकाऱ्यांची बांधकामास परवानगी न घेता बहुमजली इमारती बांधण्याचे प्रकार झपाटय़ाने वाढत आहेत. ग्रामपंचायतींना बांधकामाचे आराखडे
मंजूर करण्याचा, रेखांकन मंजूर करण्याच, पूर्णत्वाचे दाखले देण्याचा अधिकार नाही, असे आदेश महसूल आयुक्त यांनी क्रमांक ६२८३/२०१० दिनांक २२.१२.२०१० अन्वये
दिलेले आहेत.
बऱ्याच वेळा एवढय़ा मोठय़ा प्रमाणात होत असलेल्या बेकायदा बांधकामावर कार्यवाही करण्यासाठी मनुष्यबळाचा अभाव अशी सबब सांगण्यात येते. सध्या पुणे ग्रामीण जिल्ह्य़ात अंदाजे तीन हजार व पुणे पिंपरी शहरात सुमारे आठ ते नऊ हजार पोलीस कर्मचारी व अधिकारी आहेत. महानगरपालिका व महसूल विभागाचे हे तेवढेच मनुष्यबळ आहे. ग्रामीण पोलीस दल हे जिल्हाधिकारी यांच्या नियंत्रणाखाली असते. त्यामुळे जिल्हाधिकारी महसूल व पोलीस कर्मचाऱ्यामार्फत प्रत्येकाने एका व्यक्तीवर दरमहा कार्यवाही करावयाची ठरवल्यास वीस हजार लोकांवर कार्यवाही करता येणे शक्य आहे. एकदा कार्यवाही केल्यावर पुन: अशा प्रकारच्या बेकायदेशीर कार्यवाही करण्याचा दखलपात्र अपराध करणार नाही, असा बॉण्डही घेतला जाऊ शकेल.
अशा रीतीने महसूल विभाग, पोलीस विभाग, जिल्हा परिषद विभाग, महानगरपालिका विभाग व नोंदणी विभाग यांना समन्वयाने अनधिकृत बांधकाम करणारे गुन्हेगारावर कार्यवाही केल्यास अनधिकृत बांधकामाला निश्चितपणे आळा बसेलच. शिवाय वाहतुकीचे, पार्कींगचे, कायदा व सुव्यवस्थेचे प्रश्न सुटतील. सुंदर व सुनियोजित शहरे वसविता येतील.