घरांच्या वाढत्या किमती, त्यांची माफक उपलब्धता या कारणांमुळे मिळेल ते घर कोणत्याही कागदपत्रांची शहानिशा न करता खरेदी करण्याचे प्रमाण वाढते आहे. त्यामुळे सदनिका खरेदीदाराची फसवणूक होण्याचे प्रमाणही वाढत आहे. अशावेळी घर खरेदी करताना कागदपत्रांसंदर्भात कोणती काळजी घ्यावी, याविषयी..
मुंबईत माणूस उपाशी राहत नाही म्हणून रोजगार उपलब्ध होण्यासाठी लोक नोकरीधंद्याच्या निमित्ताने शहरांकडे व खासकरून मुंबईकडे धावू लागल्यामुळे राहण्याच्या जागांची मुंबईमध्ये चांगलीच पंचाईत होऊ लागली आहे. आता मुंबई याचा अर्थ पूर्वीची मुंबई राहिलेली नसून, मुंबईचा विस्तार कर्जत-कसारा-विरार-पनवेल येथपर्यंत नुसताच नव्हे तर दाटीने पसरावयास लागला आहे. मनात असा पण विचार येतो की काही वर्षांत संजय गांधी उद्यानाचे लांब/ दूर शेकडो मैलांवर पुनर्वसन होऊन आताच्या जागेवर टोलेजंग अशा आकाशाला भिडणाऱ्या इमारती उभ्या राहिलेल्या दिसतील. ठाणे-बोरिवलीच्या मध्यभागी असलेला चायना क्रीकचा डोंगर सपाट करून त्या जागी ठाणे-बोरिवली एक झालेले दिसेल. भाडे नियंत्रण कायद्याच्या जाचक तरतुदींमुळे घरमालकांनी नवीन घरे बांधण्याचे पूर्णत: बंद केले असून, आहेत त्या इमारती/ चाळीही विकून मोकळे झाले आहेत. या सर्वाचा परिणाम म्हणून जो तो मालकी तत्त्वावर सदनिका खरेदी करू लागला.
या सर्व बाबींचा व सध्याच्या भयानक किमतीचा विचार केल्यास सदनिका खरेदीदाराला श्रम व घामाचा सर्व पैसा हा राहत्या जागेसाठी खर्च करावा लागतो. शिवाय घरातील सोनेनाणे, गावचा जमीनजुमला विकणे, कर्ज काढणे या गोष्टी कराव्या लागतात ते वेगळेच. तसेच कोणत्याही जागेसाठी खरेदीदाराला दोन नंबरचा म्हणून रोखीत पैसा द्यावा लागतो व सदर रक्कम पुरी दिल्याखेरीज जागेचा करार होत नाही, हे सूर्यप्रकाशाऐवढे स्पष्ट आहे. पुष्कळ वेळा साठेकरार केल्यावर सदनिका खदेदीदारांची चांगलीच फसवणूक झाल्याचे आढळते. अशी फसवणूक चांगल्या उच्चशिक्षित लोकांचीसुद्धा होते. अशा झालेल्या फसवणुकीमुळे सदनिका खरेदीदाराला वेड लागण्याची पाळी येते. यासाठी खरेदीदारांनी मालकी तत्त्वावर सदनिका घेताना पुढील गोष्टींची काळजी घेतल्यास त्यांची फसवणूक होण्याची शक्यता बऱ्याच अंशी कमी होईल.
बांधकाम ठेकेदार
ठेकेदार म्हणजे बिल्डर. प्रथम ठेकेदाराचा समाजातील लौकिक कसा आहे, तो या आपल्या व्यवसायात किती वर्षे आहे, त्यांनी किती इमारती/संकुले बांधली आहेत, ज्या इतर खरेदीदारांनी त्या ठेकेदाराकडून जागा खरेदी केल्या असल्यास त्यांचे ठेकेदाराविषयी काय मत आहे, ही माहिती मिळवावी. पुष्कळ वेळा ठेकेदार हा विकासक (डेव्हलपर) म्हणून काम करतो. त्यासाठी जागामालक व ठेकेदार यांच्यामुळे करारांतील शब्दन्शब्द वाचून काढावा. ठेकेदार हा मालकाला जागा विकास करण्याच्या बदल्यात पैशांच्या व वस्तूंच्या (सदनिका) रूपाने काय किंमत देतो हे पाहावे. या जुन्या भाडेकरूंबाबत काय तरतुदी आहेत याची माहिती घ्यावी. तसेच जुन्या भाडेकरूंना भेटून त्यांचे ठेकेदाराविषयी काय मत आहे याचा अंदाज घ्यावा. काही ठिकाणी मालक हाच विकासकसुद्धा असतो. महापालिकेकडून मंजूर झालेला जागेचा/ घराचा आराखडा (प्लॅन), त्यांचा मंजुरी क्रमांक व तारीख पाहावी. सदर क्रमांक व तारीख साठेकरारात आहेत ना याची खात्री करावी. गाव न.नं. ६, ७/१२ व सिटी सव्‍‌र्हे ऑफिसकडील उतारा ही कागदपत्रे पाहावीत. वकिलाचा तपासणी दाखला (सर्च रिपोर्ट) पाहावा. साठेकरारात वरील सव्‍‌र्हे क्रमांक, हिस्सा क्रमांक व इतर बाबी बरोबर आहेत ना याची खात्री करावी. त्यासोबत नमूद केलेल्या चतु:सीमा तपासून घ्याव्यात. ठेकेदाराकडून ताबा कधी मिळणार व त्याला पूर्ण रक्कम कशा कशा हप्त्यांनी द्यावयाची याचा खुलासा विचारावा. या सर्व कागदपत्रांची एक मोठी बॉक्स फाइल (मास्टर फाइल) ठेकेदाराकडे असते. या सर्व बाबी पाहत असताना मूळ कागदपत्रे पाहावीत (कॉपीज/ झेरॉक्स कॉपीज नव्हेत) हे पक्के ध्यानी ठेवावे. वरील माहिती देण्यासाठी ठेकेदार टाळाटाळ करतोय असे वाटल्यास/ दिसल्यास सरळ ती सदनिका घेण्याचा बेत रद्द करावा. या सर्व गोष्टी समाधानकारकपणे पाहून झाल्यास मगच साठेकरार करावा. प्रत्येक वेळी जरी धनादेशाने रक्कम दिली तरी त्याची स्टॅम्प पावती त्वरित मागून घ्यावी. या गोष्टी नंतर किती तरी वेळा विचारणा करून मागाहून मिळत नाहीत.
सोसायटीमधील जागा
सहकारी संस्थेत जागा घेताना उपनिबंधकाकडील नोंदणी क्रमांक, त्याची तारीख, विक्रेत्याचा भाग दाखला क्रमांक, पाच भाग, भाग क्रमांक या गोष्टी तपासून पाहाव्यात. सोसायटीचे अध्यक्ष, सचिव व खजिनदार यांच्याकडे सदनिका विक्रेत्याबद्दल चौकशी करावी. काही वेळा हे लोक सदनिका विक्रेत्याला सामील असतात, हे लक्षात घ्यावे. सदर सदनिका ही विक्रेत्याच्या एकाच नावे अथवा संयुक्त नावे आहे याची चौकशी करावी. तसेच सदर सदनिका कोणाला गहाण टाकलेली नाही याची खात्री करावी. विक्रेत्याचे ठेकेदाराशी झालेले खरेदीखत तपासून पाहावे. सोसायटीने/ विक्रेत्याने कर्ज काढले असल्यास विक्रेत्याच्या नावावर कर्जाची रक्कम शिल्लक आहे याची माहिती घ्यावी. सदर कर्जाची शिल्लक रक्कम खरेदीदाराच्या नावांवर वर्ग झाल्यास ठरलेल्या किमतीमधून खरेदीदाराला तेवढी वजावट मिळते. सदर सदनिका विकण्यासाठी सोसायटीचे ना-हरकतपत्र घ्यावे. सदर पत्रात खरेदीदाराच्या नावाचा उल्लेख असावा लागतो, ही बाब महत्त्वाची आहे.
वरील सर्व बाबी पाहून झाल्यावर व जागा सर्व बाबतींत पाहून झाल्यावर साठेकरार करण्यास हरकत नाही. तेथे एक बाब धोका म्हणून लक्षात घ्यावयास हवी व ती म्हणजे सदनिका विक्रेत्यांनी दुसऱ्या कोणाशीही साठेकरार केलेला नाही, याची खात्री करून घ्यावी. कराराच्या वेळी सोसायटी व इतर कायद्यांप्रमाणे पुढील गोष्टींची पूर्तता करून घेणे अत्यंत अत्यावश्यक आहे. १)सोसायटी कायदा कलम २४, नियम २९ प्रमाणे सोसायटीला विक्रेता व खरेदीदाराची नोटीस २) सोसायटी भाग दाखले खरेदीदारांच्या नावे वर्ग करण्याच्या नमुन्यावर सह्या ३) सोसायटी सभासदत्वाचा अर्ज ४) वीज/पाणी मीटर खरेदीदाराच्या नावावर होण्यासाठी कागदपत्रांवर सह्या ५) शहरी कमाल मर्यादा कायद्याप्रमाणे दोघांचेही सोसायटीला २०० रुपयांच्या स्टॅम्पपेपरवर हमीपत्र व इतर बारीक बारीक बरेच काही.
महत्त्वाच्या शर्ती
ठेकेदाराकडून सदनिका घेतल्यास जवळजवळ सर्व कलमे ही ठेकेदारालाच अनुकूल असतात. गरजवंताला अक्कल नसते, या दृष्टिकोनातून तो असलेल्या छापील साठेकरारावर सह्या करतो. तरीसुद्धा साठेकराराबाबत जागा खरेदीदाराला जुजबी ज्ञान असणे आवश्यक आहे. त्या दृष्टीने करारांतील महत्त्वाच्या शर्ती पुढीलप्रमाणे होत.
तसेच सदनिका घेताना बारीकसारीक बाबींचाही विचार करावा. त्या बाबी म्हणजे उजेड, वारा, दर्शनी/ मागील बाजू, कचराकुंडी, बाजार, रुग्णालय, बसथांबा, बसच्या वेळा, रिक्षा स्टॅण्ड, मुलांची शाळा, पाणी, वीज, आजूबाजूची वस्ती अशा बारीकसारीक खंडीभर बाबी बघावयाच्या असतात. याकडेही सदनिका खरेदीदारांनी लक्ष देणे गरजेचे आहे. सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे जागा पसंत पडल्यावर ठेकेदार त्याच्या कराराच्या प्रतीचा एखादा नमुना खरेदीदाराला देण्यास तयार असल्यास त्या ठेकेदाराचा व्यवहार सरळ आहे असे समजावे. तसे नसल्यास काही तरी गोलमाल आहे, असे समजावे. तरीसुद्धा जागा घ्यावयाचीच असे ठरल्यास खरेदीदाराने ठेकेदाराशी पुढील व्यवहार सावधगिरीने करावेत.
करारांतील महत्त्वाच्या शर्ती
१) विक्रेत्याचा जागेवर मालकी हक्क असल्याचा उल्लेख
२) विक्रीची किंमत
३) कराराच्या वेळी दिलेल्या रकमेचा उल्लेख
४) बाकी रक्कम देण्याची अंतिम तारीख
५) खरेदीदारांनी सदनिका पाहिल्याचा व पसंतीचा उल्लेख
६) सदनिका विक्रेता सोसायटी सभासद असल्याचा उल्लेख
७) भाग दाखले खरेदीदाराच्या नावावर करण्याचा उल्लेख
८) सदनिकेवर बोजा नसल्याचा/ असल्याचा उल्लेख
९) सदनिका खरेदीदाराच्या नावे न झाल्यास विक्रेत्यांनी सर्व रक्कम परत करण्याची हमी.
१०)    सोसायटीचे भाग दाखले खरेदीदाराच्या नावे होईपर्यंत खरेदीदाराला विक्रेत्याच्या वतीने सह्या करण्याची मुभा
११)    वीज व पाणी मीटर्स खरेदीदारांच्या नावे करून देण्याबद्दल विक्रेत्याची हमी.
१२) सव्‍‌र्हे क्रमांक, हिस्सा क्रमांक, सिटी सव्‍‌र्हे क्रमांक, इमारत क्रमांक, सदनिका क्रमांक, मजला, सदनिका क्षेत्रफळ यांचा उल्लेख
१३) विक्रेत्याचा भाग दाखला क्रमांक व भाग क्रमांक यांचा उल्लेख
१४) सोसायटीचा उपनिबंधकाकडील नोंदणी क्रमांक व तारीख
१५) कराराच्या वेळी बयाणा म्हणून दिलेल्या रकमेची साठेकराराच्या शेवटी पावती.
१६) सोसायटीची नोंदणी व्हावयाची असल्यास करारांत सोसायटीच्या नावापुढे प्रस्तावित (प्रपोज्ड) असे शब्द टाकणे. इतर लहानसहान कलमे बरीच असतात. म्हणून सदनिका खरेदीदाराने तारतम्य बाळगणे महत्त्वाचे आहे व तशी खात्री सदनिका खरेदीदाराला नसल्यास त्याने सरळ वकील/ जागा सल्लागार यांची मदत घेणे नक्कीच सदनिका घेणाऱ्याच्या हिताचे असते.