सोसायटी व्यवस्थापन : अपार्टमेंटधारकांचे हक्क आणि अधिकार

उत्तर – महाराष्ट्र मानवी हक्क सदनिका नियम १९६४ (मोफा १९६४) च्या नियम ९ प्रमाणे विकासकाने अपार्टमेंटधारकाला सदनिकेचा ताबा दिल्यानंतर घोषणापत्रानुसार ४ महिन्यांमध्ये अपार्टमेंटधारकाबरोबर डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा नोंदणीकृत करणे बंधनकारक आहे. जर ताबा घेतल्यानंतरदेखील विकासकाने डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा कसूर/ टाळाटाळ केलेली असेल तर सहकार खात्याच्या सक्षम अधिकाऱ्यांमार्फत एकतर्फी डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा मानीव हस्तांतरण योजनेअंतर्गत करून घेण्याची तरतूद व दुरुस्ती मोफा कायदा १९६३ मध्ये केलेली असून, त्याप्रमाणे अनेक अपार्टमेंटधारकांनी एकतर्फी डीड ऑफ अपार्टमेंट सक्षम अधिकाऱ्यांमार्फत करून घेतलेली आहेत. प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने आपल्या सदनिकेचे डीड ऑफ अपार्टमेंट झालेले आहे किंवा नाही याची खातरजमा करून घ्यावी किंवा शासनाच्या योजनेचा फायदा घ्यावा.

प्रश्न- अपार्टमेंटधारकास त्याची सदनिका विकावयाची झाल्यास त्याला मुदतीचे बंधन आहे काय?

उत्तर : नाही. सहकारी संस्थांचा कायदा १९६० च्या कलम २९ नुसार सहकारी संस्थेतील सदनिका भागधारक किमान १ वर्ष पूर्ण झाल्याशिवाय भागाचे (शेअर्स) हस्तांतरण करू शकत नाही. परंतु अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ मध्ये अशी कोणतीही अट नसल्याचे अपार्टमेंटधारक त्याची सदनिका डीड ऑफ अपार्टमेंट त्याचे नावे झाल्यानंतर केव्हाही आपली सदनिका विकू शकतो व त्या व्यक्तीबरोबर नव्याने डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा करू शकतो.

अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे प्रत्येक अपार्टमेंटधारक डीड ऑफ अपार्टमेंट झालेले असले तर तो त्याचा सदनिकेचा कायद्याने पूर्ण माफक असतो व घोषणापत्रात नमूद केल्याप्रमाणे त्याच्या वाटणीला आलेला अविभाज्य हिस्सा (अनडिव्हायडेड शेअर) अन्य व्यक्तीस हस्तांतर/ विक्री/ दान इ. क्रिया करू शकतो.

सहकारी संस्थेचे नियम हे सदनिकाधारक संस्थेचे भागधारक असल्याने त्यांच्या भागाच्या हस्तांतरणास कायद्याने बंधन घातले आहे तसे अपार्टमेंट कायद्यामध्ये नाही. प्रत्येक अपार्टमेंट संघाने म्हणूनच प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाचे डीड ऑफ अपार्टमेंट नोंदणीकृत झालेले आहे किंवा नाही याची माहिती संघाच्या दप्तरी ठेवावी व त्यानुसारच पुढील कार्यवाही करावी.

प्रश्न- अपार्टमेंट संघामार्फत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास भाग दाखले दिलेले नसतील तर तक्रार कोठे करावी?

उत्तर- अपार्टमेंटधारकांच्या अडचणी, तक्रारी, वाद सोडविण्यासाठी अद्याप शासनाने कोणत्याही खात्याला प्राधिकृत केलेले नाही ही वस्तुस्थिती आहे. त्यामुळे अपार्टमेंटधारकाला त्याच्या अडचणी/ तक्रार/ वाद सोडविण्यासाठी वकिलाची मदत घेऊन कायदेशीर नोटीस बजावणे किंवा दिवाणी दावा लावून दिवाणी न्यायालयामार्फत प्रश्न सोडवून घ्यावे लागतात. त्यामुळे सध्या तरी तक्रार निवारण्यासाठी दुसरा मार्ग नाही.

वास्तविक अपार्टमेंट संघाच्या उपविधीच्या नियम ७ मध्ये असे स्पष्ट म्हटले आहे की प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने किमान एक तरी भाग (शेअर्स) घेणे बंधनकारक आहे. त्यामुळे संघाच्या व्यवस्थापक समितीने त्यानुसार भागाची रक्कम ठरवून सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या नावाने भागाची रक्कम बँकेत मुदत ठेवीमध्ये कायमस्वरूपी भागाची रक्कम म्हणून गुंतवून ठेवणे आवश्यक असून, त्यानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास भाग दाखला त्याच्या करारनाम्यावरील नावाप्रमाणे अदा केला पाहिजे व भाग नोंदवहीमध्ये (शेअर रजिस्टर) त्याची नोंद ठेवली पाहिजे. म्हणजे प्रत्येक अपार्टमेंटधारक संघाचा सभासद असल्याचा पुरावा म्हणून ग्रा धरता येईल, तसेच सदनिका हस्तांतरण केल्यास नवीन येणाऱ्या व्यक्तीस संघाचे सभासदत्व देता येईल. त्यामुळे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने आपल्या नावे भागदाखला संघामार्फत घेऊन आपल्या ताब्यात ठेवावा व कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करावी.

प्रश्न- अपार्टमेंट संघामार्फत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास भागदाखले दिलेले नसतील तर तक्रार कोठे करावी?

उत्तर – अपार्टमेंटधारकांच्या अडचणी, तक्रारी, वाद सोडविण्यासाठी अद्याप शासनाने कोणत्याही खात्याला प्राधिकृत केलेले नाही ही वस्तुस्थिती आहे. त्यामुळे अपार्टमेंटधारकाला त्याच्या अडचणी/ तक्रार/ वाद सोडविण्यासाठी वकिलाची मदत घेऊन कायदेशीर नोटीस बजावणे किंवा दिवाणी दावा लावून दिवाणी न्यायालयामार्फत प्रश्न सोडवून घ्यावे लागतात. त्यामुळे सध्या तरी तक्रार निवारण्यासाठी दुसरा मार्ग नाही.

वास्तविक अपार्टमेंट संघाच्या उपविधीच्या नियम ७ मध्ये असे स्पष्ट म्हटले आहे, की प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने किमान एक तरी भाग (शेअर्स) घेणे बंधनकारक आहे. त्यामुळे संघाच्या व्यवस्थापक समितीने त्यानुसार भागाची रक्कम ठरवून सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या नावाने भागाची रक्कम बँकेत मुदत ठेवीमध्ये कायमस्वरूपी ‘भागाची रक्कम’ म्हणून गुंतवून ठेवणे आवश्यक असून, त्यानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास भागदाखला त्याच्या करारनाम्यावरील नावाप्रमाणे अदा केला पाहिजे व भाग नोंदवहीमध्ये (शेअर रजिस्टर) त्याची नोंद ठेवली पाहिजे म्हणजे प्रत्येक अपार्टमेंटधारक संघाचा सभासद असल्याचा पुरावा म्हणून ग्रा धरता येईल, तसेच सदनिका हस्तांतरण केल्यास नवीन येणाऱ्या व्यक्तीस संघाचे सभासदत्व देता येईल. त्यामुळे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने आपल्या नावे भाग दाखला संघामार्फत घेऊन आपल्या ताब्यात ठेवावा व कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करावी.

प्रश्न- थकबाकीदार अपार्टमेंटधारक संघाची निवडणूक लढवू शकतो का? तसेच मतदान करू शकतो का?

उत्तर- नाही. अपार्टमेंट संघाच्या मान्य उपविधीमधील नियम ८ नुसार थकबाकीदार अपार्टमेंटधारक संघाच्या व्यवस्थापक समितीच्या निवडणुकीला उभा राहू शकत नाही, तसेच मतदानातदेखील भाग घेऊ शकत नाही.

निवडणूक होण्यापूर्वी ६० दिवस जर एखादा अपार्टमेंटधारक संघाचा थकबाकीदार असेल तर तो निवडणुकीसाठी अर्ज करू शकणार नाही किंवा मतदानातदेखील भाग घेऊ शकणार नाही. तो निवडणुकीस अपात्र म्हणून ठरवला जाईल.

प्रश्न- अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे मताची विभागणी कशी करावी?

उत्तर- अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारक घोषणापत्रात उल्लेखिल्याप्रमाणे त्याच्या वाटय़ाला अविभाज्य हिश्शाचा मालक असतो, त्यामुळे संघाच्या कोणत्याही निर्णयाच्या वेळी त्या टक्केवारीनुसार त्याचा मतदानाचा भाग किंवा मतांचा भाग विचारात घ्यावा लागतो. प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाचा निरनिराळा हिस्सा असू शकतो. त्यामुळे त्याप्रमाणेच मतांची टक्केवारी काढून त्यानुसारच निर्णय घ्यावा लागतो. उदा. ‘अ’चा ५.३ टक्के असेल, ‘ब’चा  ८.५ असेल इ. याचे कारण त्याच्या सदनिकेच्या क्षेत्रफळानुसार व त्याला मिळालेल्या सोयीसुविधांनुसार विकासक टक्केवारी ठरवतो व त्याप्रमाणेच घोषणापत्रामध्ये नमूद करतो त्यात बदल करता येत नाही.

प्रश्न- अपार्टमेंटधारक त्याच्या सदनिकेमध्ये अंतर्गत बदल करू शकतो का?

उत्तर- नाही. महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० च्या कलम ८ प्रमाणे कोणताही अपार्टमेंटधारक त्याच्या सदनिकेमध्ये अंतर्गत बदल, की ज्याने इमारतीला व इतर आजूबाजूच्या सदनिकांना धोका पोहोचेल असे बदल करू शकत नाही. त्याला कायद्याने मज्जाव केलेला आहे. असे बदल करावयाचे झाल्यास त्याला सर्व अपार्टमेंटधारकांची पूर्वपरवानगी घेणे व त्याप्रमाणे संबंधित स्थानिक प्राधिकरणाची (महानगरपालिका) पूर्वपरवानगी घेणे बंधनकारक आहे. याचे कारण म्हणजे अपार्टमेंटधारक त्याच्या सदनिकेचा पूर्णपणे हिश्शानुसार कायदेशीर मालक असतो. म्हणून सर्व अपार्टमेंटधारकांची संमती घेतल्याशिवाय कोणालाही सदनिकेत अंतर्गत बदल करता येत नाहीत. सहकारी संस्थेमध्ये जसे संस्थेची पूर्वपरवानगी घ्यावी अशी अट अपार्टमेंटधारकांच्या उपविधीमध्ये घातल्यास नक्कीच त्याचा फायदा होईल व कोणी अपार्टमेंटधारक त्याच्या मर्जीप्रमाणे त्याच्या सदनिकेत विनापरवानगी अंतर्गत बदल करणार नाही. म्हणून संघाचे त्यांचे उपविधी वेळोवेळी गरजेनुसार बदल करणे व ते रीतसर नोंदवणे आवश्यक आहे. बऱ्याच अपार्टमेंट संघामध्ये यामुळे वादाचे प्रसंग उद्भवलेले आहेत म्हणून संघाने प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास त्याच्या हक्काची/ अधिकाराची जाणीव करून देणे आवश्यक आहे तरच नियम सर्वाकडून योग्यप्रकारे पाळले जातील असे मला वाटते.

प्रश्न- अपार्टमेंटधारकाकडून सामायिक खर्चाची वसुली कोणत्या दराने करावी?

उत्तर- महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० च्या कलम १० नुसार सामायिक खर्चाची वसुली/ आकारणी प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाच्या अविभाज्य हिश्शाच्या प्रमाणात (अनडिव्हायडेड शेअर) म्हणजेच सदनिकेच्या क्षेत्रफळानुसार करावी.सहकारी संस्थेमध्ये संस्थेला येणारा एकूण खर्च त्याला भागिले गाळ्यांची/ सदनिकांची संख्या यानुसार येणारी रकमेची वसुली/ आकारणी प्रत्येक सदनिकाधारकांकडून समान तत्त्वावर मासिक देखभाल खर्च/ सेवाशुल्क वसूल केले जाते. तसे अपार्टमेंट कायद्यात नाही. कारण प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाचा हिस्सा वेगवेगळा येत असल्याने समान वाटणी करून सर्वाना समान आकारणी करता येत नाही. तरी पण अलीकडे बऱ्याच अपार्टमेंटमध्ये सहकारी तत्त्वांचा व नियमांचा आधार घेऊन समान देखभाल खर्च क्षेत्रफळाची अट न घालता वसुली/ आकारणी करण्यात येते. मात्र त्यासाठी सर्वच अपार्टमेंटधारकांची संमती आवश्यक व त्यानुसार उपविधीमध्ये दुरुस्ती असणे आवश्यक आहे. त्यामुळे बरेच वाद मिटल्याचे दिसून आले आहे.

अ‍ॅड. जयंत कुलकर्णी -advjgk@yahoo.co.in