तक्रारीच्या सुनावणी दरम्यान, विकासकाद्वारे ग्राहकाला विकायची कबुल केलेली सदनिका अगोदरच त्रयस्थाला विकल्याने, ग्राहक हा अलॉटी नसल्याचे आक्षेप नोंदविले. त्याशिवाय विकासकाचे निधन आणि इतर आर्थिक सबबी पुढे केल्या. विकासकासोबत विरोधी पक्ष म्हणून सामील असलेल्या सोसायटीने विकासकासोबतचा विकास करार रद्द केल्याचे सांगून आपली जबाबदारी टाळण्याचा प्रयत्न केला.
विकासकाच्या आक्षेपांचा प्रतिवाद करताना ग्राहकाने ही सदनिका कौटुंबिक गरजेसाठी घेतली होती, गुंतवणुकीसाठी नव्हे असे ठामपणे सांगितले. तसेच विकासकाने दिलेल्या कोटेशन लेटर व पावती यामुळे ग्राहक कायद्याच्या चौकटीत ‘अलॉटी’ ठरतो असेही नमूद केले. केवळ नोंदणीकृत करार नसल्याच्या कारणास्तव ग्राहकास अलॉटीचा दर्जा नाकारता येणार नाही या सुरिंदर सिंग खटल्याचादेखिल ग्राहकाने आधार घेतला.
बांधकाम क्षेत्रातील फसवणुकीला आळा घालण्याकरता आणि ग्राहकहिताचे संरक्षण करण्याकरता नवीन रेरा कायदा आणि त्या अंतर्गत महारेरा प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आली. अर्थात नवीन कायदा आणि प्राधिकरण आले तरी केवळ त्यानेच सगळ्या समस्या सुटल्या असे झालेले नाही, याचाच प्रत्यय येणारे एक प्रकरण नुकतेच घडले.
या प्रकरणात ग्राहकाने रेरा नोंदणीकृत पुनर्विकास प्रकल्पातील एक सदनिका पसंत केली होती. त्या सदनिकेचा मोबदला रुपये दोन कोटी इतका निश्चित करण्यात आला, आणि त्यापैकी पन्नास लाख रुपये ग्राहकाने धनादेशाद्वारे दिले आणि त्या बदल्यात विकासकाने अ‍ॅलॉटमेंट लेटर आणि पावती दिली.
ग्राहकाने कालांतराने चौकशी केल्यावर त्याला विकायची कबुल केलेली सदनिका अगोदरच त्रयस्थाला विकल्याचे कळले. याबाबत माहिती मिळाल्यावर ग्राहकाने विकासकाला पैसे परत करण्याबद्दल कळविले, कायदेशीर नोटिसा पाठविल्या मात्र विकासकाने पैसे परत केले नाही. या नंतर शेवटचा पर्याय म्हणून ग्राहकाने महारेरामध्ये तक्रार दाखल केली.
तक्रारीच्या सुनावणी दरम्यान, विकासकाद्वारे ग्राहकाला विकायची कबुल केलेली सदनिका अगोदरच त्रयस्थाला विकल्याने, ग्राहक हा अलॉटी नसल्याचे आक्षेप नोंदविले. त्याशिवाय विकासकाचे निधन आणि इतर आर्थिक सबबी पुढे केल्या. विकासकासोबत विरोधी पक्ष म्हणून सामील असलेल्या सोसायटीने विकासकासोबतचा विकास करार रद्द केल्याचे सांगून आपली जबाबदारी टाळण्याचा प्रयत्न केला.
विकासकाच्या आक्षेपांचा प्रतिवाद करताना ग्राहकाने ही सदनिका कौटुंबिक गरजेसाठी घेतली होती, गुंतवणुकीसाठी नव्हे असे ठामपणे सांगितले. तसेच विकासकाने दिलेल्या कोटेशन लेटर व पावती यामुळे ग्राहक कायद्याच्या चौकटीत ‘अलॉटी’ ठरतो असेही नमूद केले. केवळ नोंदणीकृत करार नसल्याच्या कारणास्तव ग्राहकास अलॉटीचा दर्जा नाकारता येणार नाही या सुरिंदर सिंग खटल्याचादेखिल ग्राहकाने आधार घेतला.
गुणवत्तेवर सुनावणी आणि युक्तिवादाच्या आधारे महारेरा प्राधिकरणाने –
- १. प्राधिकरणाने स्पष्ट केले की विकासकानुसार ग्राहकाला गुंतवणुकदार ठरविण्याकरता कोणताही समझोता करार, नफा-वाटप करार किंवा गुंतवणुकीचे दस्तऐवज सादर झालेले नाहीत.
- २. उलट, कोटेशन लेटर व पावती या दोन्ही कागदपत्रांतून ग्राहकाने ठरावीक रक्कम ठराविक सदनिका खरेदीसाठीच भरल्याचे सिद्ध होते.
- ३. आधीच विकलेल्या सदनिकेकरता नंतर पैसे घेणे हा स्पष्ट फसवणूक करणारा प्रकार असून, तो रेरा कायद्याच्या कलम १२ अंतर्गत मोडतो.
- ४. जमिनमालका (प्रतिवादी क्र. २) कडून तक्रारदाराशी कोणताही थेट व्यवहार झालेला नसल्याने त्यांच्यावर परताव्याची जबाबदारी टाकता येणार नाही असे निष्कर्ष काढले आणि ग्राहकाचा अलॉटी हा दर्जा मान्य करून ग्राहकाचे पैसे सव्याज परत करण्याचे आदेश दिले.
ग्राहकासोबत कोणताही करार न झाल्याने व्याजाच्या गणनेकरता रेरा नोंदणीनुसार प्रकल्प पूर्णत्व तारीख धरण्यात आली आणि त्यानंतरच्या कालावधी करता व्याज देण्याचे आदेश देण्यात आले. शिवाय ग्राहकाला झालेल्या मानसिक त्रासाबद्दल वीस हजार भरपाई देण्याचे आदेश करण्यात आले.
करार नोंदणी नसली तरी रक्कम भरली असल्यास खरेदीदाराला अलॉटी म्हणून संरक्षण मिळते. विकासकाने आधीच विकलेला फ्लॅट पुन्हा विक्रीस ठेवणे ही थेट फसवणूक ठरते. जमीनमालकाने प्रत्यक्ष व्यवहारात सहभाग न घेतल्यास जबाबदारी फक्त विकासकावर राहते. रेरा प्राधिकरण खरेदीदारांच्या हक्कांचे संरक्षण करण्यासाठी कडक पावले उचलते. ग्राहकाशी करार केलेला नसला तरीसुद्धा ग्राहकाला सव्याज परतफेड मिळू शकते.
या स्वरुपाच्या समस्येने ग्रासलेल्या प्रकल्पांमधील ग्राहकांकरता हा निकाल निश्चित फायदेशीर ठरणार आहे यात काही वाद नाही.
अ‍ॅड. तन्मय केतकर | tanmayketkar@gmail.com