सार्थक सेठ
मुंबईतील गृहनिर्माण क्षेत्र पुन्हा एका नव्या वाढीच्या टप्प्यात प्रवेश करत आहे. राज्याचे धोरण, नियामक संस्थांची देखरेख आणि न्यायालयीन स्पष्टता यांचा संगम घरखरेदीदारांसाठी अधिक पारदर्शक, जबाबदार आणि गुणवत्तापूर्ण घरे उपलब्ध करून देत आहे; तर बांधकाम व्यावसायिकांसाठी कामकाजातील अनिश्चितता कमी होत आहे.
मुंबईचा रिअल इस्टेट बाजार देशातील गृहनिर्माण क्षेत्राचा मापदंड मानला जातो. आज हा बाजार केवळ मागणी–पुरवठा यावर अवलंबून नसून, सरकारी हस्तक्षेप, नियामक बदल आणि पायाभूत सोयींच्या उन्नतीमुळे मोठ्या परिवर्तनातून जात आहे. पुनर्विकास, अडकलेले प्रकल्प आणि पारदर्शक बाजारव्यवस्थेसाठी राज्य सरकार, नियामक संस्था आणि अगदी सर्वोच्च न्यायालयाकडून येणाऱ्या उपाययोजनांमुळे मुंबईकरांना घरे, सुविधा आणि शहरी सोयीसुविधा अधिक सुलभ, सुरक्षित व कार्यक्षम पद्धतीने मिळण्याचा मार्ग खुला होत आहे.
महाराष्ट्र गृहनिर्माण धोरण २०२५ : जबाबदारीसह पुनर्विकास
राज्य सरकारने मे २०२५ मध्ये महाराष्ट्र गृहनिर्माण धोरण मंजूर केले. हे धोरण पुनर्विकास क्षेत्रातील महत्त्वाचा टप्पा ठरू शकते. यामध्ये खास करून पुनर्विकास प्रकल्पांना नियंत्रित करण्यासाठी ‘रेरा’सारख्या कायद्याची रूपरेषा सुचवण्यात आली आहे. ग्रीनफील्ड प्रकल्पांच्या तुलनेत पुनर्विकास प्रकल्पात अधिक अडचणी असतात.
घर रिकामे केलेले रहिवासी, त्यांना नव्या घरांचा ताबा देण्यासाठीची बदलती मुदत आणि काही कारणांनी मध्येच थांबलेली प्रकल्पाची कामे अशा अनेक अडचणी पुनर्विकास प्रकल्पात भेडसावतात. आतापर्यंत असे प्रकल्प रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ॲथॉरिटी कायद्याच्या (२०१६) म्हणजे ‘रेरा’च्या कक्षेत येत नव्हते, त्यामुळे घरमालक अनेकदा अनिश्चिततेच्या वावटळीत सापडत होते.
नव्या धोरणात या पोकळीकडे लक्ष देत स्वतंत्र नियामक चौकट सुचवण्यात आली आहे. यामुळे रहिवाशांना व घर खरेदीदारांना कायदेशीर संरक्षण मिळेल. वेळेत काम पूर्ण करणे बंधनकारक होईल आणि जबाबदारी निश्चित होईल.
याचबरोबर ‘क्लस्टर रिडेव्हलपमेंट’ मॉडेलवर भर देऊन लहान–लहान भूखंड एकत्र करून मोठ्या प्रमाणावर पुनर्विकासाची दारे खुली केली जात आहेत. यामुळे रहिवाशांना आपला परिसर सोडून जावे न लागता अधिक मोकळी जागा, दर्जेदार सुविधा, चांगले रस्ते आणि आधुनिक सोयीसुविधा मिळू शकतील.
महा-रेरा : ग्राहकांसाठी मजबूत कवच
धोरणात्मक बदलांसोबतच महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ॲथॉरिटी (महा–रेरा) ग्राहक संरक्षणासाठी सक्रिय आहे. या संस्थेच्या अलीकडच्या निर्णयांमुळे हे स्पष्ट झाले आहे की खरेदीदारांना अन्यायकारक दंड होणार नाही आणि बांधकाम व्यावसायिकांना पारदर्शकतेने काम करावे लागणार आहे, याची व्यवस्थित तजवीज झालेली आहे.
उदा. खरेदीदारांनी योग्य कारणास्तव व्यवहार रद्द केल्यास त्यांना परताव्याचा हक्क मिळेल, त्यांच्या घराची सरळसरळ जप्ती होणार नाही. करारात परताव्याचे नियम स्पष्टपणे नमूद करणे आता बंधनकारक झाले आहे. यामुळे घर खरेदीदारांच्या पैशाचे संरक्षण होईल. तसेच कामात होणाऱ्या विलंबाबद्दल किंवा नियमभंगाबद्दल बांधकाम व्यावसायिकांना जबाबदार धरण्यात येत आहे. यामुळे ग्राहकांचा विश्वास परत मिळत असून बाजारातील मागणी आणि पुरवठा दोन्हीला चालना मिळणार आहे.
सर्वोच्च न्यायालयाचा निर्णय : पर्यावरणीय अडथळे दूर
नुकत्याच दिलेल्या निर्णयात सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की, प्रकल्पांच्या पर्यावरणीय मंजुरीसाठी राज्यस्तरीय स्टेट एन्व्हायर्नमेंट इम्पॅक्ट असेसमेंट अथॉरिटी (एसईआयएए) आणि स्टेट एक्स्पर्ट अप्रेझल कमिटी (एसईएसी) हीच प्राधिकरणे योग्य आहेत. न्यायालयाच्या या निर्णयामुळे मुंबई महानगर प्रदेश व पुणे येथे ७०,००० हून अधिक घरे असलेले सुमारे ४९३ प्रकल्पे मार्गी लागले आहेत.
या प्रकल्पांना पर्यावरणीय मंजुरीबाबतच्या संभ्रमामुळे दीर्घकाळ थांबावे लागले होते. आता स्पष्टता आल्यामुळे मंजुरीची प्रक्रिया गतिमान होईल, प्रकल्प वेळेत पूर्ण होतील आणि बाजारात घरांचा पुरवठा वाढेल.
घर खरेदीदारांसाठी पायाभूत सुविधा व जीवनशैलीतील बदल
या सर्व सुधारणा केवळ कायद्यापुरत्या मर्यादित नाहीत. त्या थेट घर खरेदीदारांच्या जीवनमानात बदल घडवीत आहेत. पुनर्विकास धोरणे आधुनिक घरे व सुविधा उपलब्ध करून देत आहेत, महा–रेराची कडक अंमलबजावणी आर्थिक सुरक्षितता व पारदर्शकता देत आहे, तर सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयामुळे प्रकल्पांचा प्रवाह सुरळीत होत आहे.
यासोबतच मुंबईतील मेट्रो मार्ग, किनारी रस्ता, प्रमुख महामार्गांचे उन्नतीकरण यांसारख्या पायाभूत प्रकल्पांमुळे या सुधारणा अधिक प्रभावी ठरत आहेत. याचा थेट फायदा म्हणजे घरखरेदीदारांना कायदेशीरदृष्ट्या सुरक्षित, पर्यावरणीय मंजुरी मिळालेली आणि महत्त्वाच्या रोजगार केंद्रे, शैक्षणिक संस्था, रुग्णालये व जीवनशैलीविषयक सुविधा जवळ असलेली घरे उपलब्ध होत आहेत.
थोडक्यात, मुंबईतील गृहनिर्माण क्षेत्र पुन्हा एका नव्या वाढीच्या टप्प्यात प्रवेश करत आहे. राज्याचे धोरण, नियामक संस्थांची देखरेख आणि न्यायालयीन स्पष्टता यांचा संगम घरखरेदीदारांसाठी अधिक पारदर्शक, जबाबदार आणि गुणवत्तापूर्ण घरे उपलब्ध करून देत आहे; तर बांधकाम व्यावसायिकांसाठी कामकाजातील अनिश्चितता कमी होत आहे. यामुळे बाजारात उत्साहाचे वातावरण निर्माण झाले आहे.
(लेखक टाटा रिअल्टी अँड इन्फ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड सीएसएमओ आहेत.)