कायद्यातील तक्रार निवारण यंत्रणा तक्रारदारांची तक्रार किती जलद आणि किती प्रमाणात दूर करते आहे, यावर कोणत्याही कायद्याचे यशापयश अवलंबून आहे. बांधकाम क्षेत्राकरिता म्हणून पहिला स्वतंत्र कायदा मोफा याच बाबतीत कमी पडला हे वास्तव आपल्या सर्वासमोर आहे. मोफा कायद्यातील तरतुदी किंवा तक्रार निवारण यंत्रणा ग्राहकांना किंवा तक्रारदारांना आवश्यक दिलासा देण्यात कमी पडली.
मोफा कायद्यातील कमतरता लक्षात घेऊन बांधकाम क्षेत्राकरिता नवीन रेरा हा स्वतंत्र कायदा करण्यात आला. मोफा कायद्यापेक्षा याची व्याप्ती निश्चितच अधिक आहे. बांधकाम क्षेत्राकरिता स्वतंत्र प्राधिकरण, संज्ञांच्या व्याख्या, दंडाची किंवा मिळणाऱ्या व्याजाच्या दराची निश्चिती या बाबतीत विशिष्ट तरतुदी करण्यात आल्याने नवीन रेरा कायदा जुन्या मोफा कायद्याच्या तुलनेने निश्चितच परिणामकारक असणे अपेक्षित होते आणि आहे.
रेराअंतर्गत तक्रार निवारणाचा किंवा तक्रार निवारण प्रक्रियेचा विचार करायचा झाल्यास त्याकरिता विशिष्ट अधिकार पदानुक्रम (हॅरेरकी ऑफ ऑथोरिटी) निश्चित करण्यात आलेला आहे. या पदानुक्रमानुसार सर्वात पहिल्या स्तरावर रेरा प्राधिकरण आहे. कोणत्याही तक्रारदाराला प्रथमत: रेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करता येणार आहे. दाखल तक्रारीवर सुनावणी घेऊन रेरा प्राधिकरण निर्णय देणार आहे. रेरा प्राधिकरणाचा निर्णय एखाद्या व्यक्तीला मान्य नसल्यास त्याविरोधात रेराअंतर्गत स्थापन रेरा अपिली न्यायाधिकरणाकडे (अ‍ॅपेलेट ट्रायब्युनल) अपील करण्याचीदेखील सोय आहे. रेरा हा मूलत: ग्राहकांच्या भल्यासाठी असल्याने अपिलाबाबत स्वतंत्र तरतूद करण्यात आलेली आहे, त्यानुसार विकासकास अपील करायचे झाल्यास मूळ निर्णयाच्या रकमेच्या ३०% रक्कम अपील दाखल करायच्या आधी जमा करणे विकासकावर बंधनकारक आहे. ग्राहकास अपील करायचे झाल्यास अशी कोणतीही अट नाही. रेरा अपिली न्यायाधिकरणाच्या निर्णयानेदेखील समाधान न झाल्यास उच्च न्यायालय आणि सर्वोच्च न्यायालयात अपील करण्याची तरतूद रेरा कायद्यात आहे.
आपल्याकडील प्रचलित व्यवस्थेत निर्णय आणि त्या निर्णयाची अंमलबजावणी या दोन पूर्णत: स्वतंत्र बाबी आहेत. जोवर निर्णयाची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी होत नाही, उदा. नुकसानभरपाई किंवा व्याजाची रक्कम प्रत्यक्ष मिळणे, प्रत्यक्ष ताबा मिळणे, इत्यादी. तोवर त्या निर्णयाचा तक्रारदार किंवा ग्राहकाला तसा काही विशेष उपयोग नाही. एखाद्या निर्णयास जेव्हा काही मुद्दय़ांच्या आधारे आव्हान देण्याकरिता अपील दाखल करण्यात येते, तेव्हा साहजिकच काही मुद्दय़ांबाबत वाद कायम असल्याने, मूळ निर्णयाच्या अंमलबजावणी तहकूब होण्याची किंवा अंमलबजावणीविरोधात स्टे मिळण्याची शक्यता असते. अपिलात असा तहकुबीचा आदेश किंवा स्टे ऑर्डर झाल्यास, अपिलाची सुनावणी पूर्ण होईपर्यंत त्या निर्णयाची अंमलबजावणी लांबण्याची शक्यता असते. अशा परिस्थितीत ज्या व्यक्तीच्या लाभात मूळ निर्णय झालेला आहे त्याला प्रत्यक्ष फायदा होत नाही.
रेराबाबत बोलायचे झाल्यास सद्य:स्थितीत शासनाने रेरा अपिली न्यायाधिकरण स्थापन केलेले नाही. अपिली प्राधिकरण नसल्याने सध्या ज्यांच्याविरोधात निर्णय आहे त्यांना थेट उच्च न्यायालयात जाण्याशिवाय गत्यंतर राहिलेले नाही. अपिली न्यायाधिकरण नसल्याने दाखल झालेल्या अपिलांमध्ये, केवळ अपिली न्यायाधिकरण अस्तित्वात नाही या एकाच मुद्दय़ावरदेखील, अपिली न्यायाधिकरण स्थापन होईपर्यंत मूळ निर्णयावर तहकुबीची किंवा स्टे ऑर्डर मिळण्याची शक्यता आहे.
रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार रेरा प्राधिकरणाच्या आदेशाविरोधात रेरा अपिली न्यायाधिकरणाकडे दाद मागायची झाल्यास त्याकरिता निर्णयाच्या रकमेच्या ३०% रक्कम आगाऊ भरणे बंधनकारक आहे. मात्र अपिली न्यायाधिकरणच अस्तित्वात नसल्याने थेट उच्च न्यायालयात अपील दाखल करताना अशी रक्कम भरण्याची कोणतीही कायदेशीर तरतूद नसल्याने, उच्च न्यायालय अशा रकमा स्वीकारण्याचा किंवा जमा करायचा आदेश देण्याची शक्यता जवळपास शून्यच आहे. रेरा प्राधिकरण, नंतर रेरा न्यायाधिकरण या दोन टप्प्यांवर सर्व मुद्दय़ांची सुनावणी झाल्यानंतर उच्च न्यायालयात अपील दाखल करण्यायोग्य मुद्दे शिल्लक राहण्याची शक्यता कमी आहे, परिणामी सर्वच निर्णयांविरोधात अपील करणे आणि अंमलबजावणी लांबविणे निश्चितच कठीण होईल.
या सगळ्या मुद्दय़ाचा एकसमयावच्छेदाने विचार केल्यास सध्या तरी मूळ निर्णय झाल्यावरदेखील त्या निर्णयाच्या अंमलबजावणीवर स्टे मिळविणे आणि त्या निर्णयाची अंमलबजावणी लांबविणे हे तुलनेने सोपे आहे. ज्या ग्राहकांच्या लाभात रेरा प्राधिकरणाचा निर्णय झालेला आहे त्यांना याचा सर्वात जास्त प्रत्यक्ष-अप्रत्यक्ष फटका बसणार आहे किंवा बसतो आहे.
खरे म्हणजे शासनाने लवकरात लवकर रेरा अपिली न्यायाधिकरण स्थापन करणे आवश्यक होते, तसे झाले नाही. आता महाराष्ट्र शासनाने जाहिरात प्रसिद्ध करून रेरा न्यायाधिकरणावर न्यायालयीन सदस्य आणि तांत्रिक सदस्यांच्या नेमणुकांसाठी पात्र आणि इच्छुक उमेदवारांकडून अर्ज मागविलेले आहेत. यावरून याच वर्षांच्या शेवटी किंवा नवीन वर्षांच्या सुरुवातीला रेरा न्यायाधिकरण स्थापन झालेले असेल ही त्यातल्या त्यात समाधानाची बाब आहे. रेरा न्यायाधिकरण स्थापन झाले की ३०% रक्कम आगाऊ भरण्याची तरतूद आपोआपच लागू होईल आणि रेरा न्यायाधिकरणानंतर उच्च न्यायालयात जाणाऱ्या प्रकरणांची संख्यादेखील घटेल. परिणामी ज्यांच्या लाभात निर्णय झालेला आहे त्यांना त्या निर्णयाची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी करून मिळेल अशी आशा करू या.
अ‍ॅड. तन्मय केतकर
tanmayketkar@gmail.com