मागील लेखामध्ये अपार्टमेंटधारकांच्या इमारतीच्या पुनर्विकासाबाबत वाचकांकडून आलेल्या प्रश्नांना उत्तरे देण्यात आली. प्रश्न- अपार्टमेंट कंडोमिनियम (संघ)चे नाव प्रॉपर्टी कार्ड किंवा ७/१२ उताऱ्यावर लावता येऊ शकते का? उत्तर : अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार ज्या सदनिकाधारकाकडे त्यांच्या सदनिकेचे अपार्टमेंट डीड (करारनामा) नोंदणीकृत असेल तो त्याच्या सदनिकेचा त्याच्या वाटपाला आलेल्या अविभाज्य हिश्श्याचा (अनडिव्हायडेबल शेअर) कायदेशीर मालक असतो. त्यामुळे तो त्याच्या सदनिकेची विक्री, गहाण, दान, इ. क्रिया कोणाच्याही परवानगीविना करू शकतो. त्यासाठी त्याच्या नावाची मालकी किंवा मालकी हक्क दर्शविणारा ७/१२ उतारा किंवा प्रॉपर्टी कार्डवर असणे आवश्यक असते. त्यासाठी सदनिकाधारकाने त्याच्याकडील अपार्टमेंट डीड (करारनामा)ची प्रत संबंधित नगर भूमापन कार्यालयात (सिटी सव्‍‌र्हे कार्यालय) अर्जासह सादर करणे आवश्यक आहे. परंतु अलीकडे ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डवर प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाचे नाव न लावता फक्त अपार्टमेंट असोसिएशनचेच नाव लावण्याची क्रिया सुरू असल्याचे निदर्शनास आले आहे. याबाबत अपार्टमेंट संघाच्या पदाधिकाऱ्यांनी संघाचे नाव ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डवर लावून घेतल्यास त्या संघाच्या सर्व सभासदांचे नाव प्रॉपर्टी कार्ड किंवा ७/१२ उताऱ्यावर आपोआप असू शकेल. फक्त व्यक्तिगत नावाचा उल्लेख नसेल त्यामुळे एखाद्या अपार्टमेंटधारकाने आपली सदनिका अन्य व्यक्तीला विकल्यास त्याच्या बरोबर केलेल्या अपार्टमेंट डीडची प्रत संघास देणे आवश्यक आहे व त्याप्रमाणे भाग दाखल्यावर योग्य ते बदल करून घेणे आवश्यक आहे. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे नावदेखील ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डवर जमीन संस्थेच्या नावे हस्तांतरण झाल्यानंतर ज्याप्रमाणे येते त्याप्रमाणे अपार्टमेंट संघाचे नाव ७/१२ उताऱ्यावर किंवा प्रॉपर्टी कार्डवर लावता येऊ शकेल. त्यासाठी पदाधिकाऱ्यांनी पुढाकार घेणे आवश्यक आहे. प्रसंगी वकिलाची मदतदेखील घेतल्यास शासकीय अधिकाऱ्यांना समजावून सांगणे सुलभ होईल. कारण बऱ्याच शासकीय अधिकाऱ्यांना अपार्टमेंट कायद्याची माहिती नसते, म्हणून त्यांचे काम सोपे करणे आपलेदेखील कर्तव्य आहे. प्रश्न- अपार्टमेंट संघाचे बँक खाते कोणाच्या नावे उघडावे? उत्तर : उपविधीमध्ये अपार्टमेंट संघाचे जे नाव बिल्डरने दिलेले असेल त्याच नावाने जवळच्या कोणत्याही राष्ट्रीय/सहकारी बँकेत संघाचे खाते उघडता येऊ शकते. प्रश्न- अपार्टमेंटधारकाकडे वैयक्तिक पातळीवर कोणती कागदपत्रे असावीत? उत्तर- अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाकडे खाली नमूद केलेली कागदपत्रं वैयक्तिक पातळीवर असावीत. १) डीड ऑफ डिक्लरेशन (घोषणापत्र)ची प्रत बिल्डरमार्फत किंवा अपार्टमेंट संघामार्फत घोषणापत्राची पत्र मिळवावी व आपल्या ताब्यात ठेवावी. त्यामुळे आपल्या सदनिकेचा अविभाज्य हिस्सा त्याद्वारे समजू शकतो तसेच संघाचे काम त्याप्रमाणे चालले किंवा नाही याची खातरजमा करता येते. २) डीड ऑफ अपार्टमेंट (करारनामा) ची मूळ प्रत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाकडे असणे अत्यंत आवश्यक आहे. त्यामुळे तो त्याच्या सदनिकेची मालकी सिद्ध करू शकतो व त्याला सदनिका विकताना नवीन खरेदीदाराबरोबर त्याप्रमाणे करारनामा करणे शक्य होते. जर बिल्डरने सदनिकाधारकाबरोबर असा डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा नोंदणीकृत केलेला नसेल तर मात्र सदनिका विकताना अडचणी येतात व बिल्डरच्या समतीनेच गाळा/ सदनिका विकावी लागते. त्यासाठी बिल्डरला काही पैसे देखील द्यावे लागतात, असा अनुभव आहे. म्हणून याची काळजी आधीच घ्यावी व पुढील अडचणींपासून मुक्त व्हावे. ३) अपार्टमेंट संघाने सदनिकाधारकाच्या नावे दिलेला मूळ भागधारकाला (शेअर सर्टिफिकेट) अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने किमान १ भाग घ्यावा असे बंधनकारक असल्याने अपार्टमेंट संघाने दिलेला भागदाखला प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाकडे असणे आवश्यक आहे. त्यामुळे गाळा/सदनिका विकल्यानंतर किंवा हस्तांतरित केल्यानंतर नवीन व्यक्तीचे नाव त्यावर लिहून सभासदाच्या नोंदवहीत नोंद होणे संघास शक्य होते व कोणता अपार्टमेंटधारक संघाचा सभासद आहे किंवा नाही याची खात्री करता येते म्हणून आवश्यक. ४) सदनिकाधारकाने सदनिका खरेदी करताना बिल्डरबरोबर केलेला खरेदी करारनामा- जो पूर्ण मुद्रांक शुल्क भरलेला व नोंदणीकृत केलेला असतो, त्याची मूळ प्रत बँकेकडून कर्ज घेतले असल्यास बँकेकडे राहते; पण त्याची प्रमाणित प्रत किंवा झेरॉक्स प्रत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाकडे असणे आवश्यक आहे. त्यामुळे सदनिकेचा मुद्रांक पूर्ण भरला आहे किंवा नाही याची माहिती मिळते व विक्री करताना अडचणी येत नाहीत. उपरोक्त चार प्रकारची किमान कागदपत्रे वैयक्तिक पातळीवर प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाकडे असणे आवश्यक आहे. याव्यतिरिक्त बिल्डरकडून प्राप्त झालेली कागदपत्रे, उदा. नकाशाची प्रत, विकसन करारनामा, पूर्णत्वाचा दाखला, भोगवटा प्रमाणपत्र, वीज मीटरची अनामत रकमेची पावती, पाण-नळ जोडणीची महानगरपालिकेची पावती, पार्किंग बिल्डरकडून घेतले असल्यास त्याचे स्वतंत्र पत्र यांसारखी महत्त्वाची कागदपत्रेदेखील सदनिकाधारकांनी बिल्डरकडून मिळवून घेऊन आपल्या ताब्यात ठेवावीत. प्रश्न- घोषणापत्रात उल्लेखलेले अपार्टमेंट संघाचे उपविधी व त्यातील नियम प्रत्येक अपार्टमेंटधारकावर बंधनकारक असतात. घोषणापत्र (डीड ऑफ डिक्लेरेशन) बिल्डरने रीतसर नोंदणीकृत केलेले असते. त्यामुळे त्याला आपोआप कायदेशीर मान्यता मिळालेली असते. त्यात बदल किंवा दुरुस्ती करण्याचा अधिकार सर्व अपार्टमेंटधारकांना दिलेला असतो. त्याप्रमाणे अपार्टमेंट संघ सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या संमतीने त्यात बदल किंवा दुरुस्ती करू शकतो व झालेले बदल पुन्हा नोंदणी अधिकाऱ्यांपुढे (सब रजिस्ट्रार) नोंदवून मग त्याची अंमलबजावणी करू शकतो, अन्यथा नाही. तसेच, एखादा सभासद उपविधीमधील नियमाप्रमाणे वागत नसेल तर अपार्टमेंट संघाचे पदाधिकारी संबंधित सभासदावर योग्य ती कायदेशीर कार्यवाहीदेखील प्रस्तावित करू शकतात. त्यामुळे उपविधीला नक्कीच महत्त्व आहे. बऱ्याच अपार्टमेंटधारकांना संघाचे उपविधीमध्ये कोणते नियम आहेत याची कल्पनाच नसते. म्हणूनच संघाने प्रत्येक सभासदास उपविधी स्वतंत्र प्रत माहितीसाठी जरूर द्यावी, तर संघाचे काम सुरळीत चालू शकेल व वादाचे प्रसंग येणार नाहीत. अ‍ॅड. जयंत कुलकर्णी advjgk@yahoo.co.in
