संदीप धुरत sdhurat@gmail.com सणासुदीच्या काळात बाजारपेठेत, विशेषत: परवडणाऱ्या आणि मध्यम उत्पन्न गटातील गृहखरेदीसाठी मागणी पाहायला मिळेल अशी अपेक्षा आहे. त्याच सोबत विकासकही बऱ्याच सवलती आणि आकर्षक ऑफर्स देत आहेत स्थावर मालमत्ता क्षेत्र सध्या आपल्या सर्वात कठीण टप्प्यातून जात आहे. तरीसुद्धा सध्याच्या करोनाकाळातही चांगली गुंतवणूक संधी शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी चांगल्या संधी उपलब्ध आहेत. या पुढील काळात बहुतेक गुंतवणूक ही मुख्यत्वेकरून वेअरहाऊसिंग, लॉजिस्टिक्स आणि परवडणारी घरे यांसारख्या उदयोन्मुख मालमत्ता वर्गात केली जाईल आणि त्या व्यवसायात मिळणाऱ्या प्रतिसादामुळे हे क्षेत्र पुन्हा भरभराटीला येईल. साधारण दोन महिन्यांपूर्वी याच सदरातून भाकीत केल्याप्रमाणे काही ठिकाणी मालमत्ता दर ३०-४०% पर्यंत खाली आलेले दिसत आहेत. सध्या जरी हे प्रमाण निर्माणाधीन प्रकल्पांसाठी असले तरी तयार ताबा असलेल्या मालमत्तेचीसुद्धा इतक्याच कमी दरात विक्री होण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. यावर काही प्रतिक्रिया अशा येऊ शकतील की, किमती इतक्या कमी होणे शक्य नाही. तितके मार्जिन नाही. पण अशा आणि इतर अनेक प्रतिक्रियांनुसार हे क्षेत्र चालत नसते. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे ग्राहकाला काय वाटते आणि काय परवडते यावरच खरेदी विक्रीचे गणित ठरते. इतर कुणीही मांडलेल्या ताळेबंदावर नाही. उद्याचा दसरा आणि येणारी दिवाळी या सणासुदीच्या काळात बाजारातही मोठय़ा प्रमाणात खरेदी-विक्री व्यवहार होऊन उत्साह निर्माण होण्याची शक्यता आहे. करोना साथीच्या पार्श्वभूमीवर टाळेबंदी, मजुरांची अनुपलब्धता आणि सामाजिक अंतराच्या नियमांमुळे देशभरातील बांधकामांवर कडक बंदी घालण्यात आली होती. या काळातील बांधकाम बंदीचा भविष्यातील उपलब्ध पुरवठय़ावर परिणाम होऊ शकतो. २०२० ते २०२२ या कालावधीत वितरणासाठी नियोजित केलेल्या निवासी प्रकल्पांना विलंब होण्याची शक्यता आहे. अशा प्रकारे, ग्राहकांची तयार मालमत्तेसाठी मागणी ही उशिराने मिळणाऱ्या निर्माणाधीन प्रकल्पांपेक्षा अधिक वेगाने वाढू शकते. कारण ग्राहक तयार ताबा असलेल्या मालमत्तेला जास्त प्राधान्य देतील. रखडलेल्या प्रकल्पांसाठी विकासकांना निधी उपलब्ध करून देणाऱ्या SWAMIH सारख्या योजना सरकारने सुरू केल्या आहेत. ज्यामुळे या प्रकल्पांना चालना मिळून विक्रीवर आपले लक्ष केंद्रित करणाऱ्या मालमत्ता निधीवर भर देण्यात आला आहे. रिझव्‍‌र्ह बँकेने व्याजदर कमी केले आणि कर्जावरील स्थगिती (Loan Moratorium) आणि रेराच्या वेळापत्रक विस्तारावर भर दिला. आगामी सणासुदीच्या काळात बाजारपेठेत, विशेषत: परवडणाऱ्या आणि मध्यम उत्पन्न गटातील गृहखरेदीसाठी मागणी पाहायला मिळेल अशी अपेक्षा आहे. त्याच सोबत विकासकही बऱ्याच सवलती आणि आकर्षक ऑफर्स देत आहेत. याआधी उल्लेख केलेलं SWAMIH योजना काय आहे ते पाहू - Special Window for Affordable and Mid Income Housing (SWAMIH) पूर्णत्वाला न येऊ शकलेल्या, रखडलेल्या १२३ गृहनिर्माण प्रकल्पांच्या कामासाठी सरकारने पर्यायी गुंतवणूक निधीने (अका) द्वारे १२,०७९ कोटी रुपये मंजूर केले आहेत.. यापैकी काही निधीतून ३३ प्रकल्पांमध्ये २५,०४८ घरांचे बांधकाम पूर्ण झाले आहे. एसबीआय कॅपिटल मार्केट्सची शाखा असलेल्या एसबीआयकॅप व्हेंचर्सवर या निधीचे व्यवस्थापन करण्याची जबाबदारी आहे. याचप्रमाणे आपल्या राज्य सरकारने मुद्रांक शुल्कात घट केली असल्यामुळे त्याचाही चांगला परिणाम या क्षेत्रातील खरेदी-विक्री व्यवहारांवर होईल. एका अंदाजानुसार, देशभरातील १५०९ निवासी प्रकल्पांमध्ये ४.५८ लाख निर्माणाधीन घरे आहेत. उच्च किमतीचा भार कमी करण्यासाठी विकासकांनी कमी किमतीत निवासी प्रकल्प विकण्याची गरज असल्याचे मत वेळोवेळी तज्ज्ञांनी व्यक्त केले आहे. अशा वेळी बरेच गृहप्रकल्प कमी किमतीत विकण्याची तयारी दाखवत आहेत आणि घरे विक्रीविना ठेवण्यापेक्षा साधारण कमी दारात विकून cash flow सुधारण्याकडे भर देत आहेत. बांधकाम व्यावसायिकांसाठी निधीचे दर आणि बांधकाम साहित्य यांची किंमत वाढल्याने विकासकासाठी बांधकामाचा खर्चही वाढतो. तथापि, बाजारपेठेची परिस्थिती आणि विक्री क्षमता लक्षात घेता भाववाढीची टक्के वारी ठरवण्याची जबाबदारी अंतिमत: विकासकावर आहे. अनेक विकासक अधिक व्याजखर्च टाळण्यासाठी उपलब्ध घरे लवकर विकण्याचा प्रयत्न करण्यासाठी सवलती आणि इतर ऑफर्स देत आहेत. कोरोनाकाळात गृहकर्ज वितरण पूर्णपणे ठप्प झाले होते. कारण जोपर्यंत मालमत्ता पाहिली जात नाही आणि प्रत्यक्ष पडताळणी केली जात नाही, तोपर्यंत कायदेशीर कागदपत्रे आणि ग्राहकांची स्वाक्षरी सादर केल्याशिवाय कर्जाचे वितरण करता येत नाही. याच कारणामुळे सध्याच्या अनलॉक प्रक्रियेमध्ये एकंदरीत गृहकर्ज व्यवहार वाढल्याची स्थिती दिसत आहे पण ती बहुतेक करून कोरोनाकाळाआधीच्या व्यवहारांशी संबंधित असण्याची शक्यता आहे. अजून काही काळानंतर याबाबतीत चित्र स्पष्ट होईल त्यामुळे सध्या तरी हा उद्योग पुन्हा भरभराटीस आला आहे असे म्हणणे धाडसाचे ठरेल. या सदरामध्ये आधी उल्लेख केल्याप्रमाणे पुढे गुंतवणूक ही वेअरहाऊसिंग, लॉजिस्टिक्स या विभागात होऊ शकते याचे कारण असे की, e-commerc व्यवहार हे सध्या सर्वात जास्त मागणी असलेल्या प्रकारात आहेत आणि त्यासाठी वेअरहाऊसिंग, लॉजिस्टिक्स हे गरजेचे भाग आहेत. बरेच ग्राहक हे ऑनलाइन खरेदीला प्राधन्य देत आहेत आणि त्यामुळेच पुढे या उद्योगासाठी पूरक ठरणाऱ्या मालमत्ता व्यवहारांची मागणी वाढणार आहे. आपण सध्या बऱ्याच बातम्या वाचतो की, रिटेल आणि किराणा विभागात एका कंपनीने दुसऱ्या कंपनीत इतक्या हजार कोटींची गुंतवणूक केली. त्यावरून या उद्योगाचे महत्त्व अधोरेखित होते. गमतीत असे म्हणता येईल की, आपल्यासारख्या ग्राहकांचे काही रुपये वाचवण्यासाठी (रिटेल आणि grocery) या कंपन्या इतके हजारो कोटी खर्च करत आहेत! तर अशा प्रकारे विविध योजना आणि त्या जोडीला कमी केलेले मालमत्ता दर यांचा सुयोग्य परिणाम दिसून येईल अशी अपेक्षा आहे. असे झाले तर येणाऱ्या सणासुदीच्या काळात या क्षेत्रामध्ये उत्साह पाहायला मिळेल ज्याची सध्या या उद्योगाला आणि ग्राहकांना- दोघांनाही गरज आहे. (लेखक हे स्थावर मालमत्ता व्यवस्थापन विशारद आहेत.)
