केवळ इतर चार जणांनी घेतले म्हणून अनेक नोकरदार मंडळी आपल्याला न झेपणाऱ्या ‘सेकंड होम’च्या मोहात पडतात. न झेपणारे ‘सेकंड होम’ आर्थिक व्यवधानांत ‘असहिष्णू’ कसे ठरते याचा आढावा शैलेश (३३) आणि मालती सावंत (३३) यांच्या नियोजनाच्या निमित्ताने जाणून घेता येईल. शैलेश व मालती नवीन पनवेल येथे संयुक्त कुटुंबात राहात असून शैलेश यांनी एक सदनिका पुणे येथे खरेदी केली आहे. शर्वलि (३) हा त्यांचा मुलगा जून २०१५ पासून तो शाळेत जाऊ लागला आहे. शैलेश यांना वजावटी पश्चात ६९,००० रुपये वेतन मिळते. २०११ मध्ये त्यांनी या सदनिकेसाठी १५.५ लाख गृहकर्ज घेतले असून व्याजाचा दर ९.४५ टक्के आहे. कर्जाचा मासिक हप्ता १६,००० असून, गृहकर्जाची मुदत वीस वष्रे आहे. अद्याप १४,७०,५१८ रुपयांची कर्जफेड बाकी आहे. त्यांनी ६.५० लाखांचे वाहन कर्ज घेतले असून त्याचा ते १३,९९९ रु. हप्ता भरत आहेत. या कर्जाची ५,३१,९६२ रु. कर्जफेड शिल्लक आहे. त्यांनी ५,००,००० विमाछत्र देणारा एण्डोन्मेंट प्रकारचा पंचवीस वष्रे विमा संरक्षण देणारा पारंपरिक जीवन विमा खरेदी केला आहे. या विम्याचा ते वार्षकि १७,०७३ हप्ता भरत आहेत. त्यांनी एक आरोग्य विमा खरेदी केला असून त्याचा ते १५,००० वार्षकि हप्ता भरत आहेत. त्यांनी २००९ मध्ये एक युलिप प्लान खरेदी करून त्याचा वार्षकि हप्ता २०,००० ते भरत होते. मुलाच्या पूर्व प्राथमिक शिक्षणासाठी त्यांनी या युलिपमध्ये जमा असलेली १,४१,००० रुपये रक्कम काढून घेतली आहे. डिसेंबर २०१४ पासून ते तीन म्युच्युअल फंडांत गुंतवणूक करीत आहेत. त्यांनी त्यांना गुंतवणुकीबाबत मार्गदर्शन करण्याची विनंती केली आहे. शैलेश यांच्या वेतनाचा मोठा म्हणजे ४३ टक्के हिस्सा कर्जफेडीवर खर्च होत आहे. आíथकदृष्टय़ा नजीकच्या काळात सक्षम होण्यासाठी बचतीचा दर वाढविणे आवश्यक आहे. शैलेश यांना मुलाच्या पूर्व प्राथमिक शाळेत प्रवेश घेण्यासाठी त्यांच्या निवृत्तिपश्चातच्या बचतीचा हिस्सा वापरावा लागला. ही गोष्ट त्यांच्याकडे पुरेशी रोकड सुलभता नसल्याचे दाखवून देणारी आहे. सेवानिवृत्तिपश्चात जीवन सर्वसाधारण जीवन जगायचे असेल तर स्वत:च्या बचतीचा दर वेतनाच्या किमान १० टक्के असायला हवा. वय वष्रे २५-३० दरम्यान बचतीचा दर सर्वाधिक तर वय वष्रे ३१-५२ दरम्यान वाढत्या खर्चामुळे सर्वात कमी असतो. हे मान्य करूनही शैलेश यांच्या मोठय़ा कर्जाचे समर्थन करता येणार नाही. अनेक जण केवळ कर्जाची सुलभ उपलब्धता असल्याने गुंतवणूक म्हणून घर खरेदी करण्याचा गुन्हा (चूक नव्हे!) करतात. शैलेश यांच्याकडून जसा गुन्हा घडला तसा गुन्हा अनेकांकडून ‘स्थावर मालमत्ता नेहमीच अव्वल परतावा देते’ या गरसमजापोटी घडतो. असा गुन्हा करणाऱ्यांना आपण मोठा गुन्हा करीत आहोत याची कल्पनाही नसते. आपल्या बचतीनुसार आíथक साधनांतून (अल्पबचतीची साधने, कर्जरोखे, म्युच्युअल फंड, समभाग इत्यादी) गुंतवणूक करण्याऐवजी या गरसमजामुळे कर्ज काढून ‘सेकंड होम’ची खरेदी होते. कर्ज काढून खरेदी केलेली मालमत्ता ही अव्वल परतावा देते हा एक प्रातिनिधिक गरसमज आहे. हा समज का गरसमज आहे हे जाणून घेण्यासाठी एक उदाहरण पाहू. ‘स्थावर मालमत्ता नेहमीच अव्वल परतावा देते’ हा समज असलेल्या एका परिचिताने सांगितलेली ही गोष्ट आहे. या बोरिवली येथे वास्तव्यास असलेल्या गृहस्थांनी पुण्यात कोथरूड भागात १९९५ मध्ये ७०० रुपये चौरस फूट दराने ५६० चौरस फूट क्षेत्रफळ असलेली एक सदनिका खरेदी केली. मुद्रांक शुल्क व अन्य प्रासंगिक खर्च जमेस धरून त्यांना या सदनिका खरेदीसाठी चार लाखांचा खर्च झाला. वीस वर्षांनंतर जून २०१५ मध्ये ही सदनिका त्यांनी ६० लाखांना विकली. ४ लाखांचे वीस वर्षांत ६० लाख झालेले ऐकायला छान वाटतात. या गुंतवणुकीवर परताव्याचा दर १४.३८ टक्के दरसाल दर शेकडा आहे. बँकेला दिलेल्या व्याजाचा व सोसायटीला दिलेल्या मासिक शुल्काचा समावेश या गणितात नाही. त्यांनी सदनिकेसाठी ७५ टक्के कर्ज घेतले होते. पंधरा वर्षांत बँकेला दिलेले व्याज व वीस वर्षांत सोसायटीला भरलेले मासिक शुल्क व या गुंतवणुकीवर झालेल्या नफ्यावर भरलेला कर विचारात घेतल्यास हाच परताव्याचा दर ७.३७ टक्के इतका खाली येतो. सर्वसाधारणपणे वीस वर्षांसाठी घेतलेल्या कर्जासाठी बँका कर्जदाराकडून व्याज आकारणी मुद्दलाहून अधिक रकमेची करीत असतात. शैलेश हे वीस वर्षांत १९ लाख बँकेला व्याजापोटी देणार आहेत. स्थावर मालमत्तेच्या व्यस्त परताव्याचा दर असलेल्या गुंतवणुकीपेक्षा केंद्र सरकारच्या आस्थापनाकडून विक्री होत असलेले करमुक्त व्याज असलेले रोखे अधिक रोकड सुलभ व अधिक उच्च प्राप्तिकराच्या कक्षेत असलेल्यांना अव्वल परतावा देणारे असतात. वरील स्थावर मालमत्ता खरेदी केली त्या वेळी म्हणजे २ जानेवारी १९९५ रोजी सेन्सेक्स होता ३९३२.०९ व १ एप्रिल २०१५ रोजी सेन्सेक्स होता २८२६०. ही वाढ दर साल दर शेकडा १०.३२ टक्के अशी आहे. याच कालावधीत म्युच्युअल फंडाच्या रिलायन्स फार्मा फंडाने ३३.३१ टक्के सर्वाधिक करपश्चात परतावा दिलेला आहे, तर सर्वात कमी परतावा ३.२८ टक्के जेएम बेसिक फंडाने दिला आहे. तुलनेसाठी निवडलेल्या ३३ योजनांपकी ४ फंडांनी ३० टक्केहून अधिक परतावा दिला असून, ३१ योजनांनी ७.३७ टक्केपेक्षा अधिक परतावा दिला आहे. ही आकडेवारी केवळ ‘समभाग गुंतवणुकीपेक्षा स्थावर मालमत्ता अव्वल परतावा देते’ हा समज खोटा ठरविण्यास पुरेशी आहे. शैलेश यांनी घेतलेल्या दोन्ही कर्जे मिळून २१ लाखांची कर्जफेड अद्याप शिल्लक आहे. त्यांच्याकडे असलेले ५ लाखांचे विमाछत्र अपुरे आहे. शिल्लक असलेली कर्जफेड आणिमुलाची व पत्नीची जबाबदारी लक्षात घेऊन त्यांनी किमान ७५ लाखांचे विमा छत्र देणारा शुद्ध विमा खरेदी करणे गरजेचे आहे. शैलेश यांना आíथकदृष्टय़ा सक्षम व्हायचे असेल तर या न झेपणाऱ्या कर्जातून लवकरात लवकर मुक्तता करून घेणे आवश्यक आहे. सध्या शैलेश हे वार्षकि १२ हजार पीपीएफमध्ये व ६० हजार म्युच्युअल फंडांत गुंतवीत आहेत. हा बचतीचा दर वार्षकि वेतनाच्या ८ टक्के आहे. रिझव्‍‌र्ह बँकेकडून अर्थव्यवस्थेसंबंधी विविध आकडेवारी प्रसिद्ध होत असते. अलीकडच्या एका निरीक्षणात्मक पाहणी अहवालानुसार मागील दहा वर्षांत पुणे शहर हे घरांच्या किमतीत झालेली वाढ झालेल्या देशातील शहरांच्या यादीत पहिल्या क्रमांकावर आहे. हाच कल भविष्यात राहील अशी ग्वाही देता येत नाही. दुसऱ्या क्रमांकावर असलेल्या दिल्ली परिक्षेत्रात (एनसीआर) घरांच्या किमतीत ३०-३५ टक्के घसरण सुरू झाली असून पुढील एका वर्षांत हाच कल अन्य शहरांत दिसण्याची शक्यता मालमत्ता व्यवस्थापन कंपन्या मांडत आहेत. तरीही वित्तीय शिस्तीत बाधा आणणारे हे ‘सेकंड होम’ विकावे हा पहिला सल्ला आहे. त्यांनी ‘एसआयपी’साठी निवडलेले कॅनरा रोबेको इमìजग इक्विटी, आयसीआयसीआय प्रुडेन्शियल व्हॅल्यू डिस्कव्हरी व मिरॅ अ‍ॅसेट इमìजग ब्लूचीप या फंडांचा ‘लोकसत्ता कत्रे म्युच्युअल फंडां’च्या यादीत समावेश आहे. या तीनही फंडांत त्यांनी एसआयपी सुरू ठेवाव्यात. जर त्यांनी घर विकले तर काही भांडवली लाभाव्यतिरिक्त वाचणाऱ्या कर्जाच्या हप्त्याइतकी एसआयपी त्यांनी सुरू करावी. ‘सेकंड होम’च्या हव्यासापायी अनेकजण वित्तीय शिस्तीला सोडचिठ्ठी देतात. या सर्वानाच आजच्या नियोजनाच्या निमित्ताने मनाच्या श्लोकातील एका श्लोकाचे स्मरण करून द्यावेसे वाटते. नव्हे सार संसार हा घोर आहे । मना सज्जना सत्य शोधूनि पाहे।। जनी वीष खाता पुढे सूख कैंचे। करी रे मना ध्यान या राघवाचे।। समर्थ हे रामभक्तीरहित जीवनाला दैन्यवाणे असल्याचे सांगतात. काळाच्या ओघात रामनामासोबत आíथक भान सुटू न देणेही महत्त्वाचे आहे. म्हणून समर्थाच्या या श्लोकाचे स्मरण करून दिले. या ‘समर्थ शब्दां’पासून सुज्ञ वाचक योग्य तो बोध घेतील व जीवनातील पूर्ण सत्य शोधून पाहतील व अनावश्यक कर्जरूपी विषापासून दूर राहतील याविषयी शंका नाही. राघवाच्या ध्यानासोबत अर्थभान सुटू न देणे ही काळाचीच गरज आहे. - वसंत माधव कुळकर्णी shreeyachebaba@gmail.com
