प्रवीण देशपांडेशहरांमध्ये इमारती जुन्या झाल्यानंतर त्यांच्या देखभालीवर (मेंटेनन्स) खर्च वाढत जातो. तसेच नवीन इमारतींमध्ये ज्या सोयी-सुविधा मिळतात त्या जुन्या इमारतींमध्ये मिळत नाहीत. काळानुसार यामध्ये सुधारणा होत आहेत. मोठय़ा शहरांमध्ये जमिनीची कमतरता, घरांची वाढती मागणी या सर्व कारणांमुळे इमारतीचा पुनर्विकास करणे फायदेशीर ठरत आहे. पुनर्विकासाच्या प्रकल्पामध्ये विकासकाला हे काम दिले जाते. तो जुनी इमारत पाडून नवीन इमारत उभी करतो. जे विद्यमान रहिवासी आहेत त्यांना मोफत नवीन घर दिले जाते आणि विकासक त्यात आणखी घरांची भर घालून त्यांची बाजारभावाने विक्री करून स्वत:चा नफा करून घेतो. विद्यमान रहिवाशांना जुन्या घराच्या तुलनेने मोठे घर दिले जाते. जुनी इमारत पाडल्यामुळे विस्थापित झालेल्या विद्यमान रहिवाशांना दुसऱ्या घरात राहण्यासाठी घरभाडे, सामान वाहतूक, दलाली इतर शुल्क दिले जाते. रहिवाशांना होणाऱ्या कष्टाची भरपाई म्हणून कॉर्पससुद्धा दिला जातो. या पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेमध्ये रहिवाशाला जे नवीन मोठे घर मिळते, घरभाडे मिळते, वाहतूक, दलाली, कॉर्पस वगैरे मिळतो. हे कोणाला करपात्र आहे? सोसायटी की सभासदाला? या नवीन घरावर किंवा मिळणाऱ्या पैशांवर रहिवाशाला कर भरावा लागतो का? या लेखात रहिवाशाला मिळणाऱ्या नवीन घर आणि पैशांसाठी प्राप्तिकर कायद्यातील तरतुदींचा विचार करू या, जेणेकरून या शंकांचे निरसन होईल. ’ रहिवाशाला मिळणारे नवीन मोठे घर :पुनर्विकासामध्ये विद्यमान रहिवाशाचे जुने घर पाडून त्या जागेवर अद्ययावत सोयीसुविधांचे नवीन घर मिळते. त्यासाठी त्याला पैसे द्यावे लागत नाहीत. हा विकासकाबरोबर झालेला व्यवहार करपात्र आहे का? प्राप्तिकर कायद्यानुसार कोणतीही संपत्ती विकली किंवा हस्तांतरित केली तर त्यावर होणारा भांडवली नफा हा करपात्र असतो. या व्यवहारामध्ये रहिवासी आपले जुने घर विकासकाला हस्तांतरित करतो, करारानुसार हे घर पाडून तो नवीन घर देतो. हे नवीन घर म्हणजे जुने घर हस्तांतरित केल्याचा मोबदला. यात दोन व्यवहारांचा समावेश आहे. हा व्यवहार म्हणजे जुने घर हस्तांतरित करून नवीन घर खरेदी करणे असाच आहे. प्राप्तिकर कायद्यात एक घर विकून, भांडवली नफ्याएवढे किंवा त्यापेक्षा जास्त रकमेचे नवीन घर खरेदी केल्यास किंवा बांधल्यास करदात्याला त्याची वजावट मिळून त्यावर कर भरावा लागत नाही. तसेच पुनर्विकासाच्या व्यवहारात होते. करदात्याला त्याच्या जुन्या घरावर होणारा दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा हा गणावा लागतो आणि विकासकाकडून मिळणारे घर हे ‘नवीन घरात केलेली गुंतवणूक’ म्हणून समजले जाते. त्यामुळे ज्या करदात्यांचे जुने घर ही दीर्घ मुदतीची संपत्ती आहे (म्हणजेच हे घर त्यांनी विकासकाला हस्तांतरित करण्याच्या तारखेच्या २४ महिन्यांपूर्वी खरेदी केले असेल तर ती संपत्ती दीर्घमुदतीची होते, अन्यथा अल्पमुदतीची). त्यांना नवीन घरात गुंतवणूक करून वजावट घेण्याची सवलत प्राप्त होते. ‘कलम ५४’नुसार नवीन घर हे ३६ महिन्यांत बांधून झाले पाहिजे. ज्या पुनर्विकासाच्या करारानुसार नवीन घर ३६ महिन्यांनंतर मिळणार असेल तर त्यांना या कलमानुसार वजावट घेता येत नाही. परंतु असेही घडते की, करारानुसार नवीन घराचा ताबा ३६ महिन्यांपूर्वी देण्याचे ठरविले असते आणि प्रत्यक्षात ताबा ३६ महिन्यांनंतर दिला जातो. ताबा देण्यात झालेला विलंब हा रहिवाशाच्या नियंत्रणापलीकडे असेल तर ही वजावट मिळू शकते. याबद्दल न्यायालयीन निवाडे आहेत. ज्या रहिवाशांनी विकासकाला हस्तांतरित करण्याच्या तारखेच्या २४ महिन्यांच्या आत ते घर खरेदी केले असेल तर ती संपत्ती अल्पमुदतीची होते आणि यावर अल्पमुदतीचा भांडवली नफा होतो. या अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावर नवीन घरातील गुंतवणुकीची सवलत मिळत नाही. अशा अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावर त्यांना त्यांच्या उत्पन्नाच्या टप्प्यानुसार कर भरावा लागतो. ’ कर कधी भरावा :जेव्हा रहिवासी विकासकाला जुन्या घराचा करार करून ताबा देतो ती तारीख हस्तांतरणाची तारीख समजली जाते. पुनर्विकास पूर्ण झाल्यावर जेव्हा घराचे पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र मिळते त्या तारखेला नवीन घर पूर्ण झाले असे समजण्यात येते. प्राप्तिकर कायद्यानुसार जुन्या घराचा ताबा जेव्हा विकासकाला देण्यात येतो त्या वेळी भांडवली नफा हा गणला जातो. परंतु वैयक्तिक आणि हिंदूू अविभक्त कुटुंब (एचयूएफ) करदात्यांसाठी भांडवली नफा गणण्यासाठी वेगळे नियम आहेत. या करदात्यांसाठी सक्षम अधिकाऱ्याकडून पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र ज्या वर्षी मिळाले त्या वर्षी हा भांडवली नफा करपात्र असेल. ज्या दिवशी हे प्रमाणपत्र मिळाले त्या दिवसाच्या मुद्रांक शुल्कानुसार घराचे मूल्य हे जुन्या घराचे विक्री मूल्य समजण्यात येईल. करदात्याला नवीन घराच्या व्यतिरिक्त काही पैसे मिळाले असतील तर तेसुद्धा या विक्रीमूल्यामध्ये गणले जातील. ही सवलत फक्त वैयक्तिक आणि हिंदू अविभक्त कुटुंब (एचयूएफ) करदाते यांच्यासाठीच आहे. ’ कॉर्पस फंड :पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेमध्ये रहिवाशाला जो त्रास सहन करावा लागतो त्यासाठी विकासक कॉर्पस फंड देतो. हा कॉर्पस फंड करपात्र आहे का? याबद्दल असे निर्णय झाले आहेत की, हा फंड करपात्र नाही. ’ घरभाडे :पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेमुळे विस्थापित झालेल्या रहिवाशांना विकासकाकडून दुसऱ्या घरात राहण्यासाठी घरभाडेसुद्धा दिले जाते. हे घरभाडे नवीन घराचा ताबा मिळेपर्यंत दिले जाते. हे घरभाडे करपात्र आहे का? रहिवासी एक तर दुसरे घर भाडय़ाने घेऊन त्यात राहतो किंवा त्याच्या स्वत:च्या दुसऱ्या घरात, त्याच्या गावी किंवा नातेवाईकांकडे राहतो, या दोन्ही परिस्थितीमध्ये या घरभाडय़ाची करपात्रता वेगळी आहे. न्यायालयाच्या निर्णयानुसार रहिवाशाने दुसऱ्या घरासाठी दिलेल्या घरभाडय़ाची वजावट विकासकाने दिलेल्या घरभाडय़ातून घेता येते. रहिवाशाने घरभाडय़ापोटी रक्कम कमी खर्च केली किंवा खर्च केली नाही तर तेवढी रक्कम ही ‘इतर उत्पन्न’ या उत्पन्नाच्या स्रोतात करपात्र असेल. ’ दलाली, वाहतूक वगैरे खर्चाची भरपाई :विकासक रहिवाशाला भाडय़ाचे घर घेण्यासाठी दलाली, वाहतूक खर्चापोटी काही रक्कम देतो. ही रक्कम करपात्र आहे का? यासाठीसुद्धा वरीलप्रमाणे नियम लागू होतो. रहिवाशाने यासाठी रक्कम खर्च केली असेल तर त्याची वजावट विकासकाकडून मिळालेल्या रकमेतून घेता येते. रहिवाशाने रक्कम कमी खर्च केली किंवा खर्च केली नाही तर तेवढी रक्कम ही ‘इतर उत्पन्न’ या उत्पन्नाच्या स्रोतात करपात्र असेल. ’ लक्षात ठेवावयाच्या बाबी :जे करदाते पुनर्विकास होणाऱ्या (पुनर्विकास होण्यापूर्वी) इमारतीत घर खरेदी करतात ती पुढील २४ महिन्यांत पुनर्विकासासाठी जाणार असल्यास त्यावर ती संपत्ती अल्पमुदतीची होते आणि त्यावर होणारा भांडवली नफा अल्पमुदतीचा होतो. अशा नफ्यावर नवीन घराच्या गुंतवणुकीची वजावट मिळत नाही. पुनर्विकसित घर तीन वर्षांत विकल्यास, जुन्या घरासाठी भांडवली नफ्यावर ‘कलम ५४’नुसार घेतलेली वजावट रद्द होते. विकासकाबरोबर करार करताना नवीन घराचा ताबा तीन वर्षांत मिळणार याची खात्री करावी. नवीन घराचा ताबा तीन वर्षांनंतर मिळणार असेल तर ‘कलम ५४’नुसार वजावट मिळू शकणार नाही आणि त्यांना कर भरावा लागेल.लेखक सनदी लेखाकार आणि कर सल्लागारpravin3966 @rediffmail. Com
