‘वास्तुरंग’ (२२ मार्च)मध्ये प्रसिद्ध झालेल्या ‘गृहनिर्माण संस्था-देखभाल व सेवाशुल्क’ या लेखात भर घालणारे काही मुद्द्..हनिर्माण संस्थांचे नमुनेदार (Model) पोटनियम/उपविधी जुलै २००१ मध्ये सहकार आयुक्त यांनी त्यांच्या ०२-०७-२००१ च्या परिपत्रकानुसार मान्य करून ते सर्व गृहनिर्माण संस्थांनी स्वीकारावेत असे आदेश दिले. सदरचे उपविधी गृहनिर्माण संस्थांनी त्यांच्या वार्षिक सर्वसाधारण सभेत मंजूर करून मग ते निबंधकांकडे योग्य त्या कागदपत्रांसह सादर करावे. निबंधकांची मान्यता मिळाल्यानंतरच ते उपविधी संस्थेवर बंधनकारक होतात. सदरच्या उपविधीमध्ये काही सुधारणा करावयाच्या असतील तर त्या महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम १९६१, कलम १२ ‘उपविधींची सुधारणा’नुसार योग्य ती कारवाई करून मगच त्या करता येतात.उपविधी क्र. ६७ : शुल्क आकारणी यामध्ये १ ते १५ तरतुदी आहेत. नवीन येणाऱ्या ९७ व्या दुरुस्तीनुसार यात आणखी दोन तरतुदी आहेत. त्या १) शिक्षण व प्रशिक्षण निधी (Education and training Fund)) व २) निवडणूक निधी (Election Fund))उपविधी क्र. ६८ : सेवा शुल्काची विगतवारी यामध्ये १ ते १३ तरतुदी आहेत. (क्र. ५ मध्ये ‘बैठक भाडे’) ऐवजी ‘बैठक भत्ते’ असे हवे.)क्र. ६ मधील शिक्षण निधीपोटी द्यावयाची वर्गणी ही महाराष्ट्र राज्य सहकारी संघ यांच्याकडे भरावयाची असते. ती प्रत्येक सभासदामागे वार्षिक रु. ३/- एवढीच आहे. तरीपण अनेक संस्था त्याकडे दुर्लक्ष करतात. सहकारी वर्ष संपल्यावर तीन महिन्यांत हा निधी भरला पाहिजे. फेडरेशन किंवा सहकारी बँका हा निधी स्वीकारतात.क्र. ९ ‘अंतर्गत लेखापरीक्षा, सांविधिक लेखा परीक्षा, बांधकाम लेखा परीक्षा, पुनर्लेखा परीक्षा यांची फी’ असा आहे. उपविधी क्र. १५२, १५३ व १५४ हे संस्थेच्या ‘हिशेबाची लेखा परीक्षा’ या संदर्भात आहेत. अंतर्गत हिशेब तपासणी ही ऐच्छिक आहे.क्र. १३ कायदा, अधिनियम, उपविधी आणि संस्थेचे पोटनियम यांच्या आधारेच ज्या खर्चाच्या बाबी असतील त्याच मान्य होतात. केवळ सर्वसाधारण सभेत मंजूर झाली म्हणून कोणतीही खर्चाची बाब मान्य होत नाही. संस्थेचा कोणीही सभासद त्याविरुद्ध निबंधकाकडे तक्रार करू शकतो व त्यावर निबंधक योग्य ती चौकशी करून निर्णय देतो.नवीन येणाऱ्या ९७ व्या दुरुस्तीमध्ये क्र. ११ चे पुढील स्पष्टीकरण दिले आहे.‘तज्ज्ञांची नेमणूक, कोर्टकचेरी, कायदेशीर चौकशी या बाबींवरील खर्च : परंतु कोर्टकचेरी ही जर सभासद ते सभासद किंवा सभासद व त्यांचे कुटुंबीय यामध्ये असेल आणि संस्थेला त्यात पार्टी केले असेल तर त्यासाठी होणारा सर्व कोर्टकचेरीचा खर्च हा त्या संबंधित सभासदाकडून वसूल केला जाईल.’सदरची दुरुस्ती संस्थेच्या भांडखोर सभासदाला बरीच अडचणीची ठरणार आहे!उपविधी क्र. ६९ संस्थेच्या शुल्कांची सभासदांमध्ये विभागणी :क्र. १ मालमत्ता कर- स्थानिक प्राधिकरण (महापालिका, नगरपालिका, ग्रामपंचायत इ.) यांनी ठरवल्याप्रमाणे हा कर देय होतो. गाळ्याच्या क्षेत्रफळाप्रमाणे कर ठरवतात. राहता गाळा व दुकान यांना वेगळा कर असतो. प्रत्येक गाळा किंवा दुकान याबद्दल महापालिका किती कर आकारतात त्याचे प्रमाणपत्र मिळते. त्याच्या आधारे हा कर आकारावा.क्र. २ पाणीपट्टी- उपविधीमधील ही तरतूद व्यावहारिकदृष्टय़ा बरीच अडचणीची आहे. प्रत्येक गाळ्यात जाऊन तेथील नळ, शॉवरचे नळ, अ‍ॅक्वागार्डचे नळ इ. पाहणी करून त्यानुसार पाणीपट्टी आकारणे अवघड आहे. त्यातही पुढे बदल होऊ शकतो.सध्या बऱ्याच महापालिका (ठाणेसह) प्रत्येक गाळ्यासाठी दरमहा किती पाणीपट्टी घ्यावयाची ते ठरवतात. ही पाणीपट्टी गाळ्याचे क्षेत्रफळ किंवा तेथे किती व्यक्ती राहतात यावर अवलंबून नसते. सदरची पाणीपट्टीच संस्थांनी वसूल करावी. त्यासाठी निबंधकांकडे अर्ज करून ‘उपविधी सुधारणा’ करून घ्यावी.नव्या ९७ व्या दुरुस्तीमध्येपण हा उपविधी तसाच ठेवला आहे. त्यात सुधारणा करणे आवश्यक आहे.क्र. ३ सर्वसाधारण दुरुस्तीचा व देखभालीचा खर्च प्रत्येक गाळ्याच्या बांधकाम खर्चाचा दरसाल किमान ०.७५% टक्के (०.७६ नव्हे) इतका राहील. या कामासाठी उपविधी क्र. १४ ‘ब’प्रमाणे दुरुस्ती व देखभाल निधी निर्माण करावा. जुन्या गृहनिर्माण संस्थांचा बांधकाम खर्च खूप कमी असल्याने त्यांनी सध्याच्या परिस्थितीचा विचार करून या निधी संकलनाचा निर्णय घ्यावा.क्र. ४ लिफ्ट देखभाल, दुरुस्ती व चालवण्याचा खर्च : हा सर्व सभासदांना- तळमजल्यावरील व दुकानदार सभासद यांनासुद्धा- भरावा लागतो. लिफ्टसंबंधी तरतुदी उपविधी क्र. ६७ (५), क्र. ६८ (१), क्र. ६९ (४), क्र. १३९ (३२), क्र. १६० (१६) व क्र. १६८ यामध्ये दिल्या आहेत. क्र. ५ सिंकिंग फंड (निक्षेप निधी) सदर निधी उपविधी क्र. १४ (क) नुसारच वापरायचा असतो. निबंधकाच्या पूर्व परवानगीशिवाय हा निधी वापरता येत नाही.क्र. ६ सेवाशुल्क हे सर्व गाळ्यांना सारख्या प्रमाणातच आकारायचे असते. काही संस्था गाळ्याच्या क्षेत्रफळाप्रमाणे ते आकारतात ते चूक आहे.मुंबई हायकोर्टाने रीट पिटीशन १९४८/१९८७ नुसार ‘सेवाशुल्क सर्व सभासदांकडून सारख्या प्रमाणात घ्यावे’ असा निर्णय दिला. त्यानंतर १८ मे १९९६ च्या शासनाच्या आदेशानुसार ‘सेवाशुल्काची आकारणी ही सदनिकांच्या/गाळ्याच्या आकारमानानुसार प्राधिकरणाने निर्धारित केलेल्या करपात्र मूल्याच्या (Rateable Value) प्रमाणात करावी’ अशी तरतूद होती. त्यानंतर परत शासनाने नवीन दुरुस्ती करून ‘सेवाशुल्क सर्व गाळ्यांना सारख्या प्रमाणात घ्यावे’ असा आदेश काढला व तोच सध्या प्रचलित आहे.क्र. ७ वाहन आकार शुल्क-यासंबंधात उपविधी क्र. ७८ ते क्र. ८४ मध्ये सविस्तर माहिती आहे. सभासद वाहन ठेवण्यासाठी जागा विकत घेऊ शकतो व नंतर ती अन्य सभासदाला विकू पण शकतो. अशी विकलेली जागा सोडून जी जागा शिल्लक असेल ती अन्य सभासदाला पार्किंगसाठी मिळू शकते. त्यासाठी सर्वसाधारण सभा ठरवेल त्यानुसार शुल्क द्यावे लागते.क्र. १० बिनभोगवटा शुल्क (Non-occupancy charges)- ज्या सभासदाला आपला गाळा स्वत: न राहता दुसऱ्या व्यक्तीला भाडय़ाने द्यावयाचा असेल त्याच्याकडून हे शुल्क वसूल करायचे असते. मात्र त्यासाठी अशा सभासदाला उपविधी क्र. ४३ (१) नुसार आपण आपला गाळा का भाडय़ाने देणार आहोत त्याचे कारण संस्थेला दिले पाहिजे व तशी पूर्वपरवानगी संस्थेकडून घेतली पाहिजे. त्यासंबंधीच्या सविस्तर अटी उपविधी क्र. ४३ (२) मध्ये दिल्या आहेत.उपविधी क्र. ४४ व ४५ पण याच विषयावर आहेत.या बिनभोगवटा शुल्काच्या बाबतीत बरेच पाणी पुलाखालून गेले आहे. हे शुल्क संस्था ठरवू शकत नाही. ते ‘महाराष्ट्र शासन सहकार आयुक्त यांनी वेळोवेळी जारी केलेले आदेश व परिपत्रके व उपविधी याचे अधीन राहून आकारले जाईल’ असे उपविधी क्र. ४३ (२) (iii)) क मध्ये स्पष्ट म्हटले आहे.सहकार आयुक्त यांच्या दि. ०९-०३-१९९५ च्या परिपत्रकाप्रमाणे ‘संस्थेच्या सभेत सेवाशुल्क म्हणून जी रक्कम ठरविण्यात आली असेल त्या रकमेच्या जास्तीत जास्त १०० टक्के दराने बिनभोगवटा शुल्क वसूल करावे’ असे आदेश होते. त्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने दि. ०१-०८-२००१ चे नवे परिपत्रक काढून त्यात वरील दि.०९-०३-१९९५ चे परिपत्रक रद्द केले आणि ‘बिनभोगवटा शुल्क हे सेवाशुल्काच्या (म्युनिसिपल टॅक्स वगळून) १० टक्क्य़ांपेक्षा जास्त असू नये’ असा आदेश दिला. त्याहीपुढे ‘आई, वडील, भाऊ, बहीण, मुलगा, मुलगी, जावई, सून, मेहुणा, मेहुणी, साडू, नातू, नात इ. किंवा सोसायटीने मान्य केलेले अन्य नातेवाईक यांना हे शुल्क आकारू नये, गाळा व दुकाने यांना हे आदेश लागू असतील, त्यामुळे सर्व गृहनिर्माण संस्थांनी आपल्या उपविधीत योग्य त्या दुरुस्त्या कराव्यात व त्या त्यांनी नाही केल्या तरीही या तरतुदी त्यांना या आदेशाच्या तारखेपासून बंधनकारक आहेत’ असे स्पष्ट आदेश दिले आहेत.मुंबई-ठाणे येथे सध्याच्या राहणीनुसार चांगल्या वस्तीत दोन रूमचा फ्लॅट भाडय़ाने दिल्यास जास्तीत जास्त भाडे दरमहा मिळू शकते. पण त्यासाठी सोसायटीला फक्त सेवाशुल्काच्या १० टक्के इतकीच रक्कम मिळते. हे सर्वस्वी अयोग्य आहे. असे म्हटले जाते की, सचिवालयातले बडे अधिकारी व अन्य शासकीय अधिकारी शासकीय निवासात राहून आपल्या मालकीचा सोसायटीतील फ्लॅट भाडय़ाने देतात. त्यांना जास्त भरुदड पडू नये म्हणून ही तरतूद केली गेली आहे. विशेष म्हणजे नव्या ९७ व्या दुरुस्तीमध्ये ही तरतूद कायम ठेवली आहे. या तरतुदीविरुद्ध फेडरेशनने व इतर संबंधितांनी आवाज उठविणे जरुरीचे आहे.क्र. ८ थकबाकीवरील व्याज- उपविधी क्र. ७२ नुसार असे व्याज आकारता येते. परंतु यातील मेख अशी आहे की, ‘असे व्याज आकारावे व ते कसे व किती आकारावे’ हे सर्वसाधारण सभेने ठराव करून निश्चित केलेले असले पाहिजे. त्याशिवाय ते आकारता येणार नाही. हे व्याजसुद्धा जास्तीत जास्त दरसाल दरशेकडा २० असे सरळ व्याज असले पाहिजे. असे व्याज ज्या थकबाकीदारावर लावायचे त्याला तशी लेखी नोटीस दिली पाहिजे. अशी थकबाकी वसूल करण्यासाठी महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० चे कलम १०१ नुसार कारवाई करता येते व ती फार प्रभावी ठरते असा अनुभव आहे.क्र. ११ विमा हप्ता- मूळ लेखात सांगितल्याप्रमाणे हा विमा उतरावा लागेलच. शिवाय उपविधी क्र. १६१ नुसार ‘संस्थेने इमारतीचे/इमारतींचे विशेष करून आगीपासून आणि भूकंपापासून नुकसान होण्याच्या धोक्याबद्दल विमा उतरविला पाहिजे.क्र. १२ भाडेपट्टी (Lease Rent) व क्र. १३ बिगर शेतकी करमूळ लेखात सांगितल्याप्रमाणे प्रत्येक गाळ्याच्या बांधकाम क्षेत्राच्या प्रमाणात (Built-up area of each flat) हा वसूल करावा.क्र. १४ इतर कोणत्याही बाबी- संस्थेने सर्वसाधारण सभेत काही महत्त्वाच्या बाबी ठरवून घ्याव्यात- उदा. संस्थेची गच्ची वापरासाठी शुल्क, मोकळ्या जागेत उपक्रम करण्यासाठी शुल्क, जाहिरात करण्यासाठी परवानगी व शुल्क, वार्षिक स्नेहसंमेलनासाठी खर्च इ.याखेरीज नवीन ९७ व्या दुरुस्ती उपविधीत दोन जास्ती तरतुदी आहेत. त्या अशा-१) शिक्षण व प्रशिक्षण निधी : रु. १०/-प्रती गाळा प्रती महिना२) निवडणूक निधी- सर्व सभासदांना सारख्या प्रमाणात- परंतु निवडणूक अधिकाऱ्याने निवडणूक नियमानुसार ठरवलेले व सोसायटीने त्यांच्या सर्वसाधारण सभेत मंजूर केलेले शुल्क सर्वाना सारख्या प्रमाणात असावे.
