महाराष्ट्र राज्य विशेष पोलीस महानिरीक्षक (कायदा व सुव्यवस्था) यांनी महाराष्ट्र सदनिका मालकी कायद्याच्या तरतुदींच्या अंमलबजावणीबाबत अलीकडे एक परिपत्रक काढले आहे. हे परिपत्रक आल्याने खरेदीदारांचे सगळे प्रश्न अगदी चुटकीसरशी सुटणार, या भ्रमात ग्राहकाने राहू नये. महाराष्ट्र राज्य विशेष पोलीस महानिरीक्षक (कायदा व सुव्यवस्था) यांनी महाराष्ट्र सदनिका मालकी कायद्याच्या तरतुदींच्या अंमलबजावणीबाबत दिनांक १ जुलै २०१६ रोजी एक परिपत्रक काढलेले आहे. या परिपत्रकास चांगली प्रसिद्धी मिळाली आणि त्याबाबत अनेकानेक तर्कवितर्क आणि चर्चा झाल्या. सर्व चर्चेचा साधारण सूर असा होता की, आता हे परिपत्रक काढल्याने बिल्डरांना त्रास होणार किंवा आता हे परिपत्रक आल्याने खरेदीदारांचे सगळे प्रश्न अगदी चुटकीसरशी सुटणार. मात्र काही अंशी या दोन्ही प्रतिक्रिया या दिशाभूल करणाऱ्या आणि चुकीच्या आहेत. आपण जर १ जुलै २०१६ रोजीचे परिपत्रक वाचले तर त्याच्या अगदी साध्या सरळ वाचनानेच काही गोष्टी अतिशय स्पष्ट होतात. पहिली गोष्ट म्हणजे महाराष्ट्र सदनिका मालकी कायदा किंवा ज्याचा उल्लेख मोफा कायदा असा केला जातो, त्यातील तरतुदींनुसार प्रत्येक बिल्डर किंवा विकासकाच्या काही विशिष्ट जबाबदाऱ्या आहेत. उदा. मंजूर नकाशांची माहिती देणे आणि दाखविणे, सदनिकेचा ताबा ठरलेल्या वेळेत देणे, खरेदीदारांच्या पैशांचा योग्य विनियोग करणे, खरेदीदारांची सोसायटी स्थापन करणे, सोसायटीच्या लाभात जमिनीचे अभिहस्तांतरण करून देणे, वगैरे.. दुसरी गोष्ट म्हणजे आता या जबाबदाऱ्यांचे निर्वाहन करण्यात कुचराई केल्याच्या तक्रारी आल्यास त्यावर पोलिसांनी आवश्यक ती कार्यवाही करावी. १ जुलै २०१६ रोजीच्या परिपत्रकातील मुख्य मुद्दा हाच आहे की, जर विकासकाविरुद्ध खरेदीदाराच्या तक्रारी आल्या तर पोलिसांनी योग्य ती कारवाई करावी. या नवीन परिपत्रकाने कारवाई करण्याच्या सूचना केलेल्या आहेत, मात्र त्यामुळे कोणासही विशेषत: विकासकांना अगदी घाबरून जायचे किंवा खरेदीदारांना अगदी आनंदून जायचे खरेच काही कारण आहे काय, याचा विचार व्हायला हवा. मूळत: मोफा कायदा हा आपल्याकडे सन १९६३-६४ पासून लागू आहे. त्यामुळे मोफा कायद्याच्या तरतुदींचा भंग झाल्यास त्याविरुद्ध कायदेशीर कारवाई हा काही नवीन कायदा किंवा नवीन तरतूद नाही. १ जुलै २०१६ चे परिपत्रक नसते तरीदेखील गुन्हे दाखल होण्यात काहीही अडचण नव्हती, मात्र असे परिपत्रक काढून वरिष्ठांनी कनिष्ठांना एक प्रकारे आदेश आणि निर्देश दिल्याने गुन्हे दाखल होण्याचे काम सुकर होईल हे निश्चित. मात्र जरा व्यापक विचार केल्यास, मालमत्ता आणि कायदा म्हटले की त्यात नुसता फौजदारी कायद्याचा विचार करून चालत नाही. त्यात अनेक असे मुद्दे आणि वाद असतात, उदा. कराराची वैध-अवैधता, करारानुसार ताबा देण्यात झालेला उशीर ग्राह्य़ आहे की नाही? करार रद्द करणे, नुकसानभरपाई, इत्यादी. आता या सर्व मुद्दय़ांचा विचार केल्यास त्याचा निर्णय पोलीस करूच शकत नाहीत. कारण पोलिसांना तसा अधिकारच नाही. या सगळ्या मुद्दय़ांवर न्यायनिर्णय करण्याचा अधिकार केवळ दिवाणी न्यायालयास आहे. या नवीन परिपत्रकानुसार समजा खरेदीदाराचे पैसे बुडवणाऱ्याला अटक केली आणि तुरुंगात टाकले तरी ज्याचे पैसे बुडले त्याला या सगळ्याचा प्रत्यक्षात काय फायदा आहे? कारण फौजदारी न्यायप्रक्रियेत पोलीस नुकसानभरपाई वगैरे देऊ शकत नाहीत. एकदा का गुन्हा दाखल झाला की सगळा कारभार पोलीस, सरकारी वकील हे लोक बघणार. आपल्याकडच्या न्यायप्रक्रियेत तक्रारदार हा त्या प्रकरणात पक्षकारदेखील नसतो, त्यास फार तर साक्षीदार म्हणून सामील होता येते. दिवाणी न्यायालयाचा विचार केल्यास असे काही वाद उद्भवले आणि न्यायालयासमोर आले तर दिवाणी न्यायालयास किती तरी व्यापक स्वरूपाचे अधिकार आहेत. नुकसानभरपाई, मालमत्ता जप्ती, कराराची पूर्तता अशा किती तरी आयुधांनी दिवाणी न्यायालय सुसज्ज आहे. शिवाय अत्यंत महत्त्वाचे म्हणजे दिवाणी दावा केल्यास त्यात पीडीत व्यक्ती स्वत: वादी म्हणून सामील असल्याने प्रकरणावर पीडीत व्यक्तीची पकड आणि नियंत्रण असते. अजून एक महत्त्वाचा कायदेशीर मुद्दा म्हणजे-आता केंद्राचा रिअल इस्टेट कायदा महाराष्ट्रातदेखील १ मे २०१६ पासून लागू झालेला आहे. केंद्राचा कायदा लागू केल्यावर साहजिकच राज्याचा कायदा ‘महाराष्ट्र सदनिका मालकी कायदा (मोफा)’ रद्दबातल होणार हे अतिशय स्पष्ट आहे. म्हणजे त्या दृष्टीनेदेखील हे परिपत्रक औटघटकेचेच ठरणार आहे. असा सांगोपांग आणि सारासार विचार केल्यावर आपल्या असे स्पष्टपणे लक्षात येते की, हे परिपत्रक काढल्याने फौजदारी कारवाई सोपी झालेली आहे, मात्र पीडीत व्यक्तीला अंतिमत: काय साध्य करायचे आहे, हा मुद्दा सर्वात महत्त्वाचा असल्याने, त्यानुसारच दिवाणी किंवा फौजदारी प्रक्रियेचा अवलंब केल्यास ते अधिक फायद्याचे आणि सोयीचे ठरणार आहे. tanmayketkar@gmail.com
