24 June 2017

News Flash

गृहनिर्माण संस्थेचे ना हरकत प्रमाणपत्र आणि काही अपेक्षा!

कित्येक वेळेस एखादी सदनिका अथवा एखादा गाळा हा एखादी व्यक्ती कर्ज विकत घेऊन विकत

अ‍ॅड. श्रीनिवास घैसास | Updated: May 6, 2017 3:50 AM

गृहनिर्माण संस्थांना एखाद्या सभासदाने त्याची मालमत्ता (सदनिका, गाळा, दुकान, गोडाऊन, इ.) विकण्याचे ठरवले व ती विकण्यासाठी ना हरकत प्रमाणपत्राची मागणी केल्यास ते देण्याची सक्ती करणार असल्याचे सहकार सचिवांनी जाहीर केले आहे. खरोखरच हा निर्णय स्तुत्य आहे, परंतु या अनुषंगाने गृहनिर्माण संस्थाच्या- सभासदांच्यादेखील काही अपेक्षा आहेत आणि त्या दृष्टिकोनातून या विषयावर चर्चा व्हावी व आणखी काही पैलू वाचकांच्या निदर्शनास आणावेत हा या लेखाचा हेतू आहे.

गृहनिर्माण संस्थांकडून साधारणपणे पुढील गोष्टींसाठी ना हरकत प्रमाणपत्र मागितले जाते त्या गोष्टी अशा- (१) सभासद आपली मालमत्ता विकताना. (२) सभासद आपली मालमत्ता लीव्ह लायसन्सवर भाडय़ाने देताना. (३) सभासद आपली मालमत्ता गहाण टाकताना. (४) सभासदाने मालमत्ता खरेदी करताना कर्ज काढले असले तर त्या वित्तीय संस्थेला ना हरकत प्रमाणपत्र देण्यासाठी. (५) सभासद आपल्या मालमत्तेची अंतर्गत दुरुस्ती करण्यासाठी. (६) सभासदाला काही विशिष्ट कारणासाठी संस्थेची मालमत्ता वापरण्याच्या परवानगीसाठी. (७) सभासदाला आपल्या सदनिकेचा काही भाग आपल्या व्यवसायासाठी वापरण्यासाठी, इ.

वरील मुख्य कारणांसाठी सभासदांकडून ना हरकत प्रमाणपत्राची मागणी गृहनिर्माण संस्थेकडे केली जाते आणि परवानगी देणे म्हणजे संबंधित  सभासदाला आपल्या उपकाराखाली आणण्याची उत्तम संधी (असे काही सन्माननीय अपवाद वगळून) असे बहुतांशी गृहनिर्माण संस्थेचे पदाधिकारी समजतात. तद्वतच काही सभासददेखील ना हरकत प्रमाणपत्र असेच पाहिजे, अशाच मसुद्यात पाहिजेत असा अट्टहास धरतात आणि त्यातून वादाला तोंड फुटते व वाद उत्पन्न होतात. त्यातून काही वाद हे उपनिबंधकाकडे, तर काही वाद हे सहकारी न्यायालयात जाऊन पोहोचतात. यामधून संस्थेचे हित साधले जात नाही तसेच सभासदाचेदेखील समाधान होत नाही. म्हणूनच अशा वेळी उभय पक्षकारांनी काही पथ्ये पाळली पाहिजेत. ती पुढीलप्रमाणे:-

१) एखाद्या सभासदाचा ना हरकत प्रमाणपत्रासाठी अर्ज आला तर तो संस्थेने त्वरित स्वीकारला पाहिजे व त्यावर पोच दिली पाहिजे. कुठलाही पत्रव्यवहार स्वीकारला म्हणजे त्यात लिहिलेल्या मजकुराशी संस्था सहमत असते असा त्याचा मुळीच अर्थ होत नाही.

२) एखाद्या खरेदी-विक्रीसाठी ना हरकत प्रमाणपत्र मागण्यासाठीचा अर्ज जर एखाद्या गृहनिर्माण संस्थेकडे आला तर संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनी त्याला त्यांच्याकडे संस्थेची काही येणे रक्कम नाही ना याची तसेच सदर मालमत्तेवर काही बोजा नाही ना याची खातरजमा करून त्याला ना हरकत प्रमाणपत्र संस्थेच्या लेटरहेडवर देणे गरजेचे आहे.

३) समजा, एखाद्या सदनिकेवर, मालमत्तेवर जर एखाद्या वित्तीय संस्थेचा बोजा असेल किंवा सदर मालमत्तेच्या अनुषंगाने संस्थेची सदर सदस्याकडून काही रक्कम येणे बाकी असेल तर अशा वेळी संस्थेने कारणासहित अर्जदाराला कळवणे आवश्यक आहे व त्या गोष्टींची पूर्तता झाल्यावर उदा. (१) सर्व थकबाकी भरल्यावर अथवा (२) एखाद्या  वित्तीय संस्थेला बोजा सदर मालमत्तेवर असेल तर त्यांचे कर्ज फिटल्याचा दाखला मिळाल्यावर संस्थेचे ना हरकत प्रमाणपत्र देणे जरुरीचे आहे.

४) एखाद्या सभासदाला आपली मालमत्ता लीव्ह लायसन्स तत्त्वावर द्यायची असेल तर तो त्या सदस्याचा अधिकार आहे व त्या अधिकारापासून संस्था त्याला वंचित करू शकत नाही. ही गोष्ट आपण या ठिकाणी लक्षात घेतली पाहिजे.

५) प्रत्येक सदस्याला त्याची सदनिका अथवा एखादी अन्य मालमत्ता उदा. दुकान, गाळा, गोडाऊन,  इ. गहाण टाकण्याचा अधिकार आहे. कारण ती त्याची मालमत्ता आहे. तांत्रिकदृष्टय़ा सदर मालमत्ता जरी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे दिसत असली तरीसुद्धा ती त्याची खासगी मालमत्ता आहे, त्यामुळे ती गहाण टाकून त्यावर कर्ज घेण्याचा अधिकार आहे. ही गोष्ट प्रत्येक सदस्याने लक्षात ठेवणे जरुरीचे आहे. म्हणूनच सदस्याला योग्य ती कागदपत्रे बनवण्यास सांगून त्याला त्याची मालमत्ता गहाण टाकण्यास परवानगी- संस्थेचे त्या सदस्याविरुद्ध काही गंभीर आरोप नसतील किंवा सदस्य थकबाकीदार नसेल तर त्याला त्वरित देणे इष्ट ठरेल. असे केल्यामुळे सभासद व संस्थेचे वादविवाद वाढणार नाहीत.

६) कित्येक वेळेस एखादी सदनिका अथवा एखादा गाळा हा एखादी व्यक्ती कर्ज विकत घेऊन विकत घेत असते. अशा वेळी सर्वच वित्तीय संस्था या गृहनिर्माण संस्थेचे ना हरकत प्रमाणपत्र मागतात आणि ते मागणे यामध्येदेखील काही चुकीचे नाही, कारण त्या मालमत्तेच्या किमतीवरच वित्तीय संस्थांनी कर्ज मंजूर केलेले असते. त्यावर त्यांच्या कर्जाचा बोजा चढवणे हेदेखील आवश्यक आहे, मात्र या ठिकाणी एक गोष्ट स्पष्ट करावीशी वाटते ती म्हणजे अशा प्रत्येक वित्तीय संस्थेचा असा आग्रह असतो की, सदर ना हरकत प्रमाणपत्र हे त्यांच्या मसुद्यात असावे. हा मसुदा जर नैसर्गिक न्यायाच्या विरुद्ध नसेल तर त्यांच्या मसुद्यासाठी ना हरकत प्रमाणपत्र देण्यासाठीदेखील काही हरकत नाही; पण दुर्दैवाने कित्येक वित्तीय संस्थांचे ना हरकत प्रमाणपत्राचे मसुदे हे ना हरकत प्रमाणपत्राचे मसुदे असतात की एखाद्या सर्च रिपोर्टचे मसुदे असतात हेच समजत नाही. त्यात खालील मुद्दे पुष्कळ वेळा आक्षेपार्ह असतात, ते असे-

अ) अमुक अमुक सदनिकेचे, गाळ्याचे मालकी हक्क हे निधरेक आहेत.

ब) सदर मालमत्तेचे मालकी हक्क बाजारात विकण्यायोग्य आहेत.

क) याव्यतिरिक्त ज्या काही गोष्टी गृहनिर्माण संस्थेच्या अखत्यारीत नसलेल्या किती तरी गोष्टी त्यामध्ये लिहिलेल्या असतात. म्हणूनच सर्व वित्तीय संस्थांना ना हरकत प्रमाणपत्र देण्याचा एखादा मसुदा शासनाने निश्चित  करून द्यावा. त्याचा फायदा

होईल की-

(१) कुणाही गृहनिर्माण संस्थेला त्यामध्ये काही हरकती काढण्याचा प्रश्न उद्भवणार नाही.

(२) वित्तीय संस्थांनादेखील आपापले वेगवेगळे मसुदे तयार करण्याची जरूर भासणार नाही आणि याबाबत कोर्टकचेऱ्या झाल्याच तर त्या ठिकाणीदेखील विहित नमुन्यातील ना हरकत प्रमाणपत्र जे प्रमाणभूत म्हणून ठरवले गेले आहे असे असेल तर त्यासाठीदेखील न्यायालयाचा बहुमोल वेळ खर्च होणार नाही.

७) एखाद्या सभासदास त्याच्या सदनिकेची अंतर्गत डागडुजी अथवा काही कामे करावयाची असल्यास तो सभासद संस्थेकडे त्यासाठी ना हरकत प्रमाणपत्र मागतो. अशा वेळी पुष्कळ वेळा कार्यकारी मंडळाकडून संबंधित सभासदाची अडवणूक होते, त्याला काही ना काही तरी कारण काढून परवानगी देण्याचे टाळले जाते आणि मग संघर्षांला सुरुवात होते. सभासदाचे त्याने ठरवलेले वेळापत्रक बिघडते. आवश्यक ते कामगार, कारागीर मिळत नाहीत, मिळाले तरी संबंधित सभासदाच्या घरच्या काही अडचणी असतात. उदा. मुलांची परीक्षा, घरातील वडीलधाऱ्यांची आजारपणं, इ. मग अशा वेळी एखाद्या सभासदाचा अर्ज आल्यानंतर त्याला परवानगी देण्यास विलंब लावू नये. संस्थेच्या ज्या अटी-शर्ती असतील तर त्या परवानगीबरोबर स्पष्ट लिहिलेल्या असाव्यात. कित्येक गृहनिर्माण संस्था अशा प्रकारची परवानगी देणे अगोदर संबंधित सभासदाकडून अनामत रक्कमही जमा करण्यास सांगतात. खरे तर त्याची जरुरी आहे का? समजा, एखाद्या सदस्याने काही अटी-शर्तीचा भंग केल्यास त्याला कार्यकारी मंडळ शिक्षा म्हणून दंडदेखील लावू शकते. किंवा जर काही मूलभूत मोडतोड एखादा सदस्य करीत असल्यास त्याला प्रतिबंध करू शकतो. मग एवढे अधिकार कार्यकारी मंडळाच्या हातात असतानासुद्धा संबंधित सदस्याला परवानगी देण्यास पुष्कळ वेळा विलंब लावला जातो. या वेळी कार्यकारिणी मंडळाने ही गोष्टदेखील विचारात घेतली पाहिजे की, प्रत्येक सभासदाला त्याची मालमत्ता नीटनेटकी राखण्याचा अधिकार  आहे, तसेच ती सुस्थितीत राहील याची काळजी घेणे हे त्याचे कर्तव्य आहे आणि त्याच्या अधिकारावर आपण गदा आणत आहोत याचे भान आपण ठेवायला हवे.

थोडक्यात, ना हरकत प्रमाणपत्र देणे हा एक कळीचा विषय होऊ पाहात आहे. यामध्ये शासन सुसूत्रता आणू इच्छित आहे ही गोष्ट स्वागतार्हच आहे. यामुळे सर्व गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत एकसूत्रता येईल आणि कोणत्याही कायदेशीर अधिकारावर गदादेखील येणार नाही. गृहनिर्माण संस्थांच्या पदाधिकाऱ्यांनी संबंधित ना हरकत प्रमाणपत्र मागणाऱ्या सभासदाने तसेच संबंधित वित्तीय संस्थांनी आपापल्या मर्यादांचे भान राखले तर हा प्रश्न निर्माणच होणार नाही असे मला वाटते. वित्तीय संस्थांनी आपण कर्ज देतो म्हणजे काही तरी मेहेरबानी करतो असा समज करून घेता कामा नये. ज्या वित्तीय संस्था सर्वसामान्य कर्जधारकाला जेवढे छळतात त्यांच्याच संस्थांत केवढे तरी मोठाले आर्थिक घोटाळे पाहायला मिळतात. म्हणूनच त्यांनीदेखील आपले कर्ज नक्की फिटले जाईल ना याची खात्री करून घेतल्यावर कर्जदाराला मदत करणेच इष्ट ठरेल, कारण त्यांच्या व्यवसायाचा तोच खरा आधार असतो. सभासदानेदेखील निरनिराळ्या परवानग्या मागताना संस्थेच्या हितासाठी केलेले नियम तोडण्यासाठीच आपणाला परवानगी दिलेली आहे असे समजू नये. अटी, शर्ती, नियम पाळणे हे आपले कर्तव्य आहे याचे भान त्याने ठेवले पाहिजे. याबरोबरच गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनीदेखील गृहनिर्माण संस्था ही आपली खासगी मालमत्ता आहे असा गैरसमज करून घेऊ नये. त्यांनी आपण संस्थेचे विश्वस्त आहोत, संस्थेचे हित पाहाणे हे आपले कर्तव्य आहे हे लक्षात घेतले पाहिजे. या गोष्टी झाल्या असत्या तर शासनाला अशा प्रकारची ना हरकत प्रमाणपत्रे बनवण्याची वेळच आली नसती. शासनानेदेखील सदर प्रमाणपत्रांचा मसुदा सुटसुटीत व योग्य तो अर्थ असणारा असा बनवावा, अशी अपेक्षा. नाही तर रोगापेक्षा औषध भयंकर असा प्रकार व्हायचा.

ghaisasasso@yahoo.com

First Published on May 6, 2017 3:46 am

Web Title: no objection certificate of housing society
  1. V
    Vinay Mulay
    May 24, 2017 at 4:21 pm
    कॉपरेटिव्ह कायद्याने सर्वच सभासदांना गुण्यागोविंदाने आणि समतेच्या राहावयाचे स्वातंत्र्य दिले आहे. सदनिकेची मालकी नेहमी संस्थेकडे असते सभासदांकडे नाही. त्यामुळे वरील लेख हा भरकटलेला वाटतो. संस्थेच्या कार्यकारिणीच्या सभासदांना संस्था चालविण्यास पूर्ण वेळ देणे शक्य नसते, तेव्हा असे आयते व सोपे ना-हरकत पत्र सोयीचे ठरते. जर सभासदाने घरात केलेल्या कामामुळे इतर सभासदांना त्रास होणार असेल किंवा इमारतीचे नुकसान होत असेल तर हि परवानगी देताना व्यवस्थापक मंडळाला पूर्ण विचार करणे आणि तसे सभासदाला कळविणे भाग आहे. काही हट्टी आणि आगाऊ सभासदांना वेळीच आटोक्यात ठेवणे गरजेचे असते. तेव्हा उगाच परवानगी नाकारणे हेसुद्धा चूक ठरू शकते. त्यामुळे समजूत व समंजस वृत्ती ठेवणे आणि जरूर पडल्यास उपनिभांधकाची मदत घेणे योग्य. प्रस्तुत लेखक हे वकील असल्याने त्यांनी लेख समतोल लिहावा हि अपेक्षा!
    Reply
    1. D
      Dwarkanath Phadkar
      May 13, 2017 at 12:25 pm
      MALMATTA KHAREDI VIKRI VYAVHAR JAR PANJIKRUT /REGISTER NASELTAR TO KAYDESHIR THARAT NAHI KAYDESHIR TARTUDINACHE PALAN KELE ASLYACHI TAPASNI KARNYACHI JABBADARI 1994 PASUN GRUH NIRMAN SANSTE VAR TAKLI AAHE .
      Reply