सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना जसे जिल्हा महासंघ प्रतिनिधीत्व करतात, तशा प्रकारची संस्था अपार्टमेंटधारकांसाठीदेखील असणे ही काळाची गरज बनली आहे. प्रश्न - अपार्टमेंट खरेदी करताना कोणती कागदपत्रे पाहावीत? उत्तर - एखाद्या व्यक्तीला अपार्टमेंट संस्थेमधील सदनिका खरेदी करावयाची झाल्यास महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० नुसार खालील कागदपत्रे पाहणे आवश्यक आहे. १) ज्या व्यक्तीची सदनिका आपण खरेदी करणार आहोत, त्याच्या नावाचा भाग-दाखला (शेअर सर्टिफिकेट). २) त्या इमारतीचा पूर्णत्वाचा दाखला (कंप्लिशन सर्टिफिकेट) तसेच भोगवटा प्रमाणपत्र (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट). ३) संपूर्ण इमारतीचा मंजूर नकाशा. ४) जमिनीची मूळ कागदपत्रे, ७/१२ उतारा, प्रॉपर्टी कार्ड, इ. ५) घोषणापत्राची प्रत (डीड ऑफ डिक्लरेशन) ६) अपार्टमेंटचा करारनामा (डीड ऑफ अपार्टमेंट) १००/- रु.च्या मुद्रांकावर नोंदणीकृत केलेला. ७) पूर्वीच्या सदनिकाधारकाचा खरेदी करारनामा (नोंदणीकृत केलेला). ८) अपार्टमेंट संघाचे सर्व देणे चुकते केल्याचे प्रमाणपत्र (नो डय़ुज सर्टिफिकेट). किमान एवढी कागदपत्र तरी सदनिका खरेदी करण्यापूर्वी पाहून कायदेतज्ज्ञांना दाखवून मगच खरेदीचा व्यवहार करावा. प्रश्न - अपार्टमेंट असोसिएशनला सहकारी गृहनिर्माण संस्थांप्रमाणे व्यवस्थापन समितीचे गठण, नोंदवह्य़ा, लेखापरीक्षण, वार्षिक सभा, इ. गोष्टी लागू आहेत का? उत्तर - महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार जर अपार्टमेंटधारकांची अपार्टमेंट असोसिएशन (संघ) स्थापन केलेली असेल तर बिल्डरकडून प्राप्त झालेल्या घोषणापत्रामधील संघाच्या उप-विधीमधील तरतुदीनुसार तसेच कायद्यातील तरतुदीनुसार प्रत्येक अपार्टमेंट संघाला कामकाज करावे लागते. त्यामुळे उप-विधीनुसार समितीचे गठण करणे, निवडणूक घेणे, हिशोब पुस्तके ठेवणे, मासिक तसेच वार्षिक सभा बोलावणे, निधीची गुंतवणूक घेणे, नोंदवह्य़ा अद्ययावत ठेवणे, दरवर्षी सी.ए.मार्फत संघाचे लेखापरीक्षण करून घेणे, भाग-दाखले देणे, भाग-दाखले वर्ग करणे इ. कामे करावी लागतात. फक्त सहकारी गृहनिर्माण संस्थेप्रमाणे लेखापरीक्षण अहवाल, सभासदांच्या तक्रारी कोणत्याही शासकीय खात्याकडे सादर करावी लागत नाहीत. कारण अपार्टमेंटधारकांच्या कारभारावर कोणत्याही शासकीय खात्याचे प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्ष नियंत्रण नाही. जर काही वाद उपस्थित झाल्यास किंवा थकबाकी निर्माण झाल्यास दिवाणी किंवा फौजदारी कोर्टाकडूनच न्याय मिळवावा लागतो, त्यासाठी वेळोवेळी कायदेतज्ज्ञांची मदत-मार्गदर्शन घेणे मात्र आवश्यक असते. प्रश्न - जर बिल्डरने डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट नोंदणीकृत केलेले असेल तर गाळाधारकांना सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत करता येऊ शकेल का? उत्तर - नाही. जोपर्यंत डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट बिल्डर व ग्राहक खरेदीदार यांच्याकडून कायदेशीररित्या रद्द केले जात नाही तोपर्यंत सभासदांच्या इच्छेसाठी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी करता येणार नाही. सदरचे काम अत्यंत जिकीरीचे असल्याने व काही प्रमाणात अशक्यदेखील असल्याने गाळेधारकांनी अपार्टमेंट असोसिएशन प्रमाणेच कारभार करावा, असे माझे मत आहे. गाळा/सदनिका खरेदीच्या वेळेतच आपण याची खातरजमा करून त्यानुसार गाळे खरेदी केल्यास हा प्रश्न येणार नाही. अनेक बिल्डर डीड ऑफ डिक्लरेशन व अपार्टमेंट डीड रद्द करण्यास उत्सुक नसतात. त्यामुळे विनाकारण वेळ व पैसा खर्च करून नये, याबाबत योग्य त्या कायदेतज्ज्ञांची वेळीच मदत घ्यावी. बांधकाम प्रकल्प सुरू करतानाच बिल्डरने ठरवलेले असते की येथे अपार्टमेंट करावयाचे, का सहकारी संस्था स्थापन करावयाची. त्यामुळे याची खातरजमा गाळा/सदनिका खरेदीदारांनी खरेदीच्या वेळीच करून घ्यावी, त्याप्रमाणे बिल्डरने संबंधित उपनिबंधक कार्यालयाला कळवलेलेदेखील असते. त्यामुळे सहकारी संस्था स्थापण्यास अडचणी येऊ शकतात. प्रश्न - अपार्टमेंटमधील सभासदाने मासिक वर्गणी न दिल्यास कायद्यानुसार कोणती कारवाई करावी? उत्तर - अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने संघाची मासिक वर्गणी वेळेवर देणे बंधनकारक आहे. जर ती सभासदांनी देण्यास कसूर केल्यास किंवा टाळाटाळ केल्यास त्याला संघाने प्रथम किमान ३ वेळा लेखी नोटीस द्यावी. नंतर वकिलामार्फत कायदेशीर नोटीस बजावावी, तरीदेखील थकीत खरेदीची वसुली न झाल्यास दिवाणी कोर्टात (सिव्हील) वसुलीचा दावा लावावा, कोर्ट आदेशाप्रमाणे रकमेची वसुली करावी. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना नियंत्रक अधिकारी म्हणून सहकार विभागाचे उप-निबंधक ज्याप्रमाणे म.स. संस्था कलम १०१ अंतर्गत वसुली दाखल संस्थेस देतात, त्याप्रमाणे अपार्टमेंट कायद्यात तशी तरतूद नसल्याने दिवाणी कार्टात जाऊनच थकीत रकमेची वसुली करावी लागते. यामध्ये शासनाने लक्ष घातल्यास कायद्यात बदल करून सदर वसुलीचे काम सहकार विभागाकडे दिल्यास अनेक अपार्टमेंट संघांचा प्रश्न सुटू शकेल, असे माझे मत आहे. त्यासाठी अपार्टमेंट संघांनी सहकार विभागास कळवणे आवश्यक आहे. कारण अद्याप अपार्टमेंट संघाची एकदेखील प्रातिनिधिक संस्था किंवा महासंघ नसल्यास शासनापर्यंत हा प्रश्न गेलेला नाही. प्रश्न - अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे नामनिर्देशन भरण्याची आवश्यकता आहे का? उत्तर - नाही. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील गाळ्यांनाच फक्त सभासदाने नामनिर्देशन (नॉमिनेशन) भरण्याची आवश्यकता आहे. अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा नोंदवलेला असेल तर तो अपार्टमेंट खरेदीदार त्याच्या अपार्टमेंटचा कायदेशीर मालक असतो. घोषणापत्रामध्ये उल्लेखल्याप्रमाणे त्याच्या वाटय़ाच्या हिश्श्याच्या प्रमाणात त्याची मालकी असल्याने तो त्याचा गाळा/अपार्टमेंट कोणालाही दान (गिफ्ट) करू शकतो किंवा विकू शकतो किंवा त्याच्या मृत्यूनंतर इच्छापत्रानुसार कोणालाही देऊ शकतो किंवा मृत्यूनंतर त्याच्या वारसांकडे वारसा कायद्याप्रमाणे हस्तांतरीत होऊ शकतो. म्हणून नामनिर्देशन भरण्याची आवश्यकता नाही. प्रश्न - अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे सभासदास भाग दाखले देणे आवश्यक आहे का? उत्तर - होय. अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे घोषणापत्रामध्ये अपार्टमेंट संघाचे उप-विधी असतात. त्यानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने संघाचा किमान एक भाग (रु. १००, रु. ५००/- इ.) घेणे कायद्याने बंधनकारक असल्याने अपार्टमेंट संघाने प्रत्येक सभासदास भाग-दाखल द्यावा, त्यामुळे तो संघाचा सभासद असल्याचे सिद्ध होऊ शकते व त्याच्या पोट-नियमातील सर्व तरतुदी बंधनकारक करता येतात. प्रश्न - अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे सभासदास अपार्टमेंट विकताना संघाची परवानगी घ्यावी लागते का? उत्तर - नाही. प्रत्येक अपार्टमेंटधारक हा त्याच्या हिश्श्याच्या वाटणीप्रमाणे त्याच्या अपार्टमेंटचा कायदेशीर मालक असल्याने त्याला अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे संघाची पूर्व परवानगी घ्यावी लागत नाही, परंतु विक्रीनंतर त्याने डीड ऑफ अपार्टमेंटची नोंदणीकृत प्रत व मूळ भाग-दाखला व लेखी अर्ज संघास सादर करावा. त्यानंतरच सभासदत्वाचे हस्तांतरण करून तशी नोंद नोंदवहीमध्ये करता येऊ शकते. म्हणून प्रत्येक अपार्टमेंट संघाने अंतर्गत नियमावली प्रत्येक सभासदास उपलब्ध करून द्यावी. प्रश्न - अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे गाळा हस्तांतरण फी संघास घेता येते का? उत्तर - नाही. त्यासाठी संघाने सर्वानुमते ठरवल्यास तशी दुरुस्ती संघाच्या उपविधीमध्ये करून ते रितसर नोंदवल्यानंतर (सब-रजिस्ट्रार नोंदणी अधिकारी) त्यातील नियम सर्व सभासदांना लागू होतील अन्यथा नाही. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेस रु. २५००० ची मर्यादा घालून दिलेली आहे. अॅड. जयंत कुलकर्णी - advjgk@yahoo.co.in
