23 June 2017

News Flash

परवडणारी घरे शहर नियोजनातील अविभाज्य भाग

अन्य उदयोन्मुख अर्थव्यवस्थांबरोबरच भारतातही शहरीकरणाचे प्रमाण वाढत आहे.

श्रीराम महादेवन | Updated: May 20, 2017 1:23 AM

भारतातही शहरीकरणाचे प्रमाण वाढत आहे.

जगभरामध्ये परवडणारी आणि चांगली घरे लोकांचे कल्याण आणि आरोग्य यासाठीच केवळ आवश्यक नसून, अर्थव्यवस्था सुरळीत चालण्यासाठीही गरजेची आहेत; याचा समावेश संयुक्त राष्ट्रांच्या युनिव्हर्सल डिक्लेरेशन ऑफ ह्युमन राइट्स यामध्ये करण्यात आला आहे आणि तरीही, विकसनशील व आधुनिक अर्थव्यवस्थांमध्ये शहरांना दुहेरी आव्हानाला तोंड द्यावे लागत आहे. सर्वात गरीब नागरिकांना घरे पुरवणे आणि अल्प व मध्यम उत्पन्न असलेल्या नागरिकांना किफायतशीर दरामध्ये घरे पुरवणे, शहरीकरण आणि उत्पन्नातील वाढ या बाबतीत सध्या दिसत असलेले चित्र यापुढेही कायम राहिले तर निकृष्ट ठिकाणी असलेल्या- किंवा घरांच्या दरामुळे आर्थिक ताण आल्याने आरोग्यसेवा व मुलांसाठी शिक्षणाची व्यवस्था अशा आवश्यक सुविधा उपलब्ध नसलेल्या- घरांची संख्या २०२५ पर्यंत ४४० दशलक्षपर्यंत वाढण्याची शक्यता आहे. अन्य शब्दांत सांगायचे तर, २०२५ पर्यंत जागतिक स्तरावर परवडणाऱ्या घरांच्या बाबतीत असलेल्या तफावतीचा फटका जगभरातील शहरी भागातील तीन जणांपैकी एकाला बसणार आहे.

भारतात, १२ व्या पंचवार्षिक योजनेला (२०१२-२०१७) सुरुवात झाल्यापासून देशामध्ये घरांचा तुटवडा १८.७८ दशलक्ष युनिट इतका असेल. या तुटवडय़ापैकी अंदाजे ९६ टक्के तुटवडा इकॉनॉमिकली वीकर सेक्शन्स (ईडब्लूएस) आणि लोअर इन्कम ग्रुप अर्थात अत्यल्प उत्पन्न (एलआयजी) या गटांतील घरांसाठी असण्याचा अंदाज आहे. परंतु एलआयजी (लोअर इन्कम ग्रुप) वर्गाच्या कमाल मर्यादेपासून सुरुवात होऊन एमआयजी (मिडल इन्कम ग्रुप) वर्गाच्या किमान ते मध्यम मर्यादेपर्यंत असलेल्या आणि निकृष्ट जीवनशैलीचा सामना करावा लागत असलेल्या, ‘इमर्जिंग इंडियन मिडल क्लास’ या वर्गामध्येही लक्षणीय लोकसंख्या आहे. या श्रेणीतील तफावत अंदाजे ४ लाख युनिटची असून, ती पूर्ण करण्यासाठी प्रयत्न केले नाहीत तर अनियोजित व अशाश्वत शहरीकरणांचे प्रमाण अधिक बळावेल.

अन्य उदयोन्मुख अर्थव्यवस्थांबरोबरच भारतातही शहरीकरणाचे प्रमाण वाढत आहे. अंदाजे ६०० दशलक्ष लोक २०३१ पर्यंत शहरी भारतात रहात असतील, असा अंदाज आहे. भारताच्या वाढीच्या प्रवाहामध्ये सहभागी होणाऱ्या लोकसंख्येचे वाढते प्रमाण आणि देशाच्या आर्थिक वाढीच्या दृष्टीने शहरांचे महत्त्व, यामुळे शहरांतील सध्याच्या पायाभूत सुविधांवरील ताण कमालीचा वाढत आहे. त्यामुळे पायाभूत सुविधांसाठी असलेल्या मागणीच्या वेगानुसार तरी किमान भारतीय शहरांतील पायाभूत सुविधा वाढणे आवश्यक आहे (मागणीच्या पुढे जाणे शक्य नसले तरी).

शहरी भागांमध्ये परवडणाऱ्या घरांचा पुरेसा पुरवठा करणे, हा ही मागणी पूर्ण करण्यातील अविभाज्य भाग आहे. परवडणाऱ्या घरांसाठी आर्थिक स्थिती ही उपलब्ध घरांच्या पर्यायांचा अभाव, सोबत मर्यादित उत्पन्न आणि घरासाठी अर्थपुरवठय़ाची मर्यादित उपलब्धता, याचा अर्थ म्हणजे- भारतीय शहरांतील लक्षावधी लोक सध्या निकृष्ट पद्धतीने बांधलेल्या घरांमध्ये रहात आहेत. किंवा स्वच्छ पाणी, सांडपाणी, कचरा व्यवस्थापन व वीज अशा आवश्यक सुविधा उपलब्ध नसलेल्या झोपडपट्टी परिसरात/झोपडय़ांत रहात आहेत. या संदर्भात विचार करता, शहर म्हणजे विविध प्रकारच्या उत्पन्नांचे मिश्रण असलेले एकात्मिक हाउसिंग मार्केट असते आणि योग्य ठिकाणी परवडणारी घरे दिल्यास निवारा व सेवा पुरवण्यासाठी खर्चामध्ये कपात करून शहराच्या उत्पादकतेमध्ये भर पडू शकते, याची आठवण आपण स्वत:ला सतत करून द्यायला हवी.

परवडणाऱ्या घरांमुळे उत्पन्नात वाढ होणे शक्य होते. संबंधित घरांना वस्तूंवर अधिक खर्च करता येतो आणि कालांतराने त्यांना उत्पन्नाच्या स्तरांमध्ये वर चढणे आणि शहराच्या (आणि देशाच्या) जीडीपी वाढीमध्ये योगदान देणे शक्य होते. तसेच योग्य प्रकारे देखभाल केल्यास परवडणारी घरे गुंतवणुकीची आकर्षक संधी ठरू शकते. ही घरे उदयोन्मुख आर्थिक केंद्रांमध्ये असल्यास आणि तेथे सिटी बिझनेस डिस्ट्रिक्टशी (सीबीडी) योग्य कनेक्टिविटी व पुरेशा सामाजिक पायाभूत सुविधा असल्यास या घरांचे मूल्य वाढू शकते. वेळेवर व सिंगल-विंडो मंजुरी, जलद-गती मंजुरी आणि शहरी पायाभूत विकासावर भर यांचे पाठबळ असलेल्या पोषक वातावरणामध्ये परवडणाऱ्या घरांचे अर्थकारण लक्षणीय वाढू शकते. त्यामुळे परवडणारी घरे केवळ आदर्श संकल्पना राहिलेली नसून वास्तववादी, प्रत्यक्षात गरज असलेली संकल्पना असून, ही काळाची गरज आहे.

परवडणाऱ्या घरांचे जागतिक पर्याय विपुल

जगभर झपाटय़ाने वाढत्या व डायनॅमिक शहरांनी घरे व पायाभूत सुविधा यांचे आव्हान यशस्वीपणे पेलण्यासाठी फारच अगोदर नियोजन केल्याची अनेक उदाहरणे आहेत. उदाहरणार्थ, हाँगकाँगमध्ये परवडणारी घरे ही संकल्पना प्रचंड यशस्वी झाली. तेथे सुरुवातीचे रीसेटलमेंट कार्यक्रम (१९६०च्या काळातील) नव्या शहरांत अत्यंत घनतेच्या सार्वजनिक गृह विकासामध्ये रूपांतरित झाले आहेत. इतक्या वर्षांत, झपाटय़ाने वाढत्या शहरी लोकसंख्येला यशस्वीपणे सामावून घेत आहेत. ब्राझीलमधे अल्प उत्पन्न असलेल्या लोकसंख्येसाठी नव्या घरांची निर्मिती व संपादन यांना चालना देण्यासाठी एप्रिल २००९ मध्ये ‘मिन्हा व्हिदा, मिन्हा कासा’ (माय हाउस, माय लाइफ) हा कार्यक्रम सुरू करण्यात आला. नेदरलँड्समध्ये अल्प उत्पन्न असलेल्या घरांना पुरेशी व परवडणारी घरे देण्यासाठी सामाजिक गृह संस्था महत्त्वाची भूमिका बजावतात. सध्या अंदाजे ३० टक्के लोकसंख्या या संस्थांनी भाडय़ाने दिलेल्या घरांमध्ये रहात आहे. नागरिकांना परवडणारी घरे उपलब्ध व्हावीत म्हणून कॅनडातील फेडरल सरकार कॅनडा मॉर्गेज अ‍ॅण्ड हाउसिंग कॉपरेरेशन (सीएमएचसी) यामार्फत विविध कार्यक्रम व उपक्रमांच्या अंतर्गत आर्थिक पाठिंबा देऊ  करते. परंतु परवडणाऱ्या घरांचे नियोजन किंवा निर्मिती एकटय़ाने होऊ  शकत नाही; त्यासोबतच रस्ते, युटिलिटीज, मस रॅपिड ट्रान्झिट सिस्टीम्स व अन्य सामाजिक पायाभूत सुविधा यांसह शहरी पायाभूत सुविधांच्या विकासावरही भर देणे आवश्यक आहे. हाँगकाँगमध्ये पब्लिक ट्रान्झिटकडे शहरातील रोजच्या ट्रिपमधील अंदाजे ९०% जण आकृष्ट होतात. यातून तेथील वाहतूक धोरण या क्षेत्रातील शाश्वत शहरीकरणामध्ये लक्षणीय योगदान देत आहे. तसेच सिंगापूर सिटी-स्टेट्समध्ये नव्या शहरांतील अत्यंत घनतेची हाउसिंग इस्टेट मुख्य शहरातील केंद्रीय व्यवसाय ठिकाणांशी व औद्योगिक इस्टेटशी मास रॅपिड ट्रान्झिट (एमआरटी) यंत्रणेद्वारे जोडण्यात आली आहेत.

‘अ‍ॅफोर्डेबल’ बेंचमार्किंग

घर घेण्यासाठी व्यक्तीच्या आर्थिक क्षमतेचा विचार करत, विविध देशांमध्ये विविध पद्धतीने परवडणाऱ्या घरांची व्याख्या करण्यात आली आहे. भारतात प्रत्येक बाजाराची वैशिष्टय़े वेगळी असून, परवडणाऱ्या घरांची व्याख्या साधारणत: पुढील तीन निकषांचे कार्य अशी करण्यात आली आहे.

संभाव्य ग्राहकांचे मंथली हाउसहोल्ड इन्कम (एमएचआय), घराचा आकार आणि घर ग्राहकाची क्रयक्षमता (घराची किंमत आणि वार्षिक उत्पन्न यांचे गुणोत्तर, किंवा ईएमआय व मंथली हाउसहोल्ड इन्कम यांचे गुणोत्तर) साधारणत: एखाद्याच्या वार्षिक उत्पन्नापेक्षा ४ ते (जास्तीत जास्त) ५ किंमत असलेले घर एखाद्याला परवडू शकते.

या बाबतीत, ‘अ‍ॅफोर्डेबल’ आणि ‘लो-कॉस्ट’ अशा संकल्पना अनेकदा वापरल्या जातात. त्या सारख्याच असल्याचे वाटत असले तरी त्या एकमेकापासून भिन्न आहेत, हे लक्षात घ्यायला हवे. ‘अ‍ॅफोर्डेबल’मध्ये गुणवत्तेचा अभाव समाविष्ट नसतो.

जीवनभराची पुंजी गुंतवत असलेल्या व्यक्तीसाठी सर्वात महत्त्वाची बाब असते ती, त्याला आश्वासन देण्यात आलेले घर वेळेत पूर्ण होण्याची. पुरेशी स्वच्छता, सुरक्षा, खासगी, मुलांना खेळण्यासाठी जागा आणि अखंड पाणी व वीजपुरवठा उपलब्ध असलेल्या नियोजित पद्धतीने विकसित केलेले, योग्य प्रकारे बांधलेले घर, सध्या जीवनशैलीबाबत तडजोड करावी लागत असण्याची शक्यता असलेल्या ग्राहकांसाठी अतिशय आकर्षक व मौल्यवान असते. आणि महत्त्वाचे म्हणजे, परवडणाऱ्या घराचा ग्राहक शहरी केंद्रावरील कामाच्या ठिकाणाशी असलेली चांगली संपर्क साधने शोधण्याचा, तसेच शाळा, रुग्णालये, रिटेल आउटलेट अशा सामाजिक पायाभूत सुविधा घराच्या आसपास शोधण्याचा प्रयत्न करतो.

एकत्रितपणे लक्ष्य साध्य करण्याचा प्रयत्न

भारतात परवडणाऱ्या घरांची मोठय़ा प्रमाणात असलेली निकड सरकारने चांगल्या प्रकारे लक्षात घेतली आहे आणि त्यानुसार विविध महत्त्वाचे उपक्रम दाखल केले आहेत. या उपक्रमांनी या विशिष्ट श्रेणीवर भर देण्यासाठी मोठी मदत केली आहे. अलीकडेच देशातील २६ राज्यांतील २,५०८ शहरांची निवड ‘प्रधान मंत्री आवास योजना’ या योजनेसाठी करण्यात आली. शहरातील गरीब वर्गाला परवडणाऱ्या दरात घरे देण्यासाठी हा निर्णय घेण्यात आला. पुरवठय़ामध्ये वाढ करण्यासाठी या क्षेत्रामध्ये खासगी विकासांचा सहभाग वाढायला हवा, या विचाराची दखल या वर्षीच्या केंद्रीय अर्थसंकल्पाने घेतली आहे आणि सेक्शन ८० आयबीए यामार्फत विकासक समुदायाला सवलती देऊ  केल्या आहेत. त्याच वेळी, घरासाठीची किंमत कमी केल्यामुळे संभाव्य ग्राहकांना मिळणारा फायदाही काही प्रमाणात विचारात घेण्यात आला आहे. परंतु अतिरिक्त सवलती आणि सरकारचा पाठिंबा यामुळे भारतात परवडणाऱ्या घरांच्या विकासाची गती आणखी वाढू शकते; जसे की, मुद्रांक शुल्कामध्ये माफी (किंवा लक्षणीय घट.) काही राज्यांनी या दिशेने वाटचाल करण्यासाठी पुढाकार घेतला आहे. परंतु घरांची जास्तीत जास्त कमतरता असलेल्या राज्यांना या बाबतीत धोरण आखण्यासाठी प्रयत्न करण्याची आवश्यकता आहे. पुरेसे प्रोत्साहन आणि धोरणांचे पाठबळ पुरवले तर २०२२ पर्यंत सर्वासाठी घरे उपलब्ध करण्याच्या सर्वासाठी घरे या सरकारच्या उद्दिष्टाला प्रत्यक्षात साकारण्यासाठी खासगी क्षेत्राकडून मोठय़ा प्रमाणात चालना मिळू शकते. वास्तविक, पूर्वीचे चित्र आता बदलले असून, पूर्वी काही निवडक विकासकच केवळ या क्षेत्रामध्ये प्रवेश करत असत. आता मात्र आघाडीच्या भारतीय रिअल इस्टेट कंपन्यांनी विविध बाजारांमध्ये परवडणारे गृह प्रकल्प दाखल करण्यास सुरुवात केली आहे आणि त्यामुळे ग्राहकांचा या क्षेत्रावरील विश्वास व आत्मविश्वास वाढत आहे. आदर्श पीपीपी धोरणात सरकारी क्षेत्र या प्रकल्पांसाठी जमीन उपलब्ध करण्याचा प्रयत्न करू शकते, वेळेत व एकाच ठिकाणी सर्व मंजुरी मिळण्याची सुविधा देऊ  शकते, परवडणारी घरे प्रकल्पांच्या गरजांनुसार स्थानिक स्तरावरील विकासाबाबतच्या उप-कायद्यांमध्ये आवश्यक बदल करू शकते. संबंधित ग्राहकांसाठी घर खरेदी करण्याचा खर्च कमी करण्यासाठी करांचे प्रमाण कमी करण्यासाठी मूल्यमापन करू शकते; खासगी क्षेत्रातील कंपन्यांना नियोजन व डिझाइन, प्रकल्प विकास, सर्वोत्तम तंत्रज्ञान, प्रकल्पासाठी अर्थपुरवठा, मनुष्यबळ, विक्री व मार्केटिंग अशा मूलभूत क्षमतांचा लाभ देऊ  शकते.

पोषक इकोसंस्था

परवडणाऱ्या घरांशी संबंधित घटक अतिशय वैविध्यपूर्ण आहेत आणि त्यामध्ये केंद्र सरकार, राज्य सरकारने, रिअल इस्टेट व पायाभूत सुविधा विकासक, वित्तीय संस्था, शहर विकासक आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे शहरात वास्तव्य करणारे समाविष्ट होतात. हे क्षेत्र एकाच दिशेने केल्या जाणाऱ्या एकत्रित व उत्तम प्रयत्नांमुळे, वाढ साध्य करण्यासाठी बदलांच्या लाटेवर स्वार आहे. या पाश्र्वभूमीवर, अनुकूल इको-सिस्टीम मिळाल्यास सुनियोजित व शाश्वत शहरीकरणाला चालना मिळू शकते. यामुळे शहरी गरिबांच्या घराच्या गरजा पुरेशा प्रमाणात पूर्ण करता येऊ  शकतात, तसेच प्रमुख घटक असलेल्या गटांच्या क्षमतांचा लाभ घेतला जाऊ  शकतो.

महत्त्वाचे घटक

परवडणाऱ्या घरांसाठी, सर्वसमावेशक क्षेत्रासाठी जमीन उपलब्ध करणे.

वेळेत, एकाच ठिकाणी मंजुरी आणि झटपट मंजुरी.

परवडणाऱ्या घरांचे क्षेत्र विकसित करणे. परवडणारी घरे प्रकल्पांसह कल्पक बांधकाम तंत्रज्ञान पुरवठादारांना विचारात घेतल्यास व प्रकल्पांच्या गरजा पूर्ण केल्यास सर्वासाठी फायद्याचे ठरू शकेल.

 जास्तीत जास्त एफएसआय- यामुळे प्रति युनिट खर्च कमी होण्यास मदत होते. कॅशलेस सबसिडीसाठीही याचा वापर होऊ  शकतो.

 मुद्रांक शुल्कामध्ये घट, सेवाकरातून सवलत, व्हॅट व सेवा कर, नोंदणी शुल्कात सवलत/माफी – या सर्वामुळे साधारणत: घर घेण्याचा खर्च ३०%-३५% वाढतो.

 शहरी पायाभूत सुविधांचा विकास, शहर केंद्र किंवा कामाच्या ठिकाणी सुलभ संपर्क साधनांसाठी रॅपिड ट्रान्झिट सिस्टीम्स.

 या श्रेणीतील ग्राहकांसाठी आर्थिक साहाय्य व आर्थिक साक्षरता.

श्रीराम महादेवन

First Published on May 20, 2017 12:57 am

Web Title: affordable homes integral part of city planning
  1. No Comments.