मला नुकताच एका ६६ वर्षांच्या विधवेचा ईमेल आला. त्या एकट्या राहतात, त्यांना कोणतेही निवृत्तिवेतन (पेन्शन) नाही आणि त्यांच्याकडे रोख रक्कम फारच कमी आहे. दिवसेंदिवस आरोग्याच्या तक्रारी वाढत आहेत आणि कदाचित त्यामुळे भविष्यात मोठा खर्च उद्भवू शकतो. सुनेशी आणि जावयाशी त्यांचे संबंध सलोख्याचे नाहीत. ज्यामुळे त्यांना भविष्याची प्रचंड चिंता वाटते आहे. लक्षात घ्या, संपत्तीच्या पारंपरिक निकषांनुसार त्या श्रीमंत आहेत. त्यांच्या मालकीच्या मुंबईतील एका उच्चभ्रू निवासी भागात दोन सदनिका आणि काही सोन्याचे दागिने आहेत. या गोष्टीकडे भारतातील एकट्या राहणाऱ्या सधन ज्येष्ठ नागरिकांना भेडसावणाऱ्या एका व्यापक समस्येचे प्रातिनिधिक परंतु मार्मिक उदाहरण म्हणून पाहिले पाहिजे.
त्या मालमत्ता-संपन्न (ॲसेट-रिच) आहेत, पण रोखीच्या दृष्टीने गरीब (कॅश-पूअर) आहेत. पारंपरिक भारतीय आर्थिक नियोजनातील ही गंभीर त्रुटी आम्ही वारंवार पाहतो. ती म्हणजे, उत्पन्नाची साधने निर्माण करणाऱ्या रोकड सुलभ आणि नियमित उत्पन्न देणाऱ्या गुंतवणुकांपेक्षा (जसे की म्युच्युअल फंड, बँकेच्या मुदत ठेवी, अव्वल पत असलेले रोखे) स्थावर मालमत्तांवर जास्त विश्वास ठेवणे. या अर्थाने स्थावर मालमत्ता बऱ्याचदा आर्थिक नियोजनात सापळा ठरताना दिसतात.
हे कशामुळे घडते?
अनेक पिढ्यांपासून भारतीय कुटुंबांना शिकवले गेले आहे की, जमीन जुमला हे संपत्तीचे सर्वात सुरक्षित रूप आहे, एक वारसा आहे आणि यशाची अंतिम पायरी आहे. मालमत्ता म्हणजे स्थिरता, सामाजिक स्थान आणि सुरक्षितता या सर्वांचा मिलाफ आहे. जेव्हा कुटुंबे एकत्र राहत होती, खर्च माफक होते आणि वैद्यकीय सेवा परवडणाऱ्या होत्या, तेव्हा हे सूत्र यशस्वी ठरलेही असावे. पण आज चित्र वेगळे आहे. आयुर्मान वाढते आहे, कुटुंबे विभक्त झाली आहेत आणि विशेषतः आरोग्य सेवांमधील महागाई प्रचंड वाढली आहे. बचतीवरील व्याजाच्या दरापेक्षा खूप वेगाने ती वाढते आहे.
दोन कोटी रुपयांची सदनिका असल्याने श्रीमंत असल्यासारखे वाटू शकते, पण जर ती सदनिका तुमचा मासिक खर्च भरू शकत नसेल, तर ती संपत्ती हा केवळ भ्रम आहे. निवृत्ती नियोजनाचे मुख्य उद्दिष्ट हे केवळ आकड्यांमध्ये दिसणारी (नोशनल) संपत्ती निर्माण करणे हे नाही, तर तुम्हाला ‘महागाई-समायोजित मासिक उत्पन्न खात्रीलायकपणे तहहयात मिळण्याची व्यवस्था करणे’ हेही आहे, ज्यामुळे तुम्हाला समाजात प्रतिष्ठा, खर्च करण्याचे स्वातंत्र्य आणि मनःशांती मिळेल.
चला तर स्थावर मालमत्तेबद्दलच्या नेहमी होणाऱ्या तीन मोठ्या चुका समजवून घेऊः
१. भाड्याचा उत्पन्नाचा गैरसमज:
दोन कोटी रुपयांच्या सदनिकेचे मासिक ४०,००० ते ५०,००० भाडे मिळू शकते. ही रक्कम मोठी वाटते. पण परताव्याचा विचार केल्यास ती मुदलाच्या जेमतेम २.५ टक्के –३ टक्के आहे. मालमत्ता कर, देखभाल आणि दुरुस्तीच्या खर्चानंतर वास्तविक उत्पन्न २ टक्क्यांपर्यंत खाली येऊ शकते. याउलट, एक साधी ज्येष्ठ नागरिक बचत योजना किंवा बँक मुदत ठेव (एफडी) ७ टक्के ते ८ टक्के व्याज देतात. शिवाय मालकीचा कोणताही ताण नसतो. हे लक्षात ठेवा की, आपले वय वाढत असताना, हे ताण अधिकाधिक त्रासदायक बनतात.
२. रोकड सुलभतेचा सापळा:
जेव्हा तुम्हाला मालमत्ता विकण्याची सर्वात जास्त गरज असते, त्याचवेळी ती विकता येत नाही. खरेदीदार शोधणे, वाटाघाटी करणे आणि व्यवहार पूर्ण होण्यास कित्येकदा काही महिने लागतात. त्यामुळे तुम्हाला नको असताना किंवा अपेक्षेपेक्षा कमी किमतीत विकणे भाग पडू शकते.
३. भावनिक अडसरः
‘माझ्या पती/वडिलांनी हे घर बांधले आहे. ‘येथे माझी मुले वाढली.’ अशा मानवी भावना बऱ्याचदा आर्थिक व्यवहारांच्या आड येतात आणि योग्य निर्णय घेऊ देत नाहीत. जेव्हा भावना तुम्हाला तुमचे भविष्य सुरक्षित करण्यापासून रोखतात, तेव्हा त्या अडसर बनतात.
चला तर निष्क्रिय मालमत्तेपासून उत्पन्नाकडेः
निष्क्रिय मालमत्तेतून पर्याप्त उत्पन्न मिळविणे हे ईमेल केलेल्या महिलेच्या समस्येचे उत्तर आहे. त्यासाठी मी खालील पायऱ्या सुचवेनः
पायरी १: निष्क्रिय संपत्ती विका
राहण्यासाठी एक मालमत्ता ठेवा इतर मालमत्तांची विक्री करा. वर उल्लेख केलेल्या राहत्या सदनिकेव्यतिरिक्तच्या सदनिकेची विक्री केल्यास दोन-अडीच कोटी निवृत्तीकोषासाठी निर्माण होऊ शकतात. जर विक्री करणे भावनिकदृष्ट्या फार कठीण वाटत असेल, तर स्थिर, कायदेशीर उत्पन्न सुनिश्चित करण्यासाठी नोंदणीकृत कराराद्वारे एक सदनिका भाड्याने घेण्याचा विचार करता येईल. विक्री करण्यास किंवा भाड्याने देण्यासही तयार नसलेल्यांसाठी, अनेक बँकांकडून रिव्हर्स मॉर्गेजच्या योजना उपलब्ध आहेत – यात घराच्या मालमत्ता मूल्याचे समान मासिक हप्त्यात रूपांतर करून तुम्हाला दिले जातात. तुम्हाला आयुष्यभर तिथे राहता येते, तुमच्यानंतर मालमत्ता बॅंकेला मिळते.
पायरी २: सदनिका विकून आलेल्या पैशाचे योग्य नियोजन करा
एकदा तुमच्याकडे निधी तयार झाला की, नियमित उत्पन्न मिळेल अशा तऱ्हेने वैविध्यपूर्ण गुंतवणूक करा. पत्रलेखिकेचे दोन कोटी सुरक्षितपणे असे गुंतविता येतील.
- २५-३० लाख रुपये – ज्येष्ठ नागरिक बचत योजना : यावर ८.२ टक्के व्याज, त्रैमासिक (तीन महिन्यांनी) दिले जाते. पोस्ट ऑफिस मासिक उत्पन्न योजना (पीओएमआयएस) हा एक पर्याय आहे, पण व्याज थोडे ७.४ टक्के असे कमी असले तरी ते मासिक दिले जाते.
- २५ लाख – आरबीआय फ्लोटिंग रेट बाँड : बाजार दरांशी संलग्न व्याज, अर्ध-वार्षिक मिळते. शिवाय सार्वभौम सुरक्षा मिळते.
- ८०-९० लाख रुपये – आयुर्विमा कंपनीकडून वार्षिकी योजना: व्याजदरात बदल झाले तरी हमी दिलेला व्याजदर आजीवन उत्पन्न निर्मित करतो.
- ५०-६० लाख रुपये – एसडब्ल्यूपीद्वारे कंझर्व्हेटिव्ह हायब्रिड म्युच्युअल फंड: महागाईपेक्षा अधिक उत्पन्न आणि भांडवल वाढत असताना मासिक एक निश्चित रक्कम काढा.
- १० लाख रुपये – लिक्विड फंड किंवा बँक मुदत ठेवी (एफडी): आणीबाणी आणि वैद्यकीय खर्चासाठी राखीव ठेवायचे. जेणेकरून ते केव्हाही उपलब्ध होतील. या पोर्टफोलिओमधून दरमहा अंदाजे १.२ लाख ते १.४ लाख रुपये (साधारण ६.५०- ६.७५ टक्के) उत्पन्न मिळू शकते.
पायरी ३: आरोग्य आणि आकस्मिकता सुरक्षिततेसाठी तरतूद कराः
प्रीमियम जास्त असले तरीही ज्येष्ठ नागरिक आरोग्य विमा योजनेचे नूतनीकरण करा किंवा खरेदी करा. वैद्यकीय आकस्मिकता निधीमध्ये (वर उल्लेख केलेल्या) ५ लाख ते १० लाख रुपये बाजूला ठेवा, जे फक्त आरोग्य आपत्कालीन परिस्थितीसाठी वापरले जातील. चुका टाळण्यासाठी सेवा आणि विम्याचा हप्ता आपोआप (आटो-पे) भरला जाईल अशी व्यवस्था करा, जेणेकरून ते खंडित होणार नाहीत.
पायरी ४: प्रतिष्ठा आणि सुरक्षितता जपाः
इच्छापत्र तयार करा आणि वेळोवेळी अद्ययावत करा; मालमत्ता, सोने आणि गुंतवणूक नामांकने स्पष्टपणे निर्दिष्ट करा. सर्व कागदपत्रे व्यवस्थित, सहज उपलब्ध होतील अशा प्रकारे ठेवा. कुटुंबातील विश्वासू सदस्य किंवा वित्तीय सल्लागाराला याविषयी सविस्तर माहिती द्या.
आर्थिक स्वायत्तता राखा – तुम्ही सक्षम असताना मालमत्तेची मालकी मुलांना देऊ नका, तसेच मालमत्तेत मुलांसह संयुक्त मालकी टाळा. आर्थिक स्वातंत्र्य आणि भावनिक शांती यांचा जवळचा संबंध आहे. फक्त सेबी-नोंदणीकृत गुंतवणूक सल्लागारांकडून सल्ला घ्या, नातेवाईक किंवा अभ्यास नसलेल्या एजंटकडून सल्ला घेऊ नका.
पायरी ५: दर दोन वर्षांनी पुनरावलोकन करा
दर दोन वर्षांनी उत्पन्नाच्या गरजा, आरोग्य खर्च आणि बाजारभावांचा आढावा घ्या. आवश्यक असल्यास गुंतवणुकीचे संतुलन पुन्हा साधा – परंतु तरलता आणि सुरक्षिततेशी कधीही तडजोड करू नका.
