विकासकांच्या आक्षेपांचा, मुद्दय़ांचा आणि त्याच्या कायदेशीर बाजूचा एकसमयावच्छेदाने विचार करून न्यायालयाने रेरा कायदा असंवैधानिक घोषित करण्याची मागणी करणारी याचिका फेटाळून लावली आणि रेरा कायदा संवैधानिक असल्याचा स्पष्ट निर्वाळा दिला आहे. आपण स्वीकारलेल्या संविधानानुसार कायदेमंडळ, प्रशासन आणि न्यायालये ही आपल्या व्यवस्थेची प्रमुख अंगे आहेत. या प्रत्येक अंगाकडे एक विशिष्ट अधिकार आणि जबाबदारी सोपविण्यात आलेली आहे. कायदे करणे ही कायदेमंडळाची जबाबदारी आणि अधिकार आहे. मात्र हा अधिकार अमर्यादित नाही, कायदेमंडळाने केलेल्या कोणत्याही कायद्याची संवैधानिकता तपासण्याचा आणि त्यावर निर्णय देण्याचा अधिकार न्यायालयाकडे आहे. एखादा कायदा किंवा त्यातील तरतुदी संविधानाशी विसंगत आहेत असे कोणाचे मत असल्यास त्यास त्याबाबतीत न्यायालयांकडे दाद मागण्याचा अधिकार आहे. नवीन रेरा कायदा लागू झाल्यावर याच अधिकाराचा वापर करून रेरा कायदा आणि त्यातील तरतुदींच्या संवैधानिकतेस विविध याचिकांद्वारे आव्हान देण्यात आले. हा वाद सर्वोच्च न्यायालयात पोचल्यावर सर्वोच्च न्यायालयाने ४ सप्टेंबर २०१७ रोजीच्या आदेशान्वये ही सर्व प्रकरणे मुंबई उच्च न्यायालयाकडे वर्ग केली. रेरा कायद्याबद्दल आणि त्यातील काही तरतुदींबद्दल या याचिकांद्वारे आक्षेप घेण्यात आलेले होते आणि सदरहू तरतुदी असंवैधानिक घोषित करून रद्द करण्याची मागणी करण्यात आली होती. रेरा कायद्यानुसार सध्या सुरू असलेल्या प्रकल्पांची नोंदणी करणे हा नवीन कायदा पूर्वलक्ष्यी प्रभावाने सुरू करण्याचा प्रयत्न असल्याने त्याबाबत आक्षेप घेण्यात आला होता. रेरांतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पाला केवळ आणि केवळ नैसर्गिक आपत्तीच्या कारणास्तव केवळ एकच वर्षांची वाढीव मुदत मिळणार असल्याची तरतूद आहे. बरेचदा विकासकाच्या अवाक्याबाहेरच्या कारणांमुळे बांधकाम प्रकल्पाचे काम रखडते, अशा परीस्थितीत वाढीव कालावधीची ही तरतुद त्रासदायक आणि अन्यायकारक असल्याचा आक्षेप घेण्यात आला. रेरा कायदा कलम १८ नुसार रेरा अस्तित्वात येण्यापूर्वीच्या करारांना आणि खरेदीदारांना देखील व्याज देण्याची तरतूद ही कायदा पूर्वलक्ष्यी प्रभावाने लागू करण्याचा प्रकार असून, असे करणे असंवैधानिक असल्याचे प्रतिपादन करण्यात आले. एखादा प्रकल्प आपल्या मर्जीनुसार किंवा प्रकल्पाची नोंदणी रद्द झाल्यास असा प्रकल्प सोडायची मुभा विकासकास नसण्यावर देखील आक्षेप नोंदविण्यात आला. काही बाबतीत अपूर्ण प्रकल्प रेरा प्राधिकरणाने अधिग्रहित(टेकओव्हर) केल्यास रेरा प्राधिकरणाने तो प्रकल्प किती कालावधीत पूर्ण करावा याबाबतीत काहीही निश्चित तरतूद नसल्याबाबत देखील आक्षेप नोंदविण्यात आला. याचिकाकर्त्यांच्या आक्षेपाला उत्तर देताना शासनाने रेरा कायदा कलम ३ मधील तरतुदी योग्य आणि व्यापक लोकहिताकरता अत्यावश्यक असल्याचे प्रतिपादन केले. रेरांतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पाच्या वाढीव नोंदणीवर एक वर्षांची मर्यादा असणे प्रकल्प पूर्णत्वाकरता योग्यच असल्याचे आणि अशी मर्यादा नसल्यास या वाढीव मर्यादेचा गैरफायदा घेतला जाण्याची शक्यता असल्याचे प्रतिपादन केले. विपरीत परिस्थितीत रेरा प्राधिकरणाने प्रकल्प अधिग्रहित केल्यास, मूळ विकासकाकडूनच सदरहू प्रकल्प रेरा प्राधिकरणाच्या देखरेखीखाली पूर्ण करून घेण्याचा अधिकार देखील रेरा प्राधिकरणाला असल्याचे आणि त्यामुळे त्याबाबत उगाचच भीती बाळगण्याचे कारण नसल्याचे प्रतिपादन करण्यात आले. तसेच एखाद्या विकासकाला प्रकल्प अधिग्रहित करायचा निर्णय अयोग्य वाटल्यास त्या विरोधात रेरा न्यायाधीकरण आणि उच्च न्यायालयात दाद मागायची सोय आणि अधिकार असल्याने, या अधिकाराच्या गैरवापराची निष्कारण भीती बाळगण्याचे कारण नसल्याचे देखील प्रतिपादन करण्यात आले. दोन्ही बाजू ऐकून न्यायालयाने निकाल देताना उपस्थित सर्वच मुद्दे आणि त्यांच्या कायदेशीर बाबींचा परामर्श घेतला. या याचिका मुख्यत: रेराचा पूर्वलक्ष्यी प्रभाव, अवास्तव नियंत्रण, प्राधिकरणात न्यायिक सभासद नसणे या आक्षेपांकरता दाखल करण्यात आलेल्या आहेत. रेरा लागू होण्यापूर्वीच पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांना रेरा लागू नसल्याने या आक्षेपात तथ्य नाही, तसेच सद्य:स्थितीत महाराष्ट्रात १२,६०८ चालू प्रकल्प आणि ८०६ नवीन प्रकल्प नोंदणीकृत झालेले आहेत, रेरा चालू प्रकल्पांना का लागू करावा? याबाबत या संख्या स्वयंस्पष्टीकरणात्मक आहेत. रेरा यायच्या अगोदर सुरू झालेल्या प्रकल्पांना नोंदणीतून वगळल्यास त्यांना ते प्रकल्प मर्जीप्रमाणे पूर्ण करण्याची परवानगी दिल्यासारखे होईल. असे करणे हा बव्हंशी ग्राहकांवर अन्याय ठरणार असल्याने असे करता येणार नाही. प्रकल्प नोंदणीकरता वाढीव कालावधी केवळ एकच वर्षांचा असणे हे काही बाबतीत त्रासदायक ठरू शकते. उदा. एखाद्या विकासकाचा काहीही दोष नसताना देखील प्रकल्प लांबल्यास अशा परिस्थितीत या एक वर्षांच्या मुदतीचा त्रास होईल, मात्र केवळ याच कारणामुळे ही तरतूद असंवैधानिक किंवा गैर घोषित केल्यास त्याचा गैरफायदा घेणाऱ्यांना रान मोकळे मिळेल. रेरा कायदा कलम ७ नुसार रेरा प्राधिकरणाला प्रकल्प नोंदणी रद्द न करता काही अटी आणि शर्तीनुसार नोंदणी कायम ठेवण्याचा अधिकार अशा विकासकांना मदतशीर ठरू शकेल. रेरा न्यायाधीकरणाचे काम लक्षात घेता त्यावरील न्यायिक सभासदाची नेमणूक करताना सचिव दर्जाच्या व्यक्तीची नेमणूक करता येणार नाही, त्याऐवजी न्यायिक सभासद नेमने आवश्यक आहे. नवीन रेरा कायद्यापूर्वीच्या कायद्यावर भाष्य करताना उच्च न्यायालयाने, जुन्या मोफा कायद्यात प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या दृष्टीने विशिष्ट तरतुदी नव्हत्या, या अगोदर विकासक नक्की कोण आहे? कोणकोणत्या परवानग्या घेतलेल्या आहेत? याची माहिती मिळणे कठीण होते, तसेच ग्राहकांच्या पैशाच्या विनियोगावर देखील नियंत्रण नव्हते. तक्रार निवारणाबाबत भाष्य करताना न्यायालयाने नमूद केले की, सर्व तक्रारदारांना एकाच ठिकाणी न्याय मिळवून देणे हा रेराचा उद्देश आहे. प्रकल्पांमध्ये रेरा अगोदरचे आणि नंतरचे असा फरक केला गेल्यास, त्यानुसार ग्राहकांना रेरा अगोदरच्या व्याजासाठी निराळ्या आणि रेरा नंतरच्या व्याजासाठी निराळ्या ठिकाणी दाद मागावी लागेल. तसेच प्रकल्प नोंदणीच्या वेळेस पूर्णत्वाची नवीन तारीख म्हणजे आधी कबूल केलेल्या तारखेपासून मुक्ती असा अर्थ काढता येणार नसल्याचे देखील न्यायालयाने स्पष्ट केलेले आहे. या सगळ्या आक्षेपांचा, मुद्दय़ांचा आणि त्याच्या कायदेशीर बाजूचा एकसमयावच्छेदाने विचार करून न्यायालयाने रेरा कायदा असंवैधानिक घोषित करण्याची मागणी करणारी याचिका फेटाळून लावली आणि रेरा कायदा संवैधानिक असल्याचा स्पष्ट निर्वाळा दिला आहे. tanmayketkar@gmail.com
