अ‍ॅड. तन्मय केतकर
कोणत्याही मालमत्तेच्या कराराच्या नोंदणीकरता मुद्रांक शुल्क भरणे बंधनकारक असते. मुद्रांक शुल्क भरल्याशिवाय करारांची नोंदणी होत नाही. सर्वसाधारणत: मुद्रांक शुल्क हे घराच्या किमतीच्या किंवा शासकीय मूल्यांपैकी जे अधिक असेल त्याच्या ५% ते ७% इतक्या प्रमाणात असते, घरांच्या किमती लक्षात घेता मुद्रांक शुल्काची रक्कम बऱ्यापैकी मोठी असते. काही कारणाने करार रद्द केला तर नियमानुसार मुद्रांक शुल्क परतावा मिळतो. मात्र असा परतावा मिळण्याकरता संबंधित तरतुदीत आणि संबंधित मुदतीत मुद्रांक शुल्क परताव्याकरता अर्ज दाखल करणे आवश्यक असते, अन्यथा मुद्रांक शुल्क परतावा मिळत नाही.
असेच एक प्रकरण मुंबई उच्च न्यायालयात आले होते. या प्रकरणात ग्राहकाने जागा घेण्याकरता करार केला, मात्र त्या घराचे काम प्रत्यक्षात कधीच करण्यात आले नाही. परिणामी ग्राहकाने पैसे परत मिळण्याकरता महारेरा अंतर्गत तक्रार केली. महारेराने तक्रारीचा निकाल ग्राहकाच्या बाजूने दिला आणि करार रद्द करून रक्कम परत करण्याचा आदेश दिला. त्याविरोधात विकासकाने महारेरा अपिला न्यायाधिकरणात अपील दाखल केले, मात्र अपिलाकरता आवश्यक रकमेचा भरणा न केल्याने अपील फेटाळण्यात आले. अपील फेटाळल्यानंतर तक्रारीतील आदेशाच्या अंमलबजावणीची प्रक्रिया सुरू करण्यात आली. कालांतराने ग्राहक आणि विकासकांत समझोता झाला आणि नवीन रद्दलेखाद्वारे त्यांच्यातील मूळ करार रद्द करण्यात आला. करार रद्द झाल्यानंतर ग्राहकाने मुद्रांक शुल्क परताव्याकरता अर्ज केला. मात्र मूळ करारानंतर पाच वर्षांच्या कालावधीत करार रद्द न झाल्याच्या कारणास्तव, ग्राहकाचा अर्ज मुदतबाह्य ठरत असल्याने ग्राहकाचा अर्ज फेटाळण्यात आला, त्याविरोधात करण्यात आलेले पुनरीक्षण अर्जदेखील फेटाळण्यात आले. ठरावीक मुदतीत परतावा न मागण्यामागे ग्राहकाची स्वत:ची काहीही चूक नव्हती, जो काही विलंब झाला तो विकासकामुळे झाला असल्याच्या मुख्य मुद्दय़ावर ग्राहकाने उच्च न्यायालयात दाद मागितली. उच्च न्यायालयाने म्हटले की, मुद्रांक कायद्यात मुद्रांक शुल्क परताव्याकरता मुदती संबंधी दोन महत्त्वाचे नियम आहेत. पहिल्या नियमानुसार मूळ करारापासून पाच वर्षांच्या आत करार रद्द करणारा रद्दलेख झाला पाहिजे; आणि दुसऱ्या नियमानुसार त्या रद्दलेखापासून सहा महिन्यांच्या आत मुद्रांक शुल्क परताव्याकरताचा अर्ज दाखल झाला पाहिजे.
घराचे बांधकाम न करणे, त्यानंतर ग्राहकाला महारेरा अंतर्गत कारवाई करायला भाग पाडणे या सगळय़ामुळे ग्राहक विहित मुदतीत अर्ज करू शकला नाही हे वास्तव नजरेआड करता येत नाही. या वास्तवानुसार झालेल्या विलंबाकरता ग्राहकाला कोणताही दोष देता येणार नाही. अशा सगळय़ा परिस्थितीत केवळ कायदेशीर चौकटीत बसत नसल्याच्या कारणास्तव ग्राहकाला परतावा नाकारला जावा का? या प्रश्नाचे उत्तर नकारार्थीच द्यावे लागेल. मुद्रांक कायद्यात परताव्याशी संबंधित अधिकाऱ्यांना कोणताही स्वेच्छाधिकार देण्यात आलेला नसल्याने, अधिकाऱ्यांनी ग्राहकाचा अर्ज फेटाळणे योग्य ठरवता येईल, ही सगळी वस्तुस्थिती लक्षात घेता ग्राहकाला मुद्रांक परतावा नाकारणे अन्याय्य ठरेल अशी निरीक्षणे नोंदविली आणि ग्राहकाला दोन महिन्यांच्या आत परतावा देण्याचे आदेश दिले. हे प्रकरण आपल्याला बरेच काही शिकविणारे आहे. कायदेशीर तरतुदीत अगदी चपखलपणे न बसणाऱ्या बाबतीतसुद्धा शुद्ध न्याय करण्याचे अधिकार उच्च न्यायालयाकडे आहे हा अत्यंत महत्त्वाचा संदेश या निकालाने दिलेला आहे. अर्थात हा निकाल आलेला असला तरी या निकालाने मूळ कायद्यातील संबंधित तरतूद रद्द ठरविलेली नाही, त्यामुळे भविष्यात इतर ग्राहकांना या निकालाचा फायदा घेण्याकरता प्रक्रियेचे टप्पे पार करून उच्च न्यायालयापर्यंत यायला लागायची दाट शक्यता आहे. आता अशी प्रकरणे रोखण्याकरता काय करता येऊ शकते? याच्यावरही विचार झाला पाहिजे. सर्वप्रथम मुद्रांक शुल्क परताव्या करता पाच वर्षांची किंवा इतर कोणतीही मुदत असायचे तसे काहीही तार्किक कारण नाही. करार रद्द झाल्यावर परतावा द्यायचा हे साधे तत्त्व असे; तर त्याच्याकरता मूळ करार अमुक कालावधीतच रद्द करायची अट रद्द करण्याकरता शासकीय स्तरावर कारवाई झाली पाहिजे. दुसरी महत्त्वाची बाब म्हणजे मुद्रांक शुल्क ग्राहकानेच भरले पाहिजे अशी काही सक्ती कायद्यात नाही. साहजिकच मुद्रांक शुल्क विकासकाने भरल्यास आणि तेवढीच रक्कम एकूण मोबदल्यात स्वतंत्रपणे वाढविल्यास ग्राहकाला मुद्रांक शुल्क परताव्या ऐवजी, एकूण रकमेच्या परताव्याकरता महारेरा किंवा इतर योग्य ठिकाणी दाद मागता येईल, ज्यामध्ये अशा मुदतीच्या तरतुदीची कटकट नाहीये आणि असलीच तरी ती कमी आहे. कायद्यात सुधारणा आणि मुद्रांक शुल्क विकासकाने भरणे या दोन गोष्टी केल्यास ग्राहकाची मुद्रांक शुल्क परताव्याच्या या कटकटीतून आपोआपच सुटका होईल. कारण त्याच त्याच समस्या वर्षांनुवर्षे सोडविण्यात काहीच हशील नाही, येणाऱ्या समस्यांमधून शिकून सुधारणा करून पुढे जाणे महत्त्वाचे आहे.
tanmayketkar@gmail.com
