रेरा कायद्यातील अत्यंत महत्त्वाची तरतूद म्हणजे बांधकाम प्रकल्पांची नोंदणी. सुरुवातीच्या संक्रमण काळात ठरावीक तारखेअगोदर बांधकाम पूर्णत्व किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र असलेल्या प्रकल्पांना या नोंदणीतून सूट देण्यात आलेली होती. संक्रमण काळ संपल्यावर पाचशे चौरस मीटर्स क्षेत्रफळ किंवा आठपेक्षा कमी युनिट असलेले प्रकल्प, जाहिरात, विपणन आणि नवीन विक्री नसलेले पुनर्विकास प्रकल्प यांना रेरा कायद्यांतर्गत नोंदणीतून सूट देण्यात आलेली आहे. रेरा कायदा कलम २ (झेड.एन.) मध्ये रिअल इस्टेट प्रोजेक्ट अर्थात बांधकाम प्रकल्पाची सविस्तर व्याख्या दिलेली आहे. या व्याख्येमध्ये कुठेही प्रकल्पाची नोंदणी असणे अथवा नसणे याबाबत भेद करण्यात आलेला नाही. या व्याख्येनुसार सध्या तरी नोंदणीकृत आणि अनोंदणीकृत हे दोन्ही प्रकल्प या व्याख्येच्या कक्षेत येत आहेत. महारेरा प्राधिकरणाने तक्रारनिवारणाकरिता तयार केलेल्या नियमांमध्येदेखील प्रोजेक्ट असाच शब्द वापरण्यात आलेला आहे. नियमांनीसुद्धा नोंदणीकृत आणि अनोंदणीकृत असा भेद केलेला नाही. कायदा आणि नियम यानंतर प्रत्यक्ष तक्रारनिवारण होणार कसे? हे स्पष्ट करण्याकरिता महारेरा प्राधिकरणाने तक्रारनिवारणाची एस.ओ.पी. प्रसिद्ध केलेली आहे. या एस.ओ.पी.मध्ये पहिल्याच मुद्दय़ात अनोंदणीकृत प्रकल्पांविरोधात तक्रार करता येणार नाही हे अगदी स्पष्ट करण्यात आलेले आहे. रेरा कायदा, तक्रारनिवारण नियम आणि तक्रार निवारणाची एस.ओ.पी. याचा जेव्हा आपण साकल्याने विचार करतो तेव्हा त्यातील विसंगती चटकन आपल्या लक्षात येते. ही विसंगती असणे हे कायदेशीरदृष्टय़ा अयोग्य आहेच आणि या विसंगतीचे व्यावहारिक धोकेदेखील आहेत. कायदा, नियम आणि एस.ओ.पी. यांनी सुसंगत भूमिका घेणे हे अत्यंत आवश्यक आहे. सुसंगत भूमिका असल्यास संभ्रम निर्माण होण्याची शक्यता कमी असते. मात्र, जेव्हा विसंगत भूमिका घेतली जाते तेव्हा संभ्रम निर्माण होतात. न्यायाचा विचार करता, नोंदणीकृत प्रकल्पातील लोकांना महारेराचे व्यासपीठ उपलब्ध करून देणे आणि अनोंदणीकृत प्रकल्पातील लोकांना महारेराचे व्यासपीठ नाकारणे हा निश्चितच अन्याय आणि दुटप्पीपणा आहे. बांधकाम प्रकल्पाबाबतच्या ग्राहकांच्या तक्रारी या बहुतांशपणे ठरलेल्या वेळेत ताबा, दर्जा, अभिहस्तांतरण या आणि अशा समान मुद्दय़ांभोवतीच फिरत असतात. अशा परिस्थितीत केवळ नोंदणीपासून सूट असलेल्या प्रकल्पात जागा घेतल्याने त्या ग्राहकांना महारेराचे व्यासपीठ नाकारणे गैर आणि अन्यायकारक ठरणार आहे. उदाहरणाने लक्षात घ्यायचे झाल्यास समजा एखाद्या सोसायटीचा पुनर्विकास प्रकल्प आहे, ज्यात जाहिरात आणि नवीन विक्री नाहीये; साहजिकच अशा प्रकल्पाला रेराअंतर्गत नोंदणी होण्यापासून सूट मिळणार आहे. आता असा पुनर्विकास प्रकल्प रखडला किंवा ठरलेल्या वेळेत पूर्ण नाही झाला किंवा त्या बांधकामाचे क्षेत्रफळ आणि दर्जा कबूल केल्याप्रमाणे नाही मिळाला तर सध्याच्या नियमांनुसार त्यांना महारेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करता येणारच नाही. मग त्या प्रकल्पाच्या ग्राहकांनी कुठे जायचे? त्यांना ग्राहक न्यायालय किंवा दिवाणी न्यायालयात दाद मागावी लागेल. म्हणजे जी न्यायालये ग्राहकांना अपेक्षित न्याय जलदगतीने देण्यात कमी पडली म्हणून रेरा कायदा आणि रेरा प्राधिकरण अस्तित्वात आलेले आहे, तिकडेच त्या ग्राहकांना दाद मागायला सांगायची हे अतक्र्य आणि अन्याय्य आहे. सोयीकरिता काही प्रकल्पांना नोंदणीपासून सूट देणे समजण्यासारखे आहे. सध्याच्या नियमांनुसार एकीकडे अशी सूट ही विकासकाच्या दृष्टीने फायद्याची आहे, तर दुसरीकडे ग्राहकांच्या दृष्टीने, त्या प्रकल्पाविरोधात महारेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करायची सोय नसल्याने काहीशी धोक्याची आहे. महारेरा प्राधिकरण ही बांधकाम क्षेत्राकरिता राज्य पातळीवरील महत्त्वाची नियामक संस्था आहे. अशा संस्थेने बांधकाम क्षेत्रातील अगदी लहानात लहान ग्राहकाचा, स्टेकहोल्डरचा आणि त्याच्या संभाव्य तक्रारीचा विचार करणे आणि त्याला न्याय मिळेल याची खात्री करणे अपेक्षित आहे. या समस्येवर दोनच उपाय असू शकतात. पहिला उपाय म्हणजे, प्रत्येक बांधकाम प्रकल्पाला- मग तो कितीही मोठा किंवा लहान किंवा कोणत्याही स्वरूपाचा असो, त्याला नोंदणी सक्तीची करणे. हा उपाय छोटय़ा विकासकांकरिता त्रासदायक ठरण्याची शक्यता आहे. त्यापेक्षा प्रत्येक ग्राहकाला महारेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करायची आणि दाद मागायची संधी देणे हा अधिक सुटसुटीत आणि व्यावहारिक उपाय ठरेल. बांधकाम क्षेत्र, त्यातील ग्राहक आणि इतर स्टेकहोल्डर यांच्या व्यापक हिताचा विचार करता महारेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करायची सोय केवळ प्रकल्पाच्या नोंदणीच्या निकषावर कोणालाही नाकारणे हे योग्य होणार नाही. रेरा कायदा, महारेरा प्राधिकरण आणि एकंदर ही सगळी व्यवस्था नवीन आहे. नवीन व्यवस्था लागू झाल्यावर त्यात काही कमतरता किंवा त्याबाबत काही संभ्रम असणे हा गुन्हा निश्चितच नाही. महारेरा प्राधिकरणाने वेळोवेळी विविध स्पष्टीकरणे प्रसिद्ध करून संभ्रम दूर करण्याचा प्रयत्न केलेला आहे, जे निश्चितच कौतुकास्पद आहे. त्याच दृष्टीने महारेरा प्राधिकरण या मुद्दय़ाचीदेखील दखल घेईल आणि सर्व प्रकल्पाच्या तक्रारदारांना आपली कवाडे खुली करील अशी आशा करायला काहीच हरकत नाही. - अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
