कायद्यातील सुधारणा, सुधारित नियम आणि वेळोवेळी शासनाने घेतलेले निर्णय या सगळ्याचा विचार करता मानीव अभिहस्तांतरण ही अतिशय सोपी आणि जलद गतीने पूर्ण होणारी प्रक्रिया असायला हवी होती आणि त्यानुसार बहुतांश सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे अभिहस्तांतरण किंवा मानीव अभिहस्तांतरण पूर्ण व्हायला हवे होते. मात्र आजही बहुतांश सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे अभिहस्तांतरण झालेले नाही हे वास्तव आहे. अभिहस्तांतरण न होण्याचे सर्वात प्रमुख कारण म्हणजे, मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता असलेला बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला किंवा भोगवटा प्रमाणपत्राची अट. सहकारी गृहनिर्माण संस्था किंवा सोसायटय़ा हा आजच्या समाजाचा, विशेषत: शहरी समाजाचा एक महत्त्वाचा आणि अविभाज्य भाग आहे. शहरी भागात बहुतांश लोक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्येच वास्तव्यास आहेत. मोफा कायद्याप्रमाणे इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर, त्यातील खरेदीदारांच्या संस्था स्थापन झाल्यावर, ती जमीन आणि इमारत खरेदीदारांच्या संस्थेच्या नावे करणे हे विकासकाचे महत्त्वाचे कर्तव्य आहे. या बाबतीत विशिष्ट कायदेशीर तरतूद असूनही बहुतांश विकासकांनी या ना त्या कारणाने असे अभिहस्तांतरण करून दिलेले नाही हे वास्तव आहे. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या लाभात जमीन आणि इमारतीचे अभिहस्तांतरण होत नाही तोवर त्या जमिनीची आणि इमारतीची मालकी संस्थेकडे येत नाही. तसेच असे हस्तांतरण झालेले नसेल तर इमारत जुनी झाल्यावर किंवा इमारतीची पडझड झाल्यावर अनेक कायदेशीर पेच निर्माण होतात. विकासकाने अभिहस्तांतरण करून न दिल्यास त्याविरोधात न्यायालयात जाण्याची सोय होती. मात्र, आपल्याकडील न्यायालयीन प्रक्रियांचे गुणदोष लक्षात घेता त्याने संस्थांना आवश्यक तो दिलासा किंवा न्याय मिळाला नाही. कायदा हा प्रवाही असल्याने बदलत्या काळानुसार कायद्यात आवश्यक ते बदल करावेच लागतात. याच तत्त्वानुसार सन २००८ मध्ये मोफा कायद्यामध्ये एक महत्त्वपूर्ण सुधारणा करण्यात आली आणि विकासकाने अभिहस्तांतरण न केल्यास सहकारी संस्थांना मानीव अभिहस्तांतरण करण्याचा पर्यायी मार्ग खुला करण्यात आला. कायद्यात सुधारणा केल्यानंतर त्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी करण्याकरिता नियम करण्यात आले. मानीव अभिहस्तांतरण ही संकल्पना पूर्णपणे नवीन असल्याने कायद्यात आणि नियमांत सुधारणा झाल्यावर देखील त्यातील बऱ्याच बाबींमध्ये संभ्रम निर्माण होत होता. असे संभ्रम निर्माण झाल्याचे लक्षात आल्यावर शासनाने वेळोवेळी विविध निर्णय घेऊन संभ्रम दूर करायचा प्रयत्न केलेला आहे. उदाहरणार्थ २७ सप्टेंबर २०१० रोजी सुधारित नियम प्रसिद्ध करून मानीव अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया आणि आवश्यक कागदपत्रे याबाबत स्पष्टता आणण्यात आली. त्यानंतर दि. २५ फेब्रुवारी २०११ रोजीच्या निर्णयानुसार मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता सक्षम अधिकाऱ्यांची नियुक्ती करण्यात आली आणि मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता आवश्यक कागदपत्रांची सुधारित यादी निश्चित करण्यात आली. मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता आवश्यक कागदपत्रांच्या विविध वेळेस विविध याद्या प्रसिद्ध करण्यात आल्याने मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता नक्की कोणती कागदपत्रे अत्यावश्यक आहेत? याबाबतीत संभ्रम कायम होता. दि. १४ जून २०१६ रोजीच्या शासन निर्णयाने मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता कोणती कागदपत्रे आवश्यक असतील त्याची सुधारित यादी प्रसिद्ध करून हा संभ्रम नाहीसा करण्याचा प्रयत्न केला. कायद्यातील सुधारणा, सुधारित नियम आणि वेळोवेळी शासनाने घेतलेले निर्णय या सगळ्याचा विचार करता मानीव अभिहस्तांतरण ही अतिशय सोपी आणि जलद गतीने पूर्ण होणारी प्रक्रिया असायला हवी होती आणि त्यानुसार बहुतांश सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे अभिहस्तांतरण किंवा मानीव अभिहस्तांतरण पूर्ण व्हायला हवे होते. मात्र आजही बहुतांश सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे अभिहस्तांतरण झालेले नाही हे वास्तव आहे. अभिहस्तांतरण न होण्याचे सर्वात प्रमुख कारण म्हणजे, मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता असलेला बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला किंवा भोगवटा प्रमाणपत्राची अट. एखाद्या इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर त्याचे पूर्णत्व प्रमाणपत्र घेणे आणि ती इमारत राहण्यास लायक झाली, की भोगवटा प्रमाणपत्र घेणे हे विकासकांचे कर्तव्य असते. प्रत्यक्षात मात्र इमारतीची विक्री झाली की विकासकाचा नफा कमावून झालेला असतो. खरेदीदारांना जागांचा ताबा दिला आणि खरेदीदारांची संस्था स्थापन करून दिली की विकासक त्या प्रकल्पाकडे विशेष लक्ष देत नाही. सहकारी गृहनिर्माण संस्था किंवा सभासद यांच्याकडून देखील तात्काळ त्या मुद्दय़ाकडे लक्ष दिले जात नाही. परिणामी बहुतांश इमारतींना पूर्णत्व आणि भोगवटा प्रमाणपत्र मिळतच नाही. साहजिकच अशा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे मानीव अभिहस्तांतरण करता येत नाही. लोकाकल्याण हाच सर्वोच्च कायदा या तत्त्वानुसार कायदा हा अंतिमत: लोकांच्या भल्याकरताच असल्याने लोकहितास बाधक गोष्टी दूर होणे आवश्यकच असते. त्याशिवाय नवीन रेरा कायद्यानुसार ज्या इमारतींना भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले नाही त्यांची नोंदणी प्राधिकरणाकडे आवश्यक आहे. त्यामुळे मानीव अभिहस्तांतरणाबाबत प्राधिकरणाकडे तक्रारी येण्याची शक्यता आहे. या सगळ्याचा विचार करून महाराष्ट्र शासनाच्या गृहनिर्माण विभागाने दि. १८ सप्टेंबर २०१७ रोजीच्या निर्णयाद्वारे मानीव अभिहस्तांतरणात पूर्णत्व आणि भोगवटा प्रमाणपत्राची असलेली जाचक अट दूर केलेली आहे. त्याऐवजी इमारतीचा प्रत्यक्ष ताबा घेण्यात आल्याचे आणि इमारती संदर्भात सर्व उत्तरदायीत्व स्वीकारण्यास तयार असल्याचे स्व-प्रमाणपत्र घेण्यात येणार आहे. या प्रमाणपत्रातील ताबा मिळाल्याचा भाग ठीक असला तरी त्या इमारतीबाबतचे सर्व उत्तरदायीत्व स्वीकारणे हा भाग काही अंशी धोकादायक ठरू शकेल. असे उत्तरदायीत्व स्वीकारल्यास त्या इमारतीच्या बांधकामात काही कायदेशीर तरतुदींचा भंग झालेला असल्यास त्याची जबाबदारी आपोआपच संस्थेवर येणार आहे. आज केवळ पूर्णत्व आणि भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्याने अनेक संस्थांना मानीव अभिहस्तांतरण करून घेता येत नव्हते. या नवीन निर्णयामुळे मानीव अभिहस्तांतरण क्षेत्रातील ही कोंडी फुटणार आहे हे निश्चित. केवळ पूर्णत्व आणि भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्याने ज्या सोसायटय़ांचे मानीव अभिहस्तांतरण अडलेले असेल अशा सर्व सोसायटय़ांना आपापले मानीव अभिहस्तांतरण पूर्ण करून घ्यायची ही सुवर्णसंधी आहे. अशा सर्व सोसायटय़ांनी या सुवर्णसंधीचा त्वरित लाभ घेणे आवश्यक आहे. अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
