राष्ट्रीय गृहनिर्माण धोरणाच्या धर्तीवर राज्य शासनाने प्रस्तावित गृहनिर्माण धोरण सादर केले, परंतु धोरण आजमितीपर्यंत प्रत्यक्षात अमलात येऊ शकलेले नाही. शासनाला अद्याप र्सवकष गृहनिर्माण धोरण जाहीर करता आलेले नाही. सत्तेवर येताच तात्काळ गृनिर्माण धोरण जाहीर करू अशी घोषणा करण्यात आली होती. परंतु सत्तेच्या दुसऱ्या वर्षांतील १ मेला गृहनिर्माण धोरण जाहीर होणार होते; ते गेल्या आठवडय़ात जाहीर झाले. राज्यासाठी गृहनिर्माण धोरण तयार करण्याची ही पहिलीच वेळ आहे. यामुळेच आधीच्या काही महत्त्वपूर्ण प्रचलित बाबी जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासीकरण करण्याकरिता प्रारूपास अंतिम स्वरूप येण्याआधी विचार होणे आवश्यक आहे. जुन्या इमारतींच्या सामूहिक पुनर्रचित पुनर्विकासीकरणाच्या (क्लस्टर अ‍ॅप्रोच) पुनर्बाधणी प्रस्तावाला प्रोत्साहन देण्याचे धोरण राज्य गृहनिर्माण मसुद्यात प्रस्तावित असल्याने, महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास अधिनियम, १९७६ (म्हाडा कायदा) याच्या कलमअन्वये स्थापित करण्यात आलेल्या मंडळाच्या म्हणजे, मुंबई गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास मंडळ (मुंबई मंडळ) व आधीचे म्हाडा यांनी मुंबई शहरात वसाहती विकसित केल्या. काही वर्षांच्या कालखंडानंतर म्हाडाचे गाळे असलेल्या या वसाहतीतील सर्व निवासी / व्यापारी गाळ्याचे मालकी हक्क देऊ केले. परिणामी, म्हाडा इमारतींचे पंजीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये रूपांतर होऊ लागले. वयोमानानुसार इमारती दुरुस्ती / पुनर्दुरुस्तीस आल्याने स्वखर्चाने सोसायटय़ांना मुंबई मंडळाचे दुरुस्ती ना-हरकत परवानापत्र घेऊनच इमारतींची राहण्यायोग्य दुरुस्ती करणे अपरिहार्य झाले. परंतु काही जीर्णावस्थ इमारती वेळोवेळी देखभालीअभावी नादुरुस्त स्थितीतील असल्याने त्यांची पुनर्बाधणी / पुनर्वकिासाची चर्चा शीघ्रगतीने होऊ लागल्याने ती पुनर्विकासाबाबतची चर्चा विकासक, बांधकाम व्यावसायिक यांच्यापर्यंत पोहचू लागली. मुंबईतील या जुन्या इमारतींच्या एकत्रित पुनर्बाधणीस किंवा नागरी नूतनीकरणास प्रोत्साहन देणे, असे या राज्य गृहनिर्माण धोरणाचे प्रारूप मसुद्यात प्रस्तावित आहे. सध्याच्या प्रचलित तरतुदीनुसार ३३ (९) हा इमारतीच्या पुनर्रचना योजना व नागरी नूतनीकरण योजना म्हाडा अथवा मुंबई मंडळ अथवा मुंबई महानगरपालिका या राबवीत असणाऱ्या अशा इमारतींना लागू आहे. यास्तव शासनाने सहकारी संस्था उपविधीमध्ये सुधारणा करून स्ट्रक्चरल ऑडिट (इमारती सांगांडय़ाचा मजबुतीकरण अहवाल) करणे बंधनकारक केले. हा एक कायदा असून त्याकडे अद्याप दुर्लक्ष झाले आहे. २००१ साली सदर कायदा अस्तित्वात आल्यानंतर इमारतींनी असा अहवाल केला नसल्याने प्रत्येक सोसायटीने असा अहवाल पालिकेच्या नियुक्त आर्किटेक्टच्या पॅनलकडून तयार करणे बंधनकारकच आहे. मुंबई शहरातील पुनर्विकासास आलेल्या इमारती ५०/६० वर्षांच्या जुन्या आहेत. ज्या सोसायटीचे आयुष्य ३० वर्षांपेक्षा जास्त आहे, त्यांनी दर तीन वर्षांनी इमारतींचा मजबुतीकरण अहवाल तयार करणे बंधनकारकच ठरते. असे न झा ल्याने बऱ्याच गृहनिर्माण सोसायटय़ांच्यावर पालिकेने महानगर दंडाधिकारी यांच्याकडे खटले दाखल केले आहेत. म्हाडा वसाहतीतील इमारतींच्या गाळ्यांची अभिहस्तांतरणाबाबतची प्रक्रिया अद्याप झाली नाही. अभिहस्तांतरण प्रक्रिया करताना ज्याप्रमाणे अनुलग्न जागा उपलब्ध असेल, त्याप्रमाणे इमारतींच्या बांधकामाखालील जमीन व अनुलग्न जागा यासहित अभिहस्तांतरण दिनांकापासून ३० वर्षांच्या भाडेपट्टा नूतनीकरण करारनाम्याने देण्यात येत असल्याने, जमिनीची मालकी मुंबई मंडळाकडेच राहते. परिणामी, सदर कार्यवाहीबाबत सोसायटीची सर्व देयके, सेवा आकार रक्कम भरणे आवश्यक असते. इमारतीच्या अभिहस्तांतरणानंतर सहकारी संस्थेस आपल्या इमारतीचा पुनर्वकिास करावयाचा असल्यास त्याबाबत आवश्यक असणारे ना-हरकत प्रमाणपत्र म्हाडा प्राधिकरणाचे वरिष्ठ वास्तुशास्त्रज्ञ व मुंबई मंडळ यांच्याकडून प्राप्त करावयाचे असते. मुंबई शहरात प्रामुख्याने अल्प उत्पन्न व आíथकदृष्टय़ा दुर्बल घटकांसाठी म्हाडाने पूर्वी विकसित केलेल्या सहा मोठय़ा वसाहती आहेत. ज्यामध्ये आदर्शनगर वरळी, शिवाजीनगर वरळी, मच्छीमार कॉलनी माहीम, सरदारनगर सायन कोळीवाडा, कन्नमवार नगर विक्रोळी व अभ्युदयनगर काळाचौकी यांचा समावेश आहे. म्हाडाने सदर गाळे पूर्वी आíथकदृष्टय़ा दुर्बळ-अल्प उत्पन्न घटकांसाठी विकसित केले असल्याने पुनर्वकिासाबाबतचा विचार होणाऱ्या इमारतींमध्ये सर्वसामान्य व कमी उत्पन्नांच्या रहिवाशांचा भरणा अधिक प्रमाणात आहे. कमी उत्पन्न असणाऱ्यांसाठी शासनाने बृहन्मुंबई विकास नियंत्रण नियमावली-१९९१ खाली घरांच्या पुनर्बाधकामास वाढीव चटई क्षेत्र- एफएसआय व इतर सुविधा देण्याच्या तरतुदी आहेत. विकास नियंत्रण नियमात सुसूत्रता, शिथिलीकरण करणं आणि गृहनिर्माण प्रस्ताव मंजुरी करण्याची प्रक्रिया सुलभ करणे अशा बाबींचा समावेश प्रस्तावित गृहनिर्माण धोरणात समाविष्ट आहे. गृहनिर्माण धोरणातील आíथक तरतूदींमध्ये म्हाडा व राज्य शासनाची राज्यस्तरीय सर्व अभिकरणे खासगी सहभागाने पायाभूत सुविधांची नागरी विकास कामे करण्याच्या कामी मदत करावयाच्या आहेत. राज्य शासनाच्या नुकत्याच नवीन गृहनिर्माण नियामक आयोग नियुक्तीप्रमाणे सर्वसामान्यांना परवडणारी घरे वाजवी किमतीत उपलब्ध व्हावीत, अशी सुधारणा व उदारीकरणाची प्रक्रिया सुरू करणे हाच गृहनिर्माण धोरणाचा मूळ उद्देश आहे. त्यामुळे घरे बांधणीची प्रक्रिया सुलभीकरण होण्याकरिता सार्वजनिक व खासगी क्षेत्रातील भागीदारी योजनेस प्रोत्साहन देऊन या क्षेत्रात स्पर्धात्मकता निर्माण करून यातील बंधनांचे शिथिलीकरण करण्याचा प्रयत्न आहे. गृहनिर्माण योजनांस स्वयंमान्यता प्रणालीचा अवलंब करून विकास नियंत्रण नियमात (अ) सुसूत्रता आणल्यास गृहनिर्माण प्रस्ताव मंजुरी प्रक्रिया सुलभ होण्याचे धोरणात आहे. म्हाडाच्या जुन्या वसाहतींच्या इमारती पुनर्विकासीकरण योजनेतील आíथकदृष्टय़ा दुर्बळ आणि अल्प उत्पन्न प्रवर्गातील लाभधारकांच्या कुटुंबातील सदस्यांची संख्या आणि कुटुंबाचे उत्पन्नही वाढलेले गृहीत धरून अल्प उत्पन्न व दुर्बळ घटकातील रहिवाशांनी आता ३० चौरस मीटर क्षेत्रफळापेक्षा कमी आकाराच्या सदनिकेत राहावे, अशी अपेक्षा करणे न्यायसंगत वाटत नसल्याने, गृहनिर्माण धोरणात अधिकचे चटई क्षेत्र निर्देशांक अनुज्ञेय करावा. अथवा या लाभधारकांच्या सदनिकेची सध्याची ३० चौरस मीटर कमाल धारण मर्यादा वाढवून, म्हाडाच्या जुन्या वसाहतींच्या पुनर्विकासांतर्गत प्रस्तावांना परवानगी देण्यात येईल. परंतु एलआयजी उत्पन्नधारक सदनिकेचे क्षेत्रफळ ४५ चौरस मीटरपेक्षा अधिक असता कामा नये. या तांत्रिक नियमांची अधिसूचना नगरविकास विभागाने एलआयजी वसाहतींना लागू केली होती. ३० चौरस मीटरपेक्षा जास्त क्षेत्र निर्देशांक अनुज्ञेयाकरिता प्रस्तावित प्रारूप गृहनिर्माण धोरणात त्याचा समावेश होता. ७ फेब्रुवारी, १९८२ च्या नगरविकास विभागाच्या पत्रकात आíथकदृष्टय़ा दुर्बळ घटकांस व अल्प उत्पन्नधारक प्रवर्गास The carpet area of tenement does not exceed 30.00sq. mtr. including balcony असे नमूद असणारी सूचना असल्याने, सदर नगरविकास विभागाने पुन्हा त्वरित नव्याने सूचना काढणे गृहनिर्माण धोरणानुसार अनिवार्य ठरते. प्रचलित विकास नियंत्रण नियम ३३ (५) मधील तरतुदीप्रमाणे म्हाडाच्या काही जुन्या वसाहतीत ६० टक्कयांपेक्षा जास्त अल्प उत्पन्न गटांच्या सदनिका असल्याने त्यांचे चटई क्षेत्रफळ ३० चौरस मीटर क्षेत्रफळापेक्षा जास्त असावे असे न्यायसंगत वाटल्याने त्याचा धोरणात समावेश आहे. परंतु त्या प्रवर्गातील लाभधारक कुटुंबांचे उत्पन्नही वाढलेले आहे, असे शासनास अंतिम स्वरूप देतेवेळी वाटत असल्याचे धोरणात नमूद केले असल्याने, विकास नियंत्रण नियमावलीतील सुधारणाविना सदर प्रचलित असलेला हा नियम लागू होणारच नाही. तेव्हा मूलभूत एलआयजी अल्प उत्पन्न गटच कायमचा नाहीसा न होता, नगरविकास विभागाने दिनांक ७ फेब्रुवारी १९८२ नंतरची सूचना पत्रकान्वये काढणे जरुरी होते. म्हाडा वसाहतींतील बहुतांश वसाहतींच्या जमिनींचा वापर सुनियोजित विकासासाठी झालेला नसल्याची महत्त्वपूर्ण बाब गृहनिर्माण धोरणात आली आहे. या जमिनींवरील ७० टक्क्यांपेक्षा जास्त वसाहती आíथकदृष्टय़ा दुर्बळ गट आणि अल्प उत्पन्न गटांच्या प्रवर्गासाठी सदनिका वितरित करण्यात आलेल्या आहेत. त्यामुळे या वसाहतीतील रहिवाशांना पुनर्विकासीकरणांतर्गत अतिरिक्त जागा मिळू शकेल. यातील काही जीर्णावस्थेस आलेल्या वसाहतींबाबत १९७५ सालीच बोधे समितीने या पृष्टय़र्थ आपला अहवाल दिलेला होता. सदर वसाहतींची पुनर्वकिासाची योजना लाभधारक, विकास व म्हाडा (मुंबई मंडळ) अशा संयुक्तरीत्या योजनेनुसार राबवावी असे प्रस्तावित असल्याने सध्याच्या बाजारभावाचा विचार करता सदर योजना आíथकदृष्टय़ा सक्षम करणे शक्य होणार असावे, असे सकृद्दर्शनी दिसून येते. म्हाडाच्या काही वसाहतीतील किरकोळ गाळ्यांच्या मालकी हक्क तत्त्वांचे हस्तांतरण व बहुतेक इमारतींच्या अभिहस्तांतरणाबाबतची प्रक्रिया अद्याप झालेली नाही. बऱ्याचदा सोसायटय़ांच्या पदाधिकाऱ्यांस सदर जमिनींसह हस्तांतरणाविषयी, त्याच्या कायद्याविषयी काहीच कल्पना नसल्याने त्यांचे या महत्त्वपूर्ण बाबीकडे दुर्लक्ष होते. त्यामुळे या संदर्भात अनेक समस्यांना तोंड द्यावे लागते. याविषयी जागरूकता व ज्ञान पुनर्वकिास करणाऱ्या सोसायटय़ांना असणे आवश्यक आहे. पुनर्विकासामुळे जमिनीवरील प्रत्येकाची मालकी हक्काची स्थावर मालमत्ता जमीनदोस्त असणार. स्थावर मालमत्ता म्हणजे जमीन, जमिनीवर उद्भवणारे लाभ आणि निगडित कोणत्याही गोष्टीला कायम जखडलेली कोणतीही गोष्ट असा स्थावर मालमत्तेचा अर्थ होतो. त्यामुळे इमारत पुनर्वकिासामुळे काही संभाव्य आपत्ती/समस्यांनी इमारत पूर्णत्वास न आल्यास, पदाधिकाऱ्यांनी निवासी रहिवाशांस कायदेशीर संरक्षण देण्याची नतिक जबाबदारी स्वीकारली पाहिजे. कारण आपण इमारत पुनर्बाधणीसाठी तात्पुरता कब्जा दिल्यावर नवीन पुनर्बाधणीतील इमारतीतील सदनिकेचा ताबा मिळेपर्यंत कुठे राहावे, त्याची जबाबदारी कुणावर याबाबतचे काहीही निर्देश कायद्यात नाहीत, पण धोरणात यावेत. गृहनिर्माण धोरणात पुनर्विकासाच्या सामाजिक-भावनिक दुष्परिणामांकडे डोळेझाक करून चालणार नाही. जागतिकीकरण, औद्योगिकीकरण व आíथक विकासीकरणाची सुरुवात सावधानतेनेच होत असते. प्रचलित अधिनियमावली, वस्तुस्थिती व वास्तवाचा गांभीर्याने विचार-अवलोकन केले असता, पुनर्वकिासाच्या भ्रामक कल्पनांना कवटाळून आपण रहिवाशांचे विस्थापन, आरोग्य, मौलिक साधनसंपत्ती व आपल्या पिढय़ांच्या हिताला भारी इजा पोहोचणार नाही. हे लक्षात घेऊन इमारती पुनर्विकासाची दिशा धोरणात आमूलाग्रपणे बदलणे हे आता गरजेचे होत आहे. जुन्या इमारती पुनर्वकिासाच्या भव्य-दिव्य कल्पना, प्रकल्प व योजनेमुळे अहस्तांतरणीय सहकारी गृहनिर्माण सोसायटय़ांची विखुरता न होऊ देणे, हे प्रत्येकाने आपले आद्य कर्तव्य समजावे. कारण सहकारी गृहनिर्माण सोसायटयांचे मूलतत्त्वच संघर्ष नसून सर्वतोपरी सहकार हेच आहे. विजय संगारे
