५०० व १,००० रुपयांच्या नोटा व्यवहारातून बाद करण्याच्या सरकारच्या निर्णयामुळे काळ्याचे पांढरे करणे विकासकांना अडचणीचे जाणार आहे. पण ग्राहकाला पांढऱ्याचे काळे करण्याचा अद्यापही कोणताच पर्याय दिसत नाही. म्हणजे तो त्याची जमापुंजी, कुणाकडून उसनवार घेतलेले पैसे निवारा व्यवहारासाठी काळ्या पैशात परावर्तित करणार, अधिकचा करही भरणार आणि शिवाय बाजारभावाचा भरुदड सहन करणार. खरे तर पारदर्शकता आणि वैध व्यवहारामुळे ‘रामराज्या’ची अनुभूती घेण्याचा हा प्रसंग. पण ‘मी का सरकारच्या कराचा भार उचलू’ या भूमिकेमुळे पुन्हा स्थावर मालमत्ता व्यवहार क्षेत्र ‘मागच्या पानावरून पुढे’ सरकण्याचीच अधिक धास्ती आहे. पायाभूत सेवा क्षेत्रावरील एक परिसंवाद. व्यासपीठावर विश्वासार्ह अशी पावती मिळालेल्या दीडशे वर्षे जुन्या समूहातील उच्चपदस्य व्यक्ती सांगत होती, ‘एकही काळा पैसा न देता मुंबईत घर घेऊन दाखव, असं आव्हान मला करिअरच्या सुरुवातीला आणि आर्थिक राजधानीत स्थलांतरित होताना केलं गेलं. मलाही सुरुवातीला अडचण झाली. पण मी आव्हान यशस्वी पेललं. स्वत:ला शिस्त असेल तर सर्व काही योग्य होतं.’ मंचावर काहीशा उशिराने दाखल झालेल्या पाहुण्याने ‘क्षमस्व’ म्हणत ‘संघटनेचा अध्यक्ष या नात्याने मी या क्षेत्राकडून सरकारला यापुढे एकही दमडी टेबलाखालून दिली जाणार नाही’ असे जाहीर केले. अर्थातच ही व्यक्ती स्थावर मालमत्ता क्षेत्राचे प्रतिनिधित्व करणारी होती. ८ नोव्हेंबरच्या रात्रीपासूनच जुन्या ५०० व १,००० रुपयांच्या नोटा बाद होण्याच्या पंतप्रधानांच्या घोषणेनंतर या घटनेचा विपरीत परिणाम होणाऱ्यांच्या यादीत पहिले नाव अर्थातच ग्राहक/ खातेदार (आणि धारक-मैं-वचन देता हूँ.. नोटेवरील प्रतिज्ञापत्रातील अस्थिर सहभागी) यांचे तरळले. आणि पुढे स्थावर मालमत्ता, शिक्षण, वाहतूक, स्थानिक स्वराज्य संस्था अशी नामावली मारुतीच्या शेपटाप्रमाणे वाढत गेली. काळा पैसा आणि त्याच्याशी निगडित व्यक्ती, कंपन्या, क्षेत्रे यांच्यावर काट मारायची झाली तरी स्थावर मालमत्ता क्षेत्र त्यापासून कोरे करकरीतच राहते. काळा पैसा आणि रोखीने होणाऱ्या गुलदस्त्यातील व्यवहारांसाठी हे क्षेत्र तसे बदनामच. स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात म्हणजेच घर, जागा खरेदी-विक्री व्यवहारात पांढऱ्या व काळ्या पैशाचे प्रमाण ६०:४०, ७५:२५ असे असते, हे गेल्या अनेक वर्षांपासूनचे गणित आहे. घर खरेदी अथवा विक्रीसाठी विकासकांप्रमाणेच ग्राहकही अघोषित रकमेचे व्यवहार करण्यास तयार असतो. कारण व्यवहाराच्या कागदपत्रांवर छापल्या जाणाऱ्या व्यवहाराच्या आकडय़ांच्या प्रमाणात त्याला कर भरावा लागत असतो. विकासक ते नोंदणी निबंधक, कर्ज देणाऱ्या बँकेचा व्यवस्थापक ते कायद्यात बसवून देणारी कागदपत्रे तयार करणारे नोटरी ही सर्व साखळी टेबलाखालील व्यवहारातील मुख्य ‘कडी’ बनते. एखादा गृहनिर्माण प्रकल्प तीन ते चार वर्षांत पूर्ण होणार असेल तरच एखादा गुंतवणूकदार त्यात आपली रक्कम गुंतवितो. मग हा गुंतवणूकदार एखादा घर खरेदीदार असो वा मोठी वित्तसाहाय्य करणारी कंपनी असो. काळ्या पैशाला अटकाव घातला गेल्याने व व्यवहारात अधिक पारदर्शकता आणली गेल्याने प्रकल्पाला विलंब लागू शकतो, अशी हाकाटी विकासक आता करू शकेल. शिवाय या सुधारणेचा फटका खरेदीदार, बँका यांनाही बसणार असल्याच्या धास्तीने त्यांच्याकडून आस्ते कदम उचलले जाण्याची अटकळ आहे. अशा स्थितीत प्रकल्प पूर्ण होण्यास व प्रत्यक्षात घरांची विक्री होण्याचा लंबक लांबू शकतो. या साऱ्यांचा परिणाम प्रत्यक्षात सहा-नऊ महिन्यांनी दिसू लागेल. विकासक, बँकांमार्फत उपलब्ध होणारी सूट-सवलतींची मात्राही कमी होण्याची शक्यता आहे. चलन निश्चलनीकरणानंतर घरांचे दर तब्बल ३० टक्क्यांपर्यंत खाली येतील, असे स्वत: विकासकांच्या संघटनांनी पुढे येऊन तातडीने सांगितले. पण ‘मागणी तसा पुरवठा आणि तसा किमतीतील बदल’ हे अर्थशास्त्रीय सूत्र स्थावर मालमत्ता क्षेत्राने गेल्या सलग दोन ते तीन वर्षांतील मंदीनंतरही धुडकावले आहे. आता तर चलन निश्चलनीकरणाचा सर्वाधिक विपरीत परिणाम हा जुन्या घरांच्या खरेदी-विक्रीवर होणार आहे. कारण येथे रोखीने व तेही अधिकाधिक अघोषित आकडेवारीने व्यवहार होतात. त्याचबरोबर मोठी महानगरे वगळता इतर शहरे, निमशहरांमध्ये रोखीचे व्यवहार अधिक चालतात. गेल्या वर्षांतील स्थावर मालमत्ता नियामक व विकास कायदा, बेनामी व्यवहार कायदा आणि आता चलन निश्चलनीकरणामुळे तर स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला पाचरच बसली आहे. परवडणाऱ्या दरातील घर उपलब्धतेच्या दिशेने सरकार तसेच खासगी क्षेत्राचे पाऊल पडले आहे. पण त्याला अद्यापही म्हणावा तसा प्रतिसाद मिळालेला नाही. २०२२ पर्यंत अमुक घरांची गरज, अमुक अखेपर्यंत कोटय़वधी घरे पडून या चित्रात काहीही बदल झालेला नाही. घर खरेदीदार आता जुन्या नोटा देऊ पाहतो तर तेही स्वीकारायला विकासक तयार नाहीत. उलट पूर्ण व्यवहार धनादेशाने करा, असे सांगताना तुम्हाला आता बाजारभावाप्रमाणेच दर व नियमाप्रमाणे रक्कम देय वेळापत्रक लागू होणार, असेही बजावितो. परिणाम काय? तर जागांचे दर आता वाढणार. दसरा, दिवाळीतही फारसा प्रतिसाद न मिळालेला हा उद्योग आता काळ्या पैशावरील र्निबधांमुळे जैसे थे आहे. ‘जैसे थे’, ‘नरो वा कुंजरो वा’, ‘थांबा व वाट पाहा’ अशी भूमिका छोटय़ांपासून अगदी बडय़ा विकासकांकडून सध्या घेतली जात आहे. प्रगतिपथावरील व्यवहारांना ‘प्रकरण निस्तरू द्या’ या भावनेने मुद्दामच खीळ घातली गेली आहे. ३० डिसेंबरनंतर काळ्या पैशाबाबत केलेल्या उपाययोजनांचा धुरळा खाली बसला की मग पुढे पाहू, असे या वर्गाचे धोरण आहे. तेव्हा आधीच संथ असलेले घर खरेदी-विक्रीचे व्यवहार आता अधिक थंडावणार. नोटबंदी जाहीर झाल्यानंतर आठवडय़ाभरातच घरांसाठी, नव्या प्रकल्पासाठी होणारी विचारणा २० टक्क्यांपर्यंत खाली आल्याची आकडेवारी सांगते. जुन्या नोटबंदीमुळे व अधिकाधिक व्यवहार पारदर्शी करण्याच्या प्रयत्नात जागांचे भाव वाढणार असले तरी सरकारच्या कर संकलनाचे प्रमाण वाढणार असले तरी कर्ज व्याजदर कमी होण्याची शक्यता निर्माण झाली आहे. यामुळे कर्जदारांना मासिक हप्त्याबाबत काहीसा दिलासा मिळेल. रिझव्‍‌र्ह बँकेच्या ऑक्टोबरमधील पाव टक्के दरकपातीच्या पतधोरणानंतर निवडक बँकांचे गृहकर्ज व्याजदर ०.०५ ते ०.१५ टक्क्यांपर्यंत कमी झाले आहेत. जुन्या नोटांच्या ओघात बँकांच्या हाती आता पुरेशी रक्कम एकवटणार आहे. तेव्हा कर्जाच्या रूपात पतपुरवठा करण्यासही त्या अर्थातच उत्सुक असतील. नजीकच्या दिवसांतील बँकांची आणखी कर्ज व्याजदर कपात त्यांचा उत्साह शिगेला पोहोचवतील. मात्र त्यासाठी घरांचे व्यवहार झाले पाहिजेत. तेही ‘मार्केट रेट’ने झाले तर बँकांच्या कर्जाचे ९०:१०, ८५:१५ हे प्रमाण सोसावयाची ताकदही खरेदीदारांची असली पाहिजे. किंवा झालेच तर ‘कॅश कम्पोनंट’ हा आता ५००/१,००० रुपयांच्या नोटेऐवजी २,००० रुपयांच्या नोटेमध्ये असेल. काळ्याचे पांढरे करणे विकासकांना अडचणीचे जाणार आहे. पण ग्राहकाला पांढऱ्याचे काळे करण्यासमोर अद्यापही कोणताच पर्याय दिसत नाही. म्हणजे तो त्याची जमापुंजी, कुणाकडून उसनवार घेतलेले पैसे निवारा व्यवहारासाठी काळ्या पैशात परावर्तित करणार, अधिकचा करही भरणार आणि शिवाय बाजारभावाचा भरुदड सहन करणार. खरे तर पारदर्शकता आणि वैध व्यवहारांमुळे ‘रामराज्या’ची अनुभूती घेण्याचा हा प्रसंग. पण ‘मी का सरकारच्या कराचा भार उचलू’ या भूमिकेमुळे पुन्हा स्थावर मालमत्ता व्यवहार क्षेत्र ‘मागच्या पानावरून पुढे’ सरकण्याचीच अधिक धास्ती आहे. चलन निश्चलनीकरणाचा स्थावर मालमत्ता क्षेत्रावरील एकूणच परिणाम हा अल्प कालावधीसाठी असेल. सरकारच्या याबाबतच्या उपाययोजना या क्षेत्राच्या दीर्घकालीन लाभाच्या निश्चितच आहेत. या क्षेत्रासाठीचे नवे नियम, विदेशी गुंतवणूकदारांचा रस यामुळे विकासकांचा खर्च काहीसा सुलभ होण्याची शक्यता आहे. त्याचे परिवर्तन घरांचे दर कमी होण्यात झाला तर उत्तमच. - शिशिर बैजल, अध्यक्ष व व्यवस्थापकीय संचालक, नाइट फ्रँक (इंडिया). काळ्या पैशाला अटकाव आणण्याचा ठोस प्रयत्न म्हणून यंदाच्या चलन निश्चलनीकरणाकडे पाहायला हवे. सरकारच्या महसुलात भर पडण्याच्या दिशेने हे पाऊल पडले आहे. स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातही यामुळे अधिक पारदर्शकता येणार आहे. त्याचा लाभ अर्थातच परवडणाऱ्या दरातील घर खरेदी-विक्रीला होईल. - रोहित पोद्दार, व्यवस्थापकीय संचालक,पोद्दार हाऊसिंग अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट. veerendra.talegaonkar@expressindia.com
