25 June 2017

News Flash

रेरा विश्लेषण : रेरा आणि टायटल इन्शुरन्स

चोख आणि निर्वेध मालकी हक्कांचे महत्त्व साहजिकच अनन्यसाधारण आहे.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर | Updated: June 17, 2017 6:10 AM

नवीन रेरा कायद्याने टायटल इन्शुरन्स या संकल्पनेकरता पहिल्यांदा कायदेशीर तरतूद केली त्याबद्दल अभिनंदन व्हायलाच हवे. टायटल इंशुरंस अनिवार्य केल्याने आता हळूहळू टायटल किंवा मालकी हक्क निश्चितीतील संभ्रम संपवण्याच्या दृष्टीने देखील आवश्यक कायदेशीर सुधारणा होतील.

कोणतेही संभाव्य धोके आणि त्यापासून होणारे संभाव्य नुकसान यांपासून बचावाकरता विमा हा एक उत्तम पर्याय आहे. ज्या ज्या मौल्यवान गोष्टींना जेवढय़ा प्रकारचे संभाव्य धोके आहेत त्या प्रत्येक धोक्याकरता विमा संरक्षण घेता येते. आग, पूर, भूकंप, चोरी, इत्यादी संभाव्य धोक्यांपासून संरक्षणासाठी विमा घेता येतो. विमा घेतलेला असल्यास असा संभाव्य धोका प्रत्यक्षात उद्भवल्यास त्यापासून होणाऱ्या नुकसानाची पूर्ण किंवा काही प्रमाणात भरपाई मिळते, ज्यामुळे झालेले नुकसान भरून काढणे तुलनेने सोपे होते.

नवीन रेरा कायद्यातील तरतुदींनुसार प्रत्येक प्रकल्पाच्या टायटल आणि बांधकामाचा विमा स्वखर्चाने घेणे हे विकासकांवर बंधनकारक आहे. बांधकामाचा विमा हा तसा सोपा प्रकार आहे. बांधकाम विमा करायचा आणि त्या बांधकामास काही हानी अथवा नुकसान पोहोचल्यास त्याची नुकसानभरपाई मिळेल. खरा किचकट मुद्दा आहे तो टायटल विम्याचा.

प्रत्येक क्षेत्रात काही कळीचे घटक किंवा मुद्दे हे निर्णायक असतात. या घटकांवरच अंतिम निर्णय अवलंबून असतात. बांधकाम व्यवसायात जमीन मालक, विकासक, ग्राहक या सर्वाच्या दृष्टीने असा सर्वात महत्त्वाचा निर्णायक घटक म्हणजे टायटल. टायटल याचा सोप्पा अर्थ म्हणजे मालकी हक्क. क्लिअर टायटल म्हणजे चोख आणि निर्वेध मालकी हक्क. अशा चोख आणि निर्वेध मालकी हक्कांचे महत्त्व साहजिकच अनन्यसाधारण आहे.

आपल्या प्रचलित व्यवस्थेत हे टायटल किंवा मालकी हक्क ठरविणे हे फारच गुंतागुंतीचे आणि किचकट काम आहे. मालकी हक्काचा विचार करताना सर्वप्रथम विचार येतो तो जमिनीचा. या जमिनीच्या कागदपत्रांबाबत बोलायचे झाल्यास, जमिनीची सर्व कागदपत्रे महसूल विभागाच्या अखत्यारीत येतात. सातबारा, मालमत्ता पत्रक, फेरफार नोंदी, नकाशे, गटबुक नकाशे, वगैरे विविध कागदपत्रे महसूल विभागाच्याच अखत्यारीत येतात, यांना एकत्रितपणे महसूल दप्तर असेही म्हटले जाते. आजही बहुतांश किंबहुना सर्वच मालमत्तांचे टायटल सर्टिफिकेट हे मुख्यत: या महसूल दप्तरातील कागदपत्रांच्या आधारावरच देण्यात येते हे वास्तव आहे. मात्र ज्या कागदपत्रांच्या आधारे टायटल सर्टिफिकेट दिले जाते त्यांचा कायदेशीर दर्जा काय आहे? विविध उच्च न्यायालये आणि सर्वोच्च न्यायालयांनी अनेक निर्णयांद्वारे या महसूल दप्तराचा कायदेशीर दृष्टय़ा दर्जा काय आहे हे वेळोवेळी स्पष्ट केलेले आहे, त्यानुसार या महसुली दप्तरातील कागदांनी किंवा त्यातील नोंदींनी मालकी सिद्ध होत नाही. कोणतेही महसूल दप्तर किंवा कोणत्याही महसूल दप्तरातील नोंद हा मालकीचा पुरावा म्हणून ग्रा धरता येत नाही. या कगदपत्रांनी शासनास महसूल किंवा कर कोणी द्यायचा याची निश्चिती होत असल्याने या कागदपत्रांना असलेले महसूल दप्तर हे नाव अगदी यथार्थ आहे.

महसूल दप्तर किंवा महसूल दप्तरातील नोंदी मालकीचा पुरावा नसतील तर आजही त्याच्याच आधारे टायटल सर्टिफिकेट का दिले जाते? असा प्रश्न साहजिकच उपस्थित होतो. या प्रश्नाचे उत्तर आपल्या व्यवस्थेत कोणत्याही मालमत्तेची निर्विवाद मालकी ठरवणारा एकही कागद उपलब्ध नसण्याच्या शोकांतिकेत आहे. आपल्या व्यवस्थेत एखाद्या मालमत्तेची अथवा व्यक्तीची मालकी निर्विवाद ठरवू शकेल असा एकही कागद अस्तित्वात नाही. सर्व शासकीय विभाग, नगररचना विभाग, स्थानिक स्वराज्य संस्था इत्यादी सर्व आस्थापना देखील महसूल दप्तर आणि त्यातील नोंदींच्या आधारेच विविध परवानग्या देतात आणि बांधकाम नकाशे मंजूर करतात. त्याचमुळे टायटल देताना महसूल दप्तर, त्या मालमत्तेसंबंधी स्थानिक नोंदणी कार्यालयात शोध, करारांच्या प्रती, बांधकाम परवानगी, मंजूर नकाशे इत्यादी कागदपत्रे बघून टायटल सर्टिफिकेट देण्यात येते. निर्विवाद मालकी ठरवणारा असा कोणताही कागद अस्तित्वातच नसल्याने उपलब्ध कागदपत्रांच्या आधारे आणि त्यावर विसंबूनच टायटल सर्टिफिकेट देण्याशिवाय अन्य कोणताही पर्याय नसल्याने सध्या महसूल दप्तरावर आधारितच टायटल सर्टिफिकेट देण्यात येते.

विविध परवानग्या, नकाशे मंजुरी, टायटल सर्टिफिकेट प्रमाणेच आजही सर्वसाधारणत: सातबारा उतारा किंवा मालमत्ता पत्रक किंवा महसूल दप्तरातील नावे बघूनच त्याच व्यक्तींशी जमिनीचा करार होतो, त्याकरता बांधकाम परवानगी दिली जाते, बांधकाम सुरू होते, बांधकाम संपते.

महसूल दप्तरे आणि त्यातील नोंदी अद्ययावत नसणे हादेखील एक मोठाच चिंतेचा विषय आहे. आजही आपल्याकडील महसूल दप्तरे अद्ययावत करण्यासाठी आणि अद्ययावत ठेवण्यासाठी कोणतीही ठोस उपाययोजना नाही. बरेचदा सर्व हक्कदारांची नावे महसूल दप्तरात नोंदविण्यात येत नाहीत, हक्कदार मयत झाल्यावर काही वेळेस सर्व वारसांच्या नावांची नोंद होत नाही, खरेदी विक्रीच्या व्यवहारांची वेळच्या वेळी महसूल दप्तरी नोंद होत नाही, या आणि अशा अनेक त्रुटी महसूल दप्तरात आहेत आणि या त्रुटी साहजिकच वादविवादाला जन्म देतात. बरेचदा करार केल्यापासून ते बांधकाम संपेपर्यंतच्या कोणत्याही टप्प्यावर मालमत्तेच्या मालकीसंबंधी वाद निर्माण होतात. सातबारावर नाव असलेल्या व्यक्ती मालकच नाहीत, सातबारावरील व्यक्तीव्यतिरिक्त इतर देखील मालक आहेत या आणि अशा प्रकारचे अनेकानेक वाद उद्भवतात, ज्याचे मालमत्ता, प्रकल्प, विकासक, गुंतवणूकदार आणि ग्राहक सगळ्यांवरच गंभीर परिणाम होण्याची शक्यता असते.

अनोंदणीकृत करार आणि त्यातून उद्भवणारे वाद हादेखील चिंतेचा विषय आहे. कायद्यानुसार मालमत्तेचा करार नोंदणीकृत असणे अनिवार्य आहे. करार नोंदणीकृत नसल्यास त्याला कायदेशीरपणा प्राप्त होत नाही. अनोंदणीकृत करारांना कायदेशीरपणा नाही असा कायदा असला तरीदेखील अनोंदणीकृत करारांच्या आधारे विविध दावे करण्यात येतात, काही दाव्यांमध्ये मनाई हुकुम (स्टे ऑर्डर) देखील देण्यात येतो, काही वेळेस निर्णय या दाव्यांच्या बाजूने होतो तर काही वेळेस विरोधात. मात्र निर्णय काहीही आला तरी मालमत्तेबाबत विवाद उत्पन्न होतो आणि तो विवाद पूर्ण संपेपर्यंत त्या मालमत्तेच्या टायटल करता हानीकारक ठरतो हे वास्तव आहे. अनोंदणीकृत करार नोंदणीकृत नसल्याने साहजिकच स्थानिक नोंदणी कार्यालयातील शोधात त्यांचे अस्तित्व स्पष्ट होत नाही, त्यामुळे अशा अनोंदणीकृत करार आणि त्यातून उद्भवणाऱ्या वादविवादाकरता कोणतीही प्रतिबंधात्मक उपाययोजना करणे जवळपास अशक्यच आहे.

आपल्या प्रचलित व्यवस्थेत टायटल किंवा मालकी हक्क निश्चितीमधील या समस्यांमुळेच आज रोजी आपल्याकडे बहुतांश विमा कंपन्या टायटल इंशुरंस व्यापारात सक्रिय नाहीत. एखाद्या संभाव्य धोक्याचा अंदाज किंवा त्याने होणारे संभाव्य नुकसान याचा अंदाज बांधणे शक्य असले तर त्या अंदाजाच्या आधारे विमा कंपन्या विमासेवा देतील. टायटलच्या बाबतीत आपल्या व्यवस्थेतच बरीच अनिश्चितता आणि संभ्रम असल्याने भविष्यात या क्षेत्रात विमासेवा उपलब्ध होणे अशक्य नसले तरी कठीण निश्चितच आहे.

नवीन रेरा कायद्याने टायटल इन्शुरन्स या संकल्पनेकरता पहिल्यांदा कायदेशीर तरतूद केली त्याबद्दल अभिनंदन व्हायलाच हवे. टायटल इंशुरंस अनिवार्य केल्याने आता हळूहळू टायटल किंवा मालकी हक्क निश्चितीतील संभ्रम संपवण्याच्या दृष्टीने देखील आवश्यक कायदेशीर सुधारणा होतील अशी आशा करायला हरकत नाही.

tanmayketkar@gmail.com

First Published on June 17, 2017 6:10 am

Web Title: rera acttitle insurance rera act analysis
  1. D
    Dwarkanath Phadkar
    Jun 17, 2017 at 7:49 am
    चारी खात्यांच्या कालमर्यादेत काम पुरे करण्या साठी एकंदरीत कितीदिवस लागतील हे सरकाने स्पष्ट करावे त्या नंतर संगी करण साठी किती लागेल त्याचा विचार करून मालमत्ताधारकाला मालकी हक्काचेकागद्पत्र किती दिवसानंतर मिळतील ते स्पष्ट असावे ह्याची पूर्तता नसल्यास सध्याची गोंधळाची परिस्तिथी कायम राहील वास्तव्य उघडकेल्याबद्दल लेखकाला धन्यवाद .
    Reply