आपण याआधी म्युच्युअल फंडातील गुंतवणुकीवर आकारल्या जाणाऱ्या कराविषयी माहिती घेतली. या लेखात आपण स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीवर नवीन तरतुदीनुसार कर किती भरावा आणि कर वाचविण्यासाठी गुंतवणूक किती करावी? याविषयी माहिती घेऊ. ज्या करदात्यांनी २०२४-२५ या आर्थिक वर्षात (ज्याचे विवरणपत्र जुलै, २०२५ पर्यंत भरावयाचे आहे.) असे व्यवहार केले आहेत किंवा असे व्यवहार करणार आहेत, त्यांच्यासाठी पुढील वर्षात भराव्या लागणाऱ्या कराविषयी माहिती बघू. २०२४-२५ या आर्थिक वर्षानंतर स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीवर होणाऱ्या भांडवली नफा गणण्याची पद्धत आणि कर आकारणी यामध्ये मोठे बदल करण्यात आले आहेत.
दीर्घ आणि अल्प मुदत :
स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीवर होणाऱ्या भांडवली नफ्याची करआकारणी मालमत्तेच्या धारणकाळावर अवलंबून असते. यानुसार करआकारणीसाठी मालमत्ता दोन प्रकारांत विभागली जाते. दीर्घ मुदतीची आणि दुसरी अल्प मुदतीची. स्थावर मालमत्तेची विक्री खरेदी केल्याच्या तारखेपासून २४ महिन्यांनंतर केल्यास ती मालमत्ता दीर्घ मुदतीची होते, अन्यथा ती अल्पमुदतीची ठरते. अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावर करदात्याला त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्यानुसार कर भरावा लागतो.मालमत्तेच्या विक्रीवरील भांडवली नफा गणण्याची पद्धती :विक्री मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसार बाजारभाव मूल्य (यापैकी जे जास्त आहे ते) आणि खरेदी मूल्य यामधील फरक हा स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा किंवा तोटा होय. हा भांडवली नफा किंवा तोटा गणताना मालमत्तेचे विक्री मूल्य आणि खरेदी मूल्य कसे गणावे यासाठी प्राप्तिकर कायद्यात तरतुदी आहेत.
खरेदी मूल्य कसे गणावे?
करदात्याने संपत्ती खरेदी करताना दिलेले मूल्य आणि त्याच्या सुधारणेवर केलेला खर्च हे खरेदी मूल्य आहे. करदात्याने ही संपत्ती स्वतः खरेदी केली नसली आणि त्याला ती वारसाहक्काने किंवा भेटीद्वारे मिळालेली असल्यास मूळ मालकाने ज्या मूल्याला संपत्ती खरेदी केली, ते मूल्य करादात्यासाठी खरेदी मूल्य समजण्यात येते. करदात्याने संपत्ती १ एप्रिल २००१ पूर्वी खरेदी केलेली असल्यास भांडवली नफा गणताना प्रत्यक्ष खरेदी मूल्य किंवा १ एप्रिल २००१ रोजीचे वाजवी बाजार मूल्य यापैकी जे करदात्याला सोयीस्कर आहे, ते खरेदी मूल्य असेल. वर्ष २०२१ मधील सुधारणेनुसार हे मूल्य, मुद्रांक शुल्कानुसार बाजारभाव मूल्यापेक्षा (जिथे उपलब्ध असेल तिथे) जास्त नसले पाहिजे. हाच नियम करदात्याला संपत्ती वारसाहक्काने, वगैरे मिळाली असेल तर त्याचे खरेदी मूल्य गणताना लागू होतो. करदात्याने कलम २४ नुसार गृहकर्जावरील व्याजाची किंवा कलम ८० सीनुसार वजावट घेतली असेल तर त्या रकमेचा समावेश खरेदी मूल्य गणताना करता येणार नाही.
विक्री मूल्य कसे गणावे?
भांडवली नफ्यासाठी विक्री मूल्य गणताना प्रत्यक्ष करार मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसार मालमत्तेचे मूल्य, यापैकी जे जास्त आहे ते विचारात घ्यावे. मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य हे प्रत्यक्ष करार मूल्याच्या ११० टक्क्यांपेक्षा कमी असेल तर प्रत्यक्ष करार मूल्य हे भांडवली नफ्यासाठी विक्रीमूल्य असेल. उदा. स्थावर मालमत्तेची विक्री करताना करारनाम्यानुसार ६० लाख रुपयांचा मोबदला ठरला आणि या मालमत्तेचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य ६५ लाख रुपये आहे. या उदाहरणात मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य (६५ लाख रुपये) हे करार मूल्याच्या (६० लाख रुपये) १०८ टक्के (म्हणजेच ११० टक्क्यांपेक्षा कमी) असल्यामुळे प्रत्यक्ष करार मूल्य (६० लाख रुपये) हे विक्री मूल्य समजण्यात येईल. समजा याच उदाहरणात करार मूल्य ५५ लाख रुपये असते तर मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य (६५ लाख रुपये) हे करार मूल्याच्या (५५ लाख रुपये) ११८ टक्के (म्हणजेच ११० टक्क्यांपेक्षा अधिक) असल्यामुळे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य (६५ लाख रुपये) हे विक्री मूल्य समजण्यात येईल. भांडवली नफा गणताना विक्री करण्यासाठी झालेल्या प्रत्यक्ष खर्चाची वजावट करदाता घेऊ शकतो.
‘इंडेक्सेशन’चा फायदा कोणासाठी आहे?
प्राप्तिकर कायद्यातून ‘इंडेक्सेशन’च्या तरतुदी २३ जुलै २०२४ पासून काढून टाकण्यात आल्या. त्यामुळे या तरतुदीचा फायदा, २३ जुलै २०२४ नंतर, भांडवली नफा गणताना करदाता घेऊ शकणार नाही. परंतु फक्त निवासी वैयक्तिक आणि हिंदू अविभक्त कुटुंब (एचयूएफ) करदाता २३ जुलै २०२४ पूर्वी खरेदी केलेल्या स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीवर होणाऱ्या दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर गणण्यासाठी ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेता येतो. करदात्याने अशी मालमत्ता विकल्यास करदाता ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेऊन २० टक्के कर आणि ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा न घेता १२.५ टक्के कर गणू शकतो. करदात्याचा देय कर ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा न घेता (१२.५ टक्के) जास्त असेल तर ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेऊन गणलेला २० टक्के करापेक्षा जास्तीचा कर विचारात घेतला जाणार नाही. म्हणजेच या दोन्ही पद्धतीपैकी ज्या पद्धतीत कर कमी आहे, ते तो भरू शकतो. हा ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा अनिवासी भारतीयांसाठी किंवा इतर करदात्यांसाठी लागू होत नाही. तसेच निवासी भारतीयांसाठीसुद्धा स्थावर मालमत्तेव्यतिरिक्त इतर संपत्तीसाठी (उदा. सोने, असूचिबद्ध समभाग, वगैरे) ‘इंडेक्सेशन’च्या तरतुदी लागू नाहीत. त्यांना दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यावर १२.५ टक्के इतका कर भरावा लागेल.
उदा. एका निवासी वैयक्तिक करदात्याने ३० लाख रुपयांना स्थावर मालमत्ता २३ जुलै २०२४ नंतर विकली, ही मालमत्ता त्याने २००१-२००२ या आर्थिक वर्षात ५ लाख रुपयांना खरेदी केली होती. या विक्रीवर होणाऱ्या दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर भरताना त्याला ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेऊन आणि न घेता कर किती देय आहे ते गणावे लागेल. ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेऊन त्या मालमत्तेचे खरेदी मूल्य १८,१५,००० रुपयांनुसार (५ लाख रुपये गुणिले २०२४-२५ या आर्थिक वर्षाचा ‘इंडेक्स ३६३’ भागिले २००१-०२ या आर्थिक वर्षाचा ‘इंडेक्स १००’) दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा ११,८५,००० रुपये (विक्री ३० लाख रुपये वजा खरेदी मूल्य १८,१५,००० रुपये) होईल आणि त्यावर २० टक्के म्हणजे २,३७,००० रुपये कर देय आहे. ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा न घेता त्या मालमत्तेचे खरेदी मूल्य ५ लाख रुपये विचारात घेऊन दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा २५ लाख रुपये (विक्री ३० लाख रुपये वजा खरेदी मूल्य ५ लाख रुपये) होईल आणि त्यावर १२.५० टक्के म्हणजे ३,१२,५०० रुपये कर देय आहे. करदात्याला ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेऊन कमी कर भरता येईल.
नवीन घरात गुंतवणूक
करदात्याला एक घर विकून दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा झाल्यास कलम ५४ नुसार भांडवली नफ्याएवढी रक्कम नवीन घरात गुंतवणूक करून कर वाचवू शकतो. ‘इंडेक्सेशन’च्या तरतुदी काढून टाकल्यामुळे, या कलमानुसार ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा न घेता भांडवली नफा गणावा लागेल. वरील उदाहरणात करदात्याला नवीन घरात गुंतवणूक करून पूर्णपणे कर वाचवायचा असेल तर ‘इंडेक्सेशन’ विचारात न घेता गणलेला दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा २५ लाख रुपये (विक्री ३० लाख रुपये वजा खरेदी मूल्य ५ लाख रुपये) नवीन घरात गुंतवावा लागेल. तसेच करदात्याला कलम ५४ ईसीनुसार बॉण्डमध्ये पैसे गुंतवायचे असतील तरी पूर्ण कर वाचविण्यासाठी त्याला २५ लाख रुपये गुंतवावे लागतील.
pravindeshpande1966@gmail.com
