‘शेअर बाजारातील पैसा म्हणजे अळवावरचे पाणी,’ असे मानणारे बरेचजण आपल्या आजूबाजूला आहेत. या मंडळींचा सोने, जमिनी आणि रिअल इस्टेट (घरे- दुकानगाळे) अशा स्थावर मालमत्तांवर व त्यातून मिळणाऱ्या उत्पन्नावर फार विश्वास असतो. स्थावर मालमत्तांमधून, विशेषत: जमीन व घरे यांच्या वाढत्या किमतीमुळे त्यांच्या विक्रीतून गेल्या दशकभरात प्रचंड नफा मिळाल्याची उदाहरणे आहेत. याचा गैरफायदा घेऊन काही मंडळी ‘गुंतवणूक योजना’ जाहीर करताना दिसत आहेत.या योजनांचे स्वरूप काहीसे असे असते - एक बिल्डर एक गृहनिर्माण प्रकल्प जाहीर करतो. साधारणत: २० ते २५ टक्के पैसे एकरकमी भरून घराचे बुकिंग होते. उरलेली रक्कम ‘गृहकर्ज’ म्हणून घर विकत घेणाऱ्या व्यक्तीने उभी करायची असते. गृहनिर्माण प्रकल्प पूर्ण होण्याचा कालावधी साधारण तीन वर्षे असतो. या तीन वर्षांत या गृहकर्जावरील व्याज बिल्डर भरतो आणि तीन वर्षांच्या अखेरीस बिल्डर घर खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीला भरलेल्या रकमेवर २५ टक्के ते ५५ टक्के चक्रवाढ दराने उत्पन्न देऊ करतो. तीन वर्षांच्या अखेरीस एकतर पैसे घेऊन घरखरेदीच्या व्यवहारातून बाजूला व्हा किंवा घर ताब्यात घेऊन कर्जफेड करा, असे काहीसे या योजनांचे स्वरूप असते. ‘तीन वर्षांत पैसे दुप्पट’ अथवा ‘पाच वर्षांत तिप्पट’ अशा जाहिराती बघण्यात येतात आणि त्या जाहिरातीला भुलणारे अनेक आहेत. आता या योजनेत नक्की काय घडते व त्यातील धोके काय आहेत, ते पाहू.या योजनेत बिल्डर उत्पन्नाची हमी देत असतो. या योजनांना कोणतीही सरकारमान्यता नसते. गेल्या वर्षी रिझव्‍‌र्ह बँकेने घरखरेदीकरता कर्ज देताना २० : ८० नियम वापरायला बंदी घातली होती. २० : ८० प्रकारच्या गृहकर्जात सुरुवातीला २० टक्के पैसे भरले, की उर्वरित ८० टक्के पैसे घर ताब्यात मिळाल्यावर भरणे अपेक्षित होते व कर्जाची परतफेड घर ताब्यात मिळाल्यावर सुरू होत असे. त्या योजनेत अनेक धोके होते, म्हणूनच रिझव्‍‌र्ह बँकेने त्यावर बंदी घातली होती.सध्याच्या गृहकर्जाची परतफेड प्रकल्पबांधणी चालू असतानाच सुरू होते. बिल्डर जरी व्याज देऊ करत असला तरीही हप्त्यातील मुद्दल तुम्ही भरणे अपेक्षित आहे. जसजसे बांधकाम होत जाईल तसतसे बँक बिल्डरला पैसे देते. या प्रकारात बँकेने कर्ज खरेदीदाराला दिलेले असते; बिल्डरला नाही. त्यामुळे बिल्डरने वेळेवर पैसे भरले नाहीत तरी बँकेला काही फरक पडत नाही. बँकेला तुमच्याकडून पैसे वसूल करता येतात. खरेदीदार गृहकर्जाचे हप्ते फेडताना चुकला तर बँक घर ताब्यात घेऊ शकते. म्हणजे गृहकर्ज फेडण्याची संपूर्ण जबाबदारी घरखरेदी करणाऱ्यावर असते. गृहकर्जाची फेड वेळेवर झाली नाही तर खरेदीदाराच्या हातून घरही जाते व त्याचा क्रेडिट स्कोअरदेखील कोसळतो. त्यामुळे भविष्यात कोणत्याही कारणास्तव त्याला कर्ज घेणे दुरापास्त होऊन बसते.आता आपण बिल्डरची बाजू बघू. बिल्डरने बाजारातून पैसे उभे करायचे म्हटले तर त्याला सराफी व्याजाने पैसे उभे करावे लागतात. उपरोक्त योजनेप्रमाणे खरेदीदार कर्ज घेत असेल तर गृहकर्जाचा व्याजदर १०-१२ टक्के असतो. त्यामुळे बिल्डर योजनेनुरूप व्याज भरायला तयार असतो. त्यात बिल्डरचा फायदा आहेच.परंतु, अलीकडच्या काळात घरखरेदीचे प्रमाण घसरल्याने एका गृहनिर्माण प्रकल्पातील सर्व घरे अगदी पहिल्या दिवशी विकण्याचे प्रमाण अत्यल्प आहे. १२ मजली इमारतीतील ४० टक्के घरे विकली गेली तरी उर्वरित ६० टक्के घरे बांधावीच लागतात. अशा वेळी बिल्डर्सच्या आर्थिक नाडय़ा आवळल्या जातात आणि त्यांना व्याज भरणेही कठीण होते. किमानपक्षी तसेच खरेदीदाराला सांगितले जाण्याचे प्रकार दिसून आले आहेत. सध्याच्या न्यायव्यवस्थेत व कायदेशीर चौकटीत बिल्डरकडून करारानुसार एखादी गोष्ट अल्पावधीत करवून घेणे कठीण आहे. नावाजलेल्या बिल्डर्सकडूनही गृहनिर्माण प्रकल्प वेळेवर पूर्ण न होणे, करारानुरूप बांधकाम न करणे, करारात लिहिलेल्या सर्व सोयीसुविधा न देणे यासारख्या घटना घडत आहेत. त्यांच्याविरुद्ध न्यायालयात गेलेल्या घर खरेदीदारांना न्याय मिळवताना किती खेपा घालाव्या लागतात, ते सर्वश्रुत आहे. बिल्डरने दिलेल्या हमीवर विसंबून गृहनिर्माण प्रकल्पात गुंतवणूक म्हणून घर खरेदी करताना या सर्व बाबी विसरून चालणार नाही.घराच्या किमती चढय़ा असताना एखादा बिल्डर अशा योजना जाहीर करीत असेल तर त्यामागे एक सरळसाधे गृहितक असते. घराच्या किमती चढत राहिल्या तर बिल्डरने हमी घेतलेल्या उत्पन्नापेक्षा घराचे बाजारमूल्य जास्त असेल तर खरेदीदार बिल्डरकडे गुंतवणुकीवर कोणतेही उत्पन्न मागणार नाही व घराचा ताबा स्वीकारेल, हेच ते गृहितक आहे. सध्या घराच्या किमती चढय़ा असल्याने यात फारसे काही चूक वाटणार नाही. पण घराच्या किमती कोसळल्या किंवा स्थिर राहिल्या तर वाढीव भावाला घर परत खरेदी करून बिल्डरने हमी दिलेले उत्पन्न खरेदीदाराच्या खिशात येईल का? या प्रश्नाचे उत्तर अशा योजनांचा गुंतवणूक म्हणून विचार करणाऱ्या प्रत्येकाने द्यायचे आहे.काहीजण असाही विचार करतील की, बिल्डरने हमीप्रमाणे पैसे दिले नाही तर घर ताब्यात घेऊ व ते विकून पैसे उभे करू. पण तेथेही एक अडचण उभी राहते. बिल्डरला प्रकल्पातील न विकलेली घरे विकायची असतात. गृहनिर्माण संस्थादेखील तयार झालेली नसते. बिल्डर ना-हरकत प्रमाणपत्रासाठी (ते आवश्यक नसले तरीही) इतके पैसे मागतो, की तुम्हाला हा व्यवहार फायदेशीर राहत नाही. काही वेळा नवीन खरेदीदाराला सहकार्य करायचे बिल्डर नाकारतो. तसेच बिल्डरच्या ‘कार्ड रेट’पेक्षा खरेदीदाराला बाजारात मिळणारा भाव नेहमीच कमी असतो. थोडक्यात सांगायचे तर खरेदीदाराच्या बाजूने दान पडायची शक्यता कमी असते. जोखीम कमी करावी म्हणून एकावेळी वेगवेगळ्या प्रकल्पात पाच-दहा घरे घेणे फार थोडय़ा व्यक्तींना शक्य आहे. मुदत ठेवी, रोखे, शेअर्स, म्युच्युअल फंड यांची खरेदी-विक्री सहज शक्य आहे. पण घरांची खरेदी-विक्री तेवढी सहज शक्य नाही, तसेच कायदेशीर बाबी आणि उत्पन्नाची करपात्रता याही बाबी तेवढय़ाच क्लिष्ट आहेत. हे व असे अनेक मुद्दे लक्षात घेता घर व जमिनीच्या योजनांमध्ये गुंतवणूक करताना जरा जपून!
