शहरबात : पुनर्विकास नकोय कोणाला?

सुरुवातीला जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्यासाठी अनेक विकासक पुढे आले.

संग्रहित छायाचित्र

निशांत सरवणकर nishant.sarvankar@expressindia.com

@ndsarwankar

एखादी इमारत कोसळली आणि त्यात जीवितहानी झाली की, खाडकन् डोळे उघडल्यासारखी शासकीय यंत्रणा काम करू लागते. प्रत्येक वेळी मुख्यमंत्री स्वत: त्यात रस घेत असल्यामुळे या यंत्रणांना कार्यक्षमतेचा ज्वर चढल्याचे दिसून येते. परंतु कालांतराने सारे शांत होते ते आणखी कुठली तरी इमारत कोसळण्याची घटना घडत नाही तोपर्यंत. या शासकीय यंत्रणाच इतक्या निश्चिंत असतात की, नवीन एका समितीची नियुक्ती होण्यापलीकडे काहीही होणार नाही याची त्यांनाही खात्री असते. डोंगरीतील इमारत दुर्घटनेनंतर सध्या जे काही सुरू आहे ती त्याचीच प्रचीती आहे.

मुंबईत विशेषत: शहरात – दक्षिण व मध्य मुंबईत १९४० पूर्वीच्या इमारती खोऱ्याने आहेत. सुरुवातीच्या आकडेवारीनुसार ही संख्या १९ हजारांच्या घरात होती. ती आता १४ हजारच्या घरात आहे. याचा अर्थ पाच हजार इमारतींपैकी एक तर काही दुरुस्त झाल्या तर काहींची पुनर्रचना झाली आणि काही अत्यंत धोकादायक झाल्याने पाडण्यात आल्या. या इमारतींची दुरुस्ती आणि पुनर्रचना करण्यासाठी म्हाडाच्या अखत्यारीत इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाची स्थापना करण्यात आली. या मंडळाला ४५ वर्षे पूर्ण होत आली आहेत. इतक्या मोठय़ा कालावधीतही या मंडळाकडून ठोस असे काहीच झाले नाही. आताही या मंडळाकडून काही होईल, याची खात्री नाही.

या ४५ वर्षांच्या काळात या मंडळाने कालबद्ध कार्यक्रम राबविले नाहीच वा शासनानेही त्यात रस घेत निधी उपलब्ध करून दिला नाही ही वस्तुस्थिती आहे. तसे झाले असते तर दक्षिण मध्य मुंबईचे कदाचित रुपडेच पालटले असते. पण असा सरळ व बिनफायद्याचा (सरकारी अधिकाऱ्यांच्या) हिशेब कधी असतो का? येथेच खरी मेख आहे. या इमारतींच्या दुरुस्तीसाठी शासन सुरुवातीला १०० कोटी अंशदान देत होते. ते दुप्पट म्हणजे २०० कोटी करण्यात आले. परंतु एवढे पैसे वापरले गेले तरी दुरुस्ती वा पुनर्रचना दिसलीच नाही. कंत्राटदार मात्र गब्बर झाले आणि त्यानिमित्ताने अधिकारीही!

४५ वर्षांत या मंडळीने जेमतेम हजार पुनर्रचित इमारती बांधल्या. गेल्या काही वर्षांत तर ही संख्या पार रोडावली आहे. या सर्व इमारती मोक्याच्या ठिकाणी असल्यामुळे विकासकांचा त्यावर डोळा गेला. त्यानंतर विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (७) तसेच समूह पुनर्विकासासाठी ३३ (९) ही नियमावली अधिक सुलभ करण्यात आली. या दोन्ही नियमावलीत अनुक्रमे २.५ आणि चार चटईक्षेत्रफळ देण्यात आले. अनेक मोक्याच्या ठिकाणी उत्तुंग इमारती उभ्या राहिला. चाळवासीयांचे अस्तित्वच पुसले गेले. परंतु अशा अनेक चाळी आहेत किंवा होत्या की, ज्यांच्या भूखंडावर इमारत बांधणे शक्य नव्हते.

त्यातच सर्वोच्च न्यायालयाने इमारतीच्या सभोवताली सहा मीटर जागा सोडण्याचे फर्मान जारी केले आणि त्यानंतर खऱ्या अर्थाने जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासाला खीळ बसली.

भ्रष्टाचाराचे कुरण मानल्या जाणाऱ्या म्हाडात लोकांच्या भल्यापेक्षा स्वत:चे खिसे कसे भरतील याचीच चिंता अधिकाऱ्यांना सतत सतावत असते. त्यामुळेच एकदा म्हाडात प्रतिनियुक्ती मिळाली की, सरकारी अधिकारी (मग तो कुठल्याही खात्याला असो) हाकलल्याशिवाय जात नाही. म्हाडात आल्यानंतर तो इतका गब्बर होतो की, प्रतिनियुक्ती वाढवून घेण्यासाठी वाट्टेल तसा खर्च करतो. कारण म्हाडात आल्यावर लोकांच्या भल्यापेक्षा स्वत:ची काळजी या अधिकाऱ्यांना खूप असते. काही अपवाद असतीलही. पण याचमुळे इतक्या वर्षांतही जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचे भिजत घोंगडे पडून आहे. या इमारतींच्या दुरुस्तीच्या नावे निधी उपलब्ध करून देऊन त्यात घोटाळा करण्याच्या सवयीमुळे पुनर्विकास रखडले याचीच काळजी घेतली गेली, असे म्हटले तर त्यात अतिशयोक्ती होऊ  नये.

देवेंद्र फडणवीस यांचे सरकार आले तेव्हा कुठे हा प्रश्न पुन्हा उचलला गेला. २०१६ मध्ये आठ आमदारांची समिती नेमली गेली. या समितीचे अध्यक्ष बिल्डर असलेले आमदार मंगलप्रभात लोढा होते. त्यामुळे बिल्डरांचा विचार होणारच होता. या समितीने सादर केलेल्या शिफारशी बिल्डरधार्जिण्या होत्या. तरीही त्याबाबत निर्णय होणे अपेक्षित होते. पण आता तीन वर्षे पूर्ण होत आली तरी फडणवीस सरकारने मागील सरकारचीच री ओढल्याचे दिसून येते. त्यामुळे डोंगरीतील दुर्घटना घडल्यानंतर त्याकडे पुन्हा लक्ष वेधले गेले इतकेच म्हणावे लागेल. दक्षिण व मध्य मुंबईचा खरोखरच कायापालट करायचा असेल तर समूह पुनर्विकास हाच पर्याय आहे हे मुख्यमंत्र्यांचे म्हणणे तंतोतंत खरे आहे. भेंडी बाजाराचा समूह पुनर्विकास वगळला तर असा मोठा प्रकल्प दक्षिण मुंबईत एकही नाही. अविघ्न पार्क हा पूर्ण झालेला तसा चार-पाच इमारतींचा समूह पुनर्विकास म्हणायला हवा.

हे दोन समूह पुनर्विकास प्रकल्प वगळले तर कुणी या जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासात रस घेतला नाही. त्यातच कोस्टल रेग्युलेशन झोन म्हणजेच सीआरझेड आणि एअरपोर्ट अ‍ॅथारिटीचे ‘ना हरकत प्रमाणपत्र’ तसेच टीडीआरपेक्षाही अतिरिक्त बांधकामाचा प्रीमियम महाग आदी विविध बाबींमुळे जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासातील विकासकांचा रस कमी झाला. भायखळ्यात मॅरेथॉन ग्रुपने गिरणीच्या भूखंडावरील पुनर्विकासात कच खाल्ली. त्यामुळे अदानी समूह पुढे आला, तर शहरातील झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांमध्ये ओमकारसारख्या बडय़ा समूहाने एल अँड टी वा पिरामल समूहासोबत संयुक्त भागीदारी केली. या व अशा अनेक घटनांमुळे जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासापासून विकासक दूर जाऊ  लागले.

आमदारांच्या समितीने केलेल्या अनेक शिफारशी जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासात फायदेशीर आहेत. परंतु त्याबाबत अद्याप शासनाने निर्णय घेतलेला नाही. या पुनर्विकासात प्रोत्साहनात्मक म्हणून दहा टक्के अधिक चटईक्षेत्रफळ देण्याचे प्रस्तावित आहे. मात्र ते बिल्डरांना आणखी वाढवून पाहिजे आहे. पुनर्विकासात इमारतींची ३० वर्षे ही मुदत २५ वर्षे करून पाहिजे आहे. नव्या विकास आराखडय़ात पुनर्विकासासाठी रहिवाशांच्या ५१ टक्के संमतीची अट टाकण्यात आली आहे. आज याबाबत निश्चित धोरण जाहीर करण्यात विलंब होत आहे. त्यातच प्रकल्प रखडवून ठेवलेल्या विकासकांना दूर करण्याची तरतूद नाही. शिफारशींमध्ये त्याचाही समावेश आहे.

सुरुवातीला जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्यासाठी अनेक विकासक पुढे आले. परंतु कालांतराने त्यांनी माघार घेतली. आता तर बांधकाम व्यवसायाला मंदीचे ग्रहण लागले आहे. विकासक कसे आकर्षित होतील, या दिशेने तातडीने निर्णय होणे अपेक्षित आहे. एक खिडकी योजनेची अंमलबजावणी अद्याप होऊ शकलेली नाही. ती करण्याची शासनाची इच्छा आहे किंवा नाही हे उमजून येत नाही. आता तर म्हाडावर नियोजन प्राधिकरणाची जबाबदारी आहे. धोरणच नसल्याने गाडे पुढे सरकत नाही, अशी स्थिती आहे. विधानसभा निवडणुकीची आचारसंहिता लागू होण्यासाठी जेमतेम महिन्याभराचा कालावधी आहे. त्या काळात तरी त्याबाबत सकारात्मक निर्णयाची अपेक्षा आहे. हा निर्णय झाला तरी लगेच सारे आलबेल होईल असेही नाही. मात्र कालबद्धता निश्चित करून आता तरी त्या दिशेने पाऊल उचलण्याची आवश्यकता आहे. जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास व्हावा असे वाटत असेल तर ते करावेच लागेल.

Loksatta Telegram लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

मराठीतील सर्व मुंबई बातम्या वाचा. मराठी ताज्या बातम्या (Latest Marathi News) वाचण्यासाठी डाउनलोड करा लोकसत्ताचं Marathi News App. ताज्या बातम्या (latest News) फेसबुक , ट्विटरवरही वाचता येतील.

Web Title: Major problems and issues in redevelopment in mumbai zws