‘म्हाडा’च्या जुन्या वसाहतींचा पुनर्विकास करण्यासाठी शासनाने विकास नियंत्रण नियमावलीत सुधारित फेरबदल करून नियम ३३ (५) चे नवीन धोरण जाहीर केले. या धोरणास अंतिम स्वरूप देण्यापूर्वी नागरिकांच्या हरकती/ सूचना मागविणारी सूचना ४ मे २०१३ रोजी जारी केली. बहुसंख्य नागरिकांनी यावर हरकती/ सूचना पाठविण्यापूर्वी प्रथमत: या धोरणात नव्याने काय सुधारणा, फेरबदल झालेत याची माहिती देणारा लेख‘म्हाडा’च्या जुन्या वसाहतींचा पुनर्विकास करण्यासाठी शासनाने आजपर्यंतच्या मंजूर विकास नियंत्रण नियमावली १९९१ मधील नियम ३३ व त्यातील पोटनियम ३३ (५) मध्ये यापूर्वी केलेल्या सुधारणा व त्याच्या अंमलबजावणीच्या अनुषंगाने उपाययोजना सुचविण्याकरिता नगरविकास विभागाचे प्रधान सचिव यांच्या अध्यक्षतेखाली सप्टेंबर २०१२ रोजी अभ्यास गटाची स्थापना केली. अभ्यास गटाने प्रामुख्याने मुंबई शहर उपनगरातील ‘म्हाडा’च्या जुन्या वसाहतींचा पुनर्विकास होण्यासाठी शिफारशींसह अहवाल शासनास अधिवेशन पूर्व सादर केला होता. त्यानुषंगाने १८ एप्रिल २०१३ रोजी विधानसभेच्या अर्थसंकल्पीय अधिवेशनात मुख्यमंत्र्यांनी सुधारित विकास नियंत्रण नियमावलीतील विनियम ३३ (५) चे नवीन सुधारित धोरण जाहीर केले.नगरविकास विभागाने ४ मे २०१३ रोजी या प्रस्तावित फेरबदलांच्या सुधारित विकास नियंत्रण नियमावलीस अंतिम स्वरूप देण्यापूर्वी नागरिकांच्या सूचना/ शिफारशी/ हरकती मागविणारी सूचना जाहीर केली. नागरिकांनी बहुसंख्येने सूचना/ शिफारशी/ हरकती शासनास नोंदविण्यासाठी विकास नियंत्रण नियमावलीत काय सुधारणा झाल्यात त्या टप्प्याटप्प्याने जाणून घेणे आवश्यक आहे.‘म्हाडा’ प्राधिकरणाच्या जागेवरील विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (५) अंतर्गत विकास/ पुनर्विकासाच्या अल्प दराच्या नवीन गृहयोजना अंमलात आणण्यासाठी अत्यल्प/ अल्प व मध्यम उत्पन्न गट या प्रवर्गातील योजनांकरिता त्यांचा फनजिबल एफ एस आय वगळून ३.० एफ. एस. आय. एकूण भूखंडाच्या जागेवर आणि कमीत कमी ६० टक्के बिल्डअपच्या स्वरूपात नमूद गाळेधारकांना मिळणार आहे. त्याचप्रमाणे चालू गृहनिर्माण योजनांमध्ये ज्या इमारतींचा पुनर्विकास होणार आहेत तयांस एकूण भूखंड जागेवर ३.० एफएसआय लागू आहे.‘म्हाडा’अंतर्गत निर्माण झालेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींच्या पुनर्विकास योजनांसाठी त्या इमारतीत वास्तव्यास असणाऱ्या भाडेकरू/ गाळेधारकांना पुनर्वसित जागा प्रदान करताना त्यांच्या मूळ जागेच्या राहत्या घराचे जोत्याच्या क्षेत्रफळापेक्षा ३५ टक्के अधिक व कमीत कमी ३०० चौरस फूट किमान कारपेट एरिया मिळणार आहे. विकास होणाऱ्या भूखंडांतर्गत अधिक मिळणारी जागा ४००० चौ. मी. भूखंडांपर्यंत काहीही नसून, ४००० चौ. मी. भूखंड ते २ हेक्टपर्यंत १५ टक्के, २ हेक्टर ते ५ हेक्टर २५ टक्के, ५ हेक्टर ते १० हेक्टर भूखंडापर्यंत ३५ टक्के व १० टक्क्य़ांच्या पुढे ४५ टक्के म्हणजे ३५ टक्के व अधिक ४५ टक्के अशी मिळून ८० टक्के अतिरिक्त जागा राहत्या घरापेक्षा जास्त मिळू शकेल; परंतु ४ हजार चौ. मी. पासून १० हजार चौ. मी. भूखंडाच्या पुढे ३५ टक्क्य़ांपासून अधिक ४५ टक्क्य़ांपर्यंतचा टप्प्याने लाभ मिळविण्यासाठी या भूखंडाच्या आकारमानाअंतर्गत येणाऱ्या सोसायटय़ांना एकत्रित येण्यावाचून दुसरा पर्याय उपलब्ध करून दिल्याचे दिसून येत नाही. यातील पुनर्विकासाकरिताचे पोटविभाजित भूखंड ‘म्हाडा’ प्राधिकरणाच्या माध्यमातूनच होतील. पुनर्वसनातील जागेमध्ये बाल्कनीच्या जागेचे क्षेत्रफळ गृहीत धरले जाणार नाही. या ‘म्हाडा’ पुनर्विकास होणाऱ्या इमारतीमधील व्यावसायिक गाळ्यांना त्यांचे प्रतियुनिटला त्यांच्या मूळ जागेच्या क्षेत्रफळाच्या फक्त २० टक्के अधिक जागा मिळू शकेल.पुनर्विकासात प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांकाबाबत आधीचे सरासरीचे गणक मोजल्यावर उर्वरित भूखंड जागेची किंमत त्या जमिनीच्या मूळ दर प्रतिचौरस मीटरप्रमाणे परंतु पुनर्विकसित भूखंड जागेच्या त्या वर्षीच्या वार्षिक दरपत्रकानुसार व त्याच वर्षीच्या बांधकामाच्या दरानुसार प्रतिचौरस मीटरप्रमाणे जो लागू असेल तो राहील. म्हणजे एखाद्या वर्षी जमिनीचा मूळ दर व बांधकामाचा दर ६.०० च्या पुढे असेल तर प्रोत्साहनात्मक जागेसाठी पुनर्विकासात पात्रता ४० टक्के असेल. याप्रमाणे ४.०० ते ६.०० च्या दरम्यान जमीन दर व बांधकाम दर असेल तर ५० टक्के, २.०० ते ४.०० दरम्यान ६० टक्के व २.०० च्या खाली असल्यास ७० टक्के अशा प्रमाणात असेल. सदरचे दर शासनाचे मुख्य महसूल नियंत्रक प्राधिकरण आणि नोंदणी महानिरीक्षक महाराष्ट्र राज्य या कार्यालयाच्या प्रसिद्ध होणाऱ्या वार्षिक दरपत्रकानुसारच ठरविल्याप्रमाणे असतील.नवीन धोरणानुरूप पुनर्विकास प्रस्ताव प्रकरणात एकापेक्षा अनेक भूखंड एकत्रित येऊन पुनर्विकास होणार असेल तर प्रत्येक भूखंडाचा मूळ दर काढून त्या सर्व एकत्रित आलेल्या भूखंडाच्या दरांची सरासरी काढून कार्यवाही करण्यात येणार आहे. पुनर्विकास प्रकल्प ज्या वर्षी मंजूर होईल, त्याच वर्षीची भू- किंमत व बांधकामाचा दर वरील नमूद सक्षम प्राधिकरणाकडून मंजूर करून घ्यावा लागेल. या शासनाच्या नियम व धोरणाप्रमाणे पुनर्विकासानंतर व प्रोत्साहनात्मक एफएसआय वापरानंतर उर्वरित चटई क्षेत्राची वाटणी सहकारी गृहनिर्माण संस्था व ‘म्हाडा’ यांच्यामध्ये बिल्टअप एरियानुसार विभागणी केली जाईल. यातील ‘म्हाडा’च्या वाटणीतील भाग त्यास नि:शुल्क हस्तांतरित केला जाईल. वरील प्रत्येकी म्हटल्याप्रमाणे एखाद्या वर्षी भूखंड जागेच्या त्या वर्षीचा जमिनीचा मूळ दर (किंमत) व बांधकामाचा दरांप्रमाणे वरील टप्प्यानुसार गृहसंस्थेस ३० टक्क्य़ांपासून ४५ टक्क्य़ांपर्यंत व ‘म्हाडा’स ५५ टक्क्य़ांपासून ७० टक्क्य़ांपर्यंत अशी उर्वरित बाकी चटई क्षेत्राची विभागणी होणार आहे. पुनर्विकासामध्ये एफएसआयचे गणित करताना संपूर्ण जागा गृहीत धरून अभिन्यासासह, विकास आराखडय़ातील रस्ते, वसाहतीअंतर्गत रस्तेसहीत; परंतु यामध्ये सार्वजनिक सुविधा आरक्षणे गृहीत धरता येणार नाहीत.शहरातील लोकसंख्येच्या वाढीनुसार पायाभूत सुविधांसाठी पायाभूत शुल्क १० टक्के आकारले जाईल. तो त्या वर्षीच्या ठरलेल्या जमीन दराच्या तक्त्यानुसार असेल; परंतु ज्या वर्षी पुनर्विकास प्रकल्प योजना मंजूर होईल त्या वर्षीच्या दराप्रमाणे लागू होईल. मूलभूत सुविधांच्या निर्मितीसाठी ‘म्हाडा’ने आकारलेले १० टक्के शुल्कातील अर्धा भाग म्हणजे त्यातील ५० टक्के वाटा मुंबई महानगरपालिकेस नागरी पायाभूत विकासांसाठी द्यावा लागेल.‘म्हाडा’ जागेवरील अत्यल्प उत्पन्न गट व अल्प उत्पन्न गट गाळेधारकांच्या घराच्या बांधकामावर अथवा पुनर्विकासातील योजनेत ‘म्हाडा’सोबत होणाऱ्या बांधकामावर अथवा पुनर्वसितांवर कुठल्याही प्रकारचे अधिमूल्य आकारले जाणार नाही. पुनर्विकासात नवीन इमारतीसमोरील मोकळी जागा नियमानुसार ३.६ मीटरपेक्षा कमी ठेवता येणार नाही.पुनर्विकासाच्या प्रकल्प योजनेत पुनर्विकासाच्या कामी विकासक नियुक्ती करण्यासाठी गृहनिर्माण संस्थेस ‘म्हाडा’/ मुंबई मंडळाकडून ना-हरकत प्रमाणपत्र मिळविणे जरुरीचे केले आहे. ७० टक्के सभासद रहिवाशांची अखंडणीय मंजुरीने सहभाग असणे आवश्यक आहे. पुनर्विकासाचे काम सुरू होण्यापूर्वी सर्व रहिवाशांनी आपली जुनी राहती जागा/ घर खाली करणे जरुरी केले आहे. तसे न करणाऱ्या व सहकार्य न करणाऱ्या सभासद/ रहिवाशांवर महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास प्राधिकरण अ‍ॅक्ट १९७६ च्या कलम ९५ (अ) नुसार योग्य ती कारवाई करून जागा खाली करण्यात येईल.पुनर्विकसित गृहयोजनेत नियम २.२ अंतर्गत गृहनिर्माण संस्थेतील सर्व सभासद रहिवासी सहमत असणे आवश्यक असून, महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० मधील ७९ (अ) नुसार त्या संस्थेचा ठराव मंजूर असला पाहिजे. ‘म्हाडा’ सोबत निश्चित करून ठरविलेला व्यवस्थापन निधी म्हणजे कॉर्पस् फंड विकासकाने त्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकडे जमा केला पाहिजे. हा निधी पुनर्वसितांच्या पुनर्विकसित इमारतींच्या देखभाल दुरुस्तीसाठी येणाऱ्या खर्चासाठी वापरता येईल. या धोरणातील महत्त्वाची बाब म्हणजे मुंबई मंडळाने प्रस्तावित पुनर्विकासासाठी दिलेले ना-हरकत पत्र व इरादा पत्र (LOI) ज्या तारखेपासून दिलेले असेल ते नियमानुसार पुनर्विकास कार्य पूर्ण होईपर्यंत ग्राह्य़ धरणे आवश्यक केले आहे.
