नवीन रेरा कायद्याने कार्पेट क्षेत्रफळाची सुस्पष्ट व्याख्या केलेली आहे. या व्याख्येनुसार कार्पेट क्षेत्रफळ म्हणजे दोन भिंतीदरम्यानचे क्षेत्रफळ, हे कार्पेट क्षेत्रफळ मोजताना त्यात बा भिंती, बाल्कनी आणि व्हरांडा, ओपन टेरेस, सव्र्हिस शाफ्ट यांचे क्षेत्रफळ वगळायचे आहे तर अंतर्गत भिंतींचे क्षेत्रफळ सामाविष्ट करण्याचे आहे. या सुस्पष्ट व्याख्येत कार्पेट क्षेत्रफळ म्हणजे नक्की काय? हा प्रश्न कायमचा निकालात निघालेला आहे. प्रत्येक क्षेत्रात काही अत्यंत महत्त्वाचे आणि परवलीचे शब्द असतात. उदा. गाडय़ांबाबत मायलेज, बी.एच.पी., टॉर्क हे परवलीचे शब्द आहेत. तद्वतच बांधकाम क्षेत्रातील कार्पेट, बिल्ट-अप, सुपरबिल्टप, सेलेबल हे परवलीचे शब्द आहेत. या शब्दांवरूनच प्रत्यक्ष व्यवहार ठरत असल्याने बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहक या दोहोंच्या दृष्टीने या शब्दांना अनन्य साधारण महत्त्व आहेत. कार्पेट क्षेत्रफळ ग्राहकाला प्रत्यक्ष वापरायला मिळत असल्याने या सर्व शब्दांपैकी कार्पेट क्षेत्रफळ हा सर्वात महत्त्वाचा शब्द आहे. रेरा कायद्याच्या अगोदरच्या मोफा कायद्यात देखील या कार्पेट क्षेत्रफळाबाबत अनेकानेक तरतुदी होत्या. उदा. सर्व व्यवहार कार्पेट क्षेत्रफळावरच करावेत, कार्पेट वगळता इतर क्षेत्र स्वतंत्र दर्शविण्यात यावे, इत्यादी. मात्र मोफा कायद्यात कार्पेट क्षेत्रफळाची सुस्पष्ट अशी व्याख्या नव्हती. कार्पेट क्षेत्रफळात बाल्कनीच्या क्षेत्रफळाचा सामावेश असेल एवढीच त्रोटक तरतूद मोफा कायद्यात होती. सुस्पष्ट व्याख्या नसल्याने या कार्पेट क्षेत्रफळाबाबत अनेकदा वाददेखील निर्माण होत होते. साहजिकच कार्पेट क्षेत्रफळासारख्या अत्यंत महत्त्वाच्या संज्ञेची व्याख्या नसणे हे विकासक आणि ग्राहक दोहोंकरता त्रासदायक होते. जुन्या कायद्यातील त्रुटी लक्षात घेऊन नवीन रेरा कायद्यात कार्पेट क्षेत्रफळाबाबत विशिष्ट आणि सुस्पष्ट अशा तरतुदी करण्यात आलेल्या आहेत. रेरा कायद्यातील कार्पेट क्षेत्रफळाबाबतच्या तरतुदींचे दोन मुख्य भाग आहेत, पहिला अत्यंत महत्त्वाचा भाग म्हणजे कार्पेट क्षेत्रफळाची व्याख्या आणि दुसरा भाग म्हणजे आदर्श करारनाम्यात कार्पेट आणि इतर क्षेत्रफळाबाबतच्या अटी व शर्ती. नवीन रेरा कायद्याने कार्पेट क्षेत्रफळाची सुस्पष्ट व्याख्या केलेली आहे. या व्याख्येनुसार कार्पेट क्षेत्रफळ म्हणजे दोन भिंतीदरम्यानचे क्षेत्रफळ, हे कार्पेट क्षेत्रफळ मोजताना त्यात बा भिंती, बाल्कनी आणि व्हरांडा, ओपन टेरेस, सव्र्हिस शाफ्ट यांचे क्षेत्रफळ वगळायचे आहे तर अंतर्गत भिंतींचे क्षेत्रफळ सामाविष्ट करण्याचे आहे. या सुस्पष्ट व्याख्येत कार्पेट क्षेत्रफळ म्हणजे नक्की काय? हा प्रश्न कायमचा निकालात निघालेला आहे. साहजिकच आता कार्पेट क्षेत्रफळावरून वाद निर्माण होण्याची शक्यतादेखील कमी झालेली आहे. रेरा कायद्यातील कार्पेट क्षेत्रफळाची व्याख्या वाचली की त्यातील वगळलेल्या क्षेत्रफळाचे काय करायचे?, कार्पेट क्षेत्रफळातून वगळलेल्या बाल्कनी, ओपन टेरेससारख्या गोष्टी मालमत्तेशी संलग्नच असल्याने त्या स्वतंत्र करता येणे शक्य नाही. या गोष्टी कार्पेट क्षेत्रफळात दाखवता येणार नाहीत मग त्याचे शुल्क कसे घ्यायचे? अशा काही रास्त शंका उपस्थित होतात. या शंकांच्या उत्तराकरता आपल्याला रेरा कायद्यातील आदर्श कराराची मदत होणार आहे. या क्षेत्रफळासंबंधी आवश्यक तरतुदी रेरा कायद्यातील आदर्श करारनाम्यात देण्यात आलेल्या आहेत. आदर्श करारानाम्यात मिळकतीच्या किंवा मालमत्तेच्या वर्णनात या उर्वरित गोष्टींचे क्षेत्रफळ स्वतंत्रपणे नोंदविण्याची तरतूद करण्यात आलेली आहे. आदर्श करारनाम्यानुसार विक्री होणाऱ्या मिळकतीचे किंवा मालमत्तेचे क्षेत्रफळ नमूद करताना ते दोन भागांत करता येणार आहे. पहिला भाग म्हणजे साहजिकच कार्पेट क्षेत्रफळ आणि कार्पेट क्षेत्रफळातून वगळण्यात आलेल्या बाबींचे क्षेत्रफळ दुसऱ्या भागात नमूद करता येणार आहे. क्षेत्रफळ दोन स्वतंत्र भागात नमूद केल्याने साहजिकच त्या क्षेत्रफळाची किंमत किंवा मोबदलादेखील दोन स्वतंत्र भागात नमूाद करणे सयुक्तिक ठरणार आहे. आदर्श करारानुसार मालमत्तेची किंमत किंवा मोबदला नमूद करताना देखील तो असाच दोन स्वतंत्र भागात नमूद करता येणार आहे. पहिल्या भागात कार्पेट क्षेत्रफळाची किंमत किंवा मोबदला आणि दुसऱ्या भागात कार्पेट वगळता क्षेत्रफळाची आणि सामाईक क्षेत्रफळ आणि सुखसोयींची प्रमाणशीर किंमत किंवा मोबदला असे स्वतंत्रपणे नमूद करता येणार आहे. यापैकी सामाईक क्षेत्रफळ आणि सुखसोयींची प्रमाणशीर किंमत हे एका सोप्या उदाहरणाने समजून घेणे आवश्यक आहे. समजा एका प्रकल्पातील सामाईक क्षेत्रफळ आणि सुखसोयींची एकत्रित किंमत दहा लाख रुपये आहे आणि त्या प्रकल्पात वीस सदनिका आहेत तर प्रत्येक सदनिकेकरता सामाईक क्षेत्रफळ आणि सुखसोयीची किंमत पन्नास हजार इतकी होईल. अर्थात हे एक साधे उदाहरण झाले, मात्र आदर्श करारानुसार प्रत्येक युनिटस्च्या आकारानुसार प्रमाणशीर किंमत देय असल्याने प्रमाणशीर किंमत बदलेल हे ध्यानात ठेवणे आवश्यक आहे. काही वेळेस करारातील कार्पेट क्षेत्रफळ आणि प्रत्यक्षातील क्षेत्रफळ यात तफावत येते. रेरा कायद्यातील आदर्श करारात या तफावतीबाबत देखील विशिष्ट तरतूद करण्यात आलेली आहे. त्यानुसार करारातील नमूद क्षेत्रफळ आणि प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ यांच्यात तीन टक्क्यांपेक्षा अधिक तफावत असल्यास, म्हणजे प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ कमी भरल्यास ग्राहकाला त्याचे पैसे सव्याज परत मिळू शकतील. आणि समजा क्षेत्रफळ जास्त भरले तर विकासक ग्राहकाकडून करारातील ठरलेल्या दरानेच पैसे घेऊ शकेल, वाढीव दराने पैसे घेता येणार नाहीत. नवीन रेरा कायद्यात कार्पेट क्षेत्रफळाची सुस्पष्ट व्याख्या असल्याने आता ग्राहकांनी कार्पेट क्षेत्रफळ वगळता बिल्ट-अप, सुपर बिल्ट-अप असल्या शाब्दिक बुडबुडय़ांवर विश्वास ठेवण्याची गरज उरलेली नाही. या सुस्पष्टतेचा आणि आदर्श करारातील लाभदायक अटींचा जास्तीत जास्त लाभ घेणे हे आता ग्राहकांचे कर्तव्य आहे. अॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
