केवळ उंच इमारती बांधल्या म्हणून जगण्याचा स्तर उंचावेल असे नाही. तो उंचावायचा, तर आधी जमिनीवरील सोयीसुविधा वाढवाव्या लागतील.. सुविधांचा सांगोपांग विचार न करता अधिक चटईक्षेत्र निर्देशांक मंजूर करणे हे भीषण समस्यांना आमंत्रण देणारे ठरेल.. राज्यातील महापालिका क्षेत्रांत बहुमजली इमारती बांधण्यास परवानगी देणारे महाराष्ट्र शासनाचे नवे धोरण जमिनीचा अधिक वापर करण्यास मुभा देणारे असल्याने, त्याचे स्वागत करायला हवे. मात्र असे करतानाच, शहर-विकासाच्या मूलभूत प्रश्नांबाबत धोक्याची जाणीव करून देणेही आवश्यक ठरते. नव्या एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावलीस मंजुरी मिळाल्याने राज्यातील बहुतेक शहरांमधील बांधकामांच्या नियमांबाबत किमान सुसूत्रता येण्यास मदत होईल. ते योग्यच. एकाच शहरातील दोन वेगवेगळ्या विभागांमध्ये बांधकामांचे वेगवेगळे नियम अस्तित्वात असल्याने जे अनेक घोटाळे होत आले आहेत, ते निस्तरता न येण्याएवढे मोठे आहेत. अशा नियमांमधील फटींचा उपयोग करून अतिरिक्त बांधकामे झाली. ती पाडणे तर सोडाच, परंतु त्यांची साधी नोंदही अनेक स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडे झालेली नाही. शिवाय राजकारणी, बांधकाम व्यावसायिक आणि अधिकारी यांच्या संगनमताने प्रचंड प्रमाणावर झालेली बेकायदा बांधकामे ही सातत्याची डोकेदुखी होऊन बसली आहे. त्यास आळा बसावा, म्हणून केंद्र सरकारच्या रेटय़ानंतर ‘रेरा’सारखे कायदे अमलात आल्याने परिस्थितीत बराच फरक पडला. या नव्या नियमावलीने बांधकाम परवाना मिळणे अधिक सुकर झाले आणि आता एकाच भूखंडावर अधिक मजले बांधून तो अधिक उपयोगात आणण्याची सोय होणार आहे. गेली अनेक वर्षे इमारतींच्या उंचीचा प्रश्न सर्व स्तरांवर फक्त चर्चेत होता, तो या नियमावलीमुळे निकालात निघेल. परंतु अधिक उंच इमारती म्हणजे अधिक संख्येने घरे, म्हणजे अधिक संख्येने रहिवासी, म्हणजेच त्यांच्यासाठी आवश्यक असणाऱ्या अधिक सेवा! त्या कशा द्यायच्या याचा सांगोपांग विचार न करता अधिक चटईक्षेत्र निर्देशांक मंजूर करणे हे अगदी नजीकच्याच भविष्यात भीषण समस्यांना आमंत्रण देणारे आहे. अशी परवानगी देताना या समस्या सोडवण्यासाठी महानगरपालिका सक्षम आहेत काय, याचाही विचार झालेला दिसत नाही. घरांच्या किमती सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर जातात, याचे कारण घरे बांधण्यासाठी पुरेशा प्रमाणात जमीन उपलब्ध नसते. तसेच त्यासाठी आवश्यक परवान्यांवर विकासकास मोठा खर्च करावा लागतो. अंतिमत: त्याचीही वसुली संभाव्य खरेदीदारांकडूनच केली जाते हे उघड आहे. सद्य:स्थितीत आहे त्या जमिनीवर बांधकामास उंचीची मर्यादा असल्याने घरांची संख्या कमी होती. नव्या नियमांमुळे ७० मीटर उंच -सुमारे २१ मजली- इमारत बांधता येईल. अधिक घरे निर्माण होऊ शकल्यामुळे घरांच्या किमती कमी होण्यास मदत होईल, हा यामागील हिशेब. शहरे आकाराने मोठी होण्यावर जमिनीच्या उपलब्धतेच्या मर्यादा असतात. तरीही शहरे वाढतातच; याचे कारण तेथे रोजगाराच्या अधिक संधी उपलब्ध होतात. गेल्या काही दशकांत महाराष्ट्रातील नागरीकरणाचे प्रमाण देशातील अन्य राज्यांच्या तुलनेत प्रचंड म्हणावे इतके वाढले. साधारण निम्म्याने नागरीकरण झालेल्या या राज्यातील शहरांत राहणाऱ्या नागरिकांच्या जगण्याचा दर्जा मात्र सातत्याने खालावत चालला आहे. केवळ पोट भरणे एवढा एकच जगण्याचा उद्देश असत नाही, असताही कामा नये. जगणे किमान सुखकर असणे ही तर प्रत्येकाची गरज असते. परंतु अतिरेकी बांधकामे आणि त्यामानाने तुटपुंज्या सेवासुविधा यामुळे शहरात राहणे हे मरणप्राय वेदना देणारे ठरू लागले आहे. नव्याने निर्माण होऊ लागलेली ‘टाऊनशिप’ ही संकल्पना या दृष्टीने स्वागतार्ह म्हणावी अशी. शहरांच्या आत वसलेली ही अगदी छोटी शहरेच. जगण्यासाठीची सर्व साधने आणि सुविधांनी युक्त अशा या छोटय़ा शहरांत राहणाऱ्यांना घरातून नोकरीच्या ठिकाणी जाणे आणि तेथून सुखरूप परत येणे एवढाच काय तो त्रास. अशी शहरे नव्याने उभारण्याची कल्पना शासनाच्या या नव्या नियमावलीत गृहीत धरण्यात आली आहे. समूह नागरी विकास (क्लस्टर डेव्हलपमेंट) हा यापुढील काळात कळीचा मुद्दा राहील. घरांचे आयुष्य संपत आलेल्या बांधकामांना नवसंजीवनी देऊन नव्याने सोयी देण्याची व्यवस्था या नियमावलीत आहे. हे खरे असले तरी प्रचंड प्रमाणात नव्याने बांधकाम होण्याने शहरांत समस्यांचे डोंगर उभे राहतील, त्यांना हाताळण्याची क्षमता शहर प्रशासनात आहे का, हा प्रश्न. शहरांची सामावून घेण्याची क्षमता वाढत असली, तरीही त्या शहरांच्या मूलभूत सोयींच्या विकासाकडे आजवर अक्षम्य दुर्लक्ष झाले. शहरांमधील कचऱ्याची विल्हेवाट हा जेवढा ज्वलंत प्रश्न, तेवढाच पिण्याच्या पाण्याचा आणि मैलापाण्याच्या निचऱ्याचाही. शहरालगतच्या गावांची केवळ कचराभूमी होत राहिल्याने राज्यात जागोजागी आंदोलने उभी राहात आहेत. त्यावर आजतागायत झालेले उपाय थातुरमातुर म्हणावेत असेच. कचरा साठवण्याची ठिकाणे बदलून हा प्रश्न सुटणारा नाही, याचे भानच आजवरच्या शासनांनी न दाखवल्याने आज ही समस्या उग्र रूप धारण करून उभी आहे. पिण्याच्या पाण्याची समस्या तर जवळपास प्रत्येक शहराला ग्रासते आहे. पुण्यासारख्या ज्या शहराला आणखी किमान वीस वर्षे पुरू शकेल एवढा पाणीसाठा असतानाही, आत्ताच संपूर्ण शहराला पुरेसे पाणी मिळू शकत नाही. औरंगाबादसारख्या विकसनशील शहराला जायकवाडीतून पाणी आणताना जी दमछाक होते ती भविष्यात आणखी वाढेल, यात शंका नाही. सोलापूरमध्ये आजही दररोज पाणीपुरवठा होत नाही; तर लातूरसारख्या शहराला सांगलीहून रेल्वेच्या वाघिणींनी पाणी देण्याची वेळ याच दशकात आली होती. दरडोई दरदिवशी किमान १३५ लिटर पाणी मिळण्यासाठी ज्या दीर्घकालीन योजना आखाव्या लागतात, त्या कधीच प्रत्यक्षात न आल्याने हे घडते आहे. वापरलेल्या पाण्याची विल्हेवाट हा आणखी गंभीर प्रश्न. पाण्याचा प्रत्येक थेंब किमान तीन वेळा उपयोगात आणणाऱ्या इस्रायल किंवा आखाती देशांप्रमाणे आपण कधीही योजना आखल्या नाहीत. त्यामुळे मैलापाणी प्रक्रिया न करता नदीत सोडून देणे, हीच आपल्याकडील कायमची व्यवस्था राहिली आहे. राज्यातील अनेक महापालिकांकडे बहुमजली इमारतींमध्ये आग लागल्यास ती विझवण्यासाठी उंच शिडय़ाही नाहीत, हे अधिक भयावहच म्हटले पाहिजे. अशा वेळी नव्या बांधकाम नियमावलीमुळे शहरातील नागरिकांची संख्या वाढेल आणि परिणामी रस्त्यांवरील वाहनांची संख्याही. त्याचा विचार नव्या नियमावलीत अधिक कठोरपणे होण्याची आवश्यकता आहे. करोनाकाळात देशातील वाहनविक्री गतिमान झाली. याचे कारण अपवाद वगळता, एकाही शहरात सक्षम आणि कार्यक्षम सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था उपलब्ध नाही. अधिक वाहने रस्त्यांवर येणे म्हणजे प्रदूषणाला निमंत्रण आणि वाहतूक कोंडीची हमी. रस्त्यांचे रुंदीकरण हा येथे राजकीय स्वरूपाचा प्रश्न असल्याने सुटू शकत नाही, या वस्तुस्थितीकडे काणाडोळा करून अधिक बांधकाम करण्यास परवानगी देणे धोक्याचे ठरू शकते. जगातल्या विकसित देशांमध्ये कोणत्याही स्वरूपाचे बांधकाम सुरू होण्यापूर्वीच मूलभूत सोयीसुविधांची व्यवस्था करण्याची पद्धत आहे. त्यामुळे घर बांधल्यानंतर नळजोडणी, ड्रेनेज, वीजपुरवठा, दूरध्वनी यांसाठी पैसे चारावे लागत नाहीत. हे चित्र बदलण्यासाठी पुढील पाच दशकांत लोकसंख्या कोणत्या प्रमाणात वाढेल आणि कोणत्या सुविधा किती प्रमाणात द्याव्या लागतील, याचा आराखडा तयार करून त्यासाठीची व्यवस्था आतापासून करावी लागेल. म्हणजे मोठय़ा प्रमाणात भांडवली गुंतवणूक करणे आवश्यकच. असे न करता केवळ उंच इमारती बांधल्या म्हणून जगण्याचा स्तर उंचावेल असे नाही. तो उंचावायचा असेल तर आधी जमिनीवरील सोयीसुविधा वाढवाव्या लागतील. त्याअभावी टोलेजंग इमारतीतील घरांचे वर्णन ‘उंच माझा खोका’ असेच होत राहील.
