-प्रथमेश गोडबोले
बांधकाम व्यावसायिक सोसायटी नोंदविण्यासाठी येईल, तेव्हाच अभिहस्तांतरणासाठीची (कन्व्हेअन्स) अत्यावश्यक सर्व कागदपत्रे घेतली जाणार असल्याचा महत्त्वपूर्ण निर्णय राज्याच्या सहकार विभागाने घेतला आहे. त्यानंतर पुढील चार महिन्यांमध्ये बांधकाम व्यावसायिकांनी कन्व्हेअन्स करून दिले नाही; तर सोसायटीने फक्त अर्ज आणि सोसायटीचा ठराव दिल्यावर मानीव अभिहस्तांतरणाची (डीम्ड कन्व्हेअन्स) प्रक्रिया पूर्ण करून जमीन सोसायट्यांच्या नावावर केली जाणार आहे. या निर्णयामुळे सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्यांना कन्व्हेअन्स (अभिहस्तांतरण) करताना होणारा त्रास कायमचा थांबण्याची शक्यता आहे. बिल्डर असे डीम्ड कनव्हेअन्स करून देण्यास सहसा राजी नसतो, कारण ते झाल्यानंतर त्याचा त्या जागेवरील हक्क संपतो. त्यामुळेच इमारतीचा पुनर्विकास करण्यासाठी आणि भविष्यातील मालकी हक्कावरून समस्या उद्भवण्याची शक्यता असते.
राज्यातील अभिहस्तांतरणाची सद्य:स्थिती काय?
राज्यातील १.१५ लाख सहकारी गृहनिर्माण संस्थांपैकी केवळ ३९ हजार ६४४ गृहनिर्माण संस्थांनी त्यांच्या नावावर जमीन करून घेतली आहे. त्यामध्ये १६ हजार १०२ सोसायट्यांना गेल्या काही महिन्यात मानीव अभिहस्तांतरणासाठी विशेष मोहिमेद्वारे कायदेशीर कागदपत्रे देण्यात आली आहेत. आवश्यक कागदपत्रांच्या अभावी राज्यातील ७५ हजार ५२८ सोसायट्यांनी अभिहस्तांतरण करणे बाकी आहे. सध्या सहकार विभागाकडे अभिहस्तांतरणासाठीचे ७६७ अर्ज प्रक्रियेत असून सन २०२१-२२ या आर्थिक वर्षात मानीव अभिहस्तांतरणासाठी ४९७, तर सन २०२०-२१ मध्ये ३१७ अर्ज आले होते. हस्तांतरणाची प्रक्रिया निरंतर चालणारी असून गृहनिर्माण संस्थांनी ती करून घेण्याचे आवाहन सहकार विभागाकडून करण्यात आले आहे.
अभिहस्तांतरण महत्त्वाचे का?
बांधकाम व्यावसायिकांनी इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर सोसायटीकडे हस्तांतरण करणे बंधनकारक आहे. मात्र, अनेक बांधकाम व्यावसायिकांकडून ही प्रक्रिया करण्यात टाळाटाळ करण्यात येत नसल्याने सहकार विभागाकडून मानीव अभिहस्तांतरण करून देण्यात येते. सोसायटीचे हस्तांरण न झाल्यास भविष्यात सोसायटीचा पुनर्विकास करायचा असेल, तर चटई क्षेत्र निर्देशांक (फ्लोअर स्पेस इंडेक्स – एफएसआय) वाढवून मिळणे वा हक्काचा पुरावा म्हणून मिळकत पत्रिका मिळणे अशक्य असते. त्यामुळे सदनिकेच्या खरेदी-विक्री व्यवहारात अडचणी निर्माण होतात. मात्र, अभिहस्तांतरण झाल्यास सदनिकाधारकांना सर्व हक्क प्राप्त होतात. तसेच संबंधित बांधकाम व्यावसायिकाचा हक्क संपुष्टात येतो. पुनर्विकासामध्ये एखादी जुनी इमारत पाडून त्याच जागेवर नवी इमारत बांधायची असते, त्यासाठी संबंधित जागा सोसायटीच्या नावे असणे आवश्यक असते. पुनर्विकासामध्ये चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) वाढवून मिळत असल्यास सदनिकाधारकांचा फायदा होतो. मात्र, इमारतीचे मानीव अभिहस्तांतरण झालेले नसल्यास, यामध्ये बांधकाम व्यावसायिक स्वत:चा फायदा करून घेण्याची शक्यता असते.
नव्या निर्णयाचे महत्त्व काय?
इमारतीचे हस्तांतरण सोसायटीकडे करून देणे कायद्यानुसार बांधकाम व्यावसायिकाला बंधनकारक करण्यात आले आहे. ज्या ठिकाणी बांधकाम व्यावसायिक मानीव अभिहस्तांतरण करून देत नाही, त्या ठिकाणी जिल्हा उपनिबंधक स्वत: पुढाकार घेऊन एखाद्या मालमत्तेमधील ठरावीक इमारतीच्या भागाचे अभिहस्तांतरण करून देण्याबाबतचा आदेश काढू शकतात. त्यानुसार मिळकत पत्रिका किंवा सातबाऱ्यावरील मूळ मालकाचे नाव जाऊन तिथे सोसायटीचे नाव येते. मात्र, आता सोसायटी नोंदवितानाच बांधकाम व्यावसायिकांकडून हस्तांतरणासाठी अत्यावश्यक असलेली कागदपत्रे घेतली जाणार आहेत. याबाबतच्या सूचना उपनिबंधकांना दिल्या आहेत. सोसायटी नोंदविल्यानंतर पुढील चार महिन्यांत बांधकाम व्यावसायिकांनी हस्तांतरण करून न दिल्यास सोसायटीने अर्ज आणि ठराव सादर केल्यास अभिहस्तांतरण करून दिले जाणार आहे, असे सहकार आयुक्त अनिल कवडे यांनी स्पष्ट केले.
आवश्यक कागदपत्रे कोणती?
‘मोफा’ कायद्याच्या नियमातील नमुना सातमधील अर्ज, सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी प्रमाणपत्र / कंपनी नोंदणी प्रमाणपत्र / डीड ऑफ डिक्लरेशनची प्रत, विकासकाने मंजूर करून घेतलेल्या रेखांकनामध्ये (लेआउट) समाविष्ट असलेल्या सर्व्हे / गट क्रमांकाचा सातबारा उतारा किंवा मिळकतपत्रिकांचा तीन महिन्यांच्या आतील उतारा, प्रत्येक सभासदाच्या सदनिकेच्या विक्री करारनाम्याची प्रत किंवा सूची-दोन, सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने अभिहस्तांतर करून देण्यासाठी महाराष्ट्र वेश्म अधिनियम १९७० अन्वये प्रवर्तकाला बजावलेली कायदेशीर नोटीस, संस्थेतील सर्व कायदेशीर सदनिकाधारकांची यादी, नियोजन प्राधिकरणाने प्रमाणित केलेले बांधकाम पूर्णत्व प्रमाणपत्र, नियंत्रित सत्ताप्रकार, नवीन अविभाज्य शर्त किंवा भोगवटादार वर्ग-दोन अशा नोंदी सातबारावर किंवा मिळकत पत्रिकेवर असल्यास सक्षम प्राधिकाऱ्याची जमीन हस्तांतरासाठी किंवा बिनशेती करण्यासाठी घेतलेल्या परवानगीच्या आदेशाची प्रत (लागू असल्यास).
या निर्णयाचा फायदा काय?
बांधकाम व्यावसायिक सोसायटी नोंदवून सोसायटीचा कारभार सदनिकाधारकांकडे सोपवितात. सोसायटी नोंदविल्यानंतर पुढील चार महिन्यांमध्ये अभिहस्तांतरण करून देणे आवश्यक असते. मात्र, हस्तांतरण करून देण्यास बांधकाम व्यावसायिकांकडून विलंब लावला जातो. अनेकदा जाणीवपूर्वक टाळाटाळ केली जाते. सद्य:परिस्थितीत बांधकाम व्यावसायिक हस्तांतरण करून देत नसल्याने अनेक सोसायट्यांनी हस्तांतरणासाठीचे अर्ज उपनिबंधकांकडे सादर केले आहेत. त्यासाठी अत्यावश्यक असलेली कागदपत्रे गोळा करताना सदनिकाधारकांची तारांबळ उडते. अनेकदा बांधकाम व्यावसायिकांकडून कागदपत्रे देण्यास नकार दिला जातो. त्यामुळे सदनिकाधारकांना त्रास सहन करावा लागतो. त्यामुळे आता बांधकाम व्यावसायिक हे सोसायटी नोंदविण्यासाठी उपनिबंधक कार्यालयात आल्यानंतर त्यांच्याकडून सर्व कागदपत्रे घेतली जाणार आहेत. सहकार आयुक्त अनिल कवडे यांनी याबाबतचे आदेश सर्व उपनिबंधकांना दिले आहेत. सोसायटी नोंदवितानाच हस्तांतरणासाठी अत्यावश्यक असलेली कागदपत्रे घेतली जाणार असल्याने बांधकाम व्यावसायिकाने हस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ केली, तरी सोसायट्यांचे अभिहस्तांतरणाचे काम अडणार नसल्याचा फायदा या निर्णयामुळे होणार आहे.
