निशांत सरवणकर nishant.sarvankar@expressindia.com मुंबई, पुणे, कोकण, नाशिक गृहनिर्माण मंडळांच्या अखत्यारीतील म्हाडा वसाहतींना आता एक किंवा त्याहून अधिक इमारती एकत्र आल्या तरच पुनर्विकासासाठी मान्यता मिळणार आहे. एकल इमारतींचा पुनर्विकास झाला तर वसाहतीतील पायाभूत सुविधांवर ताण पडतो वा पायाभूत सुविधा नीट उपलब्ध होत नाहीत, असा दावा केला जात आहे. नेमकी वस्तुस्थिती काय आहे? या शासन आदेशाची गरज होती का? आदी मुद्दे तपासणे आवश्यक आहे. शासन आदेश काय आहे? मुंबई, कोकण, नाशिक व पुणे या गृहनिर्माण मंडळाच्या ज्या अभिन्यासामध्ये (लेआऊट) अद्याप पुनर्विकासाची परवानगी देण्यात आलेली नाही, अशा ठिकाणी ‘पायाभूत सुविधांचा विकास व्हावा तसेच क्षेत्राचे समुचित नियोजन करणे शक्य व्हावे, यासाठी एकल इमारतीच्या पुनर्विकास प्रस्तावास कोणत्याही परिस्थितीत मान्यता देण्यात येऊ नये. पुनर्विकास करावयाच्या परिसरातील केवळ एकत्रित पुनर्विकासाच्या प्रस्तावांनाच मान्यता देण्यात यावी. अपवादात्मक परिस्थितीत एकल इमारतीचा पुनर्विकास आवश्यक असल्यास तसा प्रस्ताव शासनाच्या मान्यतेसाठी सादर करावा. शासनाने मंजुरी दिली तरच त्या प्रस्तावाला मान्यता द्यावी. सदर आदेशाचे उल्लंघन झाल्यास संबंधित अधिकाऱ्याविरुद्ध कडक कारवाई करण्यात येईल. याआधी धोरण काय होते? २००८ पासून म्हाडा इमारतींच्या पुनर्विकासास प्रत्यक्षात सुरुवात झाली. मात्र त्यावेळी फक्त मुंबईतच एक-दोन इमारती पुनर्विकसित होत होत्या. तत्कालीन राज्य शासनाने सरसकट धोरण जाहीर करून म्हाडा वसाहतीला अभिन्यासावर २.५ इतका चटईक्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) उपलब्ध करून दिला. त्यावेळी खासगी पुनर्विकासात शहरासाठी १.३३ तर उपनगरांसाठी दोन इतकाच चटईक्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) लागू होता. यापेक्षा अधिक चटईक्षेत्र म्हाडा पुनर्विकासात उपलब्ध होणार असल्यामुळे शासनाच्या त्या निर्णयाचे स्वागत झाले. म्हाडा वसाहतीतील अनेक इमारती पुनर्विकासासाठी पुढे आल्या. कालांतराने शासनाने म्हाडासाठी तीन व नंतर चार इतका चटईक्षेत्र निर्देशांक लागू केला. या अतिरिक्त ‘एफएसआय’पोटी विकासकाकडून अधिमूल्य (प्रीमिअम) किंवा घरांचा साठा असे पर्याय देण्यात आले. त्यानंतर फक्त अधिमूल्य स्वीकारण्याचे ठरविण्यात आले. त्यामुळे अनेक विकासक पुढे आले. अंतिमत: चार ‘एफएसआय’ देताना, एक इतक्या ‘एफएसआय’ची घरे बांधून घेण्याचे ठरविण्यात आले. नवा आदेश काढण्याचा उद्देश काय? सरकारी धोरणानुसार काही म्हाडा इमारतींचा पुनर्विकास सुरू आहे तर काही इमारतींचा पुनर्विकास रखडला आहे. त्यामुळे अभिन्यासामध्ये पायाभूत सुविधांच्या नावे रडकथाच सुरू आहे. अशा वेळी एकत्रित पुनर्विकास झाला तर संबंधित विकासकाला पायाभूत सुविधा उपलब्ध करून देणे सोपे होईल किंवा पायाभूत सुविधा पुरविणाऱ्या महापालिकेला कामे करता येतील. अभिन्यासात एकसंधता येईल. म्हाडा अभिन्यासाचा परिसर मोठा असल्यामुळे एखादी छोटी नगरी उभी राहू शकते. एकल इमारतीला परवानगी दिली तर हे साध्य करता येत नाही, असा युक्तिवाद गृहनिर्माणमंत्री जितेंद्र आव्हाड यांनी विधिमंडळात केला होता. त्यामुळे आपण म्हाडाच्या अभिन्यासात एकल इमारतीच्या पुनर्विकासास परवानगी न देण्याचा निर्णय घेणार असल्याची घोषणा त्यांनी केली होती. हा उद्देश प्रत्यक्षात सफल होईल का? या निर्णयामागचा घोषित उद्देश तसा चांगला आहे. मात्र तो प्रत्यक्षात किती येईल, याबाबत साशंकता आहे. रहिवाशांच्या मोठय़ा आकाराच्या घराच्या मागण्या संपत नाहीत. एकल इमारतीच्या पुनर्विकासात अशा समस्येला तोंड द्यावे लागलेल्या रहिवाशांना शेजारील इमारतीतील रहिवासी तसे नवे असतील. त्यांच्यात एकवाक्यता होईल का, हा प्रश्न आहे. शासनानेच बंधनकारक केल्यामुळे आता त्यांना पुनर्विकासात सहभाग घ्यावा लागेलच. फायदा की तोटा? या निर्णयाचा तोटय़ापेक्षा फायदाच का, याला कारणे आहेत. एकल इमारतीचा पुनर्विकास झाला तर विकास नियंत्रण नियमावलीतील तरतुदीनुसार इमारतीभोवती मोकळी जागा सोडणे बंधनकारक आहे. त्यामुळे प्रत्येक इमारतीने पुनर्विकास केला तर काही इमारती मोठय़ा उंचीच्या तर काही छोटय़ा. प्रत्येकाची संरचना वेगळी. अशांमुळे परिसरात एकसंधतेऐवजी विषमता अधिक दिसून येईल. दोन इमारती एकत्र आल्या तर पुनर्वसनाची सदनिकाही मोठय़ा आकाराची मिळू शकेल. समूह पुनर्विकासामुळेही रहिवाशांना वैयक्तिक मोठय़ा आकाराची सदनिका, उद्यान वा इतर सुविधा उपलब्ध होऊ शकतात. या योजनेचा तोटा म्हणजे छोटे विकासक स्पर्धेतून बाद होतील. अनेक इमारती पुनर्विकासासाठी एकत्र येणे तसे कठीण आहे. उदाहरणार्थ - अभ्युदय नगर वसाहत. पुनर्विकासासाठी प्रचंड आर्थिक पाठबळाची गरज असून बऱ्याच वेळा बडे विकासकही माघार घेतात. म्हणजे खासगी विकासकांहातीच सारे जाणार? म्हाडाच्या मुंबईत ५६ वसाहती व १०८ छोटे-मोठे अभिन्यास आहेत. या सर्व इमारती १९७० पूर्वीच्या आहेत. या सर्व इमारतींचा पुनर्विकास आता अपरिहार्य आहे. त्यासाठी म्हाडाने धोरणही तयार केले आहे. परंतु एकत्रित पुनर्विकास केल्यास चांगल्या दर्जाच्या पायाभूत सुविधा निर्माण होतील. म्हाडाने मोतीलाल नगरचा पुनर्विकास खासगी भागीदाराने करण्याचे ठरविले आहे. तर वरळीत बडय़ा विकासकांची कंत्राटदार म्हणून नियुक्ती करून बीडीडी चाळींचा पुनर्विकास करण्यास सुरुवात झाली आहे. म्हाडा असल्यामुळे लोकांना विश्वास आहे. एकत्रित पुनर्विकास करताना विकासकाला म्हाडासोबत त्रिपक्षीय करारनामा करावा लागणार आहेच. संपूर्ण म्हाडा वसाहतींचा पुनर्विकास करण्यासाठी क्षमता म्हाडाच्या तिजोरीत नाही. ‘खुल्या बाजारातून २२ ते २५ हजार कोटी उभे करण्याचा प्रयत्न’ असल्याचे प्रतिपादन आव्हाड यांनी केले होते. परंतु तेही पुरेसे नाही. अशा वेळी खासगी पुनर्विकास हाच पर्याय ठरतो. तो वेळेत पूर्ण व्हावा, यासाठी त्यावर शासनाचे नियंत्रण असावे एवढीच अपेक्षा आहे.
