झोपडपट्टी पुनर्विकास प्रकल्प राबवणाऱ्या विकासकांकडून गेल्या काही वर्षांपासून झोपडीवासीयांची कोट्यवधी रुपयांची भाडी थकविली जात आहेत. अशा थकबाकीदार विकासकांच्या विक्री करावयाच्या इमारतींना स्थगिती देण्याची कारवाई झोपु प्राधिकरणाकडून केली जात होती. तरीही विकासकांकडून थकबाकी दिली जात नव्हती. आता थकबाकी वसूल करण्यासाठी विकासकाच्या कंपनी वा वैयक्तिक मालमत्तेवर टाच आणण्याचे विधेयक राज्य शासनाने मंजूर केले. त्यामुळे आता भाड्याची थकबाकी वसूल होईल, असा विश्वास व्यक्त केला जात आहे. या विधेयकामुळे काय फायदा होईल, याचा हा आढावा.
वस्तुस्थिती काय?
झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना राबविणाऱ्या विकासकाला झोपडीवासीयांचे भाडे देणे अनिवार्य आहे. मात्र गेल्या काही वर्षांत विकासकांनी भाडे देण्यास टाळाटाळ केल्यामुळे भाड्याची थकबाकी ६०० कोटी रुपयांवर पोहोचली होती. याबाबत उच्च न्यायालयानेही झोपु प्राधिकरणावर ताशेरे ओढल्यानंतर प्राधिकरणाने परिपत्रक काढून झोपु योजनेत दोन वर्षांचे आगावू भाडे जमा करणे आणि त्यापुढील वर्षभरासाठी आगावू धनादेश देण्याचे आदेश जारी केले. या परिपत्रकातील तरतुदीची पूर्तता करणाऱ्या विकासकांनाच झोपु योजना राबविण्याची अनुमती मिळत होती. प्राधिकरणाच्या या दट्ट्यामुळे बऱ्यापैकी भाडेवसुली झाली. प्राधिकरणाचे विद्यमान मुख्य कार्यकारी अधिकारी डॉ. महेंद्र कल्याणकर यांनी भाडेवसुलीसाठी भाडे व्यवस्थापन प्रणाली सुरू केली. त्यामुळे भाड्याच्या तक्रारी थेट मुख्य कार्यकारी अधिकाऱ्यांना पाहता आल्या. याशिवाय प्रत्येक वॉर्डनिहाय वसुली अधिकाऱ्यांची जबाबदारीही अभियंत्यांवर सोपविण्यात आली. आतापर्यंत बऱ्यापैकी वसुली झाली असली तरी कोट्यवधींची थकबाकी शिल्लक आहे. भाडे थकबाकी वसुलीसाठी विकासकांच्या मालमत्तांवर टाच आणून जप्ती व विक्रीची परवानगी मिळावी, यासाठी कायद्यात सुधारणा करण्याचा प्रस्ताव दिला होता. त्यास मंत्रिमंडळाने मंजुरी दिल्यानंतर आता सुधारणा विधेयक विधिमंडळात मंजूर झाल्याने प्राधिकरणाला आता अमर्याद अधिकार प्राप्त झाले आहेत.
काय आहेत सुधारणा?
झोपडपट्टी (सुधारणा, निर्मूलन आणि पुनर्विकास) कायद्यात कलम ३३ मध्ये अ आणि ब अशा नव्या उपकलमांचा समावेश करण्यात आला आहे. या नव्या उपकलमांमुळे झोपु प्राधिकरणाला अमर्याद अधिकार प्राप्त झाले आहेत. ३३ अ या उपकलमानुसार, झोपडीवासीयाला किमान १२० चौरस फूट इतक्या संक्रमण सदनिका उपलब्ध करून द्यावी लागेल किंवा सक्षम प्राधिकरणाकडून निश्चित केलेले भाडे द्यावे लागेल. चिठ्ठ्या टाकून या सदनिकांचे वितरण होणार आहे. जे झोपडीवासीय योजनेत सामील होणार नाहीत, त्यांना संक्रमण सदनिका किंवा पुनर्विकासातील सदनिकांसाठी चिठ्ठ्या काढून पात्र केले जाणार नाही. सदर योजनेतील झोपडीवासीयांनी सदनिकांची निवड केल्यानंतर शिल्लक सदनिका अशा झोपडीवासीयांना दिल्या जातील. झोपु योजनेतील पहिल्या इमारतीस बांधकाम परवानगी मिळेपर्यंत जे झोपडीवासीय सामील होणार नाहीत, ते सदनिकांवरील हक्क गमावतील. या सदनिका प्राधिकरण ताब्यात घेईल. अशा झोपडीवासीयांना उपलब्ध होईल, अशा ठिकाणी नंतर सदनिका दिली जाईल.
भाडे थकबाकीबाबत…
३३ ब या उपकलमात विकासकांकडून देय असलेल्या भाड्याच्या वसुलीबाबत स्पष्टता आणण्यात आली आहे. त्यानुसार मुख्य कार्यकारी अधिकाऱ्यांनी प्राधिकृत केलेल्या अधिकाऱ्याला जमीन महसूल कायद्यातील तरतुदीनुसार संबंधित विकासकाच्या मालमत्तेवर वा संचालकांच्या वैयक्तिक मालमत्तेवर टाच आणून ती विकता येणार आहे. मुख्य कार्यकारी अधिकाऱ्याला भाडे थकबाकी असलेल्या विकासकाविरुद्ध वसुली प्रमाणपत्र जारी करण्याचे अधिकार प्राप्त होणार आहेत. वसुली प्रमाणपत्र आणि अंमलबजावणीसाठी प्राधिकृत अधिकारी नेमण्याचे अधिकारही या कायद्यान्वये बहाल होणार आहेत. याशिवाय विकासकाच्या मालमत्तेवर जप्ती आणून विक्रीचे अधिकारही या कायद्याद्वारे मिळणार आहेत. या विकासकाकडे मालमत्ता नसल्यास किंवा अन्य संचालकांच्या वैयक्तिक मालमत्तेवर टाच आणून त्याची विक्री करण्याचे अधिकारही प्राधिकरणाला प्राप्त होणार आहेत.
थकबाकी होण्याची कारणे?
झोपडीवासीयांच्या भाड्याची थकबाकी कोट्यवधी रुपयांच्या घरात गेल्यानंतरही प्राधिकरणाने त्याकडे दुर्लक्ष केले होते. प्राधिकरणाकडून विक्री करावयाच्या इमारतींना फक्त कागदोपत्री स्थगिती दिली जात होती. त्यामुळे विकासकही भाडेथकबाकी गांभीर्याने घेत नव्हते. न्यायालयाचा दट्ट्या बसल्यानंतरच प्राधिकरणाचे डोळे उघडले. त्यानुसार दोन वर्षांचे आगावू भाडे घेण्यास सुरुवात झाली. मात्र दोन वर्षांच्या भाड्यापोटी कोट्यवधी रुपये जमा करताना विकासकांच्या नाकीनऊ आले. परंतु प्राधिकरणाने कठोर भूमिका घेतल्यामुळे विकासकांना योजना सुरू करण्यासाठी भाडे जमा करावेच लागले. याच पद्धतीची भूमिका प्राधिकरणाने वेळोवेळी घेतली असती तर अशी वेळ आली नसती. आताही काही विकासक भाडे थकवितात. भाडे थकविल्यामुळे परवानगी असूनही योजना पुढे सरकत नाही. झोपडीवासीयांनाही त्याचा फटका बसतो. अशा वेळी विकासकांकडून सक्तीने वसुली करण्यासाठी नव्या उपकलमांचा निश्चितच फायदा होणार आहे.
वसुली प्रभावी होईल?
महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणाकडूनही खरेदीदारांच्या नुकसानभरपाईपोटी कोट्यवधी रुपयांचे वसुली आदेश जारी झाले आहेत. या वसुली आदेशांची जिल्हाधिकाऱ्यांनी महाराष्ट्र महसूल जमीन कायद्यानुसार अंमलबजावणी करणे आवश्यक आहे. परंतु थकबाकी वसुली प्रभावीपणे होत नसल्याचे दिसून येत आहे. तशीच परिस्थिती झोपु प्राधिकरणाचीही होणार का, असा प्रश्न उपस्थित केला जात आहे. परंतु झोपु प्राधिकरणाच्या तालिकेवर उपजिल्हाधिकाऱ्यांची फौज आहे. त्यामुळे प्राधिकरणाला वसुलीसाठी अन्य यंत्रणांवर अवलंबून राहावे लागणार नाही. सुधारीत कायद्यानुसार, महाराष्ट्र महसूल जमिन संहितेचे अधिकार बहाल झाल्यामुळे अंमलबजावणी प्रभावीपणे होईल, असा विश्वास प्राधिकरणाला वाटत आहे.
त्रुटी कोणत्या?
सुधारित कायद्यानुसार, भाडे थकबाकी वसुली सोपी वाटत असली तरी वेळखाऊ आहे. संबंधित विकासकाची मालमत्ता अधोरेखित करणे आणि नंतर त्याला नोटीस देणे व प्रत्यक्ष मालमत्ता जप्त करणे, त्याची विक्री करणे आधी बाबींना वेळ लागू शकतो. या काळात झोपुवासीयांना भाड्याची तात्पुरती तजवीज करणे तसेच संबंधित योजना रखडू नये, यासाठी प्रयत्न करणे आवश्यक ठरणार आहे. दोन वर्षांचे आगावू भाडे जमा केल्याशिवाय नव्या योजनांना प्राधिकरणांकडून परवानगी मिळत नाही. परंतु अनेक योजना पूर्ण होण्यास दोन वर्षांपेक्षा अधिक काळ आवश्यक आहे. अशा वेळी भाडे थकबाकीच्या घटना घडण्याची शक्यता त्यावेळी हे अधिकार प्राधिकरणाने वापरले तरी झोपु योजना रखडू शकते, हे निश्चित. अशा वेळी प्राधिकरणालाही योजना रखडू नये आणि झोपडीवासीयांना भाडेही मिळावे, असा मध्यम मार्ग काढावा लागणार आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
