नव्या टीडीआर धोरणातील उंचीच्या नियमांचा अडथळा रस्त्याच्या रुंदीवर आधारित इमारतीची उंची निर्धारित करणारे नवे विकास हक्क हस्तांतरण (टीडीआर) धोरण राज्य शासनाने जाहीर केले असून, त्यामुळे शहर आणि उपनगरातील सुमारे ४० ते ५० हजार खासगी इमारतींच्या पुनर्विकासाला मोठा फटका बसण्याची शक्यता वर्तविली जात आहे. अनेक जुन्या खासगी इमारतींभोवतीचे रस्ते हे नऊ मीटरपेक्षा (३० फूट) कमी असल्यामुळे त्यांना टीडीआर वापरण्यास या नव्या धोरणाने र्निबध येणार आहेत. नवीन टीडीआर धोरणामुळे शहरातही टीडीआर वापरता येणार असल्याचे वृत्त ‘लोकसत्ता’ने सर्वप्रथम दिले होते. या धोरणानुसार आता शहरात कमाल २.५ इतका टीडीआर वापरता येणार आहे. उपनगरात मात्र ही मर्यादा पूर्वीप्रमाणेच दोन इतकी ठेवण्यात आली आहे. शहराला १.३३ तर उपनगराला एक इतके मूळ चटईक्षेत्रफळ (बेस एफएसआय) लागू आहे. शहरात टीडीआर वापरता येत नव्हता. मात्र उपनगरात मूळ चटई क्षेत्रफळाव्यतिरिक्त आणखी एक इतका टीडीआर वापरता येत होता. आता तो तेवढाच ठेवण्यात आला असला तरी रस्त्याच्या रुंदीवर आधारित टीडीआर मिळणार असल्यामुळे शहर आणि उपनगरातील खासगी इमारतींच्या पुनर्विकासात अडथळे येणार आहेत. शहर आणि उपनगरात साधारणत: ४० ते ५० हजार खासगी इमारती या ४० ते ५० वर्षांपूर्वीच्या आहेत. या इमारती आता मोडकळीस आल्या असून या इमारतींचा पुनर्विकास तातडीने होणे आवश्यक आहे. या बहुतांश सर्वच खासगी इमारती सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या ताब्यात आहेत. विद्यमान कारपेट एरियाच्या तुलनेत २५ ते ५० टक्के अधिक जागा रहिवाशांना हवी आहे. त्यानुसार अनेक विकासकांनी करारनामे केले आहेत. एक टीडीआरसह दोन इतके चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध होणार या हेतूने या विकासकांनी रहिवाशांना जादा क्षेत्रफळ देऊ केले आहे. या बहुतांश इमारतींभोवतालचे रस्ते हे ३० फुटापेक्षा (नऊ मीटर) कमी आहेत. आता नव्या टीडीआर धोरणानुसार, अशा इमारतींना शून्य टीडीआर मिळणार आहे. म्हणजेच फक्त एक या मूळ चटईक्षेत्रफळच त्यांना उपलब्ध होणार आहे. या चटईक्षेत्रफळात फक्त रहिवाशांचे पुनर्वसन होऊ शकणार आहे. खुल्या विक्रीसाठी विकासकाला चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध राहणार नसल्यामुळे हे प्रकल्प अडचणीत येणार आहेत, याकडे एका वास्तुरचनाकाराने लक्ष वेधले.या नव्या धोरणाचा फायदा प्रामुख्याने जोगेश्वरी विक्रोळी लिंक रोड, लालबहादूर शास्त्री मार्ग वा ओशिवरा ते दहिसपर्यंत पसरलेल्या लिंक रोडवरील इमारतींना मिळणार आहे. त्यांना पूर्वीप्रमाणेच दोनपर्यंत चटईक्षेत्रफळ वापरता येणार आहे. परंतु ज्या इमारतींभोवतालचे रस्ते ३० मीटरपेक्षा (९८ फूट) कमी व १८.३० मीटरपेक्षा (६० फूट) अधिक आहेत त्यांना एकऐवजी पॉइंट नऊ, तर १२.२० (४० फूट) ते १८.३० मीटर रस्ते असलेल्या इमारतींना पॉइंट सात, नऊ ते १२.२० मीटर रस्ते असलेल्या इमारतींना एकवरून थेट पॉइंट पाच इतकेच चटईक्षेत्रफळ मिळणार आहे. म्हाडा, झोपुला फटका नाही म्हाडा तसेच झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेतील इमारतींना तीन ते चार इतके चटईक्षेत्रफळ लागू असल्यामुळे त्यांच्या पुनर्वसनात अडथळे येणार नाहीत. मात्र या योजनेत टीडीआर वापरावयाच्या असल्यास त्यांनाही रस्त्याच्या रुंदीचा अडथळा येणार आहे. त्यांच्यावरही आता सुरू असलेल्या टीडीआरच्या अमर्याद वापरावर या नव्या धोरणामुळे र्निबध येणार असल्याकडेही एका वास्तुरचनाकाराने लक्ष वेधले. काय आहे अडचण? प्रस्तावित विकास आराखडय़ात पालिकेने जुन्या व खासगी इमारतींना विद्यमान चटईक्षेत्रफळाच्या ७५ टक्के प्रोत्साहनात्मक चटईक्षेत्रफळ देऊ केले आहे. त्यामुळे टीडीआरच्या नव्या धोरणाचा या इमारतींच्या पुनर्विकासात फटका बसेल असे वाटत नाही, असे पालिकेतील अधिकाऱ्यांचे म्हणणे आहे. तर या ७५ टक्के प्रोत्साहनात्मक चटईक्षेत्रफळापैकी ३५ टक्के फंजीबल (लिफ्ट, लॉबी, बाल्कनी, ड्राय एरिया आदींसाठी) चटईक्षेत्रफळ आहे तर ते पुरेसे कसे होईल, असा सवाल वास्तुरचनाकारांनी केला आहे. टीडीआर हा संपूर्ण स्वरूपात मिळतो. त्यावर फंजीबल चटईक्षेत्रफळ गृहीत धरले तर त्याचा प्रत्यक्ष वापर होऊ शकतो, याकडेही लक्ष वेधण्यात आले आहे.
