निशांत सरवणकर, लोकसत्ता मुंबई : पुनर्विकासात रहिवाशांना मिळणारे अतिरिक्त क्षेत्रफळ, आकस्मिकता निधी (कॉर्पस फंड) यांसह इतर आर्थिक लाभांवर केंद्रीय अर्थसंकल्पात १ एप्रिलपासून ‘भांडवली नफा कर’ (कॅपिटल गेन टॅक्स) प्रस्तावित करण्यात आल्यामुळे यापुढे पुनर्विकासातील घरांपोटी रहिवाशांना आर्थिक भुर्दंड सोसावा लागण्याची शक्यता आहे. केंद्र सरकारच्या ‘भांडवली नफा कर’ प्रस्तावातून येणारे करदायित्व रहिवाशांकडून विकासकांकडे सरकवले जाण्याची शक्यता असल्याने प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेबाबत प्रश्नचिन्ह निर्माण होऊ शकते. तसेच त्यातून पुनर्विकासच धोक्यात येण्याची शक्यता या क्षेत्रातील जाणकार वर्तवित आहेत. जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास हा प्रामुख्याने विकासकांमार्फत केला जातो. संबंधित सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि विकासक यांच्यामध्ये ‘विकास हक्क करार’ होतो. या करारानुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्था आपले सर्व विकास हक्क (चटई क्षेत्रफळ) विकासकाला बहाल करते. त्या बदल्यात विकासक नवी इमारत बांधतो आणि रहिवाशांना अतिरिक्त क्षेत्रफळ, आकस्मिकता निधी, भाडे आदी देतो. रहिवाशांना त्यांच्या मालमत्तेच्या मोबदल्यात मिळालेला हा आर्थिक लाभ असल्यामुळे तो भांडवली नफा करासाठी १ एप्रिलपासून पात्र ठरविण्यात आला आहे. आतापर्यंत असा आर्थिक लाभ भांडवली नफा कराच्या अखत्यारीत येत नव्हता. पुनर्विकासातील रहिवाशांना असा कर लागू होतो किंवा नाही हा आता वादाचा विषय होणार आहे. याबाबत सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेल्या निकालातही अशा रीतीने हस्तांतरित होणाऱ्या मालमत्तेची निश्चित किंमत नसते. त्यामुळे त्यावर भांडवली नफा कर लागू होऊ शकत नाही, असे स्पष्ट करण्यात आले आहे. मात्र केंद्रीय अर्थ मंत्रालयाने प्राप्तिकर कायद्यातील कलम ५५ मध्ये सुधारणा करण्याचे वित्त विधेयक प्रस्तावित केले आहे. ते मंजूर झाल्यानंतर १ एप्रिलपासून ज्या पुनर्विकास प्रकल्पात विकास हक्क करारनामा होईल, त्या प्रकल्पातील रहिवाशांना मिळणारे आर्थिक लाभ हे ‘भांडवली नफा करा’च्या अखत्यारीत येणार आहेत. हा भांडवली नफा कर महागाई निर्देशाकांच्या (इंडेक्सेशन) अधीन असतो. तरीही मुंबईसारख्या शहरातील पुनर्विकासात रहिवाशांना मोठी रक्कम मोजावी लागेल, अशी भीती काही सनदी लेखापालांनी वर्तविली आहे. मुंबईत पूर्वी मर्यादित चटई क्षेत्रफळ होते. आता हवेतील चटई क्षेत्रफळ इतके आहे की, दक्षिण मुंबईत काही प्रकल्पात ते २६ ते २७ इतके झाले आहे. अर्थात यातून विकासक मोठा नफा कमावत आहेत. या नफ्यावर केंद्र सरकारने भांडवली नफा कराची अपेक्षा केली तर त्यात चूक नाही. मात्र त्याचा बोजा पुनर्विकासातील रहिवाशांवर पडता कामा नये, असे माजी आमदार आणि वास्तुरचनाकार चंद्रशेखर प्रभू यांनी सांगितले. स्वयंपुनर्विकासाचा मार्ग: रमेश प्रभू मोक्याच्या परिसरातील पुनर्विकासात रहिवाशांवर येणारा भांडवली कराचा बोजा कदाचित विकासक उचलतील, पण इतरत्र तसे होण्याची शक्यता नसल्यामुळे पुनर्विकासालाच फटका बसणार आहे. यामुळे भविष्यात याबाबत मोठी कायदेशीर लढाई होण्याची शक्यता गृहनिर्माण संस्थांच्या महासंघाचे अध्यक्ष आणि वास्तू रचनाकार रमेश प्रभू यांनी वर्तविली. रहिवाशांनी स्वयंपुनर्विकासाला चालना दिली तर कराचा मुद्दा उद्भवणार नाही, असेही ते म्हणाले.
