ख. री. मुंबईकर
टीडीआरच्या बाबतीत सरकारने निर्माण केलेला गुंता सोडवणे आवश्यक आहे. संपूर्ण गृहनिर्माण उद्योगाची वासलात लावण्यापेक्षा या उद्योगावर धारावी कर लावावा आणि त्यातून नुकसानभरपाई वसूल करावी. हा जास्त सोपा, सरळ आणि पारदर्शक मार्ग असेल.
एका गवळय़ाकडे चार गाई होत्या, तो त्या गाईंचे दूध घेऊन बाजारात विकायला आला. त्याला सरकारचा नवा नियम कळला, जर दूध लहान मुलांना पिण्यासाठी कोणी विकत घेतले तर दर असेल २० रुपये लिटर, श्रीखंड बनवण्यासाठी घेतले तर दर असेल ५० रुपये लिटर आणि खवा बनवण्यासाठी घेतले तर दर असेल १०० रुपये लिटर. सरकारच्या या चक्रमपणापुढे त्याने डोक्याला हात लावून घेतला.
महाराष्ट्र सरकारनेही असाच एक नियम करायचे सूतोवाच केले आहे. त्या नियमाचा मसुदाही प्रसिद्ध झाला आहे. नागरिकांकडून सूचना व हरकती मागवण्यात आल्या आहेत. हे नियम कसे अदानींकरता बनवले गेले आहेत याबाबत राजकारण्यांकडून राजकीय धुरळा उठवला जाऊ लागला आहे. त्या वादात न शिरता ही, या नियमांची सखोल तपासणी करणारे हे टाचण आहे.
हेही वाचा >>>समस्याग्रस्त चिनी अर्थव्यवस्थेच्या ‘स्वायत्त’ संस्थांचीही भिस्त सत्ताधाऱ्यांवरच!
धारावी विकासाचे निर्णय
धारावीच्या विकासासाठी शासनाने वेळोवेळी निर्णय घेतले होते. शेवटची २०१८ ची निविदा रद्द झाल्यानंतर नव्याने निविदा काढायचे घाटत होते. गतिमान मंत्रिमंडळाने २१ सप्टेंबर २०२२ रोजीच्या बैठकीत रेल्वेची जागा प्रकल्पात अंतर्भूत करून नव्याने काढायच्या निविदा काढण्यासाठी मुख्य सचिवांच्या अध्यक्षतेखालील समितीने बनवलेल्या निविदांच्या सुधारित मसुद्यास मान्यता दिली. लगोलग वेगवान निर्णय घेत गृहनिर्माण विभागाने २८/०९/२०२२ रोजी शासन निर्णय प्रसिद्ध केला. त्या शासन निर्णयात महाराष्ट्र प्रादेशिक व नगर नियोजन कायदा, १९६६; बृहन् मुंबई महापालिका कायदा, १८८८; विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमावली, २०३४ वगैरे मध्ये बदल करण्याचे निर्देश नगर विकास विभागाला देण्यात आले आहेत. त्याच शासन निर्णयाद्वारे, निवडलेल्या विकासकास हे बदल करवून घ्यायची जबाबदारी शासनाची राहील अशी हमी देणाऱ्या शासनाच्या हमीपत्राचा मसुदाही मंजूर करण्यात आला. गृहनिर्माण खाते हे त्या वेळी उपमुख्यमंत्र्यांकडे होते आणि नगरविकास मुख्यमंत्र्यांकडे. गृहनिर्माण खात्याने परस्पर नगरविकास खात्याशी संबंधित निर्णय घेतले, तसा शासन निर्णय प्रसिद्ध केला आणि हे निर्णय अमलात येतील याची हमीही देऊन टाकली. विलक्षण गतिमानता आहे ही.
कायदा करायचा वा त्यात बदल करायचा हा अधिकार विधि मंडळाचा. विधिमंडळात कायदा बदल करण्यात येईल अशी हमी शासनाने विधिमंडळास गृहीत धरून परस्पर घेऊन टाकली आहे!
जनतेला गृहित धरले..
२८/०९/२०२२ रोजीच्या गृहनिर्माण विभागाच्या शासन निर्णयात विकास नियंत्रण नियमावलीत बदल करायचे कबूल केले होते त्याची पूर्तता करण्यासाठी म्हणून नगर विकास विभागाने विकास नियंत्रण नियमावलीत बदल करायचा घाट घातला आहे. त्या बदलांची सूचना भर दिवाळीत ०७/०९/२०२३ या तारखेने काढली गेली. सदर सूचना शासनाच्या वेबसाइटवर दिनांक १६/०९/२०२३ रोजी दिसू लागली. या सूचनेवर नागरिकांकडून ३० दिवसांत सूचना व हरकती मागवण्यात आल्या आहेत. मुळात हे बदल करण्याचे बंधन शासनाने स्वत:वर घालून घेतले आहे आणि तसे हमीपत्रच दिले आहे तर मग नागरिकांच्या हरकती व सूचनांना काय अर्थ राहतो? कितीही हरकती घ्या, आमचा निर्णय झालेला आहे असेच शासन आपल्या जनतेला गृहीत धरून सांगत आहे. खरंच आपली लोकशाही धन्य आहे. इथे प्रशासन विधिमंडळाला, जनतेला गृहीत धरायचे धारिष्टय़ शासन निर्णयाद्वारे दाखवते!!
हेही वाचा >>>‘युद्ध गुन्हेगार’ ही किसिंजर यांच्या व्यक्तिमत्वाची दुसरी बाजू…
महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगर रचना कायदा, १९७६ च्या कलम क्रमांक ३७(१)(अ अ अ) अन्वये मुंबईच्या विकास नियंत्रण नियमावलीत काही बदल करायचा हा प्रस्ताव आहे. खरे तर विकास योजनेत किंवा विकास नियंत्रण नियमावलीत छोटेसे बदल करण्यासाठीचे हे कलम आहे. विकास आराखडय़ात किंवा विकास नियंत्रण नियमावलीत आमूलाग्र बदल होऊ शकतात असे कोणतेही बदल या कलमाद्वारे करता येत नाहीत. महाराष्ट्रात या कलमाचा वापर करून आमूलाग्र बदल करण्याचा पायंडा गेली अनेक दशके आहे. कोणतेही सरकार येवो, यांनी हेच केले आहे. कधी ना-विकास भागातील भूखंड विकसनशील पट्टय़ात आणून श्रीखंड ओरपले गेले तर कधी गिरणी मालकांच्या फायद्यासाठी विकास नियंत्रण नियमावलीत बदल करून म्हाडा आणि महानगरपालिका यांच्या गिरणीतील भूखंडाच्या वाटय़ात मोठी कपात करण्यात आली.
आताही जे बदल सुचवण्यात आले आहेत ते विकास नियंत्रण नियमावलीच्या मूलभूत ढाच्याविरुद्ध तर आहेतच, वर अत्यंत अतार्किक आहेत. यातील काही नियमांमुळे मुंबईच्या घर बांधणी व्यवहारावर मोठा परिणाम होणार आहे. पुढील काही वर्षांसाठी घरे अजूनच महाग होतील अशी शक्यता आहे.हे सगळे समजून घेण्यासाठी आधीआपल्याला हस्तांतरणीय विकास हक्क (टीडीआर) म्हणजे काय ते समजून घ्यायला हवे.
टीडीआरमध्ये बदल
खासगी मालकीचा भूखंड शासनाने लोकहितार्थ ताब्यात घेतला किंवा झोपडपट्टी पुनर्वसनासारखे शासकीय कर्तव्य शासनाच्या वतीने कोणी केले तर त्याची परतफेड पैशात न करता, शासन त्याला एक प्रमाणपत्र देते. यालाच टीडीआर म्हणतात. या प्रमाणपत्राचा व्यापार करता येतो. एखादा जमीन मालक ते खरेदी करून, नियमांच्या आधारे आपल्या जमिनीवर काही प्रमाणात जास्तीचे बांधकाम करू शकतो. हे जास्तीचे बांधकाम बाजारात विकून जास्तीचा नफा कमावू शकतो. गेली ३० वर्षे हे व्यवहार बिनधोक सुरू आहेत. विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमावली, २०३४ ही २०१८ मध्ये लागू झाली. या नियमावलीत जुन्या नियमावलीच्या तुलनेत दोन मोठे बदल झाले आहेत. पूर्वी मुंबईच्या शहर विभागात टीडीआर वापरायला परवानगी नव्हती. नव्या नियमावलीत ती आहे. या नियमावलीत टीडीआरची सांगड ही, तो ज्या जमिनीमुळे उत्पन्न झाला त्याच्या बाजार मूल्याशी घातली गेली आहे. म्हणजेच जेवढी जमीन महाग तेवढे टीडीआरचे मूल्य जास्त. मुंबईत मलबार हिलवरील काही भूखंडांचे बाजारमूल्य सगळय़ात जास्त आहे (४,१७,०८० रुपये प्रति चौ. मी. ). मनोरीमधील काही जमिनींचे बाजारमूल्य सगळय़ात कमी आहे. (१६,२४० रुपये प्रति चौ. मी.) याचाच अर्थ मनोरीच्या एक चौ. मी.च्या टीडीआरचे मूल्य मलबार हिलला ०. ०३९ चौ. मी. इतकेच आहे आणि मलबार हिलच्या एक चौ. मी. टीडीआरचे मूल्य मनोरीला २५.६८ चौ. मी. इतके आहे. महाग जमिनीच्या टीडीआरची किंमत जास्त आणि स्वस्त जमिनीवरच्या टीडीआरची किंमत कमी हा नियम तर्काच्या कसोटीस उतरतो. त्यामुळे कमी-जास्त किमतीच्या भूखंडांच्या विकासात एकसमानता येते. विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमावलीत जे फेरबदल आता प्रस्तावित आहेत त्यांच्यापैकी महत्त्वाचे बदल हे टीडीआरसंबंधित आहेत.
महत्त्वाचे तीन बदल
पहिला बदल म्हणजे धारावी प्रकल्पातून जो टीडीआर उत्पन्न होईल तो जमिनीच्या बाजारमूल्याशी निगडित नसेल. म्हणजेच धारावीतील एक चौ. मी. टीडीआरचे मूल्य हे मलबार हिल तसेच मनोरी दोन्ही ठिकाणी सारखेच म्हणजे एक चौ. मी. इतकेच असेल.
दुसरा बदल असे सांगतो की धारावीतला टीडीआर हा ज्या जमिनीकरिता वापरायचा असेल त्या जमिनीच्या बाजारमूल्याच्या ९० टक्के इतपत दराने विकता येईल. म्हणजे जो टीडीआर ३. ७५ लाख रुपये प्रति चौ. मी. दराने अदानी मलबार हिलमध्ये विकू शकतील तोच टीडीआर त्यांनी मनोरीमध्ये १५ हजार रुपये प्रति चौ. मी. या भावाने विकावा असे हा बदल सांगतो. कोणता व्यापारी ३.७५ लाख भावाची वस्तू १५ हजारांत फुकून टाकेल? कोणत्याही गोष्टीची बाजारातील किंमत सगळय़ा व्यवहारांत एका वेळी सारखीच असली पाहिजे हा बाजाराचा मूलभूत नियम आहे. अर्थकारणात एवढीच गती असलेले शासनकर्ते आणि अधिकारी महाराष्ट्राला लाभले असतील तर महाराष्ट्राच्या अधोगतीची वेगळी कारणे शोधणे आता थांबवायला हरकत नाही.
तिसरा बदल असा आहे की ज्या जमिनींचा विकास टीडीआर वापरून होणार असेल त्या विकासावेळी प्रथम धारावीचा ४० टक्के इतका टीडीआर वापरायलाच हवा. उरलेला ६० टक्के टीडीआर हा २० टक्के झोपडपट्टी पुनर्वसनातून आलेला असेल आणि बाकीचा इतर टीडीआर असेल. सध्या टीडीआर हा जमिनीच्या बाजारमूल्याच्या ७० ते ७५ टक्के इतक्या भावात मिळतो. आता अदानी महोदयांना बाजार मूल्याच्या ९० टक्के इतका दर घ्यायची मुभा आहे. धारावीचा टीडीआर वापरल्याशिवाय इतर टीडीआर वापरता येणार नाही. म्हणजे धारावीचा टीडीआर गपगुमान ९० टक्क्यांनी घेणे भाग आहे. याचा पहिला फटका सोसायटय़ांना बसणार आहे. मुख्यत: सोसायटय़ांचा पुनर्विकास करताना टीडीआरचा वापर होतो. म्हाडाच्या इमारती किंवा झोपडपट्टी पुनर्वसनासारख्या योजनांत टीडीआर वापरला जात नाही. टीडीआर महाग झाल्यामुळे काही सोसायटय़ांचा पुनर्विकास आर्थिकदृष्टय़ा अशक्य ठरणार आहे. दुसऱ्या बाजूला खर्च वाढल्यामुळे घरांच्या किमतीही वाढणार आहेत.
टीडीआरचा तिढा
टीडीआर ही एक प्रकारची हुंडी आहे. म्हणजेच मी एखाद्याला काही देणे लागत असेन तर त्या बदल्यात मी त्याला टीडीआर देऊ शकते. आता विचार करा मी अदानी महोदयांकडून टीडीआर विकत घेऊन ठेवायचे ठरवले. त्या वेळी तो कोणत्या जमिनीवर वापरायचा हे मी ठरवले नसेल तर त्याचा भाव कसा ठरवायचा ? मी म्हणेन मनोरीच्या भावाने ठरवा. अदानी म्हणणार मलबार हिलच्या भावाने ठरवा. हा तिढा सुटायचा कसा? मी अदानींचे म्हणणे मान्य केले आणि मलबार हिलच्या भावाने टीडीआर घेतला आणि उद्या तो मला कुल्र्याला वापरायची संधी मिळाली तर तो माझ्यासाठी केवढा आतबट्टय़ाचा व्यवहार असेल?
हे असे खुळचट आणि अतार्किक बदल नियमांत करण्यापेक्षा सरकारने सरळ अदानींना सांगून टाकावे, जरी आम्ही हमीपत्र दिले असले तरी असा कोणताही बदल करणे आम्हाला शक्य नाही. त्या बदल्यात काय नुकसानभरपाई द्यायची ते सांगा. संपूर्ण गृहनिर्माण उद्योगाची वासलात लावण्यापेक्षा सरकारने या उद्योगावर धारावी कर लावावा आणि त्यातून ही नुकसानभरपाई वसूल करावी. हा जास्त सोपा, सरळ आणि पारदर्शक मार्ग असेल.
हा निर्णय घेण्यासाठी जास्तीत जास्त नागरिकांनी सरकारसमोर मोठय़ा संख्येने सूचना व हरकती नोंदवायला हव्यात. सरकार आपले ऐकणारच नाही, मग कशाला ही उठाठेव करा अशी नकारात्मक भूमिका न घेता, बापूंच्या मार्गावर जात आपले म्हणणे कायदेशीरपणे सरकारसमोर मांडले पाहिजे. विदेशी गोऱ्या साहेबाला बापूंनी आपले म्हणणे ऐकायला लावले. हे तर आपलेच सरकार आहे. त्याला बहुसंख्य नागरिकांचे म्हणणे ऐकावेच लागेल.
