म्हाडा कायद्यात जोडण्यात आलेल्या कलम ‘७९ अ’मुळे भाडेकरूंचे अतोनात नुकसान होण्याची चिन्हे आहेत. बिल्डर, राजकीय पुढारी व अधिकारी यांच्या अभद्र युतीने मुंबईतील भाडेकरूंना बेघर करण्याची योजना आखली असल्याचे आरोप होत आहेत. मुंबईतील २५ लाख भाडेकरूंवर रस्त्यावर येण्याची वेळ येऊ नये याची दक्षता सरकार घेईल का?
म्हाडा कायद्यामध्ये कलम ७९ अ जोडण्यात आले व त्याअन्वये घरमालकाला पुनर्विकास करण्याकरिता सहा महन्यिांची मुदत देण्यात येईल असे सांगण्यात आले. घरमालकांनी प्रस्ताव सादर न केल्यास भाडेकरूंना पुनर्विकासाचा प्रस्ताव सादर करण्याची संधी देण्यात येईल, असेही सांगण्यात आले. भाडेकरूंनीही सहा महिन्यांत प्रस्ताव सादर केला नाही, तर म्हाडा स्वत: पुनर्विकास करील असेही सांगण्यात आले. तथापि, भाडेकरूंना प्रस्ताव सादर करण्याकरिता बाजारभावानुसार रक्कम द्यावी लागणार याची कल्पना मात्र भाडेकरूंना नव्हती. तरीही १००० घरमालकांना ७९ (१) (अ) प्रमाणे नोटिशी देण्यात आल्या. घरमालक व बिल्डर या नोटिशीविरुद्ध उच्च न्यायालयात गेले. उच्च न्यायालयात निर्णय हा असा येणार याची कल्पना अनेकांना होती. पण पुढारी मंडळी मात्र ७९/अ ही जी म्हाडा कायद्यातील दुरुस्ती आहे ती भाडेकरूंच्या बाजूनेच आहे, असा प्रचार करीत होते. प्रत्यक्षात या तरतुदीमुळे भाडेकरूंचे अतोनात नुकसान होणार आहे याची पूर्वकल्पना राजकीय पुढाऱ्यांना होती. सर्व राजकीय पक्षांकडे त्यांचे पोशिंदे बिल्डर असतात. या सर्व बिल्डरांनी एकत्रितपणे भाडेकरू ही जमातच संपविण्याचा निर्णय घेतल्याचे बोलले जात आहे. त्यातूनच ७९/अ ही दुरुस्ती त्यांना सुचली व विविध सरकारांनी ती मान्य केली. आता मात्र उच्च न्यायालयाने यावर स्थगिती दिली आहे, तसेच सर्व प्रकरणी चौकशी करण्यासाठी दोन निवृत्त न्यायमूर्तींची नियुक्ती केली आहे. त्यामुळे हा विषय मुंबईतील २५ लाख भाडेकरूंच्या अस्तित्वाचाच झालेला आहे. काही तरतुदी पाहूया-
१) एखादी इमारत महापालिकेने धोकादायक जाहीर केल्याशिवाय रहिवाशांना ७९/अ चा फायदा मिळणार नाही असे स्पष्ट नमूद केले आहे. इमारत धोकादायक म्हणून जाहीर झाली की भाडेकरूंना ती त्वरित रिकामी करण्याचे ओदश दिले जातात. त्यानंतर ती जमीनदोस्त करण्याची व्यवस्था केली जाते. भाडेकरूंचे हक्क इमारत अस्तित्वात असेपर्यंत त्या वास्तूत शाबूत राहतात. इमारतच पाडली असेल तर भाडेकरूंच्या हक्कांचा प्रश्न येतोच. याचा विचार कायद्यात दुरुस्ती करण्याआधीच होणे गरजेचे होते.
२) इमारत धोकादायक आहे हे सिद्ध करण्यासाठी वैज्ञानिक पुरावे गोळा करावे लागतात व त्यांची नोंद करावी लागते. अशी तांत्रिक तपासणी न करता केवळ नजरेने पाहून इमारती धोकादायक जाहीर करण्यात आल्या. वास्तविक तांत्रिक व वैज्ञानिक तपासणी केल्याशिवाय ७९/अ ची नोटीसच देता येत नाही, असे न्यायालयाने म्हटले आहे. कोणत्याही अटींची पूर्तता न करता सरसकट सर्व घरमालकांना नोटिसा देण्यात आल्या आहेत. त्यामागे मालकांना अधिकाऱ्यांनी बोलवावे व त्यांच्याकडून पैसे उकळावेत हाच मूळ उद्देश असावा, असे तज्ज्ञांचे मत आहे. न्यायालयाने कायद्यातील याच तरतुदी दाखवून कायदा पाळलेला नाही, असा निष्कर्ष आदेशात मांडला आहे.
३) ७९/अ च्या दुरुस्तीमध्ये नोटीस काढण्याचे आदेश म्हाडाच्या कार्यकारी अभियंत्याला देण्यात आलेले नाहीत. असे असूनही कार्यकारी अभियंत्यांनी सरसकट सर्व मालकांना नोटीस दिल्या. जे मालक संबंधित अधिकाऱ्यांना भेटले त्यांच्या नोटिसा मागेही घेण्यात आल्याचे आणि मालकांना ठरावीक बिल्डरांशी करार करण्यास भाग पाडले गेले असल्याचे बोलले जाते. काही मालकांना तर घाबरवून ठरावीक बिल्डरांशी अधिकाऱ्यांना सोयीचा असा ठराव करण्यास भाग पाडले गेले अशीही चर्चा आहे. बिल्डरांनी दिलेले प्रस्ताव मात्र म्हाडाने घाईगडबडीने मंजूर केल्याचे दिसते. आता आलेल्या या निकालात बिल्डरने मंजुरी घेतलेले कोणतेही काम थांबवलेले नाही किंवा त्यास न्यायालयाने मज्जाव केलेला नाही. मात्र जेथे जेथे भाडेकरूंनी प्रस्ताव पाठविले त्या सर्व प्रस्तावांवर स्थगिती मिळाली आहे. तसेच ९०० हून अधिक इमारतींना नोटिशी बजावण्यात आल्या आहेत. त्या नोटिशींवरही स्थगिती मिळाली आहे. आता या सर्व इमारतींमध्ये घरमालक भाडेकरूंना खोली रिकामी करण्याची सक्ती करणार, हे उघड आहे. इतके असूनही बिल्डरांनी या कायद्याविरोधात न्यायालयात अर्ज केला. त्याला उत्तर देताना म्हाडाच्या शपथपत्रात असे स्पष्टपणे कबूल केले आहे की कोणत्याही इमारतीची तांत्रिक/ वैज्ञानिक तपासणी झालेली नाही तसेच कोणतीही इमारत महापालिकेने जाहीर केलेल्या धोकादायक इमारतींच्या यादीत नाही. दर्शनी तपासणी करून त्या नोटिशी दिल्या गेल्या. या म्हाडाच्या शपथनाम्याचा दाखला घेऊनच न्यायालयाने या सर्व नोटिसांवर स्थगिती दिली आहे. त्यामुळे म्हाडाच्या अधिकाऱ्यांनी बिल्डरांच्या संगनमताने या गोष्टी घडवून आणल्या असे भाडेकरूंचे मत आहे. बिल्डर, राजकीय पुढारी व अधिकारी यांच्या अभद्र युतीने मुंबईतील भाडेकरूंना बेघर कसे करावे, याची योजना आखली असल्याचे आरोप भाडेकरू करत आहेत. हा कायदा मंजूर करताना सर्व पक्षीयांनी याला पाठिंबा दिला व काहींनी तर विजयी मेळावे भरविले. मात्र भाडेकरूंना आपण कसे फसवत आहोत याची पूर्ण कल्पना बिल्डरांना होती.
४) सुरुवातीला काही बिल्डर न्यायालयात गेले तेव्हा न्यायालयाने प्रथमदर्शनी या दुरुस्तीच्या मसुद्यामधील चुका दाखवून दिल्या. त्याच वेळी त्यात सुधारणा करणे, कायद्यानुसार व कोर्टाच्या निर्णयानुसार बदल करून घेणे आवश्यक होते. त्याऐवजी म्हाडाने अंतर्गत परिपत्रक काढून ७९/अ ची अंमलबजावणी कशी करावी याविषयी आदेश काढले. मात्र असे परिपत्रक काढण्याचे अधिकारच म्हाडाला नाहीत हे उच्च न्यायालयाने दाखवून दिले. यावर म्हाडाकडून कोणताच समर्पक युक्तिवाद करण्यात आला नसल्याचे कळते.
५) जर न्यायालयाने ७९/अ हे कलम योग्य आहे असे मानले असते, तरीही त्याप्रमाणे बाजारभावानुसार मोबदला हा रहिवाशांनी आगाऊ भरण्याची सक्ती होतीच. मी अनेक भाडेकरूंशी या बाबतीत सविस्तर चर्चा केली. सर्वसाधारणपणे ९७ टक्क्यांहून अधिक भाडेकरूंना बाजारभावाप्रमाणे मोबदला देणे अशक्य आहे. मग हे मोबदल्याचे पैसे कोठून आणावेत? परिणामी बिल्डरकडे जाणे हाच पर्याय भाडेकरूंसमोर आला असता. म्हणजेच ७९/अ प्रमाणे मालकाने प्रस्ताव दिला तरी बिल्डरच राजा, ७९/ब प्रमाणे भाडेकरूंनी प्रस्ताव दिला तरी बिल्डरच राजा आणि म्हाडाने पुनर्विकास करावयाचा ठरविला तरीही बिल्डरच राजा. याचाच अर्थ संपूर्ण मुंबईत मोक्याच्या ठिकाणी भाडेकरू असणाऱ्या सर्व उपकरप्राप्त इमारती येनकेनप्रकारेण बिल्डरांच्या घशात घालण्याचा डाव आहे, असे भाडेकरूंना वाटते. या सर्व प्रकरणात विविध पक्षांचे पुढारी आपापल्या बिल्डरांना घेऊन भाडेकरूंना आपल्या बाजूने वळवण्याच्या प्रयत्नात आहेत.
६) अनेक वर्षांपूर्वी म्हाडा कायद्यामध्ये दुरुस्ती करून चॅप्टर ८/अ अस्तित्वात आला. त्याप्रमाणे १०० महिन्यांचे भाडे भरून भाडेकरूंना इमारतीचे मालक करता येत होते. या कायद्यालादेखील घरमालकांनी व बिल्डरांनी आव्हान दिले. ही बाब लवकरच सर्वोच्च न्यायालयात सुनावणीसाठी येण्याची शक्यता आहे. यात सरकार व भाडेकरूंतर्फे युक्तिवाद असा आहे की, घरमालक भाडेकरूला घर देत असताना पागडी घेतो. ही पागडीची किंमत/ रक्कम बाजारभावाइतकीच असते. पंरतु ती रोख दिली जाते त्याची कोठेही रीतसर नोंद नसते. एका भाडेकरूकडून दुसऱ्या भाडेकरूच्या नावावर खोली हस्तांतरित करण्यात येत असताना, भाडे पावतीचे हस्तांतरदेखील घरमालक बाजारभावाच्या किमान एकतृतीयांश व काही बाबतीत ५० टक्के एवढी रक्कम घेतो. अनेक खोल्या अनेक वेळा हस्तांतरित होतात. म्हणजेच घर मालकांना या खोल्यांच्या कित्येक पटीने मोबदला मिळालेला असतो. असे असतानादेखील या पागडीमधून मिळालेली काहीही रक्कम इमारतीच्या डागडुजीसाठी वापरली जात नाही. डागडुजी भाडेकरूच करतात किंवा सरकारतर्फे केली जाते व भाडेकरूंकडून उपकराच्या रूपाने वसूल केली जाते. त्यामुळे १०० महिन्यांचे भाडे हे योग्य मोबदला आहे, हा युक्तिवाद सरकारच्या बाजूने उच्च न्यायालयात केला गेला आणि निकाल सरकारच्या बाजूने आला.
आता बिल्डर त्याविरुद्ध सर्वोच्च न्यायालयात जातील तेव्हा भाडेकरू व सरकारदेखील हाच युक्तिवाद करणार आहेत. मात्र याच म्हाडा कायदयात ७९/अ, आल्यामुळे बाजारभावाने मोबदला देण्याची संकल्पनाही सरकारने मान्य केली असे बिल्डर म्हणतील. म्हणजेच म्हाडाच्या चॅप्टर ८/अ प्रमाणे १०० महिन्यांचे भाडे हा योग्य मोबदला व ७९/अ प्रमाणे बाजारभाव हा योग्य मोबदला. आता एकाच कायद्यात जमिनीचे संपादन करण्यासाठी दोन वेगवेगळे मोबदले असू शकतात का, असा युक्तिवाद बिल्डरांच्या वतीने केला जाऊ शकतो. पागडी घेतल्याचे व दिल्याचे पुरावे नसल्यामुळे असे व्यवहार झालेच नाहीत असाही युक्तिवाद केला जाऊन सर्वोच्च न्यायालयाला आपल्या बाजूने वळविण्याचे प्रयत्न होऊ शकतात. कायदेतज्ज्ञांचे मत असे आहे की, ७९/अमध्ये केलेल्या चुकांमुळे मूळ चॅप्टर ८/अला सर्वोच्च न्यायालयात धोका निर्माण होऊ शकतो. तसेच घरमालकांनी भाडे नियंत्रण कायदादेखील रद्द व्हावा अशी याचिका केली आहे, तीदेखील सर्वोच्च न्यायालयात प्रलंबित आहे. त्यातदेखील ७९/अमध्ये बाजारभावाने मोबदला देण्यात यावा, हे सूत्र सरकारने मान्य केले आहे. त्याच सूत्रास धरून भाडेवाढदेखील बाजारभावाने केली जावी असा युक्तिवाद केला जाण्याची शक्यता आहे. तसे झाल्यास आज दरमहा रुपये १०० भाडे देणाऱ्या भाडेकरूस किमान रुपये ५५ हजार भाडे द्यावे लागेल. तसेच दरवर्षी भाडेवाढदेखील होईल. असे झाल्यास, मुंबईत एकही भाडेकरू शिल्लक राहणार नाही. परिणामी उच्च न्यायालयाच्या निर्णयाला असाधारण महत्त्व प्राप्त झाले आहे.
७९/अची दुरुस्ती ही मूळ म्हाडा कायदयातील चॅप्टर ८/अलाच मारक ठरणार असेल व त्यामुळे भाडेकरूंचे अतोनात नुकसान होणार असेल, तर याचा विचार सरकार गांभीर्याने करेल का? मुंबईतील २५ लाख भाडेकरूंना रस्त्यावर येण्याची वेळ येऊ नये याची दक्षता सरकार घेईल का? भाडेकरूंना त्यांच्या जागेचे मालकी हक्क प्रदान करण्याचे कायदे करूनही त्यांच्यावर बेघर होण्याची पाळी येऊ शकते असे स्पष्ट दिसत आहे. त्याबाबतीत सरकारने त्वरित विचार करून योग्य ते निर्णय घ्यावेत.
चंद्रशेखर प्रभू (नगरविकासतज्ज्ञ)
chandrashekharp@hotmail.com
