अ‍ॅड. तन्मय केतकर गतकाळातील रखडलेले पुनर्विकास प्रकल्प आणि विकासकाद्वारे पुनर्विकास करण्यात येणाऱ्या इतर अडचणी लक्षात घेऊन स्वयंपुनर्विकास ही एक नवीन संकल्पना जोर धरायला लागली आहे. याच नव्या संकल्पनेला प्रोत्साहन देण्याकरिता राज्य मंत्रिमंडळाने अलीकडे एका बठकीत स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पांना विविध सवलती देण्याचा महत्त्वाचा निर्णय घेतला आहे. वाढत्या शहरीकरणाने आणि नागरीकरणाने सध्याच्या शहरातील आणि गावांमधील मोकळ्या जागा संपुष्टात येत असल्याने, येणारा काळ हा मुख्यत: पुनर्विकास प्रकल्पांचा काळ असणार आहे. जुन्या, जीर्ण झालेल्या इमारती आणि त्यातील रहिवासी यांनादेखील पुनर्विकास ही एक उत्तम संधी आहे. मात्र गतकाळातील रखडलेले पुनर्विकास प्रकल्प आणि विकासकाद्वारे पुनर्विकास करण्यात येणाऱ्या इतर अडचणी लक्षात घेऊन स्वयंपुनर्विकास ही एक नवीन संकल्पना जोर धरायला लागली आहे. याच नव्या संकल्पनेला प्रोत्साहन देण्याकरिता राज्य मंत्रिमंडळाने दि. ८ मार्च २०१९ रोजीच्या बठकीत स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पांना विविध सवलती देण्याचा महत्त्वाचा निर्णय घेतला आहे. पुनर्विकास प्रकल्पाकरिता उपलब्ध होणाऱ्या वाढीव चटईक्षेत्राचा लाभ प्रामुख्याने असे प्रकल्प राबविणाऱ्या विकासकास होतो, विकासकासद्वारे राबविण्यात येणाऱ्या पुनर्विकास प्रकल्पात संस्था आणि सभासदांचा सहभाग अत्यल्प असतो. आणि परिणामी नियंत्रण अत्यल्प असल्याने संपूर्ण पुनर्विकास प्रकल्प विकासकाच्या मर्जीने राबविण्यात येतो. काही दुर्दैवी परिस्थितीत प्रकल्प रखडल्यास किंवा ठप्प पडल्यास बाधित कुटुंबांना अनेकानेक वष्रे संक्रमण शिबिरात राहावे लागते. अनेकदा या सदस्यांना नियमितपणे भाडेदेखील दिले जात नाही. या पार्श्वभूमीवर स्वयंपुनर्विकास केल्यास त्या प्रकल्पावर संस्था आणि सभासदांचे नियंत्रण राहील आणि वाढीव चटईक्षेत्राचा फायदादेखील मिळेल. मात्र अशा प्रकल्पाकरिता आवश्यक निधी उभारणीतील अडचणींमुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्वयंपुनर्वकिासाकरिता पुढाकार घेत नाहीत, हे लक्षात घेऊन स्वयंपुनर्विकास आणि सहकारी गृहनिर्माण चळवळीला बळकटी देण्याकरिता मंत्रिमंडळाने या सवलतींचा निर्णय घेतला आहे. या निर्णयानुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पांना आवश्यक परवानग्या किंवा मंजुऱ्या याकरिता स्थानिक प्राधिकरणाच्या स्तरावर एकखिडकी योजना राबविण्यात येणार आहे. या एकखिडकी योजनेतून सर्व आवश्यक परवानग्या सहा महिन्यांत देण्यात येणार आहेत. तसेच नियोजन प्राधिकरणाकडून देण्यात येणाऱ्या चटईक्षेत्र निर्देशांक, अधिमूल्य भरणा आणि टीडीआर याबाबतीतदेखील सवलती देण्यात येणार आहेत. त्याचप्रमाणे या संस्थांना यूएलसी कर, जीएसटी, मुद्रांक शुल्क आणि ओपन स्पेस डेफिशिअन्सी करातदेखील सवलती देण्यात येणार आहेत. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना निधी उभारण्याकरिता बँकेची निवड करण्यासंबंधी धोरण किंवा मार्गदर्शक सूचना निश्चित करण्यात येणार आहेत. स्वयंपुनर्वकिासाची प्रक्रिया तीन वर्षांच्या कालावधीत पूर्ण करणे गरजेचे आहे. या निर्णयांतर्गत देण्यात येणाऱ्या विविध सवलतींचे प्रमाण किती असावे आणि त्याचे स्वरूप कसे असावे याबाबत शासनास शिफारशी करण्याकरिता गृहनिर्माण विभागाच्या अपर मुख्य सचिवांच्या अध्यक्षतेखाली उच्चस्तरीय समितीची स्थापना करण्यात आली आहे. या समितीत महसूल विभागाचे अपर मुख्य सचिव, नगरविकास विभाग-१ व २ चे प्रधान सचिव, सहकार विभागाचे प्रधान सचिव आणि दोन तज्ज्ञ व्यक्तींचा समावेश असेल. भविष्यात स्वयंपुनर्विकास प्रक्रियेच्या प्रभावी अंमलबजावणीसाठी शासनास प्राप्त होणाऱ्या विविध सूचनांच्या अनुषंगाने प्रचलित कायदे, नियम किंवा शासन निर्णयातील तरतुदी विचारात घेऊन ही समिती आपल्या शिफारशींचा अहवाल तीन महिन्यांत शासनास सादर करेल. पुनर्वकिासातील समस्या लक्षात घेऊन स्वयंपुनर्वकिासाला चालना देण्याचा विचार करून त्याबद्दल निर्णय घेणे हे निश्चितच कौतुकास्पद आहे. मात्र पुनर्विकास आणि स्वयंपुनर्विकास यातील सर्वात महत्त्वाची अडचण म्हणजे अभिहस्तांतरण आणि मानीव अभिहस्तांतरण याबाबत कोणतीही योजना किंवा तरतूद किंवा निर्णय घेण्यात आलेला नाही हे आश्चर्यकारक आणि खेदजनक आहे. जोवर सहकारी गृहनिर्माण संस्थेस पूर्ण कायदेशीर मालकी मिळत नाही, तोवर पुनर्विकास किंवा स्वयंपुनर्विकास होऊ शकत नाही हे लक्षात घेणे आवश्यक आहे. ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे अभिहस्तांतरण झालेले आहे किंवा होणार आहे त्यांना या योजनेचा निश्चितपणे फायदा होईल. मात्र ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे अभिहस्तांतरण झालेले नाही किंवा त्यात काही अडचणी आहेत, अशा संस्थांना या निर्णयाचा आणि योजनेचा काहीही फायदा होऊ शकत नाही हे खेदजनक वास्तव आहे. दिनांक २३ फेब्रुवारी २०१९ मधील लेखानुसार आदर्श अभिहस्तांतरण व्यवस्था लागू झाल्यास, अशा बहुतांश सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या समस्या सुटण्यास मदत होईल. त्याकरिता अशा सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि त्यातील सभासदांनी प्रथमत: अभिहस्तांतरण आणि मानीव अभिहस्तांतरणातील समस्या दूर करण्याची मागणी शासनाकडे लावून धरणे आवश्यक आहे. tanmayketkar@gmail.com
